Гражданский кодекс часть 1

В обоснование своих требований истец ссылается на то, что в ЮЛ1 неоднократно поступают жалобы потребителей на условия, ущемляющие их права, содержащиеся в договорах об участии в долевом строительстве заключенных с ЮЛ2». В январе 2010 г. из ЮЛ3, уполномоченного осуществлять контроль и надзор в сфере долевого строительства, поступил материал с результатами плановой документарной проверки в отношении ЮЛ2». В связи с тем, что указанный материал содержал данные, указывающие на наличие административного правонарушения, истцом порядке ст. 28.1 КоАП РФ было возбуждено дело об административном правонарушении. При проведении административного расследования установлено, что в договорах об участии в долевом строительстве, заключенных с потребителями (№ от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ) имеются условия, ущемляющие права потребителей.

Так, в договоре об участии в долевом строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенном ЮЛ2 с участником долевого строительства содержится пункт 3.1, согласно которого: «...Цена Договора включает в себя все расходы, связанные со строительством Объекта недвижимости в соответствии с проектом, в том числе проценты по заемным средствам и затраты на рекламу».

Данное условие не соответствует положениям п. 1 ст. 5 и ст. 18 Федерального закона № 214-ФЗ. Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. В соответствии со ст. 18 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик использует денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией.

Пунктом 5.3 Договора предусмотрено, что: «Застройщик не несет ответственность за несвоевременную передачу Объекта долевого строительства в случае неисполнения Участником своих обязательств по внесению платежей в полном размере в установленный срок в соответствии с п. 3 Договора, а также в случае нарушения Участником условий п. 2.4.1 Договора», что не соответствует требованиям действующего законодательства и ущемляет права потребителя на основании нижеследующего.

Срок передачи объекта долевого строительства является в соответствии с положениями п. 2 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ существенным условием договора участия в долевом строительстве. Согласно п.п. 1, 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором; в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта строительства (квартиры) участнику долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения договора, от цены договора за каждый день просрочки сдачи квартиры в эксплуатацию (в случае, если участником долевого строительства является гражданин).

В соответствии ч. 2 ст. 400 ГК РФ, соглашение об ограничении размера ответственности должника по. .. иному договору, в котором кредитором является гражданин, выступающий в качестве потребителя, ничтожно, если размер ответственности для данного вида обязательства или за данное нарушение определен законом. Кроме того, в силу п. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ (имеющей преюдициальное значение перед п. 1 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей») потребитель при нарушении исполнителем сроков выполнения работ (отступления от условий договора) вправе по своему выбору потребовать соразмерного уменьшения цены за выполненные работы, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок либо возмещения своих расходов на устранение недостатков. В случае существенного нарушения требований качеству или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч.2 ст.9 Федерального закона №214-ФЗ.

Пункт 5.3 Договора об освобождении застройщика от ответственности за несвоевременную передачу объекта долевого строительства, ограничивает предусмотренные законом права потребителя (участника долевого строительства), а также возлагает на него дополнительную ответственность, что не предусмотрено действующим законодательством РФ. Поскольку за нарушение сроков внесения платежей по договору участник долевого строительства в соответствии с п. 6 ст. 5 Федерального закона №214-ФЗ, п. 5.2 Договора уплачивает застройщику неустойку размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Кроме того, в п. 5.5 Договора уже заложена ответственность участника за нарушение п. 2.4.1 Договора в виде штрафа и обязанности по приведению объекта долевого строительства в первоначальное состояние согласно проекту в течение трех рабочих дней за свой счет.

Следовательно, п. 5.3 Договора ущемляет права потребителя по сравнению с правилами, установленными ч. 2 ст. 400, 422 ГК РФ, п.п.1, 2 ст. 6, п. 6 ст. 5, п.2,3 ст.7 Федерального закона №214-ФЗ и в силу п.1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» является недействительным.

Пунктом 5.6 Договора предусмотрено, что «Стороны пришли к взаимному соглашению, не предъявлять друг другу претензии в случае, если отклонения фактически измеренной общей площади Объекта долевого строительства ОГУП «Техцентр НСО» не превышают 5% от проектной общей площади Объекта долевого строительства, указанной в п. 1.4 Договора. В данном случае цена Договора Сторонами не пересматривается», что не соответствует действующему законодательству Российской Федерации и ущемляет права потребителя по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.

Передача участнику квартиры, площадь которой не соответствует проектной площади, указанной в договоре, по своей сути является передачей квартиры с недостатками, что является нарушением ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей», ч. 1 ст. 721 ГК РФ, ч. 1 ст. 743 ГК РФ. Права потребителя при обнаружении недостатков выполненной работы установлены п. 1 ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей». Данная норма устанавливает, в частности, право потребителя требовать соответствующего уменьшения цены выполненной работы, а также возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками выполненной работы (в том числе расходов, связанных с оплатой излишних квадратных метров, фактически не переданных застройщиком).

Таким образом, ЮЛ2» включило в Договор об участии в долевом строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный с потребителем, условия, предусмотренные п.п. 3.1, 5.3, 5.6 Договора, которые ущемляют установленные законом права потребителя, что является нарушением ч. 2 ст. 400, 422, ч. 1 ст. 721, ч. 1 ст. 743 ГК РФ, п.п.1, 6 ст. 5, п.п.1, 2 ст. 6, п.2,3 ст.7, ст. 18 Федерального закона № 214-ФЗ, ст. 4, п. 1 ст. 16, п. 1 ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Аналогичные условия (пункты 3.1, 5.3, 5.6) содержатся в иных договорах, а именно: договоре участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, договоре участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, договоре участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

По результатам проведенного административного расследования в отношении ЮЛ2 Управлением составлены: протокол об административном правонарушении № от ДД.ММ.ГГГГ, протокол об административном правонарушении № от ДД.ММ.ГГГГ, протокол об административном правонарушении № от ДД.ММ.ГГГГ, протокол об административном правонарушении № от ДД.ММ.ГГГГ на основании которых вынесено постановление по делу об административном правонарушении № от ДД.ММ.ГГГГ о привлечении ЮЛ2» к административной ответственности, предусмотренной ч. 2 ст. 14.8 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации и наложении штрафа в размере ) рублей. Указанное постановление по делу об административном правонарушении № от ДД.ММ.ГГГГ вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ

При рассмотрении указанного дела об административном правонарушении в отношении ЮЛ2 Управлением были выявлены причины и условия, способствовавшие совершению административного правонарушения, в связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ генеральному директору ЮЛ2. внесено представление № об устранении причин и условий, способствовавших совершению административного правонарушения.

Согласно п. 2 ст. 29.13 КоАП РФ организации и должностные лица обязаны рассмотреть представление об устранении причин и условий, способствовавших совершению административного правонарушения, в течение 1 месяца со дня его получения и сообщить о принятых мерах должностному лицу, внесшему представление.

В связи с тем, что указанное представление в срок до ДД.ММ.ГГГГ не было исполнено ФИО1. и им не принято мер по устранению причин и условий, способствовавших совершению административного правонарушения, ДД.ММ.ГГГГ Управлением в отношении него составлен протокол об административном правонарушении № по ст. 19.6 КоАП РФ., который с иными материалами по данному делу был направлен в суд. Постановлением о назначении административного наказания от ДД.ММ.ГГГГ мировой судья 1-го судебного участка признал ФИО1 виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ст. 19.6 КоАП РФ.

Таким образом, противоправность действий ответчика подтверждаются постановлением по делу об административном правонарушении в отношении ЮЛ2 № от ДД.ММ.ГГГГ и постановлением о назначении административного наказания в отношении генерального директора ЮЛ2 ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ Информация о рассмотрений представления и принятии мер по нему в Управление до настоящего времени не поступила.

Устные обращения граждан продолжают поступать. Все потребители, обратившиеся в Управление, жалуются на одни и те же условия, содержащиеся в договорах об участии в долевом строительстве, что свидетельствует о том, что ответчиком по настоящее время данные договоры об участии в долевом строительстве не приведены в соответствие с действующим законодательством РФ и в них содержатся условия ущемляющие права потребителей, которые заключаются с потребителями.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец просит:

1. Признать в отношении неопределенного круга потребителей действия ЮЛ2 по включению в договор об участии в долевом строительстве условий, ущемляющих права потребителей: по включению в цену договора затрат на рекламу; об освобождении застройщика от ответственности за несвоевременную передачу объекта долевого строительства в случае не исполнения участником своих обязательств по внесению платежей в полном размере в установленный срок; об отсутствии пересмотра цены договора при отклонении фактически измеренной общей площади объекта долевого строительства от проектной общей площади объекта долевого строительства не свыше 5%, противоправными.

2. Обязать ЮЛ2 прекратить указанные действия по включению в договор об участии в долевом строительстве условий, ущемляющих права потребителей: по включению в цену договора затрат на рекламу; об освобождении застройщика от ответственности за несвоевременную передачу объекта долевого строительства в случае неисполнения участником своих обязательств по внесению платежей в полном размере в установленный срок; об отсутствии пересмотра цены договора при отклонении фактически измеренной общей площади объекта долевого строительства от проектной общей площади объекта долевого строительства не свыше 5%.

3. Обязать ЮЛ2» довести в установленный судом срок через средства массовой информации (газету ЮЛ4, газету ЮЛ5») до сведения потребителей данное решение суда и сообщить в ЮЛ1 о его публикации.

В судебном заседании представитель истца – по доверенности ФИО6 на удовлетворении иска настаивала.

Представитель ответчика ЮЛ2» - по доверенности ФИО7 в судебном заседании иск не признала и пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ ЮЛ1 было вынесено постановление по делу об административном правонарушении о привлечении ЮЛ2» к административной ответственности за включение в договор об участии в долевом строительстве определенных условий. Из указанного постановления, вступившего в законную силу, следует, что включенные в договор условия ущемляют права потребителей. Следовательно, данные действия уже признаны противоправными, в связи с чем ЮЛ2» было привлечено к административной ответственности и оплатило штраф, т.е. понесло предусмотренную законом ответственность.

ДД.ММ.ГГГГ ЮЛ2» в адрес истца направила уведомление о выполнении представления от ДД.ММ.ГГГГ об устранении нарушений законодательства, представили доказательства выполнения (60 договоров и соглашений). Следовательно, по мнению ответчика, основания для признания действий ЮЛ2» противоправными, отсутствуют. Отсутствуют и основания для обязанности прекращения действий, т.к. ЮЛ2» еще до обращения истца в суд, фактически прекратило действия по включению в договор условий, ущемляющих права потребителей.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, просит в удовлетворении иска отказать.

Выслушав пояснения представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ЮЛ1 удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 и 2 Закона РФ «О защите прав потребителей», государственный контроль и надзор за соблюдением законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, регулирующих отношения в области защиты прав потребителей (далее - государственный контроль и надзор в области защиты прав потребителей), осуществляются уполномоченным федеральным органом исполнительной власти по контролю (надзору) в области защиты прав потребителей (его территориальными органами), а также иными федеральными органами исполнительной власти (их территориальными органами), осуществляющими функции по контролю и надзору в области защиты прав потребителей и безопасности товаров (работ, услуг), в порядке, определяемом Правительством Российской Федерации.

Государственный контроль и надзор в области защиты прав потребителей предусматривает в т.ч. обращение в суд с заявлениями в защиту прав потребителей, законных интересов неопределенного круга потребителей, а также с заявлениями о ликвидации изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации, импортера) либо о прекращении деятельности индивидуального предпринимателя (уполномоченного индивидуального предпринимателя) за неоднократное или грубое нарушение установленных законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации прав потребителей.

В связи с этим, ЮЛ1) в силу своих полномочий, установленных Положением об Управлении Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по , утвержденного Приказом Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека от ДД.ММ.ГГГГ №, в силу ст. 40 Закона РФ «О защите прав потребителей» имеет право на обращение в суд с заявлением в защиту законных интересов неопределенного круга потребителей.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ЮЛ2 (Застройщик) и ФИО2. (Участник) был заключен договор № об участии в долевом строительстве в соответствие с которым Застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением денежных средств Участника построить многоквартирный жилой дом и после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта недвижимости передать Участнику указанный в договоре Объект долевого строительства для регистрации права собственности, а Участник обязался оплатить цену Договора, определенную в момент заключения договора (л.д. 21-23).

Пунктом 3.1 указанного договора предусмотрено, что цена Договора включает в себя все расходы, связанные со строительством Объекта недвижимости в соответствии с проектом, в том числе проценты по заемным средствам и затраты на рекламу.

Пунктом 5.3 Договора предусмотрено, что Застройщик не несет ответственность за несвоевременную передачу Объекта долевого строительства в случае неисполнения Участником своих обязательств по внесению платежей в полном размере в установленный срок в соответствии с п. 3 Договора, а также в случае нарушения Участником условий п. 2.4.1 Договора.

Пунктом 5.6 Договора предусмотрено, что стороны пришли к взаимному соглашению, не предъявлять друг другу претензии в случае, если отклонения фактически измеренной общей площади Объекта долевого строительства ЮЛ6 не превышают 5% от проектной общей площади Объекта долевого строительства, указанной в п. 1.4 Договора. В данном случае цена Договора Сторонами не пересматривается.

Аналогичные условия были включены в договоры об участии в долевом строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным с ФИО5. (л.д. 24-26), № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным с ФИО3л.д. 27-29), № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным с ФИО4. (л.д. 30-32).

ДД.ММ.ГГГГ ЮЛ1 по признакам правонарушения, предусмотренного ст. 14.8 ч. 2 КоАП РФ, было возбуждено дело об административном правонарушении в отношении ЮЛ2», по факту включения в договоры об участии в долевом строительстве вышеуказанных пунктов, нарушающих права потребителей (л.д. 33).

По результатам административного расследования ЮЛ2», было признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ст. 14.8 ч. 2 КоАП РФ, и подвергнуто штрафу в размере рублей (л.д. 53-56).

Кроме того, в адрес генерального директора ЮЛ2» было направлено представление об устранении причин и условий, способствовавших совершению административного правонарушения, в котором предложении привести пункты 3.1, 5.3 и 5.6 договоров об участии в долевом строительстве жилья, заключаемых с потребителями, в соответствие с законом.

В судебном заседании представитель ответчика не оспаривал тот факт, что пункты 3.1, 5.3 и 5.6 договоров об участии в долевом строительстве жилья, заключенных до ДД.ММ.ГГГГ, содержали условия, нарушающие права потребителей. Однако, по утверждению ответчика, данные нарушения им устранены и договоры об участии в долевом строительстве жилья, заключаемые ЮЛ2» в настоящее время, не содержат условий, нарушающих права потребителей.

В подтверждение данных обстоятельств, ответчиком представлены договоры об участии в долевом строительство, заключенные с ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время, из которых следует, что п. 3.1 договоров не содержит условий о включении в цену договора проценты по заемным средствам и затраты на рекламу, п. 5.3 договоров не содержит условий об освобождении застройщик от ответственности за несвоевременную передачу объекта долевого строительства, п. 5.6 договора не содержит соглашения не предъявлять друг другу претензии в случае, если отклонения фактически измеренной общей площади Объекта долевого строительства ЮЛ6» не превышают 5% от проектной общей площади Объекта долевого строительства (т. 1 л.д. 71-250, т. 2 л.д. 1- 89).

Таким образом, суд находит установленным, что после привлечения ЮЛ2» к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ – включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя, ответчик прекратил противоправные действия по включению в договоры об участии в долевом строительстве жилья, условий, нарушающих права потребителей.

При таких обстоятельствах, в настоящее время, основания признания действий ЮЛ2» в отношении неопределенного круга потребителей по включению в договор об участии в долевом строительстве условий, ущемляющих права потребителей и обязании ЮЛ2» прекратить указанные действия, отсутствуют.

В связи с этим, исковые требования ЮЛ1 удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

ЮЛ1 в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение десяти дней.

Судья