Гражданский кодекс часть 1

Ленинский районный суд г. Кемерово в составе председательствующего судьи Горячевой О.Н., при секретаре Баранчиковой А.в., рассмотрев в г. Кемерово **.**,** в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ФИО1 об оспаривании постановления СПИ от **.**,** об оценке вещи или имущественного права

Установил:

Заявитель ФИО1 обратился в суд с заявлением об оспаривании постановления СПИ от **.**,** об оценке вещи или имущественного права, в котором просит признать недействительным постановление СПИ отдела судебных приставов по Ленинскому району г. Кемерово ФИО2, вынесенное в рамках исполнительного производства № № ** от **.**,** № ** об оценке вещи или имущественного права.

Свое заявление ФИО1 обосновывает следующим:

Постановлением от **.**,** судебный пристав-исполнитель ОСП по Ленинскому району г. Кемерово ФИО3 возбудила исполнительное производство № ** на взыскание с ФИО1 в пользу ООО «Сибирь-Сервис» ... руб. 78 коп. Постановлением от **.**,** судебный пристав-исполнитель ФИО2 объединила исполнительных производств в отношении ФИО1 в сводное, которому присвоен номер № **. Актом от **.**,** и постановлением от **.**,** судебный пристав-исполнитель подвергла аресту квартиру должника по адресу: ..., пр-кт Химиков, .... После этого в неизвестную дату неизвестным лицом был привлечён специалист-оценщик (ООО «Независимая профессиональная оценка») для оценки арестованного имущества. Постановлением от **.**,** № ** судебный пристав-исполнитель ФИО2 принял оценку одного объекта арестованного имущества - квартиры по адресу: ..., пр-кт Химиков, ... сумме <данные изъяты> руб. на основании отчёта указанной оценочной организации № ** от **.**,**

Полагает, что отчет составлен и принят при наличии нарушений.

Первое - нарушение порядка оценки имущества должника. Согласно пункту 1 части 2 статьи 85 Федерального закона «Об исполнительном производстве» судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества. Как указано выше, акт описи и ареста выставленной на торги квартиры был составлен судебным приставом-исполнителем **.**,**, что свидетельствует об обнаружении данного имущества именно в эту дату. Следовательно, судебный пристав-исполнитель обязан был привлечь оценщика не позднее **.**,**, однако оценка была назначена и проведена лишь в феврале 2014 года - через 3,5 месяца после истечения установленного законом срока.

Второе - несоответствие стоимости оценённого имущества его рыночной стоимости. Отчёт ООО «Независимая профессиональная оценка» № ** от **.**,** не соответствует требованиям Федерального закона от **.**,** №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в РФ» и Федеральным стандартам оценки ФСО-1, ФСО-2 и ФСО-3.

В силу статьи 4 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» субъектом оценочной деятельности может быть только физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и соответствующие требованиям данного Закона, включая его главу III.

В нашем случае полагают, что составивший указанный отчёт оценщик ФИО4 не соответствует указанным требованиям.

Так, согласно статье 24 указанного Закона для вступления в члены саморегулируемой организации оценщиков лицо должно представить документ об образовании и (или) о квалификации, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности. В нашем случае к отчёту приложены только диплом о профессиональной переподготовке 2001 года и свидетельство о повышении квалификации 2012 года, но не приложен документ о базовом высшем или среднем образовании указанного оценщика. При отсутствии такого документа судить о наличии у оценщика достаточных профессиональных познаний в области оценки невозможно.

Также на странице 4 отчёта указано, что ФИО4 имеет стаж работы в оценочной деятельности 17 лет, что ни одним документом не подтверждено. Эта длительность стажа противоречит сведениям, указанным в отношении ФИО4 на официальном сайте саморегулируемой организации оценщиков НП «СМАО», в которой состоит ФИО4. Так, опыт оценочной деятельности у неё указан с 04.04.2003, что составляет на момент составления отчёта 10 лет вместо указанных 17. Согласно тем же сведениям НП «СМАО» к оценщику ФИО4 в 2010 году применялось дисциплинарное взыскание, что в силу статьи 24.4 Закона об оценочной деятельности могло быть вызвано лишь нарушением ею законодательства об оценочной деятельности. Кроме того, оценщик ФИО4 на странице 4 отчёта предупредила себя об ответственности за заведомо ложное заключение по статье 17.9 КоАП РФ, однако данная норма права предусматривает ответственность за «Заведомо ложные показание свидетеля, пояснение специалиста, заключение эксперта или заведомо неправильный перевод», что не относится к нашему случаю. Ответственность оценщика за дачу неверного заключения предусмотрена Законом об оценочной деятельности, но об этой ответственности ФИО4 никто не предупреждал.

В силу статьи 85 Федерального закона «Об исполнительном производстве» основанием для проведения оценки для оценщика является факт привлечения его к этой оценке судебным приставом-исполнителем. Однако в отчёте не отражены сведения и не приложены документы, подтверждающие привлечение именно этого оценщика к оценке имущества должника ФИО1.

Согласно пункту 20 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №256, «Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода». Согласно пункту 10 того же Федерального стандарта оценки ФСО №1: «При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей».

На странице 10 отчёта оценщик указал на отказ от применения доходного подхода, что считаем необоснованным и неправильным. В обоснование своего вывода оценщик указал, что «данная квартира используется исключительно для целей проживания, поэтому предполагаем, что и потенциальный собственник не планирует сдавать её в аренду с целью извлечения дохода». Чем обоснован такой вывод оценщика, совершенно непонятно, особенно с учётом сложившейся практики вложения свободных денежных средств в жилую недвижимость и сдачи её в аренду на постоянной или периодической основе (т. н. «квартиры на часы и сутки»).

Отказываясь от использования доходного подхода, оценщик заведомо лишил продавца возможности использовать в расчёте цены объекта наиболее выгодные для него возможности получить доход от сдачи объекта в аренду.

Часть 4 статьи 11 Закона «Об оценочной деятельности в РФ» обязывает оценщика указывать точное описание объекта оценки. Согласно подпункту «е» пункта 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утв. Приказом МЭРТ России от **.**,** №№ **, в отчёте должны содержаться количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе о его физических свойствах, износе, устареваниях. В нашем случае во всех отчётах физические свойства здания, в котором находится оцениваемая квартира, взяты из технического паспорта по состоянию на 2006 год, то есть много лет назад.

Как уже сказано, закон обязывает оценщика указывать точное описание объекта оценки. Согласно подпункту «е» пункта 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утв. Приказом МЭРТ России от **.**,** №№ ** к характеристикам объекта оценки относятся в том числе сведения об имущественных правах. В нашем случае отчёт содержит недостоверные сведения об объекте оценки, поскольку на странице 6 отчёта указано, что оценка права собственности проводилась для полных прав собственности, тогда как должник ФИО1 обладает не полным правом собственности на квартиру, а 1/2 (одной второй) долей в праве, которая и являлась объектом оценки. Соответственно, в отчёте нет обоснования наличия или отсутствия скидки (коэффициента, дисконта) на долю в праве вместо полного права.

Помимо изложенного, недостоверность принятых судебным приставом-исполнителем сумм оценки подтверждается тем, что и ранее судами неоднократно признавались недействительными постановления судебных приставов о принятии оценки имущества ФИО1 (решение Ленинского районного суда г. Кемерово от **.**,** по делу №2-№ **/2013, вступившее в законную силу 16.10.2013; апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от **.**,** по делу №№ **).

В судебное заседание ФИО1 не явился. Был извещен о рассмотрении дела через своего представителя ФИО5, со слов ФИО5 суду известно, что ФИО1 доверяет своему адвокату представлять его интересы без его участия. На основании ст. 167 ч. 5 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть заявление без участия заявителя лично, но с участием его представителя.

В судебном заседании представитель заявителя ФИО5, действующий на основании нотариальной доверенности от **.**,** года, доводы заявления поддержал в полном объеме.

СПИ ФИО2, представитель взыскателя ООО «Сибирь-Сервис»

ФИО6, действующий на основании доверенности от **.**,**

возражали против удовлетворения заявления.

СПИ ФИО2 суду пояснила, что не согласна с доводами заявления. По поводу нарушения ею срока пояснила, что в пределах 1 месяца был составлен отчет ООО «Компания Примула», который она не приняла своим постановлением, поэтому был заказан новый отчет, на что было затрачено время, нарушений в этой части у нее нет.

Представитель взыскателя ООО «Сибирь-Сервис» ФИО6 пояснил, что считает, что данное заявление ФИО7 направлено на затягивание исполнительного производства, доводы указанные в нем надуманны, носят формальный характер.

Представитель заинтересованного лица ООО «Независимая профессиональная оценка» ФИО4 доводы заявителя по отчету не признала, пояснила, что имеет документы о профессиональном образовании, которые суду представлены : сертификат «Оценка рыночной стоимости недвижимости» от **.**,** года, свидетельство «Правовое регулирование оценочной деятельности» от 2003 года, сертификат «Правовые основы о практика проведения экспертизы отчетов об оценке» от 2008 года, свидетельство «Новые теории, методы, практики оценки недвижимости» от **.**,** года, сертификат «Современные методы оценки» от 2009 года, диплом с отличием об окончании КГТУ по специальности «Экономики и управление на предприятии» от **.**,** года, диплом о профессионально переподготовке Московской государственной технологической академии от **.**,** года. Была привлечена к участию в оценке как специалист, о чем указано в Постановлении СПИ об участии специалиста в исполнительном производстве от **.**,** года, что также указано в отчете на стр. 5-6. Отчета, в связи с чем предупреждена об ответственности по ст. 17.9 КОАП РФ как специалист. Оценивала не ? долю в квартире, а ? долю в праве собственности квартиры ..., указание на объект оценки как ? долю квартиры является опиской, но это никак не повлияло на установление стоимости объекта. Может исправить данную описку письменно. Не применила доходный подход, поскольку это бы существенно исказило стоимость имущества в сторону уменьшения, кроме того, как указано на ст. 10 отчета не имела сведений о том, что объект используется как имущество, сдаваемое в аренду. Пользовалась техническими документами, представленными СПИ, выезжала на место, сравнивала техпаспорт с реальной планировкой квартиры, отклонений от техпаспорта не имелось.

Выслушав стороны, изучив письменные материалы дела, суд полагает, что заявление не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

На основании ст.2 ФЗ «Об исполнительном производстве» задачами исполнительного производства являются правильное и своевременное исполнение судебных актов, актов других органов и должностных лиц, а в предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях исполнение иных документов в целях защиты нарушенных прав и законных интересов граждан и организаций.

В соответствии с ч.1 ст.85 ФЗ № ** ФЗ «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено Законодательством Российской Федерации.

Согласно п.1 ч.2 ст. 85 вышеуказанного Закона судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества.

Согласно ч.4 ст.85 ФЗ «Об исполнительном производстве» если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель:

1) в акте (описи имущества) указывает примерную стоимость вещи или имущественного права и делает отметку о предварительном характере оценки;

2) назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков;

3) выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

На основании ст.12 ФЗ от **.**,** № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным Законом признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно ч.ч.1,4 ст.69 ФЗ «Об исполнительном производстве» обращение взыскания имущество должника включает изъятие имущества и (или) его принудительную реализацию либо передачу взыскателю. При отсутствии или недостаточности у должника денежных средств взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, за исключением имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, независимо от того, где и в чьем фактическом владении и (или) пользовании оно находится.

В соответствии со ст.12 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

На основании абз.2 ст.3 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу абз.2 ст.11 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно ст.13 данного закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно п.п.1-3 ст.441 ГПК РФ постановления главного судебного пристава Российской Федерации, главного судебного пристава субъекта Российской Федерации, старшего судебного пристава, их заместителей, судебного пристава-исполнителя, их действия (бездействие) могут быть оспорены взыскателем, должником или лицами, чьи права и интересы нарушены такими постановлением, действиями (бездействием). Заявление об оспаривании постановлений должностного лица службы судебных приставов, его действий (бездействия) подается в суд, в районе деятельности которого исполняет свои обязанности указанное должностное лицо, в десятидневный срок со дня вынесения постановления, совершения действий либо со дня, когда взыскателю, должнику или лицам, чьи права и интересы нарушены такими постановлением, действиями (бездействием), стало известно о нарушении их прав и интересов. Заявление об оспаривании постановлений должностного лица службы судебных приставов, его действий (бездействия) рассматривается в порядке, предусмотренном главами 23 и 25 настоящего Кодекса, с изъятиями и дополнениями, предусмотренными настоящей статьей.

Согласно п.п.1,4 ст.258 ГПК РФ суд, признав заявление обоснованным, принимает решение об обязанности соответствующего органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод гражданина или препятствие к осуществлению гражданином его прав и свобод. Суд отказывает в удовлетворении заявления, если установит, что оспариваемое решение или действие принято либо совершено в соответствии с законом в пределах полномочий органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего и права либо свободы гражданина не были нарушены.

Постановлением СПИ от **.**,** возбуждено исполнительное производство № ** на основании исполнительного документа – исполнительного листа Ленинского районного суда г. Кемерово по делу № 2-№ **/09, предмет исполнения задолженность ... рублей, должник ФИО1, взыскатель – ООО «Сибирь-Сервис» ( л.д. 7).

Постановлением от **.**,** судебный пристав-исполнитель ФИО2 объединила исполнительные производств в отношении ФИО1 в сводное, которому присвоен номер № ** ( л.д. 8). Актом от **.**,** и постановлением от **.**,** судебный пристав-исполнитель подвергла аресту имущество должника по адресу ..., пр-кт Химиков, .... ( л.д. 9-10). Постановлением от **.**,** с учетом исправления описки ( л.д. 107 ) был утвержден отчет № ** от **.**,** о рыночной оценке стоимости имущества ФИО1 ? доли в праве общей долевой собственности квартиры по адресу ... в сумме ... рублей ( л.д. 11).

Согласно отчета об оценке № ** от **.**,** года, объектом оценки является квартира ( ? доля в праве), назначение – жилое помещение, общая площадь 93, 9 кв.м., по адресу ..., стоимость объекта оценки определена в сумме ... 0 рублей ( л.д. 12-39).

Оценивая представленные документы, суд не находит оснований для признания недействительным Постановления СПИ от **.**,** об оценке вещи или имущественного права.

Первый довод, который приводит заявитель – это нарушение порядка оценки имущества., выразившееся в нарушении срока для привлечения оценщика, не в течение 1 месяца, а в течение 3, 5 месяцев.

Согласно ст. 85 ч. 2 п. 1 ФЗ от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки:

недвижимого имущества…

Акт описи ( ареста) имущества заявителя был составлен **.**,** ( л.д. 9-10). Месячный срок для привлечения оценщика истекает **.**,** года.

Постановление об участии специалиста в исполнительном производстве было вынесено **.**,** ( л.д. 53), т.е по истечении месячного срока, установленного законом.

Суд учитывает, что данное постановление выносилось повторно. При рассмотрении данного довода установлено, что из Постановления СПИ об отказе в принятии отчета об оценке вещи или имущественного права от **.**,** года, постановлено отказать в принятии отчета № ** от **.**,** о рыночной стоимости оценки спорного имущества, составленного ООО «Компания Примула» ( л.д. 120). Следовательно, оспариваемое постановление было вынесено в пределах 1 месячного срока после отказа в принятии отчета предыдущего оценщика.

Кроме того, по мнению суда, предполагаемое нарушение данного срока является основанием для обжалования бездействия судебного пристава исполнителя, но не может быть положено в основу решения суда о признании недействительным постановления об утверждении отчета, т.к. на суть отчета не влияет. Решения суда о признании бездействия СПИ незаконными, не имеется.

По второму доводу – несоответствие стоимости оцененного имущества его рыночной стоимости.

Суд полагает, что не нашли своего подтверждения доводы заявителя о том, что оценщик ФИО4 не соответствует требованиям ст. 4, 24 ФЗ «Об оценочной деятельности», а также о том, что она не привлечена к ответственности надлежащим образом.

Согласно ст. 4 ст. 4 ФЗ «Об оценочной деятельности», субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики).

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона.

Согласно ст. 24 закона, оценщик одновременно может быть членом только одной саморегулируемой организации оценщиков, отвечающей требованиям настоящего Федерального закона.

Для вступления в члены саморегулируемой организации оценщиков физическое лицо представляет:

документ об образовании и (или) о квалификации, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

справку об отсутствии неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления.

Согласно ст. 17.9 КОАП РФ заведомо ложные показание свидетеля, пояснение специалиста, заключение эксперта или заведомо неправильный перевод при производстве по делу об административном правонарушении или в исполнительном производстве -

влечет наложение административного штрафа в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.

Судом установлено, что Постановлением об участии специалиста а исполнительном производстве от **.**,** года, привлечена для участия специалист ФИО4, которая предупреждена об ответственности за отказ или уклонение от дачи заключения или за дачу заведомо ложного заключения. ( л.д. 53). Привлечение в качестве специалиста отражено на ст. 5-6 отчета. В судебном заседании СПИ ФИО2, Представитель ООО «НПО» ФИО4 показали, что специалист предупреждается по ст. 17.9 КОАП РФ, поскольку в ней предусмотрена ответственность специалиста в исполнительном производстве. Учитывая положения ст. 17.9 КОАП РФ, суд полагает, что в данном случае предупреждение сделано надлежащим образом, по применяемому в данном случае закону.

Установлено, что специалист ФИО4 имеет документы о профессиональном образовании, которые суду представлены : сертификат «Оценка рыночной стоимости недвижимости» от **.**,** года, свидетельство «Правовое регулирование оценочной деятельности» от 2003 года, сертификат «Правовые основы о практика проведения экспертизы отчетов об оценке» от 2008 года, свидетельство «Новые теории, методы, практики оценки недвижимости» от **.**,** года, сертификат «Современные методы оценки» от 2009 года, диплом с отличием об окончании КГТУ по специальности «Экономики и управление на предприятии» от **.**,** года, диплом о профессионально переподготовке Московской государственной технологической академии от **.**,** ( л.д.92-100). Согласно выписки из реестра саморегулируемой организации оценщиков № ** от **.**,** года, ФИО4 является членом НП «СМАОс», включена в реестр оценщиков **.**,** года, № ** ( л.д. 101) Ответственность ее застрахована ( л.д. 102). Данные об образовании, членстве, страховании также отражены на ст. 4-5 отчета. Следовательно, нарушений ст. 4, 24 Закона «Об оценочной деятельности» не установлено.

По доводу о том, что отчет не соответствует требованиям закона, поскольку при его составлении не применялся доходный подход.

Как пояснила в судебном заседании ФИО4 она не применяла доходный подход, поскольку его применение в данном случае было бы необоснованным, не было сведений о том, что оцениваемая жилплощадь сдается в аренду его собственником. Она выезжала на место и видела, что это обычное жилое помещение. Оценка проведена из назначения имущества – жилое помещение. Кроме того, применение доходного подхода, исказило бы конечную стоимость имущества в сторону уменьшения, что не допустимо при определении рыночной стоимости имущества.

Данные пояснения согласуются с доводами, указанными в отчете На листах 8-10 отчета) : Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Выбор конкретного подхода, в основном, обусловлен характером доступной информации, особенностями рынка и спецификой самого оцениваемого объекта. Для каждой проблемы оценки всегда найдутся один-два подхода, как правило, лучше других отражающие ситуацию на открытом рынке. В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех методов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. При принятии окончательного решения о стоимости, результаты расчетов, полученные различными подходами, корректируются.

В процессе оценки оценщик принял решение отказаться от использования затратного и доходного подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только один - сравнительный.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Строительство отдельно взятой квартиры - невозможно. Сметой затрат на покупку участка и строительства на нем здания, частью которого является объект оценки, оценщик не располагает. В свою очередь, расчет по «типовым» сметам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и выделения стоимости единицы площади квартиры придёт к большой погрешности в вычислениях. Оценщику не известны случаи подобного приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал квартиру в многоквартирном доме путём его строительства. Т.о., в силу изложенных выше причин, оценщик принял решение отказаться от применения затратного подхода в рамках данного отчёта.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При использовании данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать доход, который выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки, например, можно сделать допущение, что он приобретается не как «квартира для проживания», а не как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи.

Оценщик располагает информацией, что данная квартира используется исключительно для целей проживания, поэтому предполагаем, что и потенциальный собственник не планирует сдавать её в аренду с целью извлечения дохода. Учитывая это обстоятельство, а также отсутствие общепринятой в РФ практики расчёта стоимости подобного жилья в зависимости от приносимого им дохода, оценщик счёл целесообразным исключить доходный подход из своих расчётов.

По мнению оценщика, наиболее приемлемым в данной ситуации подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трёх существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения даёт наиболее объективные результаты

Суд полагает, что пояснения, данные в судебном заседании, а также приведенные выше выдержки из отчета, основаны на требованиях законодательства, применение сравнительного подхода к оценке имущества обосновано. Доводы о не применении доходного подхода обоснованы, базируются на фактическом описании данной квартиры.

Для оценки недвижимости, согласно стандартам оценки «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденные Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007г. № 256 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» – п. 10, 20, Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 г. № 255 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 г. № 254 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)») с учетом замечаний пп. 3, 7, 10 (требования ФЗ) оценщик, при проведении оценки, обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке.

При составлении отчета, специалист ФИО4 использовала технический паспорт на квартиру ... по состоянию на **.**,** ( л.д. 82-84). Заявитель указывает, что использование данного документа нарушает ч. 4 ст. 11 Закона «Об оценочной деятельности в РФ», поскольку должен содержать точное описание объекта недвижимости. В отчете неверно определен объект недвижимости – ? доля квартиры, а не ? доля в праве, что не является объектом гражданских прав, нет обоснования не применения дисконта на долю в праве.

Согласно ст. 11 Закона «Об оценочной деятельности в РФ» отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны:

дата составления и порядковый номер отчета;

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;

точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

дата определения стоимости объекта оценки;

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В судебном заседании ФИО4 по данному доводу пояснила, что пользовалась техническими документами, представленными СПИ, выезжала на место, сравнивала техпаспорт с реальной планировкой квартиры, отклонений от техпаспорта 2006 года не имелось. Оценивала не ? долю в квартире, а ? долю в праве собственности квартиры ..., указание на объект оценки как ? долю квартиры является опиской, но это никак не повлияло на установление стоимости объекта. Может исправить данную описку письменно.

Суд не имеет данных о том, что техническое описание квартиры, ее планировка иные, не имеет данных о том, что с 2006 года технические данные изменились. Заявителем иные технические данные на квартиру не представлены. По мнению суда, сведения об износе, устаревания недвижимости учтены оценщиком, поскольку приняты во внимание при определении рыночной стоимости имущества.

Суд полагает, что не может быть отменено Постановление СПИ об оценке вещи, имущественного права от **.**,** по формальным основаниям.

Действительно в отчете № ** от **.**,** на листе 3 имеется указание, что объект оценки – ? доля квартиры, а не ? доля в праве на квартиру, .... Однако суд полагает данное указание опиской, которая на существо отчета не влияет. ФИО4 в судебном заседании пояснила, что это описка, оценивала она ? долю в праве, о чем указано ею на листе 6 отчета. Кроме пояснений оценщика, суд учитывает, что из сути отчета усматривается, что производилась оценка ? доли в праве на квартиру, а не ? доли квартиры, поскольку нигде не содержится сведений о выделении ? доли квартиры как самостоятельного объекта. На листе отчета 6 прямо указано, что ФИО1 имеет право собственности на квартиру в размере ? доли в общей долевой собственности ( л.д. 60). Таким образом, имеет этот объект был предметом оценки.

Заявителем не подтверждены данные о законодательном введении «Дисконта, коэффициента» для учета стоимости долей в праве общедолевой собственности.

Суд полагает, что не может быть отменено постановление СПИ об оценке вещи или имущественного права от **.**,** по существу верное, только по формальным основаниям. Судом не установлено нарушение прав и законных интересов заявителя.

Как следует из данных сайта Домстор « SIBESTATE.RU», представленных суду заинтересованным лицом ООО «Сибирь-Сервис» стоимость 3-х комнатных квартир, варьируется с 5650 000 по 7000 000 рублей ( л.д. 45- 49), оценка ? доли в праве имущества заявителя в ... рублей, интересов заявителя не нарушает.

Определением Ленинского районного суда г. Кемерово от **.**,** удовлетворено заявление ФИО1 о приостанвоении исполнительного производства № ** СД в части обращения взыскания на квартиру по адресу ... ( л.д. 41).

Поскольку судом в заявлении отказано, руководствуясь положениями ст. 42 ч. 2 Закона «Об исполнительном производстве», суд считает возможным возобновить исполнительное производство в приостановленной части с момента вступления настоящего решения в законную силу.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ суд

Решил:

Оставить без удовлетворения заявление ФИО1 об оспаривании постановления СПИ от **.**,** об оценке вещи или имущественного права.

С момента вступления решения суда в законную силу, возобновить исполнительное производство № ** СД в части обращения взыскания на квартиру по адресу ..., ранее приостановленное определением Ленинского районного суда г. Кемерово от **.**,** года.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение 1 месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья подпись

Копия верна:

Мотивированное решение изготовлено **.**,** года.