Гражданский кодекс часть 1

/ФИО1./ обратился в суд с иском к /ФИО2./ в котором просит, с учетом уточненных исковых требований, признать наступившим форс-мажорное обстоятельство, указанное в п. 8.1.3 договора купли-продажи квартиры от 03.08.2018, а именно увеличение ставки рефинансирования ЦБ РФ до уровня 10% и более в период не менее 30 дней подряд начиная с 28.02.2022; установить в силу действие п. 8.2 договора купли-продажи квартиры от 03.08.2018 обязанность покупателя на дату 13.04.2022 по немедленному погашению оставшейся к оплате суммы по договору в размере 1 260 000 руб.

В обоснование требований указано, что между сторонами 03.08.2018 г. заключен договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) площадью 50,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Договор в установленном законом порядке зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, с ограничением прав и обременением в виде ипотеки в силу закона, номер государственной регистрации № от 07.08.2018. По условиям данного договора, истец продал, а ответчик купил указанное жилое помещение за 3 871 226 руб. Окончательная стоимость отчуждаемой квартиры определена сторонами в дополнительном соглашении к договору (приложение №2), являющемуся его неотъемлемой частью. К моменту передачи договора для государственной регистрации покупатель передал продавцу деньги в сумме 1 291 226 руб. В п. 3.3 договора от 03.08.2018 указано, что окончательный расчет между сторонами (оплата оставшейся суммы) должен будет осуществляться путем рассрочки платежа равными ежемесячными безналичными платежами не позднее 20-го числа каждого месяца в сумме 30 000 руб. на лицевой или карточный счет продавца в течение 86 месяцев со дня государственной регистрации договора. График платежей указан в приложении №1 к договору, является его неотъемлемой частью. Свои обязательства по оплате ежемесячных платежей ответчик исполняет надлежащим образом. Истец, соглашаясь в 2018 на продажу квартиры в рассрочку, исходил из того, что экономическая ситуация в РФ была стабильной, инфляция была небольшой. Ставка рефинансирования ЦБ РФ с 01.01.2016 до даты заключения договора снижалась с 11% до 7,25%, курс доллара США в 2017-2018 годы был также достаточно стабилен. Предполагая, что стабильность на финансовом рынке будет и дальше, истец согласился на рассрочку платежа на 86 месяцев. Однако, учитывая, что срок рассрочки установлен достаточно длительным для физического лица, по инициативе истца в договор была включена возможность изменения условий оплаты остатка денежных средств в том числе, если экономическая ситуация в РФ измениться достаточно сильно для физического лица, а не банковского учреждения. С этой целью отдельным разделом договора были установлены и согласованы сторонами форс-мажорные обстоятельства, при наступлении любого из которых стороны договорились без всяких условий и оговорок в течение двух недель после наступления указанного обстоятельства изменить условия рассрочки платежа путем немедленного погашения оставшейся к оплате суммы по договору, либо изменением невыплаченной к тому моменту ежемесячной суммы или увеличением срока рассрочки платежа с сохранением зафиксированной в договоре ежемесячной суммы. Таковыми форс-мажорными обстоятельствами, применимыми к заключенному договору, стороны согласно ст. 8.1 договора договорились считать: увеличение инфляции по официальным данным Росстата до 10% и более за календарный год (п. 8.1.1 договора); увеличение официально установленного ЦБ РФ курса доллара к рублю до отметки 90 руб. за 1 доллар и более в период не менее 30 дней (п. 8.1.2 договора); увеличение ставки рефинансирования ЦБ РФ до уровня 10% и более в период не менее 30 дней подряд. В марте 2022 в период действия договора возникло одно из обстоятельств, которое сторонами договора с общего согласия признано форс-мажорным. Так, 28.02.2022 ЦБ РФ установил ставку рефинансирования на уровне 20% годовых. Указанная ставка непрерывно действовала 30 дней подряд, т.е. до 30 марта 2022. Согласно п. 8.2. договора в случае наступления такого обстоятельства стороны договорились в течение двух недель изменить условия рассрочки платежа путем немедленного погашения оставшейся к оплате суммы, либо изменению суммы или срока рассрочки платежа. В адрес ответчика по электронной почте истцом было направлено письмо-обращение об изменении условий оплаты по договору, однако ответчик в добровольном порядке отказался от изменения условий оплаты по договору и продолжает оплачивать по 30 000 руб. ежемесячно. Поскольку в досудебном порядке стороны не достигли соглашения об изменении оплаты по договору от 03.08.2018 /ФИО1./ обратился в суд с настоящими требованиями (л.д. 4-5, 77).

В судебном заседании истец /ФИО1./ поддержал заявленные требования, просил их удовлетворить.

Ответчик /ФИО2./ в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного разбирательства извещена в установленном законом порядке, направила в суд письменные возражения, в которых просила отказать в удовлетворении заявленных требований, дело рассмотреть без её участия (л.д. 55-56, 80-81).

Суд, выслушав пояснения истца, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с требованиями закона и условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В силу п. 1 ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 3 ст. 488 ГК РФ в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Отношения, связанные с продажей недвижимости, регулируются §7 главы 30 ГК РФ.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130) (п.1 ст.549 ГК РФ).

Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 ст.551 ГК РФ)

В силу п.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Вышеуказанный договор купли-продажи квартиры от 03.08.2018 составлен в соответствии с требованиями вышеприведенных норм права и содержит все существенные условия, согласованные сторонами, договор подписан сторонами и зарегистрирован в установленном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 03.08.2018 между /ФИО1./ и /ФИО2./ заключен договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) общей площадью 50,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 14-18). Договор в установленном законом порядке зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, с ограничением прав и обременением в виде ипотеки в силу закона, номер государственной регистрации № от 07.08.2018, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 09.09.2022 (л.д. 73-74).

По условиям данного договора, истец продал, а ответчик купил указанное жилое помещение за 3 871 226 руб. Окончательная стоимость отчуждаемой квартиры определена сторонами в дополнительном соглашении к договору (приложение №2), являющемуся его неотъемлемой частью (л.д. 17 обр. сторона). Согласно п. 2.2 договора к моменту передачи договора для государственной регистрации покупатель передал продавцу деньги в сумме 1 291 226 руб. В п. 3.3 договора от 03.08.2018 указано, что окончательный расчет между сторонами (оплата оставшейся суммы) должен будет осуществляться путем рассрочки платежа равными ежемесячными безналичными платежами не позднее 20-го числа каждого месяца в сумме 30 000 руб. на лицевой или карточный счет продавца в течение 86 месяцев со дня государственной регистрации договора. График платежей указан в приложении №1 к договору, является его неотъемлемой частью (л.д. 16 обр. сторона – 17).

Применительно к заключаемому договору, его стороны согласовали раздел 8 форс-мажорные обстоятельства.

В соответствии с п. 8.1 данного договора форс-мажорными обстоятельствами стороны договора договорились считать: увеличение инфляции по официальным данным Росстата до 10% и более за календарный год (п. 8.1.1 договора); увеличение официально установленного ЦБ РФ курса доллара к рублю до отметки 90 руб. за 1 доллар и более в период не менее 30 дней (п. 8.1.2 договора); увеличение ставки рефинансирования ЦБ РФ до уровня 10% и более в период не менее 30 дней подряд.

Согласно п. 8.2 Договора в случае наступления одного или нескольких из указанных обстоятельств стороны договорились в течение двух недель изменить условия рассрочки платежа путем немедленного погашения оставшейся к оплате суммы, либо изменению суммы или срока рассрочки платежа.

Информационным сообщением Банка России от 28.02.2022, установлена ставка рефинансирования на уровне 20% (л.д. 141). Эта ставка непрерывно действовала в течение 30 дней подряд, т.е. до 30.03.2022. Две недели после наступления форс-мажорного обстоятельства истекли 13.04.2022.

Из искового заявления и пояснений истца следует, что ответчик /ФИО2./ отказалась исполнять п.8.2 договора по немедленному погашению оставшейся к оплате суммы по договору на дату 13.04.2022 в размере 1 260 000 руб., продолжая выплачивать по 30 000 рублей ежемесячно.

06.04.2022 истец посредством электронной почты направил в адрес ответчика письмо-обращение об изменении условий оплаты оставшейся суммы по договору (л.д. 22).

В своем ответе от 12.04.2022 ответчик отказался изменять условия оплаты по договору и известил истца о своем намерении продолжать выплачивать 30 000 рублей в течение 86 месяцев с даты заключения договора (л.д. 21).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ).

Как предусмотрено п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (пункт 43).

По смыслу абзаца второго статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия (пункт 45).

Как пояснено истцом в судебном заседании, соглашаясь в 2018 на продажу, принадлежащей ему квартиры в рассрочку, он исходил из того, что экономическая ситуация в стране была стабильной, инфляция была небольшой. Ставка рефинансирования ЦБ РФ с 01.01.2016 до даты заключения договора снижалась с 11% до 7,25%, курс доллара США в 2017-2018 годы был также достаточно стабилен. Предполагая, что стабильность на финансовом рынке будет и дальше, истец согласился на рассрочку платежа по договору на 86 месяцев. Однако, учитывая, что срок рассрочки установлен достаточно длительным для физического лица, по его инициативе в договор была включена возможность изменения условий оплаты остатка денежных средств в том числе, если экономическая ситуация в РФ измениться достаточно сильно для физического лица, а не банковского учреждения. С этой целью им было предложено отдельным разделом договора установить форс-мажорные обстоятельства, при наступлении любого из которых стороны договорились без всяких условий и оговорок в течение двух недель после наступления указанного обстоятельства изменить условия рассрочки платежа путем немедленного погашения оставшейся к оплате суммы по договору, либо изменением невыплаченной к тому моменту ежемесячной суммы или увеличением срока рассрочки платежа с сохранением зафиксированной в договоре ежемесячной суммы. С указанными условиями договора покупатель /ФИО2./ была ознакомлена и согласилась с ними, подписав договор, который был подготовлен и составлен продавцом /ФИО1./

Доводы ответчика, изложенные в письменных возражениях, о том, что п. 8.2 договора не применим в связи с тем, что изменение ставки рефинансирования носило временный характер, его наступление невозможно было предвидеть на стадии заключения договора, основан на субъективном толковании условий договора, поскольку по условиям договора форс-мажорным обстоятельством является увеличение ставки рефинансирования ЦБ РФ до уровня 10% и более в период не менее 30 дней. Продавец, как физическое лицо, включив в договор раздел 8, пытался обезопасить своё финансовое положение на будущее время. При этом продавец, не являясь кредитной организацией, предоставил возможность покупателю оплатить часть стоимости квартиры с рассрочкой платежа, а, учитывая интересы покупателя условия об изменении порядка оплаты предусмотрены договором лишь при значительном увеличении ставки рефинансирования.

Таким образом, исходя из буквального толкования договора от 03.08.2018, форс-мажорное обстоятельство, подсмотренное п. 8.1.3 договора наступило.

В возражениях ответчик указывает, что истец обратился в суд с иском 19.08.2022, после того, как показатель ставки рефинансирования снизился до отметки 8% и стал ниже, чем был в период с 14.02.2022 по 28.02.2022.

В материалах дела имеется обращение истца на имя председателя Россошанского районного суда, в котором он указал, что с иском к /ФИО2./ он обратился в суд в электронной форме через портал ГАС «Правосудие» 15.04.2022, заявление зарегистрировано под № однако решение о принятии его заявления к производству суда спустя длительное время не принято. На обращение /ФИО1./ был предоставлен ответ, что в модуле «Электронное правосудие» с апреля 2022 наблюдались перебои в работе, связанные с большим количеством запросов (л.д. 142). Таким образом, первоначально /ФИО1./ обратился в суд с иском 15.04.2022, эта дата указана в исковом заявлении (л.д. 5 обр. сторона).

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск /ФИО1./ к /ФИО2./ о понуждении к исполнению условий договора удовлетворить.

Признать наступившим форс-мажорное обстоятельство, указанное в пункте 8.1.3 договора купли-продажи жилого помещения (квартиры), заключенного 03.08.2018 между /ФИО1./ и /ФИО2./, а именно увеличение ставки рефинансирования Центральным Банком РФ до уровня 10% и более в период не менее 30 (тридцати) дней подряд.

Обязать /ФИО2./ погасить, оставшуюся к оплате сумму задолженности по договору купли-продажи жилого помещения (квартиры), заключенного 03.08.2018 между /ФИО1./ и /ФИО2./ по состоянию на 13.04.2022 в размере 1 260 000 (один миллион двести шестьдесят тысяч) рублей, на основании п. 8.2 договора.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Воронежский областной суд через Россошанский районный суд Воронежской области в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья Д.Ю. Рогачев

Решение принято в окончательной форме 10 октября 2022 г.