Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ФИО1, ФИО2 о признании незаконным и необоснованным отказа Администрации Партизанского городского округа в переводе здания из нежилого в жилое,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с заявлением о признании незаконным и необоснованным отказа Администрации Партизанского городского округа в переводе здания, расположенного по адресу: «г», из нежилого в жилое, выраженный в письме Администрации Партизанского городского округа от №___

В обоснование своих требований заявители указали, что являются собственниками объекта недвижимости (здание – геофизическая мастерская) общей площадью 302,1 кв. м, расположенного по адресу: «г». Земельным участком площадью 234 кв. м для указанного здания они владеют на праве аренды сроком 10 лет до 20 июля 2016 года. Они имеют намерение использовать данное здание для проживания, т.к. произвести реконструкцию существующего здания под двухэтажный дом без нового строительства. В ходе подготовки документов для получения разрешения на реконструкцию по их заказу ООО «Приморский Центр Экологического Мониторинга» было изготовлено горно-геологическое обоснование застройки участка. 26 мая 2011 года они письменно обратились в Администрацию Партизанского городского округа с просьбой дать заключение, возможно ли будет произвести реконструкцию указанного здания под двухквартирный жилой дом и произвести перевод назначения здания из нежилого в жилое. Администрацией Партизанского городского округа им было отказано в переводе здания из нежилого в жилое, т.к. для этого необходимо будет предоставлять дополнительный земельный участок для осуществления реконструкции здания, что Администрация Партизанского городского округа сделать не может. Они не согласны с ответом Администрации Партизанского городского округа, поскольку имеют намерение произвести реконструкцию существующего здания для постоянного проживания без нового строительства. Согласно горно-геологического обоснования застройки участка площадь участка относится к ограниченно-пригодной территории по освоению и пригодна только для существующего проживания. Никакие внешние параметры здания не будут изменены, т.е. реконструкция выразится только в перепланировке помещений здания, замене инженерных коммуникаций. Оснований утверждать, что реконструкция здания может повлечь опасность для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, не имеется. Здание уже расположено на земельном участке, относящемся к временно ограниченно-пригодной для освоения зоне и находится в их собственности, используется ими, так и при переводе здания в жилой дом будет ими использоваться. Считают отказ Администрации Партизанского городского округа в переводе здания из нежилого в жилое незаконным и необоснованным.

В судебном заседании представитель заявителя ФИО1 – ФИО3 по доверенности поддержала заявленные требования, пояснив, что здание геофизической мастерской было построено после того, как в 1961 году были окончены горные работы. В настоящий момент здание геофизической мастерской окружает территория индивидуальной жилой застройки. Заявители имеют намерение использовать здание геофизической мастерской для жилья. Поскольку здание имеет статус «нежилого», необходимо произвести реконструкцию. Заявители обратились в отдел архитектуры и градостроительства Администрации Партизанского городского округа с устной просьбой разъяснить, какие мероприятия необходимы для перевода здания мастерской из нежилого в жилое. Им была разъяснена процедура, в частности, что первоначально необходимо представить проект реконструкции. Заявителям было рекомендовано обратиться в Приморский центр экологического мониторинга и разъяснено, что горно-геологическое обоснование застройки участка имеет значение для рассмотрения вопроса о даче согласия или отказа. После получения горно-геологического обоснования заявители обратились в отдел архитектуры и градостроительства Администрации Партизанского городского округа сначала в устной форме, затем с письменным заявлением. Представитель заявителя ФИО4 – ФИО3 не согласна с отказом Администрации Партизанского городского округа, т.к. заявителям не нужен дополнительный земельный участок, при реконструкции они не планируют выходить за границы существующего здания. Нового здания не будет. Фундамент останется. Отказ администрации ущемляет права собственников здания геофизической мастерской, ставит заявителей в неравное положение относительно других собственников на этой же территории. Просит признать незаконным отказ Администрации Партизанского городского округа в переводе здания, расположенного по адресу: «г», из нежилого в жилое, выраженный в письме Администрации Партизанского городского округа от №___ по основаниям, изложенным в заявлении.

От заявителя ФИО2 поступило письменное ходатайство о том, что доводы, изложенные в жалобе и предъявленные к Администрации Партизанского городского округа требования, он поддерживает в полном объёме, просит рассмотреть дело в его отсутствие.

В судебном заседании представитель Администрации Партизанского городского округа по доверенности Т.Ю. возражала против удовлетворения заявления, указав, что заявителям отказано в переводе здания из нежилого в жилое в соответствии с п.4 ст.24 Жилищного кодекса РФ – ввиду невозможности соблюдения предусмотренных ст.22 ЖК РФ условия перевода. Просила отказать в удовлетворении заявления.

Положение ч.1 ст.256 ГПК РФ предусматривает право гражданина обратиться в суд с заявлением об оспаривании решений, действий (бездействия) органа местного самоуправления, должностных лиц в течение трёх месяцев, когда ему стало известно о нарушении его прав и свобод.

В судебном заседании установлено, что заявителями не пропущен установленный законом срок обращения в суд.

Выслушав объяснения представителя заявителя ФИО1 – ФИО3, представителя Администрации Партизанского городского округа, исследовав материалы дела, суд полагает, что заявление не подлежит удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 254 ГПК РФ граждане вправе оспорить в суде решение органа местного самоуправления, если считают, что этим решением нарушены их права и свободы.

Как следует из положения ст.22 Жилищного кодекса РФ перевод нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Судом установлено, что заявителям ФИО1 и ФИО2 с на основании договора купли-продажи от на праве общей долевой собственности (доля в праве каждого – ?) принадлежит здание – геофизическая мастерская общей площадью 302,1 кв. м, этажность – 2, назначение: нежилое, адрес: , что подтверждается копиями свидетельств о государственной регистрации права и копией договора купли-продажи (л/д 6,7,8).

Согласно договора №___ аренды земельного участка, заключённого на срок 10 лет до , заявители приняли по акту приёма-передачи в аренду земельный участок площадью 234 кв. м, адрес ориентира: для здания геофизической мастерской.

Согласно копии кадастрового плана земельного участка от в графе разрешённое использование (назначение) указано «для здания геофизической мастерской» (л/д 11).

26 мая 2011 года заявители обратились в Администрацию Партизанского городского округа с заявлением о переводе нежилого здания в жилое, в заявлении просили рассмотреть возможность перевода нежилого здания – геофизической мастерской общей площадью 302,1 кв. м, расположенного по адресу: «г», в жилое (л/д 16).

Согласно ответа Администрации Партизанского городского округа от 06 июня 2011 года, в соответствии со ст.22 Жилищного Кодекса РФ перевод нежилого помещения в жилое допускается с учётом соблюдения требований законодательства о градостроительной деятельности. При этом жилое помещение должно быть пригодно для постоянного проживания граждан, отвечать санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ст.15 ЖК РФ). В соответствии со ст.2 Градостроительного кодекса РФ осуществление градостроительной деятельности должно осуществляться с соблюдением требований безопасности территории. Запрашиваемое к переводу под жилой двухквартирный дом здание геофизической мастерской по «г», расположено на земельном участке (занятом только зданием), который относится к участкам, «угрожаемым» к выделению шахтовых газов и «условно опасной» по провалам зоне. Площадь участка вне существующей застройки непригодна для застройки. На основании принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов (ст.1 Земельного кодекса РФ) и в соответствии со ст.37 Градостроительного кодекса РФ для реконструкции существующего нежилого здания под жилой двухквартирный дом необходимо изменить вид разрешённого использования земельного участка, имеющегося в собственности заявителей, под нежилым зданием, на условно разрешённый вид использования – под двухквартирный жилой дом и получить в пользование дополнительный участок для обслуживания указанного дома в соответствии с действующими нормами. Однако земельные участки, не пригодные для строительства, не могут быть предоставлены для этих целей (в данном случае под реконструкцию), т.к. одним из основных принципов земельного законодательства является приоритет охраны жизни и здоровья человека (ст.1 ЗК РФ). В соответствии со ст.85 ЗК РФ если использование земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости опасно для жизни и здоровья человека, может быть наложен запрет на использование таких объектов. На основании изложенного и в соответствии с п.4 Жилищного кодекса РФ – невозможности соблюдения предусмотренных условия перевода, в переводе здания, расположенного по в , из нежилого в жилое заявителям отказано.

В судебном заседании в качестве специалиста главный специалист отдела архитектуры и градостроительства Администрации Партизанского городского округа Т.А. пояснила, что Жилищный кодекс РФ регулирует отношения в сфере жилого фонда и предусматривает перевод из нежилого в жилое лишь для помещений, но не для зданий. Статьёй 22 Жилищного кодекса РФ предусмотрены требования к жилым помещениям. В данном случае заявители ставили вопрос о переводе здания из нежилого в жилое, что нормами ЖК РФ не предусмотрено. При рассмотрении заявления встал вопрос, возможно ли выполнить градостроительные нормативы при внутренней перепланировке. Для того чтобы нежилое здание использовать как жилой дом необходимо выполнить градостроительные требования и произвести реконструкцию здания. На реконструкцию выдаётся разрешение. Затем выдаётся разрешение на ввод в эксплуатацию. Для обращения за выдачей разрешения на реконструкцию необходимо к заявлению приложить правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план участка, проект реконструкции. Затем необходимо обратиться за выдачей разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного здания на жилой дом. Также необходимо изменить разрешённый вид использования земельного участка. Сейчас разрешённый вид использования земельного участка, которым владеют заявители, – только под здание. При рассмотрении заявления не исследовался вопрос, будет ли размер земельного участка достаточен для обслуживания дома. При рассмотрении заявления исследовался и давался ответ на вопрос, постановленный в заявлении, а именно, возможен ли перевод здания геофизической мастерской из нежилого в жилое. В соответствии с п.3 ст.33 ЗК РФ для целей, не указанных в пунктах 1 и 2.1 ст.33 ЗК РФ, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Также не исследовался вопрос, будет ли данное помещение соответствовать или нет требованиям, предъявляемым Жилищным кодексом РФ к жилым помещениям.

Пунктом 32 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 02.08.2007) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» предусмотрено, что концентрация вредных веществ в воздухе жилого помещения не должна превышать предельно допустимых концентраций для атмосферного воздуха населенных мест, установленных в действующих нормативных правовых актах. При этом оценка соответствия жилого помещения требованиям, которым оно должно отвечать, проводится по величине предельно допустимых концентраций наиболее гигиенически значимых веществ, загрязняющих воздушную среду помещений, таких, как оксид азота, аммиак, ацетальдегид, бензол, бутилацетат, дистиламин, 1,2-дихлорэтан, ксилол, ртуть, свинец и его неорганические соединения, сероводород, стирол, толуол, оксид углерода, фенол, формальдегид, диметилфталат, этилацетат и этилбензол.

Пунктом 35 вышеуказанного постановления предусмотрено, что жилые помещения, находящиеся в жилых домах, расположенных на территориях, на которых превышены показатели санитарно-эпидемиологической безопасности в части физических факторов (шум, вибрация, электромагнитное и ионизирующее излучение), концентрации химических и биологических веществ в атмосферном воздухе и почве, установленные в разделе II настоящего Положения, а также в жилых домах, расположенных в производственных зонах, зонах инженерной и транспортной инфраструктур и в санитарно-защитных зонах, следует признавать непригодными для проживания в случаях, когда инженерными и проектными решениями невозможно минимизировать критерии риска до допустимого уровня.

Учитывая данные горно-геологического обоснования застройки участка в районе «г», предоставленного заявителями, участок, которым они владеют на праве аренды, относится к участкам, «угрожаемым» к выделению шахтовых газов и «условно опасной» по провалам зоне. Вывод о возможности нового строительства в границах существующей застройки, переводе зону в «неопасную» сделан не специалистом, без проведения изысканий, что необходимо для данного случая.

В данный момент начала процедура формирования земельного участка под жилой дом. Поскольку заявители не обращались в Администрацию Партизанского городского округа с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию здания геофизической мастерской, данный вопрос не рассматривался, необходимо выполнить всю процедуру по формированию земельного участка.

В судебном заседании представитель заявителя ФИО1 – ФИО3 по доверенности пояснила, что проект реконструкции здания геофизической мастерской требует больших материальных затрат, фактически в заявлении ставился вопрос не о переводе нежилого здания в жилое, а о рассмотрении возможности реконструкции существующего здания под двухквартирный жилой дом без нового строительства.

Между тем, судом установлено, что заявление ФИО1 и ФИО2 Администрацией Партизанского городского округа было обоснованно рассмотрено, исходя из тех требований, которые содержались в заявлении, а именно, о переводе здания геофизической мастерской из нежилого в жилое. При рассмотрении заявления Администрацией Партизанского городского округа обоснованно было отказано в переводе здания, расположенного по в , из нежилого в жилое, поскольку на основании соответствии со ст.22 Жилищного Кодекса РФ перевод нежилого помещения в жилое допускается с учётом соблюдения требований законодательства о градостроительной деятельности. При этом жилое помещение должно быть пригодно для постоянного проживания граждан, отвечать санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ст.15 ЖК РФ). В соответствии со ст.2 Градостроительного кодекса РФ осуществление градостроительной деятельности должно осуществляться с соблюдением требований безопасности территории. Запрашиваемое к переводу под жилой двухквартирный дом здание геофизической мастерской по «г», расположено на земельном участке (занятом только зданием), который относится к участкам, «угрожаемым» к выделению шахтовых газов и «условно опасной» по провалам зоне. Площадь участка вне существующей застройки непригодна для застройки. На основании принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов (ст.1 Земельного кодекса РФ) и в соответствии со ст.37 Градостроительного кодекса РФ для реконструкции существующего нежилого здания под жилой двухквартирный дом необходимо изменить вид разрешённого использования земельного участка, имеющегося в собственности заявителей, под нежилым зданием, на условно разрешённый вид использования – под двухквартирный жилой дом и получить в пользование дополнительный участок для обслуживания указанного дома в соответствии с действующими нормами. Однако земельные участки, не пригодные для строительства, не могут быть предоставлены для этих целей (в данном случае под реконструкцию), т.к. одним из основных принципов земельного законодательства является приоритет охраны жизни и здоровья человека (ст.1 ЗК РФ). В соответствии со ст.85 ЗК РФ если использование земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости опасно для жизни и здоровья человека, может быть наложен запрет на использование таких объектов. Соблюдение предусмотренных ст.22 ЖК РФ условий перевода невозможно.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что оснований для признания незаконным и необоснованным отказа Администрации Партизанского городского округа в переводе здания, расположенного по адресу: «г», из нежилого в жилое, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.13, ст.ст. 194 -199, 256, 257, 258 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления ФИО4, ФИО2 о признании незаконным и необоснованным отказа Администрации Партизанского городского округа в переводе здания, расположенного по адресу: «г», из нежилого в жилое, выраженный в письме Администрации Партизанского городского округа от №___, отказать.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Партизанский городской суд Приморского края в течение десяти дней со дня принятия решения судом.

Решение принято судом в окончательной форме 12 августа 2011 года

Судья Е.Ю. Решетникова