Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО3, указав, что в общей долевой собственности истцов и ответчика, по 1/3 доле у каждого, находится квартира, расположенная по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик в адрес истцов направил нотариальное уведомление о намерении продать свою долю квартиры за 800000 рублей. В ответ на уведомление истцы направили ответчику письменное согласие на приобретение его доли по указанной цене. На приобретение доли ФИО3 истцы взяли в банке в кредит денежные средства. Ответчик, получив уведомление о согласии истцов на приобретение его доли квартиры, никаких дальнейших действий для заключения договора купли-продажи не предпринимал, уклонялся от заключения сделки, избегал общения.

Считая, что предложение ответчика является офертой, а уведомление ФИО3 о согласии истцов на приобретение доли – акцептом оферты, истцы просили обязать ответчика заключить с ними договор купли-продажи принадлежащей ФИО3 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, в месячный срок со дня вступления решения в законную силу.

В судебном заседании истец ФИО1 и представитель истцов – адвокат Пустоветов Е.П., действующий на основании ордера (л.д. 17), поддержали исковые требования по изложенным основаниям.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании просил отказать в удовлетворении исковых требований, представив письменные возражения об отсутствии предусмотренных законом оснований для понуждения его к заключению договора купли-продажи (л.д. 38)

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела был извещен (л.д. 32), о причинах не явки не сообщил, просил рассмотреть дело без его участия (л.д. 28), в связи с чем суд нашел возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ администрация <адрес> бесплатно передала ФИО1, ФИО3 и ФИО2 в общую долевую собственность занимаемую ими двухкомнатную квартиру по адресу: <адрес>, а Р-вы, реализовав свое право на приватизацию этого жилого помещения, определили равными свои доли в праве общей долевой собственности (л.д. 5-6). Указанный договор передачи жилого помещения в собственность граждан был зарегистрировано в установленном на момент его заключения порядке в Ломоносовском БТИ ДД.ММ.ГГГГ за №, дело №, о чем имеется штамп о регистрации на договоре.

Таким образом, истцы ФИО1 и ФИО2, а также ответчик ФИО3 каждый является собственником 1/3 доли в праве общей долевую собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Однако, в Единый государственный реестр недвижимости не внесены сведения о правообладателях и регистрации их права собственности на названное жилое помещение, площадью 49,7 кв.м, имеющее кадастровый №, инвентарный №, как усматривается из выписки от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 29)

Ответчик ФИО3 в порядке ст. 250 ГК РФ письменным уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ сообщил истцам ФИО1 и ФИО2 о намерении продать принадлежащую ему 1/3 долю в праве общей долевую собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, за сумму 800000 рублей (л.д. 7). В данном извещении ответчик также указал на то, что при неполучении согласия истцов, принадлежащая ему доля будет продана третьим лицам.

Согласие истцов о приобретении доли ответчика в материалы дела не представлено. Истцами представлено лишь почтовое уведомление о вручении ДД.ММ.ГГГГ корреспонденции ФИО3, полученной матерью Романова согласно подписи получателя в уведомлении (л.д. 8).

Согласно п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Уведомление о намерении продать долю в праве общей собственности в порядке ст. 250 ГК РФ не может быть признано офертой о продаже принадлежащей части объекта недвижимости, которая в силу ст. 436 ГК РФ не подлежит отзыву.

В соответствии с п. 1 ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

По своему содержанию оферта является проектом договора (п. 1 ст. 445 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, проект договора либо предварительный договор, содержащий существенные условия, ответчиком ФИО3 не направлялся истцам ФИО1 и ФИО2

Извещение участников общей долевой собственности о продаже направляется не по усмотрению собственника, а в силу обязательного для него предписания закона и не выражает его волю на обязательное заключение договора с адресатом. Такое извещение заключается в уведомлении других собственников о намерении продать свою долю постороннему лицу, что не представляет возможным расценить его как предложение заключить договор.

Согласие собственника, получившего извещение, означает исключительно его первоочередное право приобрести в установленный срок продаваемую долю путем заключения соответствующего договора с лицом, которому продавец по своему волеизъявлению намерен продать долю, но не считает его заключившим договор с момента выражения согласия, как это предусмотрено п. 1 ст. 433, ст. 435 ГК РФ.

Таким образом, суд приходит к выводу, что направленное ответчиком в адрес истцов уведомление от ДД.ММ.ГГГГ в порядке ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве выкупа принадлежащей ему доли не является офертой, соответственно, ответы истцов о согласии на приобретение, в случае если таковые были направлены ответчику, не могут являться акцептом, как ошибочно полагает истцовая сторона, в связи с чем, у ответчика не имеется обязанности заключить с истцами договор купли-продажи принадлежащей ему доли жилого помещения.

Кроме того, направленное ответчиком в адрес истцов уведомление от ДД.ММ.ГГГГ не содержит всех существенных условий договора купли-продажи недвижимости, которые в соответствии с положениями ст. 435, 554, 555 ГК РФ позволили бы расценить данное предложение как оферту.

Действующим законодательством не предусмотрена обязанность продавца доли в праве общей долевой собственности после направления сообщения о намерении продать принадлежащую ему долю в недвижимом имуществе, за указанную в сообщении цену, заключить соответствующий договор купли-продажи на предложенных условиях.

Положения ст. 421 ГК РФ предполагают свободу заключения договора, а также наличие воли сторон к заключению договора. Нарушить принцип свободы договора никто не вправе. Субъекты гражданского оборота самостоятельно решают вопрос о том, вступать ли им в договорные отношения друг с другом.

Понуждение к заключению договора по общему правилу не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Правила установленные в ст. 445 ГК РФ для заключения договора в обязательном порядке, применяются лишь в случаях, когда заключение договора обязательно в соответствии с Гражданским кодексом РФ или иными законами.

В ходе рассмотрения дела был установлено, что ответчик в настоящее время не имеет намерений продавать принадлежащую ему долю жилого помещения за 800000 рублей, а также, что договор купли-продажи 1/3 доли жилого помещения ответчиком ни с кем не заключен.

Истцами не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии в действиях ответчика нарушения их законных прав и интересов.

С учетом изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Отказать в полном объеме в удовлетворении исковых требований ФИО1 и ФИО2 к ФИО3 об обязании заключить договор купли-продажи.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ломоносовский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: А.С. Смирнов