Гражданский кодекс часть 1

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Кочкиной А.А., при секретаре Кузьминой Л.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Компания НОВА-С», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) о государственной регистрации права собственности,

у с т а н о в и л :

Истцы ФИО1, ФИО2 обратились в суд с вышеуказанным иском, ссылаясь на то, что ____ 2013 года между истцами и ответчиком ООО «Компания НОВА-С» был заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого застройщик обязался в срок до ____ 2014 года осуществить строительство и передать истцам объект долевого строительства в виде квартиры №26 в многоквартирном жилом доме №, расположенном по строительному адресу: ____, площадью ___ кв.м. Цена договора составила 4002479 руб. Истцы свои обязательства по договору выполнили, произвели оплату в полном объеме. Однако застройщик обязательства по своевременной передаче объекта долевого строительства не выполнил, решением суда от ____ 2018 года с ответчика была взыскана неустойка в пользу истцов. ____ 2018 года при подписании акта приема-передачи квартиры застройщик указал, что фактическая площадь квартиры составила больше предусмотренной по договору, в связи с чем, указал истцам на необходимость произвести доплату. С учетом понижающего коэффициента сумма доплаты составляет 36926 руб. ____ 2018 года истцы заявили о зачете встречных однородных требований на указанную сумму в счет частичного погашения задолженности застройщика перед истцами по решению суда, а также просили выдать справку об отсутствии задолженности для предоставления в регистрирующий орган и выдать передаточный акт, на что получили устный отказ от застройщика. ____ 2018 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РС(Я) выдано уведомление об отказе в государственной регистрации права собственности истцов на квартиру в связи с непредоставлением передаточного акта. В настоящее время застройщик уклоняется от регистрации права собственности истцов на квартиру, не предоставляет передаточный акт, не выдает справку об отсутствии задолженности, требуя доплаты за увеличение площади квартиры. Истцы просят суд признать право общей совместной собственности на квартиру, расположенную по адресу: ____, обязать произвести государственную регистрацию права собственности истцов.

В судебном заседании представитель истцов ФИО3 исковые требования поддержала в полном объеме, пояснила, что объект введен в эксплуатацию, фактически квартира истцам передана, однако истцы не могут зарегистрировать право собственности по той причине, что ответчик отказывается выдавать справку об отсутствии задолженности истцов и передаточный акт, несмотря на то, что у истцов отсутствует задолженность, что подтверждается решением суда. Просила иск удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Компания НОВА-С» ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что истцами не выполнены условия договора долевого участия в строительстве, не произведена доплата за увеличение площади квартиры, при этом, зачет требований не может быть произведен, поскольку требования не являются однородными. Просит в удовлетворении требований отказать.

В судебное заседание представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РС(Я), извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не явился. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в его отсутствие.

Заслушав пояснения, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ____ 2013 года между ответчиком ООО «Компания НОВА-С» (застройщик) и истцами ФИО1, ФИО2 (участники) заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок осуществить строительство дома и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участникам долевого строительства объект долевого строительства в виде ___-комнатной квартиры с условным номером №, находящейся на ___ этаже ___ блок-секции ___-квартирного дома, расположенного по строительному адресу: ____

П. ___ договора срок сдачи дома в эксплуатацию установлен на ____ 2014 года, срок передачи объекта долевого строительства участникам – не позднее ___ месяцев с даты ввода объекта в эксплуатацию.

Общая стоимость квартиры в соответствии с п. ___ договора составляет 4002479 руб., которую истцы оплатили, что подтверждается представленными платежными поручениями.

Объект долевого строительства в виде квартиры, расположенной по адресу: ____ фактически передан истцам ____ 2018 года, что подтверждается передаточным актом от ____ 2018 года и сторонами не оспаривается.

Судом установлено, что сроки исполнения обязательства по передаче квартиры ответчиком нарушены, что установлено также решением Якутского городского суда РС(Я) от ____ 2018 года, на основании которого с ООО «Компания НОВА-С» в пользу ФИО1, ФИО2 взыскана компенсация морального вреда в размере по 5000 руб. каждому из истцов, неустойка в размере 100000 руб., штраф в размере 55000 руб. за несвоевременную передачу объекта долевого строительства. Решение суда вступило в законную силу.

____ 2018 года истцы обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РС(Я) с заявлением о государственной регистрации права собственности на квартиру с кадастровым номером ___, расположенную по адресу: ________ 2018 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РС(Я) выдано уведомление об отказе в государственной регистрации права собственности истцов на квартиру в связи с непредоставлением передаточного акта в двух экземплярах-подлинниках, подтверждающего полное исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве.

В соответствии со ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, предусмотренными указанным Федеральным законом для государственной регистрации такого права, также необходим передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Основания приобретения права собственности установлены ст. 218 ГК РФ, в соответствии с п. 1 названной статьи право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Поскольку истцами исполнены условия договора долевого участия в строительстве, заключенного с ответчиком, к моменту окончания строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома полностью оплачена стоимость квартиры, предусмотренная договором, в настоящее время жилой дом введен в эксплуатацию, квартира создана как самостоятельный объект недвижимости, суд приходит к выводу о том, что у ответчика возникли обязательства по оформлению передаточного акта и по подаче заявления о регистрации права собственности дольщиков.

При этом довод ответчика о том, что истцами не произведена оплата в полном объеме, поскольку после обмеров БТИ площадь квартиры увеличилась, в связи с чем, необходимо произвести доплату, не может быть принят во внимание по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 34 утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013 г. "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", просрочка внесения участником долевого строительства застройщику доплаты при перерасчете стоимости объекта долевого строительства в случае увеличения его площади по сравнению с проектной не является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве.

По смыслу вышеприведенных правовых норм, предусмотренный договором долевого участия в строительстве перерасчет платежа в зависимости от выявленных органами технической инвентаризации при паспортизации дома отклонений, как в большую, так и в меньшую сторону, то есть возможность возникновения денежного обязательства как у одной, так и у другой стороны, не может влиять на возникновение права собственности на квартиру.

Таким образом, если участник долевого строительства оплатил обусловленную договором долевого участия в строительстве стоимость квартиры, то невнесение им доплаты при перерасчете стоимости объекта долевого строительства не является основанием для одностороннего отказа от исполнения договора и препятствием для признания за участником долевого участия в строительстве права собственности на квартиру.

Поскольку истцы исполнили обязательства по оплате цены договора участия в долевом строительстве в размере 4002479 руб., у застройщика возникла обязанность передать участнику долевого строительства в собственность квартиру.

Статьей 5 (часть 3) Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" предусмотрено два варианта уплаты цены договора: путем внесения единовременного платежа или путем внесения платежей в установленный договором период. По смыслу части 4 указанной статьи, основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в том случае, если цена договора должна уплачиваться путем единовременного внесения платежа, является просрочка внесения платежа в течение более чем двух месяцев.

Заключенным сторонами договором предусмотрено, что общая площадь объекта долевого строительства указана в соответствии с проектной планировкой типового этажа и после проведения паспортизации дома органами технической инвентаризации может иметь отклонения как в большую, так и в меньшую стороны, что влечет за собой соответствующее уточнение цены договора.

Указанное положение договора, предполагающее возможность возникновения денежного обязательства как у одной, так и у другой стороны в зависимости от действий третьих лиц, не может обусловливать возникновение права собственности на квартиру, поскольку платежи для уплаты цены договора, просрочка внесения которых является основанием для одностороннего расторжения договора застройщиком, определяются исходя из части 3 статьи 5 названного Федерального закона. Право на расторжение договора в одностороннем порядке либо на отказ от исполнения договора в случае просрочки внесения иных платежей, в том числе доплаты за увеличение общей площади жилого помещения, застройщику законом не предоставлено.

В соответствии со ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Принимая во внимание разъяснения Верховного суда РФ, требования о признании права собственности удовлетворению не подлежат.

Вместе с тем, с учетом того, что истцами цена договора уплачена, а такое последствие просрочки внесения доплаты за превышение площади, как отказ от исполнения договора, законом не установлено, при этом, у самого застройщика имеются неисполненные обязательства перед истцами по уплате взысканной решением суда неустойки, о зачете которой дольщики просили застройщика, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в части регистрации права собственности на основании судебного решения.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Компания НОВА-С», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) о государственной регистрации права собственности удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию права совместной собственности ФИО1, ФИО2 на жилое помещение с кадастровым номером ___, расположенное по адресу: ____

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Саха (Якутия) в течение одного месяца со дня составления в мотивированном виде.

Судья А.А. Кочкина