Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Муниципального образования <адрес> в лице представителя Департамента имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования <адрес> к А3 о взыскании суммы задолженности по договору купли-продажи жилого помещения, процентов за пользование чужими денежными средствами и обращении взыскания на заложенное имущество.

У С Т А Н О В И Л

Истец предъявил иск к ответчику о взыскании суммы задолженности по договору купли-продажи жилого помещения, процентов за пользование чужими денежными средствами и обращении взыскания на заложенное имущество.

В обосновании исковых требований пояснил следующее

дата между Муниципальным образованием <адрес> и гражданкой А3 был заключен договор купли-продажи жилого помещения в рассрочку № №.

Согласно условиям Договора, Истец передает в собственность Ответчику жилое помещение - трехкомнатную квартиру по адресу: <адрес>, Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, <адрес>, а Ответчик обязуется принять жилое помещение и уплатить за него обусловленную цену. Факт передачи имущества подтверждается актом приема-передачи, подписанным сторонами.

Договор зарегистрирован в Няганском отделении главного управления Федеральной регистрационной службы по <адрес>, Ханты-Мансийскому и <адрес>м.

Согласно п. 5 Договора Ответчик купил у Истца указанную квартиру за <данные изъяты> коп. и обязан выплачивать стоимость квартиры в течение 10 лет, ежемесячно, равными долями, не позднее 10 числа текущего месяца на расчетный счет продавца.

Вместе с тем, Ответчик взятых на себя обязательств по оплате не исполняет, в связи, с чем образовалась задолженность за период с дата по дата в размере <данные изъяты> коп.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно п. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

В соответствии с положениями ст. 395 ГК РФ, которая устанавливает общую норму, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Общий размер процентов за пользование чужими денежными средствами за период с дата по дата составляет <данные изъяты>., что подтверждается расчетом задолженности по оплате за квартиру и процентов за пользование чужими денежными средствами.

С момента заключения Договора Ответчик неоднократно нарушает его условия в части оплаты по нему, что подтверждается вступившими в законную силу решениями суда, а именно:

- задолженность по решению суда от дата по гражданскому делу № по основному долгу в размере <данные изъяты> руб. 55 коп., из них погашено <данные изъяты> коп.;

- задолженность по решению суда от дата по гражданскому делу № по основному долгу в размере <данные изъяты>

- проценты за пользование чужими денежными средствами по решениям суда в размере <данные изъяты> коп.

В адрес Ответчика было направлено требование от дата № о досрочном исполнении обязательства по договору купли - продажи (мены) жилого помещения в рассрочку от дата № в размере <данные изъяты> коп. путем перечисления указанной суммы в месячный срок с момента получения требования.

Ответчик по настоящее время требование не исполнил.

Согласно п. 13 Договора до полной оплаты стоимости Квартира находится в залоге у Истца в силу закона в соответствии со ст. 488 ГК РФ.

На основании п.5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" под договором ипотеки понимается договор о залоге недвижимости, где одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенной недвижимости другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными Законом.

Ст. 5 Закона установлено, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат (пункт 1).

Абзацем 1 ст. 2 Закона предусмотрено, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с п.1 ст.3 Закона, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными

средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо

федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Требования, указанные в статье 3 Закона, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное, подлежат удовлетворению за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке (п.1 ст.50 Закона) в судебном порядке (ст.51 Закона), если сумма неисполненного обязательства составляет не менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки (по смыслу ст.54.1 Закона).

Задолженность Ответчика по Договору на момент направления требования составляла <данные изъяты> коп., что в процентном соотношении от стоимости предмета Договора (<данные изъяты>.) составляет <данные изъяты> процентов.

В силу ст. 24 ГК РФ взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику - гражданину имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ).

В соответствии с абз. 1, 2 п.1 ст.446 ГПК РФ взыскание не может быть обращено на жилое помещение (его части), принадлежащее гражданину - должнику на праве собственности, если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда в соответствии со ст.349 ГК РФ, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством (п.1 ст.350 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.56 Закона имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

В соответствии с подп. 4 п.2 ст.54 Закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в частности, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Пунктом 4 Договора установлено, что стоимость предмета залога по оценке независимой экспертизы составляет <данные изъяты>

В связи с этим, Истец просит обратить взыскание на заложенное имущество и установить его начальную продажную цену в размере <данные изъяты> коп.

Согласно п. 2.2.1 и 2.2.3 Положения о Департаменте имущественных и земельных отношений Администрации <адрес>, утвержденного решением Думы <адрес> от дата №№ основными задачами Департамента является обеспечение эффективного управления имуществом, принадлежащим муниципальному образованию, и защита имущественных интересов муниципального образования.

С учетом изложенного, представитель истца просила суд

Взыскать с А3 в пользу Муниципального образования <адрес> проценты за пользование чужими денежными средствами за период с дата по дата в размере <данные изъяты> коп.

Взыскать с А3 в пользу Муниципального образования <адрес> проценты за пользование чужими денежными средствами из расчета <данные изъяты>% годовых ставки рефинансирования ЦБ РФ на сумму просроченной задолженности в размере 59 881 руб. 70 коп. за период с дата по дату фактического возврата основного долга.

Обратить взыскание на объект - трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, <адрес>.

Определить способ реализации указанного имущества в виде продажи с публичных торгов.

Определить начальную продажную цену предмета залога - трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, <адрес>, в размере <данные изъяты>% от оценочной стоимости имущества, а именно в сумме <данные изъяты> копеек.

В судебном заседании представитель истца на исковых требованиях настаивала.

Ответчик А3, третьи лица А2, А в судебное заседание не явились. Извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в материалах дела имеется расписки (л.д. 57-59). Уважительную причину своего отсутствия суду не представили, в связи, с чем и в соответствии с ч. 4 ст.167 ГПК РФ дело рассматривается без их участия.

Выслушав представителя истца, заключение прокурора, полагавшем удовлетворить иск в полном объеме, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу ст.2 ЖК РФ органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе используют бюджетные средства и иные, не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан.

дата между Муниципальным образованием <адрес> и гражданкой А3 был заключен договор купли-продажи жилого помещения в рассрочку за №№

Согласно условий договора-купли продажи квартиры истец передает в долевую собственность ответчику трехкомнатную квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м. в том числе жилой <данные изъяты> кв.м., расположенную на втором этаже четырехэтажного жилого дома по адресу: <адрес>, а ответчик обязуется принять жилое помещение и уплатить за него указанную сумму в размере <данные изъяты> коп. в рассрочку на 10 лет, равными долями ежемесячно в сумме <данные изъяты> коп. не позднее 10 числа текущего месяца. Жилое помещение приобретается А3 в единоличную собственность. После регистрации права собственности приобретают право пользования жилым помещением члены семьи А, А2 (л.д.10-11, п.1,5,8 Договора).

Согласно п.16 названного договора предоставленная квартира находится в залоге у продавца в силу закона, на основании ст.488 ГК РФ.

Актом приема-передачи спорной квартиры от дата ответчик принял, а истец сдал указанное жилое помещение во владение, распоряжение и пользование. При этом претензий у покупателя не было (л.д.12).

Вместе с тем как видно и представленного в материалах дела расчета (л.д.14) ответчик систематически нарушала оплату приобретенной квартиры, в связи, с чем выносились решения судов о взыскании долга по договору купли-продажи в дата году, в дата году.

Всего задолженность по купли-продажи составила <данные изъяты> коп.,

- задолженность по решению суда от дата по гражданскому делу № по основному долгу в размере <данные изъяты>

- проценты за пользование чужими денежными средствами по решениям суда в размере <данные изъяты> коп.

В силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом.

Согласно ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Истец выполнил свои обязательства по предоставлению жилого помещения за льготную цену, в то время как ответчик злостно уклоняется от исполнения своих обязательств по оплате предоставленного жилого помещения. Уважительную причину возникновения задолженности по оплате жилого помещения суду не представила.

В соответствии с п.3 ст.486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает товар, переданный в соответствии с договором купли-продажи, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ.

Задолженность ответчика перед истцом по договору купли-продажи жилого помещения за период с дата по дата составляет <данные изъяты> коп., которую, в силу п.3 ст.486 ГК РФ и ст. 322 ГК РФ подлежит взыскать с ответчика в пользу истца.

На основании ст.395 ГК РФ подлежат взысканию с ответчика в пользу истца проценты за пользование чужими денежными средствами за период с дата. по дата. в размере <данные изъяты> коп.

Как видно из представленного в материалах дела п.16 договора купли-продажи жилого помещения в рассрочку (л.д.11), спорная квартира до полной оплаты ее стоимости, находится в залоге у продавца, что не возбраняется законом в соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ.

Аналогичное установлено Федеральным законом от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», регламентирующего удовлетворение требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой (залогом) обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное (абзац 1 ст.2, п.1ст.3 названного Закона).

В силу п.1 ст.50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

Согласно пункту й статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Как установлено судом ответчик с дата по настоящее время не исполняет свои обязательства по оплате предоставленному ему жилого помещения на льготных условиях (общая стоимость трехкомнатной квартиры по оценке независимой экспертизы составляет <данные изъяты> руб., в то время как ответчику жилое помещение продано в рассрочку в сумме <данные изъяты> коп.).

В соответствии с п.2.ст.348 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Согласно п.3 ст.348 ГК РФ если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Общая задолженность ответчика перед истцом составила <данные изъяты> коп. (из требования истца, л.д.7).

За весь период от даты составления договора купли-продажи дата по дата ответчиком по решениям суда возмещено истцу в общей сумме <данные изъяты> коп, следовательно, общая сумма не исполненного обязательства составляет <данные изъяты> коп., следовательно сумма неисполненного обязательства, значительно выше 5 процентов от стоимости предмета залога. При этом период просрочки обязательств по договору составляет более трех с половиной лет.

С учетом изложенного у истца имелись основания для обращения взыскания на заложенное имущество.

Законодатель в пункте 3 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также в п.2 ст.350 ГК РФ, предусмотрел, что в случаях, когда залогодателем является гражданин, независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности, суд по заявлению залогодателя при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года.

Ответчик не представила суду доказательств уважительной причины неисполнения денежного обязательства, в связи с задолженностью оплаты жилого помещения, проданного ей в собственность в рассрочку, и не просила отстрочить реализацию заложенного имущества сроком на один год.

В силу ст.446 ГПК РФ не может быть обращено взыскание на жилое помещение, если оно является единственным, пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него, в соответствии с законодательством может быть обращено взыскание.

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество регламентируется ст.349 ГК РФ, 350 ГК РФ. В соответствии с данными нормами, а также согласно п.1 ст.56 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору, реализуется посредством публичных торгов.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 ст.54 Закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В связи с этим, начальная продажная цена составит 80% от стоимости указанного имущества, т.е. в размере <данные изъяты> рублей 00 копеек.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

При подаче искового заявления истец на основании ст. 333. 36 НК РФ был освобожден от уплаты государственной пошлины. Ответчик же льгот предусмотренных законом не имеет, с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

С учетом изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л

Взыскать с А3 в пользу Муниципального образования <адрес> задолженность по договору купли-продажи жилого помещения в рассрочку № от дата за период с дата по дата в размере <данные изъяты> коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с дата по дата в размере <данные изъяты> коп. Всего <данные изъяты> коп.

Взыскать с А3 в пользу Муниципального образования <адрес> проценты за пользование чужими денежными средствами из расчета <данные изъяты>% годовых ставки рефинансирования ЦБ РФ на сумму просроченной задолженности в размере <данные изъяты> коп. за период с дата по дату фактического возврата основного долга.

Определить способ реализации указанного имущества в виде продажи с публичных торгов.

Взыскать с А3 государственную пошлину в доход бюджета муниципального образования <адрес> в размере <данные изъяты> коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ханты-Мансийский окружной суд- Югра через Няганский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Г.Д. Беца.

Решение изготовлено в окончательной форме дата года