Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Тамбовской области, Комитету по управлению имуществом <адрес> и КПТО «Капиталстрой» о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к указанным ответчикам об устранении препятствий в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом площадью 195,8 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>» <адрес>, от Казенного предприятия <адрес> «Капиталстрой» и субъекта Российской Федерации -<адрес>, к истцу, на основании договора инвестирования строительства № от 22.05.2018, заключенного с КПТО «Капитал строй».

В заявлении указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и КПТО «Капиталстрой» был заключен договор инвестирования строительства № указанного жилого дома. Истец, являясь инвестором, оплатил стоимость работ в полном объеме, согласно условиям договора. Застройщиком - КПТО «Капиталстрой», дом введен в эксплуатацию и по акту приема-передачи от 14.14.2020 дом передан истцу. Между тем, ФИО1 не может зарегистрировать право собственности на возведенный за его счет и для него жилой дом, поскольку Застройщик является подразделением администрации области, право собственности на спорный объект недвижимости зарегистрировано за администрацией <адрес>. При обращении в Управление Росреестра с документами об инвестировании строительства, ему пояснили, что регистрация перехода права от администрации <адрес> к нему возможна в случае, если Комитетом по управлению имуществом области будет представлено письмо о согласии в ее осуществлении. Однако до настоящего времени Комитет отказывает в выдаче такого согласия. Таким образом, он не может зарегистрировать право на жилой дом, который возведен за его счет на основании договора инвестирования.

В судебное заседание истец требования поддержал по изложенным в заявлении основаниям.

Представитель ответчика КПТО «Капиталстрой» по доверенности ФИО2 иск признала в полном объеме и пояснила, что после завершения строительства спорного объекта недвижимости, в Управление Росреестра было подано заявление о постановке объекта на кадастровый учет, поскольку в силу положений закона о регистрации недвижимости одновременно с постановкой объекта на кадастровый учет осуществляется государственная регистрация права, автоматически Управлением Росреестра было зарегистрировано право собственности субъекта – администрации Тамбовской области, поскольку застройщик – КПТО, является структурным подразделением администрации, и, соответственно, за КПТО зарегистрировано право хозяйственного ведения. В последующем КПТО направило в адрес Росреестра все необходимые документы для регистрации прав инвестора, однако Росреестр потребовал согласие Комитета по управлению имуществом Тамбовской области, поскольку право субъекта уже было зарегистрировано.

В судебном заседании представитель администрации Тамбовской области и Комитета по управлению имуществом Тамбовской области по доверенности ФИО3 иск не признал, пояснив, что имущество, принадлежащее администрации Тамбовской области может быть отчуждено только лишь на торгах. При этом указала, что право собственности администрации Тамбовской области в данном случае зарегистрировано Управлением Росреестра автоматически, поскольку строительство объекта велось КПТО «Капиталстрой», которое являлось структурным подразделением Комитета. При этом, не оспаривала, что истец приобрел право собственности на спорный объект на основании договора инвестировании строительства, однако, отчуждение имущества Тамбовской области возможно лишь путем проведения торгов.

В судебное заседание представитель Управления Росреестра по Тамбовской области не явился, в представленном отзыве указано, что при постановке спорного жилого дома на кадастровый учет одновременно должно было быть подано заявление инвестора, поскольку такого заявления не было приложено, право собственности зарегистрировано за администрацией Тамбовской области, так с постановкой объектов на кадастровый учет производится одновременно регистрация права, в силу положений Федерального закона 218-ФЗ. Учитывая, что право собственности истец приобрел на основании договора инвестирования строительства, для государственной регистрации его права достаточно письменного согласия собственника. Управление Росреестра предлагало Комитету по управлению имуществом Тамбовской области представить такое согласие, однако до настоящего времени такого документа не получено, что является препятствием для регистрации перехода права от Тамбовской области и КПТО к истцу. Устранение такого препятствия будет служить основанием для регистрации права собственности за истцом.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно п.1 ст.2 ГК РФ гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, прав на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальных прав), регулирует отношения, связанные с участием в корпоративных организациях или с управлением ими (корпоративные отношения), договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности участников.

В соответствии с ч.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" отмечено, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Судом установлено, что согласно договору инвестирования строительства индивидуального жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между истцом и КПТО «Капиталстрой» в стоимость объекта строительства входит проведение в указанном объекте строительства общестроительных, отделочных, специальных и иных работ, в том числе разводка внутренней системы отопления, электроснабжения, водоснабжения и канализации, а также получение соответствующего разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Условиями договора предусмотрена передача объекта инвестору по акту приема-передачи и представлять интересы инвестора в отношениях с другими юридическими лицами, органами власти и управления на этапе реализации строительства. Инвестор обязан оплатить инвестиционный взнос на строительство Объекта.

Истцом обязательства оплаты по договору инвестирования строительства индивидуального жилого дома выполнены в полном объеме.

Между тем, согласно выписке из ЕГРН, строительство жилого дома завершено в 2020 году, ДД.ММ.ГГГГ данному жилому дому присвоен кадастровый номер и зарегистрировано право собственности субъекта – <адрес>, право оперативного управления жилым домом зарегистрировано за Казенным предприятием <адрес>.

При этом, ДД.ММ.ГГГГ КПТО «Капиталстрой» передал по акту приема-передачи спорный объект недвижимости Инвестору – ФИО1, согласно договору инвестирования строительства № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительных соглашений к нему.

Как следует из разъяснений Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» в п. 4. При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д. ????????????????.