Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «ТАРЕАЛ» (ООО «ТАРЕАЛ») о признании предварительного договора купли-продажи квартиры основным, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Ломоносовский районный суд <адрес> с иском к ООО «ТАРЕАЛ» о признании предварительного договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ квартиры основным, признании права собственности на <адрес><адрес> в <адрес> сельского поселения <адрес>.

Впоследствии ФИО1 представил заявление в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, которым дополнил заявленные требования пунктом 3, согласно которому просит взыскать с ФИО1 в пользу ООО «ТАРЕАЛ» сумму в размере 3250000 рублей 00 копеек в счет полной оплаты за проданную квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес> (л.д. 144-145).

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с ответчиком предварительный договор купли-продажи № трехкомнатной квартиры условный № (в настоящее время присвоен №), общей площадью 85,55 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, <адрес> (кадастровый №) стоимостью 6500000 рублей 00 копеек. Обязательства истца были исполнены в соответствии с соглашением № об обеспечении обязательства, ФИО1 произвел оплату обеспечительного взноса в размере 50% от стоимости квартиры. Ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи, при этом передал квартиру истцу в день подписания предварительного договора купли-продажи.

В судебное заседание истец ФИО1 и его представитель ФИО2 явились, исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, просили об их удовлетворении с учетом представленного ранее измененного заявления.

Представитель ответчика ООО «ТАРЕАЛ», третьих лиц – Управления Росреестра по Ленинградской области, временного управляющего ООО «Тареал» - ФИО3 не явились, о месте и времени рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Ранее в суд поступил отзыв временного управляющего ООО «ТАРЕАЛ» - ФИО3, согласно которому третье лицо не согласно с требованиями истца, просит отказать в удовлетворении иска, поскольку, по мнению, временного управляющего, уплаченные ФИО1 денежные средства являются не частичной (предварительной) оплатой) основного договора купли-продажи, а обеспечением исполнения обязанности покупателя по предварительному договору. Кроме того, проживание истца в спорной квартире является исполнением обязательств ответчика по предварительному договору купли-продажи квартиры, а не передачей имущества в соответствии с условиями основного договора. Поскольку право собственности на квартиру в настоящее время за ООО «ТАРЕАЛ» не зарегистрировано, признать право собственности на спорный объект недвижимости за покупателем не представляется возможным (л.д. 77-79).

Принимая во внимание, что участники судебного разбирательства о рассмотрении дела были извещены надлежащим образом, суд нашел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1, пунктом 2 и пунктом 4 статьи 421, пунктом 1 статьи 429, статьей 432, пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению будущего договора.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Следовательно, для признания сделки купли-продажи состоявшейся необходимо одновременное наличие вышеуказанных условий, а именно: передача продавцом товара покупателю, его принятие им, а также оплата в полном объеме определенной договором стоимости отчуждаемого имущества.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ООО «ТАРЕАЛ» с одной стороны и покупателем ФИО1 с другой стороны, заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка № (л.д. 14-18), по условиям которого стороны, обязуются заключить в будущем договор о передаче продавцом в собственность покупателя квартиры условный № общей площадью (без учета площади балконов, лоджий и терасс) 84,55 кв.м., подъезд № на 3 этаже, состоящей из 3х комнат в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, <адрес><адрес> (подпункт 1.1. пункта 1).

Подпунктом 1.2 пункта 1 предварительного договора купли-продажи предусмотрено, что продавец приобретает право собственности на указанную квартиру на основании разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также свидетельства о собственности на земельный участок.

Согласно подпункта 1.3 пункта 1 указанного договора, стороны договорились, что основной договор будет подписан в течение 30 календарных дней с момента наступления следующих условий: регистрации права собственности продавца в отношении квартиры; выполнения покупателем обязанностей, указанных в п. 2.5, п. 3.3 договора, но в любом случае не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

По условиям предварительного договора № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, цена квартиры определена в размере 6500000 рублей 00 копеек (пункт 3 договора) (л.д. 16).

ФИО1 была внесена и зачтена в счет оплаты по предварительному договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ№ сумма в размере 3250000 рублей 00 копеек, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 21).

В силу положений статьи 190, абзаца 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В пункте 1 соглашения № об обеспечении исполнения обязательства к Предварительному договору купли-продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.12) указано, что в соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации обеспечением исполнения обязательств по заключению Договора купли-продажи на условиях, изложенных в Предварительном договоре купли-продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, признается денежная сумма (обеспечительный взнос), в размере 3250000 рублей 00 копеек

Таким образом, учитывая установленные обстоятельства, суд приходит к выводу, о том, что оплаченные ФИО1 денежные средства в размере 3250000 рублей 00 копеек являются обеспечительным взносом (задатком), то есть одним из способов обеспечения исполнения обязательств, основная цель которого - предотвратить неисполнение договора.

Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований обеспечительной функции задатка, установленной законом.

Учитывая изложенное, внесенный истцом обеспечительный взнос не может быть учтен как частичная оплата спорной квартиры по не заключенному договору купли-продажи. Допуск ответчиком истца для проживания в спорной квартире также нельзя расценивать как передачу имущества, а лишь исполнение обязательств ООО «ТАРЕАЛ» по предварительному договору купли-продажи.

Исходя из буквального толкования положений договора, предельная дата заключения основного договора определена выполнением покупателем обязанностей, указанных в пункте 2.5, пункте 3.3 договора, но в любом случае не позднее ДД.ММ.ГГГГ, между тем, ФИО1 на протяжении длительного времени с требованиями о понуждении к заключению основного договора в установленные законом сроки к ответчику не обращался, иных действий, направленных на заключение основного договора купли-продажи спорной квартиры не осуществлял.

В соответствии с пунктом 2 статьи 165, пунктом 1 статьи 551, пунктом 3 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из разъяснений Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» в пункте 5 при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем.

В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления. Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Таким образом, разрешая заявленные требования, суд, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, на основании объяснений сторон, фактических обстоятельств дела, приходит к выводу, что истцом выбран не верный способ защиты своего нарушенного права, в связи с чем, требования о признании предварительного договора купли-продажи основным, признании права собственности на спорную квартиру удовлетворению не подлежат.

Учитывая, что требования ФИО1 о взыскании с него в пользу ООО «ТАРЕАЛ» суммы в размере 3250000 рублей 00 копеек в счет полной оплаты за спорную квартиру являются производными от требований о признании предварительного договора купли-продажи основным, признании права собственности на спорную квартиру, то в его удовлетворении также надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 - отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ломоносовский районный суд Ленинградской области в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 25 апреля 2019 года.

Судья М.В. Яковлева