Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению В. о возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области устранить нарушение прав,

у с т а н о в и л:

В. обратился в суд с заявлением, в котором обжалует решение государственного регистратора Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о приостановлении регистрации перехода прав на недвижимое имущество: ? долю в праве собственности на жилой дом общей площадью <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес>, и ? долю в праве собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес> и просит обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области устранить нарушение его прав и свобод, осуществив государственную регистрацию перехода прав к нему на указанное имущество.

В обоснование заявленных требований указал, что при подаче им документов на государственную регистрацию прав на указанную недвижимость среди прочих документов было представлено письмо № от ДД.ММ.ГГГГ г., из которого явно следует, что продавец известил участника долевой собственности о намерении продать свою долю третьему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее, и с момента извещения прошло более месяца. Считает, что при наличии такого извещения у госрегистратора не было оснований для приостановления регистрации прав.

Заявитель В. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. (л.д.40)

Представитель В.- <данные изъяты> действующий на основании доверенности (л.д.49), в судебном заседании на удовлетворении заявления настаивал.

Должностное лицо, чьи действия обжалуются, государственный регистратор <данные изъяты> заинтересованные лица – А. и Б. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель Управления Росреестра по Челябинской области <данные изъяты>, действующая на основании доверенности (л.д.16), в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, пояснив, что считает решение государственного регистратора о приостановлении регистрации законным. В силу сложившейся практики Управление Росреестра по Челябинской области считает, что извещение продающим свою долю участником долевой собственности других участников должно производиться заказным письмом по аналогии со ст.113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ).

В письменном отзыве также указала, что ДД.ММ.ГГГГ В. на государственную регистрацию был представлен пакет документов. ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация перехода прав и права собственности была приостановлена в соответствии с п.1 ст.19 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ» (далее- Закон о регистрации) на срок до ДД.ММ.ГГГГ в связи с сомнениями госрегистратора в наличии оснований для государственной регистрации. Полагает, что в нарушение требований ст.250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), ст.24 Закона о регистрации представленное письмо № от ДД.ММ.ГГГГ не может являться надлежащим уведомлением участника долевой собственности о продаже доли в праве. По смыслу вышеуказанных норм продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю. При этом извещение направляется заказанным письмом с уведомлением о вручении. В связи с этим представленное письмо № не может являться надлежащим документов об извещении.(л.д.17-19, 44-45)

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит требования В. подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. (ч.1 ст.254 Гражданского процессуального кодекса РФ (ГПК РФ))

В силу ст. 255 ГПК РФ к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, которые могут быть оспорены в порядке гражданского судопроизводства, относятся те решения, действия (бездействие), в результате которых:

- нарушены права и свободы гражданина;

- созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод;

- на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечён к ответственности.

Пунктом 5 ст.2 Закона о регистрации предусмотрено, что отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд.

Как установлено в ходе рассмотрения дела В. (покупатель) и А. (продавец) ДД.ММ.ГГГГ обратились в Златоустовский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на недвижимое имущество: ? долю в праве собственности на жилой дом общей площадью <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес>, и ? долю в праве собственности на земельный участок площадью <данные изъяты>., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>. (л.д.20-22)

К указанным заявлениям был приложен пакет документов: квитанции об уплате госпошлины (л.д.26), договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ г.(л.д.28), акт приема-передачи к договору купли-продажи (л.д.29), договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ г.(л.д.30-31), копия свидетельства о перемени имени от ДД.ММ.ГГГГ г.(л.д.32), копия свидетельства о заключении брака от ДД.ММ.ГГГГ г.(л.д.33), заявление о том, что продаваемое имущество не является приобретенным в браке от ДД.ММ.ГГГГ г.(л.д.34), а также письмо № от ДД.ММ.ГГГГ г.(л.д.35).

Решением государственного регистратора Титовой С.Г. от ДД.ММ.ГГГГ № государственная регистрация перехода права общей долевой собственности и права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества: жилой дом общей площадью <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес>, и земельный участок площадью <данные изъяты>, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, документы на которую представлены В. и А. ДД.ММ.ГГГГ г., была приостановлена на срок до ДД.ММ.ГГГГ г.(л.д.5-6)

Основанием для приостановления послужило то, что на государственную регистрацию не представлен отказ сособственника вышеуказанных жилого дома и земельного участка от преимущественного права покупки, либо документ, составленный продавцом в письменной форме, подтверждающий извещение сособственников о намерении продать ? долю в праве на вышеуказанные объекты, что, как указал госрегистратор, не соответствует требованиям ст.250 ГК РФ, ст.24 Закона о регистрации, и является основанием для отказа в государственной регистрации в соответствии с абз.10 п.1 ст.20 Закона о регистрации.

Однако, суд полагает, что данные выводы государственного регистратора не соответствуют обстоятельствам дела и являются ошибочными.

Согласно п.1 ст.19 Закона о регистрации государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений.

В соответствии с п.1 ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Пунктом 2 ст.250 ГК РФ на продавца доли возложена обязанность известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Последствия нарушения преимущественного права покупки установлены пунктом 3 ст.250 ГК РФ, в силу которого любой другой участник долевой собственности в таком случае имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Положениями п.1 ст.24 Закона о регистрации установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

Положения ст. 250 Гражданского кодекса РФ, закрепляющие для участников долевой собственности преимущественное право покупки доли в праве общей собственности (п. 1), устанавливающие обязанность продавца доли в праве общей собственности известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать ее постороннему лицу (п. 2) а также предусматривающие с учетом специфики данного права особый способ его защиты - перевод прав и обязанностей покупателя на участника долевой собственности и срок для его использования (п. 3) призваны обеспечить баланс интересов всех сособственников при распоряжении имуществом, находящимся в их общей долевой собственности.

Анализ вышеприведенных норм позволяет прийти к выводу, что закон устанавливает обязательные требования по извещению продающим свою долю участником остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу только к форме требования, а именно она должна быть письменная и по своему содержанию должна отражать цену и других условия, на которых доля продается.

Вместе с тем, ни одна из приведенных норм не содержит требований о способе вручения такого извещения. Следоватлеьно, стороны правоотношений свободы в выборе способа вручения извещения.

При этом гражданский риск нарушения требований п.2 ст.250 ГК РФ об извещении других участников долевой собственности всегда несут только продавец и покупатель доли. Следует также учитывать, что п.5 ст.10 ГК РФ установлена презумпция добросовестности участников гражданских правоотношений. Таким образом, представляя на государственную регистрацию подписанное участником долевой собственности извещение о продаже доли, стороны сделки в полной мере осознают правовые последствия в случае их недобросовестности при совершении таких действий.

Приведенные в решение о приостановлении госрегистрации доводы о невозможности признать письмо № надлежащим уведомлением в связи с отсутствием возможности идентифицировать личность подписавшего письмо противоречат закону.

Ни положения ст.250 ГК РФ, ни требования ст.24 Закона о регистрации, ни какой-либо иной нормативно-правовой акт не устанавливают обязанность участника, продающего свою долю в праве общей долевой собственности, подтвердить подпись другого участника в уведомлении о продаже. Аналогично и на госрегистратора законом не возложено обязанности проводить идентификацию личности и подписи в уведомлении о продаже других участников долевой собственности.

Вместе с тем при наличии сомнений в подписи участника долевой собственности в представленном на госрегистрацию извещении государственный регистратор в соответствии со ст.19 Закона о регистрации сам обязан принять меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений. При этом, однако, он не вправе возлагать на заявителей какие-либо не предусмотренные законом обязанности, например: обеспечить явку других участников долевой собственности в помещение регистрационной службы.

Анализ представленного на государственную регистрацию сторонами письма № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.35) позволяет суду прийти к выводу, что оно полностью соответствует требованиям ст.250 ГК РФ. Данное письмо подписано участником долевой собственности, продающим свою долю (А.), и другим участником долевой собственности (Б.).

По мнению суда, данное письмо свидетельствует об исполнении А. возложенной на нее п.2 ст.250 ГК РФ обязанности известить другого участника долевой собственности о продаже доли с указанием цены и всех условий продажи.

При таких обстоятельствах у государственного регистратора отсутствовали основания для приостановления госрегистрации прав заявителя.

Доводы представителя Управления Росреестра по Челябинской области о том, что в силу сложившейся практики продающие доли участники направляют другим участникам уведомления о продаже своей доли по почте заказным письмом с уведомлением, что и было предложено сделать заявителю, суд находит безосновательными.

Сам по себе факт направления письма почтой не подтверждает с достаточной достоверностью факт извещения других участников о продаже доли и не всегда достоверно подтверждает факт вручения извещения именно участнику общей долевой собственности. В связи с чем такой способ извещения не исключает споров о переводе прав покупателя в соответствии с п.3 ст.250 ГК РФ и не снижает риск сторон при заключении сделок.

Кроме того, госрегистратор при отсутствии прямых предписаний закона не вправе ограничивать участника гражданских правоотношений в выборе способа вручения извещения другому участнику долевой собственности, поскольку не обладает таким правом.

Применение по аналогии положений ст.113 ГПК РФ является, по мнению суда, в данном случае не допустимым, поскольку данная норма устанавливает способы реализации обязанности суда по вызову сторон в судебное заседание для разрешения рассматриваемого спора.

Нормы ст.250 ГК РФ регулируют правоотношения не участников гражданского процесса, а участников гражданских правоотношений, и направлены на обеспечение защиты их прав и исключение дальнейших споров, в том числе судебных.

Кроме того, из буквального толкования п.2 ст.250 Гражданского кодекса РФ следует, что данная норма обязывает не направить извещение, а известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых совершается сделка.

Таким образом, избранная заявителем и продавцом доли форма извещения другого участника долевой собственности о продаже доли в полной мере соответствует закону.

Иных оснований для приостановления государственной регистрации или отказа в ней госрегистратором в решении не приведено.

Вместе с тем, принятое государственным регистратором решение о приостановлении регистрации перехода права и права собственности нарушает права заявителя, поскольку препятствует ему в реализации его прав собственника в отношении приобретенного им имущества, в связи с чем это решение в соответствии со ст.258 ГПК РФ подлежит отмене.

В силу ч.1 ст.258 ГПК РФ суд, признав заявление обоснованным, принимает решение об обязанности соответствующего органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод гражданина или препятствие к осуществлению гражданином его прав и свобод.

Таким образом, в целях устранения допущенного нарушения прав заявителя суд полагает необходимым отменить принятое госрегистратором решение о приостановлении регистрации и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области провести государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности и права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества: жилой дом общей площадью <данные изъяты>., расположенный по адресу: <адрес>, и земельный участок площадью <данные изъяты>., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, на основании документов, представленных В., А. ДД.ММ.ГГГГ (запись в книге входящих документов №).

В силу ч.1 ст.256 ГПК РФ гражданин вправе обратиться в суд с заявлением в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно о нарушении его прав и свобод.

Из материалов дела следует, что оспариваемое решение было вынесено ДД.ММ.ГГГГ., а обращение в суд последовало ДД.ММ.ГГГГ г., т.е. в пределах установленного ч.1 ст.256 ГПК РФ срока. При таких обстоятельствах суд полагает, что срок обращения в суд заявителем не пропущен.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области подлежит взысканию в пользу В. возмещение расходов по оплате госпошлины в сумме <данные изъяты>

Руководствуясь ст. ст. 12, 198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Требования В. удовлетворить.

Признать незаконным решение государственного регистратора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № о приостановлении государственной регистрации.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области устранить нарушение прав В. – провести государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности и права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества: жилой дом общей площадью <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, и земельный участок площадью <данные изъяты>., кадастровый номер № расположенный по адресу: <адрес>, на основании документов, представленных В., А. ДД.ММ.ГГГГ (запись в книге входящих документов №).

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в пользу В. возмещении расходов по оплате госпошлины в сумме <данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме через Златоустовский городской суд.

Председательствующий С.Ю.Фомин

Решение не вступило в законную силу