Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к ООО «Скала», ФИО4 о признании права собственности на объект недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Скала», ФИО4, с учетом измененных исковых требований в ходе судебного заседания просила суд

признать недействительной регистрацию права собственности ООО «Скала» на объект недвижимости жилое помещение – квартиру, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, номер записи государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ,

признать недействительным договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Скала» и ФИО4, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области ДД.ММ.ГГГГ, номер записи государственной регистрации №

считать прекращенной ипотеку в силу закона, зарегистрированную Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области ДД.ММ.ГГГГ, номер записи государственной регистрации № погасить запись о ней в ЕГРПН,

обязать ответчика ООО «Скала» (ИНН №, КПП №, юридический адрес: <адрес>) передать истцу ФИО1 жилое помещение в виде двухкомнатной квартиры № строение № дома № по <адрес>, в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда,

признать за ФИО1 право собственности на жилое помещение – двухкомнатную квартиру №, расположенную по адресу: <адрес> общей площадью 66,4 кв.м.

В обоснование заявленных требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ ей был заключен договор с <данные изъяты>» о долевом участии в строительстве жилого дома, строительный номер № секции № по <адрес>, по окончании строительства дома ей должно было быть передано помещение в виде двухкомнатной квартиры с условным строительным номером 106, расположенная на 7 этаже общей площадь 61,1 кв.м., жилой 29,5 кв.м. Цена договора составила 714870 рублей, сумма оплачена истцом в полном объеме. Застройщик свои обязательства не выполнил. Решением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ<данные изъяты> признано несостоятельным (банкротом). ДД.ММ.ГГГГ Постановлением Правительства Самарской области № объект был включен в перечень проблемных объектов.

Определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ требования ФИО1 о передачи жилого помещения № на 7 этаже, общей площадью 61,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, включены в реестр требований о передачи жилых помещений участников строительства, привлеченных должником-застройщиком <данные изъяты> Следовательно, права истца подлежали удовлетворению исключительно путем передачи ему указанного жилого помещения.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 как обманутый дольщик была внесена в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены на строительство многоквартирных домом и чьи права нарушены, о чем было известно ООО « Скала». Однако при отсутствии отказа со стороны ФИО1 от исполнения заключенного ею договора №, ООО «Скала» по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, не удовлетворив права истца, незаконно произвело регистрацию права собственности за застройщиком на квартиру при наличии обременений квартиры правами дольщика, включенного в реестр «обманутых дольщиков», и подлежащих удовлетворению в силу принятых на себя ООО «Скала» обязательств по достройке проблемного объекта, а затем произвело и отчуждение квартиры покупателю ФИО4 по договору купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ.

Ссылаясь на нормы Гражданского Кодекса Российской Федерации, Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 201.1, 201.15-2 Федерального закона « О несостоятельности (банкротстве)», статьи 1, 4, 27 Федерального закона № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" истец указывает, что при неизменности самого обязательства к новому застройщику ООО «Скала» перешли в полном объеме обязательства первоначального застройщика <данные изъяты> перед дольщиками по строительству жилого дома, вводу его в эксплуатацию. Следовательно, на нового застройщика перешли и те обязанности застройщика, которые он должен исполнить перед дольщиками. Обязательства нового застройщика ООО «Скала» остались такими же, какими они были у первоначального застройщика – должника <данные изъяты> и не могут осложняться теми правоотношениями, которые имели место между вышеуказанными застройщиками и фактически не имеют значения для дольщиков-кредиторов. Истец не извещалась застройщиком об окончании строительства в связи с чем, не имела реальной возможности вступить в фактическое владение объектом. Ответчик, имея сведения об обременении объекта правами ФИО1, злоупотребляя своими правами, совершил недействительную сделку по регистрации своего права собственности на квартиру после окончания строительства жилого дома в силу части 1 ст. 173.1, ч. 1 ст. 174.1 ГК РФ, и распорядился имуществом с нарушением прав истца.

Истец не может зарегистрировать свое права собственности на спорное жилое помещение исходя из требований статей 14, 48 Федерального закона « 218-ФЗ от 13.07.2015 « О государственной регистрации недвижимости», поскольку право собственности было зарегистрировано за застройщиком ООО «Скала», которое впоследствии продало ФИО4

Истец ФИО1 и ее представитель ФИО5 измененные исковые требования поддержали в полном объеме по доводам, изложенным в иске. Дополнительно пояснили, что доводы ООО «Скала» являются необоснованными, противоречат ранее установленным решениями судов общей юрисдикции и Арбитражного суда Самарской области фактическим обстоятельствам, положениям действующего законодательства РФ, не доказаны в силу ст. 56 ГПК допустимыми доказательствами. Объект Многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными решениями и подземным паркингом на базе незавершенного строительства: <адрес>, не являлся самовольной постройкой. Застройщиком <данные изъяты> строительство дома на земельном участке, предоставленном в аренду, с 2008 года строительство было приостановлено ввиду банкротства застройщика.

Министерство строительства Самарской области определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, оставленным в силе постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ включено в реестр требований должника <данные изъяты>

Определением Арбитражного суда Самарской области по делу № от ДД.ММ.ГГГГ производство о несостоятельности (банкротстве) <данные изъяты>» прекращено. Постановлением Правительства Самарской области № от ДД.ММ.ГГГГ объект включен Министерством строительства Самарской области в перечень проблемных объектов.

инициативной группой дольщиков было создано ТСЖ «Виктория председателем которого стал ФИО2, которому застройщиком были переданы объекты незавершенного строительства.

На основании решений Арбитражного суда Самарской области было установлено, что фактически имущество перешло к ТСЖ «Виктория» на незаконном основании, при отсутствии каких-либо правовых оснований к тому. Истец не участвовала в решении вопроса о передаче имущества ТСЖ «Виктория», как и в решении вопроса о создании ТСЖ.

ДД.ММ.ГГГГ между Министерством строительства и ЖКХ Самарской области и председателем <данные изъяты>» ФИО2 заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого договор заключается с условием вступления в Договор иных правообладателей помещений в незавершенном строительством объекте, расположенном на земельном участке, на основании дополнительного соглашения к настоящему Договору. О том, что дольщики вступают в данный договор на какой-либо возмездной основе, соглашений достигнуто не было.

ДД.ММ.ГГГГФИО2 (председатель <данные изъяты>») в интересах всех дольщиков и собственников помещений, следовательно, действуя в чужом интересе, и с согласия Министерства строительства Самарской области заключил с ООО «Скала» договор о передаче прав и обязанностей (перенайме) по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка, выделенного для строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом на базе незавершенного строительства.

Согласно договора ООО «Скала» как новый арендатор приняло на себя в полном объеме права и обязанности, ранее принятые Арендатором - ФИО2 согласно договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.1.5 договора от ДД.ММ.ГГГГ целью передачи прав и обязанностей Арендатора по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № от ДД.ММ.ГГГГ является завершение строительства проблемного объекта капитального строительства, включенного в утвержденный Правительством Самарской области перечень и находящийся на арендованном земельном участке, определенном п. 1.2 настоящего Договора.

Из совокупности вышеизложенных обстоятельств усматривается сингулярное правопреемство между <данные изъяты>» и новым застройщиком ООО «Скала» по правоотношениям аренды земельного участка и достройки дома, передававшегося от одного лица к другому на безвозмездной основе без изменения цели использования земельного участка.

Интересы <данные изъяты>» в рамках дела № представлял по доверенности ФИО7, т.е. тот же представитель, который в настоящем деле представляет интересы ответчика ООО «Скала», следовательно, ФИО7 не мог не знать о статусе объекта, а также о том, что спорная квартира обременена правами истца, поскольку определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № требования ФИО1 о передаче жилого помещения в виде двухкомнатной квартиры №106 на 7 этаже, общей площадью 61,1 кв.м, в жилом доме по адресу: <адрес>, оплаченного в размере 714 870руб. включены в реестр требований о передаче жилых помещений участников строительства, привлеченных должником - застройщиком Кировское отделение Самарской региональной организации - структурной организации Общероссийской организации инвалидов «Единство».

Из отчета № конкурсного управляющего ФИО8 о своей деятельности и о ходе конкурсного производства от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО1 включена в реестр передачи жилых помещений по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ с требованиями о передаче жилого помещения в виде двухкомнатной квартиры №106 на 7 этаже, общей площадью 61,1 кв.м, в жилом доме по адресу: <адрес>, оплаченного в размере 714 870 руб., на основании определения Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу №.

Следовательно, по состоянию на ноябрь 2012 года представителю ТСЖ «Виктория» ФИО7, который в настоящем деле представляет интересы ответчика ООО «Скала», было доподлинно известно, что требования ФИО1 подлежат удовлетворению, поскольку определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № ее требования о передаче жилого помещения в виде двухкомнатной квартиры №106 на 7 этаже, общей площадью 61,1 кв.м, в жилом доме по адресу: <адрес>, оплаченного в размере 714 870руб., включены в реестр требований о передаче жилых помещений участников строительства, привлеченных должником - застройщиком КО СРО ОООИ «Единство».

Распоряжение со стороны ООО «Скала» квартирой после осуществления достройки жилого дома, доля в строительстве которой была полностью оплачена ФИО1, является незаконной, нарушающей права и законные интересы истца как участника долевого строительства и кредитора должника <данные изъяты>», чье имущество (проблемный объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>), обремененное правами дольщиков- кредиторов впоследствии было принято ООО «Скала», получив права на земельный участок, разрешение на строительство объекта.

ДД.ММ.ГГГГ строительство объекта, ранее принятого ООО «Скала» как объект незавершенного строительства, было завершено и в судебном порядке получено Разрешение на ввод в эксплуатацию №, выданное Министерством строительства Самарской области.

Довод ответчика ООО «Скала», что факт самовольной постройки установлен приговором Советского районного суда г.Самары от ДД.ММ.ГГГГ по уголовному делу № в отношении ФИО3 по ст.201 УК РФ, не подтверждается текстом приговора. В приговоре суда установлен лишь факт строительства объекта <данные изъяты>» без получения разрешения на строительство.

Довод ответчика ООО «Скала», о том, что «истец может избрать иной способ защиты нарушенного права и обратиться к <данные изъяты>» с иском о возврате внесенных денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов от суммы этих средств» не основано на законе. ФИО1 был избран способ защиты своего нарушенного права в виде предъявления требования в рамках банкротного дела застройщика <данные изъяты>» № о передаче ей жилого помещения в виде двухкомнатной квартиры № 106 на 7 этаже, общей площадью 61,1 кв.м, в жилом доме по адресу: <адрес>, оплаченного в размере 714870руб. Ее требования включены в реестр требований о передаче жилых помещений участников строительства, привлеченных должником - застройщиком <данные изъяты>» определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу №. Данный способ защиты нарушенного права соответствует законодательству и является достаточным и обоснованным, учитывая банкротство застройщика <данные изъяты>».

Представленные ООО «Скала» в материалы дела письма, уведомления не содержат сведений о направлении истцу проекта договора, либо описаний, из которых возможно определить на каких условиях будет заключаться такой договор (существенные условия договора). Имеется заявление ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ, в котором она сообщает о включении ее требований на жилое помещение в реестр требований о передаче жилых помещений Арбитражным судом Самарской области, а также просит заключить с ней договор долевого строительства с регистрацией в управлении Росреестра по Самарской области, т.е. ясно и однозначно выражая свою волю на заключение договора в отношении достраиваемого помещения. Зная о данных обстоятельствах ООО «Скала» необоснованно зарегистрировало на себя спорный объект, а затем распорядилось им.

Представитель ответчика ООО «Скала» ФИО6, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования не признал в полном объеме, пояснил, что ООО «Скала» являлось застройщиком многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом на базе незавершенного строительства по адресу: <адрес>

С 2002 года <данные изъяты>» привлекало денежные средства физических и юридических лиц на достройку объекта по адресу: <адрес>. Основанием для привлечения денежных средств являлось постановление администрации города Самары о возможности проектирования. Земельный участок <данные изъяты> не представлялся, разрешение на строительство не выдавалось. Денежные средства привлекались на строительства пяти секций многоквартирного дома. За период с 2002 по 2008 года <данные изъяты>» было реализовано около 230 помещений.

В 2008 году была инициирована процедура банкротства <данные изъяты>». В указанный период было создано ТСЖ Виктория», которому были переданы для достройки объекты незавершенного строительства секции В. Г, Д.

В 2009 году между Министерством строительства Самарской области и председателем <данные изъяты>» ФИО2 заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора №.

В 2011 году объект незавершенного строительства по указанному адресу признан проблемным на основании Постановления Правительства Самарской области №. В 2013 году в адрес <данные изъяты>» от Министерства строительства Самарской области было направлено предложение о достройке объекта с помощью трех строительных компаний. В указанном списке фигурировало ООО «Скала». Правлением <данные изъяты>» было принято решение о достройке объекта с помощью ООО «Скала», о чем Министерство строительства Самарской области было уведомлено.

В 2013 году с письменного согласия Министерства строительства Самарской области был заключен договор о передаче прав и обязанностей (перенайме) по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, выделенного застройщику для строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом на базе незавершенного строительства.

С указанного промежутка времени и до получения соответствующих разрешений на строительство ООО «Скала» осуществило получение технических условий, проектирование объекта и проведение экспертизы, проведение публичных слушаний и изменение территориальной зоны, так как земельный участок находился в парковой зоне, подготовительные работы по подготовке земельного участка для строительства и снос незавершенной строительством секции «Б», так как несущие конструкции указанной секции не прошли экспертизу.

В 2014 году было проведено общее собрание обманутых дольщиков <данные изъяты> на котором на голосование были поставлены вопросы как о компании, которая будет достраивать объект, так и об определении цены по достройке объекта. Голосование не состоялось в связи с отсутствием кворума. Как следствие в 2015 году было проведено заочное голосование, на котором более 2/3 голосов по всем вопросам было принято положительное решение. Как на очное, так и заочное голосование приглашались все лица, от которых <данные изъяты>» получало денежные средства. Указанные лица выявлялись ООО «Скала» из приговора суда в отношении руководителя <данные изъяты>», реестра кредиторов <данные изъяты>», списков ТСЖ «Виктория», списков Министерства строительства Самарской области. Как на собрания, так и неоднократно в последующем все указанные лица уведомлялись путем направления заказной корреспонденции согласно спискам рассылки.

В частности протоколом заочного голосования обманутых дольщиков «Многоэтажного жилого дома со встроено - пристроенными помещениями и подземным паркингом на базе незавершенного строительства: <адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ по вопросу № было принято решение: «Утвердить формулу, определяющую размер доплат подлежащих уплате в ООО «Скала»: жилые помещения: 31 950 рублей умножить на проектную площадь или фактическую площадь помещения минус размер денежных средств уплаченных в <данные изъяты>» минус размер денежных средств уплаченных в <данные изъяты>»».

Решения указанного собрания признаны законными на основании решения Кировского районного суда г. Самара по делу № от ДД.ММ.ГГГГ и по делу № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ в адрес Министерства строительства Самарской области, направлялись на согласование как соглашения о завершении строительства, так и договора долевого участия в строительстве с приложениями расчетов стоимости достройки объекта и формулой определяющей порядок доплат.

В 2015 году по прямому указанию Министерства строительства Самарской области, а также по результатам совместных совещаний с обманутыми дольщиками, ООО «Скала» получено положительное заключение государственной экспертизы проектной документации по объекту «Многоэтажные жилые дома со встроено - пристроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом на базе незавершенного строительства по адресу: <адрес> и инициативной группе дольщиков по указанному объекту и председателю <данные изъяты>» обслуживающему указанный объект переданы дефектные ведомости и иные документы, позволяющие им определить правильность составления ООО «Скала» смет на достройку дома. В дальнейшем указанные сметы были направлены на экспертизу, которая подтвердила правильность их составления. По ее итогам сметная стоимость строительства и реконструкции секций 2А, 2Б, 3, 4, 5, пристрой, паркинг в ценах 2014 года должна составить 690 198 570 рублей.

При проведении собрания, то есть до проведения экспертизы, согласно расчетов ООО «Скала» стоимость работ должна была составить 663 235 501 рубль, из которых сумма реализации свободных квартир и возможная компенсация ООО «Скала» за построенные сети должна была составить 294 519 700 рублей, а оставшаяся сумма в размере 368 715 801 рубль должна была быть уплачена дольщиками <данные изъяты>» согласно утвержденной формуле по доплате.

Со всеми дольщиками, не имеющими права собственности заключались договора долевого участия в строительстве, а с лицами имеющими право собственности заключались соглашения о достройке с указанием цены рассчитанной по соответствующей формуле. Лицам, не заключившим соглашения о достройке, направлены соответствующие претензии.

Денежные средства организации из бюджетных средств Самарской области как компенсация на возмещение затрат понесенных по строительству коммунальной инфраструктуры, либо по возмещению процентов по кредитам, не выделялись, а также компенсационные участки организации в период перехода прав по договору аренды не представлялись. ООО «Скала» от обязанности по уплате арендных платежей не освобождалось.

Между истцом и <данные изъяты>» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор №, предметом которого являлась квартира № 106 в строящемся доме по адресу: <адрес>.

На момент заключения договора <данные изъяты>» не имело разрешение на строительство указанного объекта, а также прав на земельный участок, что подтверждается приговором Советского районного суда г.о. Самара по делу № в отношении ФИО3.

В силу положений Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» на правоотношения между лицами, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома, после введения в действие указанного Закона, но не получившими разрешение на строительство указанного объекта, положения данного Закона распространяются в части ответственности, установленной ст. 3 Закона в виде возврата внесенных денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков. При этом предъявление таких требований предусмотрено законом к лицу, которым фактически привлечены денежные средства. <данные изъяты>» существует, из ЕГРЮЛ не исключено, что не лишает истца выбрать надлежащий способ защиты права и обратиться с соответствующим иском к нему.

В 2014 году было проведено общее собрание обманутых дольщиков <данные изъяты>» на котором на голосование были поставлены вопросы как о компании которая будет достраивать объект, так и об определении цены по достройке объекта. Голосование не состоялось в связи с отсутствием кворума. Как следствие в 2015 году было проведено заочное голосование, на котором более 2/3 голосов по всем вопросам было принято положительное решение. Как на очное, так и заочное голосование приглашались все лица, от которых <данные изъяты>» получало денежные средства. Указанные лица выявлялись ООО «Скала» из приговора суда в отношении руководителя <данные изъяты>», реестра кредиторов <данные изъяты>», списков <данные изъяты>», списков Министерства строительства Самарской области. Как на собрания, так и неоднократно в последующем все указанные лица уведомлялись путем направления заказной корреспонденции согласно спискам рассылки.

О проводимых собраниях истец уведомлялся, о чем также свидетельствуют списки внутренних почтовых отправлений.

До момента ввода объекта в эксплуатацию ФИО1 уведомлялась в 2014 году об общем собрании, в 2015 году о заочном голосовании, в 2017 году трижды о необходимости заключить соответствующий договор. Однако истец от подписания договора уклонился, полагая неправомерными требования о доплате за приобретенную квартиру.

По день ввода объекта в эксплуатацию истец был извещен, о том, что ООО «Скала» осуществляет достройку объекта, а также то, что для получения квартиры ей необходимо подписать соответствующий договор долевого участия в строительстве.

ООО «Скала» как застройщик после ввода объекта в эксплуатацию, осуществило оформление права собственности на квартиру № 28 по адресу <адрес> на себя, так как согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Основанием для государственной регистрации является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Также указал, что ООО «Скала» обязательств в рамках Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не принимало, в связи с чем, требования необоснованны.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, ходатайств об отложении не заявлял, представил отзыв по заявленным требованиям, из которого следует, что ООО «Скала» на законных основаниях оформило право собственности, а затем осуществило реализацию имущества.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, АО «Газпромбанк» в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, представил отзыв по заявленным требованиям, согласно которого в удовлетворении требований истцу просил отказать, поскольку договор купли-продажи спорной квартиры с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ был заключен в соответствии с действующим законодательством и ФИО4 является добросовестным приобретателем.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, Министерства строительства Самарской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, ходатайств об отложении не заявлял, ранее давал пояснения в судебном заседании и представил отзыв, в котором указал, что требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению, поскольку требования ФИО1 были включены в реестр требований кредитором, также она включена в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены на строительство многоквартирного дома и чьи права нарушены, о данном факте министерство сообщило ООО «Скала». Следовательно, после завершения строительства застройщик ООО «Скала» обязан был передать квартиры гражданам, чьи денежные средства привлечены для строительства дома. Считает, что при неизменности обязательства к новому застройщику перешли в полном объеме обязательства первоначального застройщика <данные изъяты>» перед дольщиками по строительству жилого дома, вводу его в эксплуатацию, то есть перешли и те обязанности застройщика, которые он должен был исполнить перед дольщиками, в том числе, по передачи им квартир.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, ходатайств об отложении не заявлял.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон.

Выслушав участников процесса, оценив представленные доказательств, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", указанный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно части 1 статьи 4 указанного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Частью 2 статьи 1 Закона предусмотрено, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только указанными в нем способами: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, жилищных сертификатов; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Исходя из положений указанного Федерального закона он регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Частью 2 статьи 27 названного Закона предусмотрено, что действие данного Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

В абзаце 11 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 указано, указано, что действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" не распространяется на отношения, возникающие при осуществлении самовольной постройки.

На правоотношения между лицами, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома, после введения в действие указанного Закона, но не получившими разрешение на строительство указанного объекта, положения данного Закона распространяются в части ответственности, установленной статьей 3 Закона в виде возврата внесенных денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и <данные изъяты>» был заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома, строительный номер № секции № по <адрес>, по окончании строительства дома ей должно было быть передано помещение в виде двухкомнатной квартиры с условным строительным номером 106, расположенное на 7 этаже общей площадь 61,1 кв.м., жилой 29,5 кв.м. Цена договора составила 714870 рублей, сумма оплачена истцом в полном объеме, что подтверждается представленными квитанциями.

С 2002 года <данные изъяты>» привлекало денежные средства физических и юридических лиц на достройку объекта по адресу: <адрес>. Основанием для привлечения денежных средств являлось постановление администрации города Самары о возможности проектирования. Земельный участок <данные изъяты>» не представлялся, разрешение на строительство не выдавалось. Денежные средства привлекались на строительства пяти секций многоквартирного дома.

<данные изъяты>» не выполнило обязательств перед дольщиками, вышеуказанный жилой дом не был достроен и введен в эксплуатацию, соответственно, объект ФИО1 передан не был.

Приговором Советского районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ руководитель ФИО3 осужден по ч.2 ст. 201 Уголовного кодекса Российской Федерации. ФИО1 признана потерпевшей по данному делу.

Решением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ<данные изъяты>» признано несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № производство по делу о несостоятельности (банкротстве) <данные изъяты>» ИНН № прекращено.

Согласно выписки из Единого государственного реестра юридических лиц деятельность <данные изъяты> не прекращена.

Незавершенный строительством объект был включен в перечень проблемных объектов, утвержденный Постановлением Правительства Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ№ и исключен в связи с вводом объекта в эксплуатацию Постановлением Правительства Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ№.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 как обманутый дольщик была внесена в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительство многоквартирных домом и чьи права нарушены.

ДД.ММ.ГГГГ<данные изъяты>», созданное для представления интересов проблемных дольщиков по достройке объекта, приняло решение о достройке объекта силами застройщика ООО «Скала».

Из писем Министерства строительства Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что между Министерством строительства Самарской области и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ№ площадью 11 464,60 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, предоставлено для строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, подземным паркингом и мини ТЭЦ, сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, прошедшего государственную регистрацию в установленном законом порядке. В соответствии с ч.5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации министерство дает ФИО9 согласие на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ№ ООО «Скала»

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «Скала» заключен Договор о передаче прав и обязанностей (перенайме) по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № от ДД.ММ.ГГГГ.

Земельный участок с кадастровым номером №, назначение объекта: земли населенных пунктов, для строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, подземным паркингом и мини ТЭЦ, площадью 11 464,6 кв.м. по адресу: <адрес>, находился в аренде (дата регистрации от ДД.ММ.ГГГГ)

Согласно акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Скала» приняло строительную площадку на земельном участке с кадастровым номером №, в том числе и незавершенный строительством жилом дом секция Г, процент завершенного строительства 70%.

ООО «Скала» подготовило проектную документацию на секции 2А,2Б,3,4,5, магазин – многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом на базе незавершенного строительства: <адрес>; было получено разрешение на строительство вышеуказанного объекта капитального строительства от ДД.ММ.ГГГГ№ в соответствии с действующим градостроительным законодательством РФ.

В период 2013-2018 года ООО «Скала» осуществляло строительство объектов капитального строительства: «Многоэтажный жилой дом во встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом на базе незавершенного строительства по адресу: <адрес> магазин, паркинг.

Завершенному строительством объекту Постановлением Администрации Советского внутригородского района № от ДД.ММ.ГГГГ присвоен адрес: <адрес>, что соответствует строительному адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом на базе незавершенного строительства по адресу: <адрес> со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и паркингом (3 этап строительства) введен в эксплуатацию согласно разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №.

С учетом указанных обстоятельств, суд приходит к выводу, что <данные изъяты>» свои обязательства перед дольщиками не выполнило, дом не достроило, в эксплуатацию его не ввело, квартиры не передало. На стадии строительства дома застройщик признан несостоятельным (банкротом). В рамках банкротства застройщика конкурсные кредиторы (дольщики) согласились с тем, что завершение строительства дома будет осуществлять другой застройщик, который приобрел права на земельный участок под застройку и получил разрешение на строительство.

ООО «Скала» на законных основаниях и без каких-либо возражений со стороны дольщиков продолжило и завершило строительство проблемного объекта.

ООО «Скала» не является правопреемником, договорные отношения дольщиков с <данные изъяты>», в том числе связанные с оплатой денежных средств дольщиков в пользу <данные изъяты>», никакого отношения к расходам ООО «Скала» по достройке дома не имеют. Доводы истца в данной части несостоятельны.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского Кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Статьей 307 Гражданского Кодекса Российской Федерации установлено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

В соответствии с частью 3 статьи 154 Гражданского Кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу статьи 421 Гражданского Кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно пункта 1 статьи 422 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 431 Гражданского Кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно статье 445 Гражданского Кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Судом установлено, что в 2014 году было проведено общее собрание обманутых дольщиков <данные изъяты> на котором на голосование были поставлены вопросы как о компании которая будет достраивать объект, так и об определении цены по достройке объекта. Голосование не состоялось в связи с отсутствием кворума.

В 2015 году было проведено заочное голосование, на котором более 2/3 голосов по всем вопросам было принято положительное решение. Как на очное, так и заочное голосование приглашались все лица, от которых <данные изъяты> получало денежные средства. Указанные лица выявлялись ООО «Скала» из приговора суда в отношении руководителя <данные изъяты>», реестра кредиторов <данные изъяты>», списков <данные изъяты>», списков Министерства строительства Самарской области. Как на собрания, так и неоднократно в последующем все указанные лица уведомлялись путем направления заказной корреспонденции согласно спискам рассылки.

О проводимых собраниях истец также уведомлялась, о чем свидетельствуют списки внутренних почтовых отправлений.

Протоколом заочного голосования обманутых дольщиков «Многоэтажного жилого дома со встроено - пристроенными помещениями и подземным паркингом на базе незавершенного строительства: <адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ по вопросу № было принято решение: «Утвердить формулу, определяющую размер доплат подлежащих уплате в ООО «Скала»: жилые помещения: 31 950 рублей умножить на проектную площадь или фактическую площадь помещения минус размер денежных средств уплаченных в <данные изъяты>» минус размер денежных средств уплаченных в <данные изъяты>»».

На основании указанного решения, ООО «Скала» уведомляло истца и о необходимости подписания договора долевого участия, о чем свидетельствуют списки внутренних почтовых отправлений, а также ответы на обращения самой ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась к ООО «Скала» с заявлением о предоставлении информации о сроках ввода дома в эксплуатацию, и условиях заключения договоров с участниками долевого строительства.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Скала» сообщало ФИО1 о том, что ввод дома в эксплуатацию будет осуществлен ДД.ММ.ГГГГ, и необходимо заключить договор долевого участия в строительстве.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась к ООО «Скала» с требованием заключить с ней договор долевого строительства с регистрацией в Управлении Росреестра по Самарской области.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Скала» на обращение ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ дало ответ о том, что с участниками долевого строительства заключаются договора, и указала о том, что принято решение о сумме доплаты на достройку дома, указав стоимость по договору долевого участия исходя из площади квартиры, на которую она претендует.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась к ООО «Скала» с требованием заключить с ней договор купли-продажи в связи с ранее заключенным договором о долевом участии с <данные изъяты>», на которое был дан о том, что объект был введен в эксплуатацию и у застройщика отсутствуют правовые основания заключения с ней договора купли-продажи квартиры как с лицом, ранее уплатившим денежные средства в <данные изъяты>

Таким образом, в период строительства и по день ввода объекта в эксплуатацию истец была извещена, о том, что ООО «Скала» осуществляет достройку объекта, а также то, что для получения квартиры ей необходимо подписать соответствующий договор долевого участия в строительстве, цена которого определена с доплатой.

Однако истец от подписания договора уклонился, доказательств обратного суду не представлено.

Согласно положениям статьи 398 Гражданского Кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Как разъяснено в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Таким образом, если на жилое помещение претендуют несколько участников долевого строительства, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом жилое помещение передано одному на основании акта приема-передачи, то преимуществом обладает тот из кредиторов, которому эта квартира передана во владение.

Согласно статье 219 Гражданского Кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Из материалов дела невозможно достоверно установить, на какой объект недвижимости претендует истец, поскольку квартиры, соответствующей проектным характеристикам, указанным в договоре между истцом и <данные изъяты>», в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, не имеется.

Из представленных в материалы дела по запросу суда сведений ГУП ЦТИ следует, что Чапаевским филиалом ГУП «ЦТИ» была проведена инвентаризация с постановкой на кадастровый учет объекта: «Многоэтажный жилой дом со встроенными-пристроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом на базе незавершенного строительства по адресу: <адрес>

В проектной документации на многоэтажный жилой дом квартира с условным строительным номером 106, расположенная на 7 этаже жилого дома по адресу: <адрес> подъезд и имеющая проектные характеристики: общая площадь 61,1 кв.м, жилая площадь 29,5 кв.м., отсутствует.

В судебном заседании представитель ООО «Скала» указал, что примерно истребуемое жилое помещение соответствует квартире № расположенной в строении № дома № № по <адрес>, и именно на данный объект истцу предлагалось заключить договор долевого участия в строительстве.

После ввода объекта в эксплуатацию, ООО «Скала» как застройщик осуществило оформление права собственности на квартиру № № по адресу <адрес> в собственность, что подтверждается выпиской из ЕГРН и регистрационным делом.

Согласно статье 131 Гражданского Кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Застройщик, являясь первым правообладателем, регистрирует право собственности на построенные квартиры на себя, в связи с чем, ООО «Скала» приступило к фактическому владению объектом недвижимости.

Основанием для государственной регистрации является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

На основании договора купли-продажи с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Скала» произвело отчуждение объекта недвижимости ФИО4, право которого зарегистрировано Управлением Росреестра по Самарской области ДД.ММ.ГГГГ.

Основания для признания указанного договора купли-продажи недействительным отсутствуют, поскольку регистрация права собственности на спорный объект за ООО «Скала» была осуществлена правомерно.

Доводы истца о том, что ООО «Скала» знало о том, что спорное жилое помещение обременено правами третьих лиц, в связи с чем, не могло реализовать объект, суд считает необоснованными.

Включение истца в реестр обманутых дольщиков, а также принятое Арбитражным судом Самарской области определение о включении ФИО1 в реестр требований о передачи жилых помещений участников строительства, привлеченных должником-застройщиком <данные изъяты>», обязанностей у ООО "Скала" перед истцом не порождает.

Договор долевого участия в строительстве непосредственно между ООО «Скала» и ФИО1 заключен не был, следовательно, основания полагать, что спорная квартира № не свободна от прав третьих лиц, у застройщика отсутствовали.

Суд также принимает во внимание возражения ответчика, что ООО «Скала» не является правопреемником и не несет ответственности по обязательствам данной организации перед третьими лицами, в том числе и истцом.

Кроме того, исходя из пояснений ООО «Скала» следует, что заключение договора долевого участия с ответчиком не является обязательным для граждан дольщиков ООО «Скала», так как в качестве альтернативы им предлагается другой вариант удовлетворения их требований: выплата денежных средств в размере фактически произведенной платы по договору долевого участия. Однако, истец до сегодняшнего дня к ООО «Скала» с такими требованиями не обращался.

С учетом положений закона, установленных обстоятельств суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Скала», ФИО4 оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Советский районный суд г.Самара в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 24.08.2020.

Судья С.В. Миронова