Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО10 ФИО24 к ФИО10 ФИО27 и ФИО11 ФИО25, нотариусу ФИО16 ФИО26 и управлению Росреестра по Республике Дагестан о признании притворной и недействительной сделки купли-продажи квартиры,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 и ФИО4 о признании притворной и недействительной сделки купли-продажи <адрес>. В обоснование своих требований он указал, что в соответствии с договором от 19.04.2000г., заключённым с <адрес>, зарегистрированного в МУП «Махачкалинское» БТИ от ДД.ММ.ГГГГ за № гражданину ФИО12 принадлежит двухкомнатная квартира по адресу <адрес>. В вышеуказанной квартире с 2000 года, кроме самого ФИО3, проживали: его супруга ФИО8 и <данные изъяты> сыновья ФИО9 и ФИО1. По сегодняшний день в ней проживают сам ФИО3 и ФИО9 со своей женой и дочкой. В мае-июне 2017 года жене и сыновьям ФИО3 стало известно о том, что в 2002 году квартира, в которой они проживают по сегодняшний день, якобы продана ФИО3 некоему ФИО4 из Кизилюрта. ФИО13 выяснилось, что ФИО3 выдал некоему ФИО6 нотариально удостоверенную доверенность, который на основании этой доверенности продал квартиру, принадлежащую ФИО10, своему родному брату ФИО4 за 30 тыс. руб. На вопросы членов семьи ФИО3, ничего вразумительного ответить не смог, только ссылался на то, что сам не понимает как это произошло. ФИО3 утверждает, что никаких денег за квартиру он на руки не получал, и ни квартиру, ни ключей от квартиры фактически никому не передавал. То что сделка, якобы совершённая по доверенности является притворной, говорит тот факт, что стоимость 30 тыс. рублей за двухкомнатную квартиру в городе Махачкале занижена как минимум в 100 раз. За такую смехотворную цену ни один вменяемый человек квартиру бы не продал и поэтому эту сделку можно называть только притворной и недействительной. При совершении так называемой «сделки» в нарушении статьи 35 СК РФ отсутствует нотариально заверенное письменное согласие на сделку супруги ФИО3 ФИО8, без которого ФИО3 не имел права единолично распоряжаться по своему усмотрению общей квартирой и единственным жильём где проживает целая семья. Право на жилище гарантировано ст. 40 Конституции РФ, и его реальное обеспечение является важной задачей социальной политики не только по отношению к взрослому населению, но и по отношению к детям, нуждающимся в благополучных бытовых условиях. Право ребенка на жилище обеспечивается различными способами: предоставлением жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях социального найма или аренды (найма), в домах иных жилищных фондов на условиях аренды (найма), а также путем приобретения жилья в собственность по сделкам и иным основаниям. Недействительность сделки заключается, кроме того, в том, что она не совершена до конца, а именно вышеупомянутая квартира не перешла во владение мнимого покупателя, а по сегодняшний день ею пользуются сам ФИО3 и члены его семьи и там же проживают беспрерывно с момента её получения-приобретения в 2000году. На основании изложенного просит суд признать сделку купли-продажи квартиры притворной и недействительной с момента его совершения; обязать органы государственной регистрации прав на недвижимость аннулировать свидетельство, выданное ответчику- новому незаконному покупателю квартиры ФИО4; все судебные издержки, вызванные рассмотрением данного иска взыскать с ответчика.

В судебном заседании истец и его представитель исковые требования поддержали и просили их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования признал и просил их удовлетворить. При этом сначала он пояснил суду, что не имел намерения продавать квартиру. У него и его супруги ФИО1 имелись крупные долги перед третьими лицами. Чтобы не потерять квартиру за долги, он решил формально преоформить ее на своего родственника ФИО6, для этих целей он выдал нотариально удостоверенную доверенность. При этом никаких денег по договору купли-продажи не передавалось и квартира не передавалась. В последующем он изменил свои показания и пояснил, что в 1999г. взял в долг у ФИО6 6500 долларов США. Через несколько месяцев, когда он не смог вернуть долг, ФИО6 являлся к нему и вынудил составить письменный договор купли-продажи квартиры. У них сложилась договоренность, что после возврата долга квартира будет снова переоформлена на него. По частям он вернул ФИО6 16500 долларов США, расписок не брал. ФИО6 стал требовать у него 25 тыс. долларов США. Он приезжал к нему домой и на работу, угрожал ему тем, что выбросит его семью на улицу, расскажет всем, что он негодяй и не возвращает деньги, а также физической расправой. Под этим давлением он передавал ФИО6 деньги без расписок, а также выдал еще несколько расписок о том, что оплатит ФИО6 за найм квартиры и коммунальные услуги.

Представители ответчика ФИО6 и ФИО7 в судебном заседании исковые требования не признали и просили в их удовлетврении отказать. При этом ФИО6 пояснил суду, что в 1999г. искал квартиру для приобретения в <адрес>, обратился в риэлторскую контору, риэлтор показала ему эту квартиру. Дома была вся семья З-вых. Его квартира устроила, цена была подходящей. В ходе общения выяснилось, что он с З-выми родом из одного района – Хунзахского. Через некоторое время он вместе со своей супругой снова пришел в эту квартиру для передачи денег и заключения договора. При этом выяснилось, что в собственность ФИО3 оформлена только часть квартиры и надлежащим образом оформить договор сразу не получится. Тогда был составлен договор купли-продажи в простой письменной форме от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ФИО6 передал ФИО3 деньги в сумме 6500 долларов США за приобретенную <адрес> а ФИО3 обязался в течение трех месяцев до ДД.ММ.ГГГГ переоформить квартиру на ФИО6 и освободить ее. Данный договор подписали все присутсвующие: он, его супруга ФИО14, ФИО3 и его супруга ФИО8 После, когда ФИО3 переоформил на себя всю квартиру, он взял у него доверенность и оформил квартиру на своего брата ФИО4 При этом он по доверенности от ФИО3 получил согласие органа опеки и попечительства на продажу квартиры, ФИО1 дала нотариально удостоверенное согласие на продажу квартиры. В 2002г. договор был оформлен юридически. ДД.ММ.ГГГГ вся семья З-вых была снята с регистрационного учета по месту жительства в данной квартире. Все они знали о том, что квартира им не принадлежит, так как неоднократно меняли паспорта. С июля 1999 года семья З-вых проживает в квартире в качестве квартирантов. Поскольку ФИО3 не оплачивал коммунальные услуги, ему приходилось брать с него расписки о погашении задолженности. Никаких денег ему ФИО3 не передавал. Он никогда не угрожал ФИО3 физической расправой. Просит в удовлетворении иска ФИО1 отказать.

Представитель ответчика ФИО7 просил в удовлетврении исковых требований отказать в связи с тем, что права истца заключенным его отцом договором купли-продажи квартиры не нарушены. В соответствии с действующим законодательством от имени несовершеннолетних сделки с недвижимым имуществом от их имени совершают их родители. Согласие органа опеки и попечительства на продажу квартиры получено. Также получено нотариально удостоверенное согласие супруги ФИО3 – ФИО1 Однако даже отсутствие такого согласия не порождает у ФИО15 права оспаривать договор купли-продажи, так как в этом случае были бы нарушены не его права, а права его матери. Материалами дела установлено, что ФИО3 получил по договору купли-продажи спорной квартиры ДД.ММ.ГГГГ 6500 долларов США, что на тот момент являлось действительной ценой квартиры. В связи с изложенным оснований признавать сделку недействительной по основаниям ее притворности не имеется. В 2002г. право собственности ФИО4 было оформлено в установленном законом порядке. Собственник вправе пользоваться и распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Поскольку у семьи А-вых отпала надобность в проживании в спорной квартире, они предоставили ее семье З-вых на условиях найма. О том, что ФИО3 имеет задолженность по коммунальным услугам, обязуется оплатить ее и представить справки собственнику квартиры - ФИО6, имеются расписки ФИО3, в том числе от ДД.ММ.ГГГГ.

Нотариус ФИО16 в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ исковые требования к себе не признала и просила в их удовлетворении отказать. При этом она пояснила суду, что ей ничего неизвестно о долговых обязательствах между сторонами. При оформлении договора ей были представлены все необходимые документы: Доверенность от ФИО3 на ФИО6, нотариально удостоверенное согласие ФИО1 на продажу квартиры, договор приватизации, согласие органа опеки и попечительства. Сделка совершена в соответствии с законом. Цена в 30 тыс. руб. была указана по договоренности сторон, эта сумма составляла инвентаризационную стоимость квартиры, в то время многие покупатели указывали в договорах именно инвентаризационную соимость объектов.

Представитель Управления Росреестра по РД ФИО17 в судебном заседании просил исключить Управление из ответчиков и рассмотреть дело в отсутствие их представителя.

Заинтересованные лица ФИО1 и ФИО9 в судебном заседании просили исковые требования ФИО15 удовлетворить по изложенным в исковом заявлении основаниям. При этом ФИО1 пояснила суду, что деньги в сумме 6500 долларов США были взяты в долг у ФИО6, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ она не подписывала, также как не давала письменного согласия на продажу квартиры. В 2003г. она развелась с ФИО3 и с этих пор проживает с ним раздельно.

Выслушав мнения сторон и их представителей, заинтересованных лиц, исследовав письменные материалы дела, суд полагает необходимым в удовлетворении исковых требований ФИО3 отказать по следующим основаниям.

Ч.2 ст.170 ГК РФ устанавливает, что притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Чтобы определить, был ли между сторонами заключен договор, каковы его условия и как они соотносятся между собой, совпадает ли волеизъявление сторон с их действительной общей волей, а также является ли договор мнимой или притворной сделкой, необходимо применить правила толкования договора, установленные в ст. 431 ГК РФ.

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В судебном заседании ответчик ФИО3 показал, что собственноручно исполнил договор купли-продажи в простой письменной форме от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п.1 указанного договора ФИО3 продал, а ФИО6 купил <адрес> по <адрес>. Согласно п.2 договора стороны оценили указанную квартиру в 6500 долларов США. Согласно п.3 договора расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Согласно п.4 продавец обязуется освободить квартиру до ДД.ММ.ГГГГ и переоформить ее на покупателя. В соответствии с п.6 договора в случае нарушения условий договора со стороны продавца, полученная за квартиру сумма в 6500 долларов США переводится в качестве займа с процентной ставкой 10% в месяц от суммы 6500 долларов США, а квартира переходит в качестве залога.

Материалами дела установлено, что двухкомнатная <адрес> являлась коммунальной. Согласно договору о приватизации от ДД.ММ.ГГГГ в общую собственность ФИО3 и несовершеннолетнего ФИО1 передана жилая комната площадью 18 кв.м в указанной квартире. По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 приобретает право собственности на жилую комнату площадью 12,6 кв.м в указанной квартире. Право собственности зарегистрировано в ЕГРПН ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 выдает ФИО6 нотариально удостоверенную доверенность на право продажи за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ему <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ вся семья З-вых была снята с регистрационного учета по месту жительства в данной квартире.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО6, действуя в интересах ФИО3 по нотариально удостоверенной доверенности, продал ФИО4 спорную квартиру.

В связи с изложенным, исследовав все документы в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что общая воля сторон была направлена на заключение договора купли-продажи квартиры. Оснований для признания договора купли-продажи квартиры мнимой сделкой у суда не имеется.

Ч3 ст.35 СК РФ устанавливает, что для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Поскольку истец ФИО1 является продавцу и ответчику по настоящему делу ФИО3 сыном, а не супругом, он не имеет права требовать признания договора купли-продажи квартиры недействительным по основанию отсутствия согласия супруга на отчуждение объекта недвижимого имущества.

Ч.1 ст. 28 ГК РФ устанавливает, что за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.

Согласно ч.2 ст.37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Из представленного суду нотариусом ФИО16 Распоряжения № от ДД.ММ.ГГГГ главы администрации <адрес> ФИО18 усматривается, что администрация <адрес> разрешила ФИО3 продажу <адрес>.

Таким образом, суд полагает установленным, что права истца ФИО1 заключенным от имени ФИО3 между ФИО6 и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи <адрес>, не нарушены: сумму в размере 6500 долларов США за проданную квартиру ФИО3 получил в апреле 1999г., отчуждение квартиры произведено с согласия органа опеки и попечительства.

Оснований для признания указанного договора купли-продажи по доводам искового заявления не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО10 ФИО28 к ФИО10 ФИО29 и ФИО11 ФИО30, нотариусу ФИО5, Управлению Росреестра по <адрес> о признании притворной и недействительной сделки купли-продажи <адрес> – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Дагестан в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 19 марта 2018.

Судья Яшина Н.А.