Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, Акционерному обществу «Сегежа-Запад» о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки и о принятии решения о государственной регистрации перехода права собственности, -

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением к ответчикам по тем основаниям, что 23 июня 2020 года он приобрел у ФИО2 по договору купли-продажи часть одноэтажного здания, расположенного по адресу <...> кадастровый номер 10-10-06/005/2011-754 на земельном участке площадью 430 кв.м. за 2 400 000 руб. Денежные средства переданы, что подтверждается распиской, так как он с 2016 года указанное здание арендует, то акта приема-передачи спорного имущества не составлялось. От государственной регистрации сделки продавец уклонился. 21 апреля 2021 года им было получено письменное предложение от ФИО2 о расторжении договора и возврате денежных средств. По запросу в Управлении Росреестра ему было сообщено, что спорное имущество продано на основании договора купли-продажи АО «Сегежа-Запад», право собственности зарегистрировано. Так как на момент регистрации сделки, здание уже было продано ему, однако ФИО2 от регистрации сделки уклонился, просил суд признать договор купли-продажи одноэтажного здания от 20 апреля 2021 года, заключенный между ответчиками, недействительным, применить последствия недействительности сделки в виде реституции, в связи с чем признать недействительным зарегистрированные права собственности на указанный объект за АО «Сегежа-Запад», принять решение о государственной регистрации перехода права собственности на спорное здание к ФИО1

В ходе рассмотрения дела по существу истцом были заявлены уточненные требования, в соответствии с которыми ФИО1 просил суд признать договор купли-продажи одноэтажного здания, расположенного по адресу <...>, кадастровый номер 10-10-06/005/2011-754 на земельном участке площадью 430 кв.м., заключенный между ФИО2 и АО «Сегежа-Запад» от 20 апреля 2021 года, недействительным, признать последствия недействительности сделки в виде реституции, признать недействительным зарегистрированные права собственности на указанный объект за АО «Сегежа-Запад» и обязать ФИО2 произвести государственную регистрацию перехода права собственности к истцу на часть одноэтажного здания на основании договора купли-продажи от 23 июня 2020 года.

Истец и его представитель – адвокат Чаблин А.Б. в судебном заседании заявленные требования поддержали, при этом ФИО1 пояснил, что они с ФИО2 подписали договор купли-продажи 23 июня 2020 года, ответчик обещал, что его работники организуют регистрацию указанной сделки в МФЦ, однако была пандемия, сложности с записью на регистрацию. Он сам попыток записаться на регистрацию не предпринимал, с письменными требованиями по этому поводу к ФИО2 не обращался. Так как ответчик владел полностью целым зданием, а ему продал только его часть, для регистрации сделки нужно было выделить из объекта недвижимости продаваемую часть, зарегистрировать ее и после этого произвести регистрацию сделки купли-продажи, однако этого ни им, ни продавцом сделано не было. После получения предложения о возврате денежных средств он от него отказался, так как на приобретение спорного здания им был взят кредит в ВТБ банке, с учетом процентов по нему и затрат на переезд бизнеса, 2 400 000 руб. не покроют всего его расходы.

Адвокат Чаблин А.Б. также пояснил, что до настоящего времени из спорного здания не выделен объект, приобретенный его доверителем по договору купли-продажи, так как это должен был сделать собственник, также в договоре неверно указан кадастровый номер здания, что является опечаткой. Акт приема-передачи спорного имущества не составлялся, так как с 2016 года его доверитель использует его под размещение своего бизнеса по договору аренды, с тех пор ничего не изменилось, он продолжает его эксплуатировать.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании заявленные требования не признал, пояснил, что в июне 2020 года продал часть спорного здания истцу, тот на регистрации сделки не настаивал, к нему с требованием о регистрации не обращался, поэтому он считал, что сделка в итоге не состоялась. Деньги по сделке он получил, акт приема-передачи не оформлялся, при этом договор аренды указанных помещений был заключен с ООО «Коди», а не с ФИО1 Из спорного договора следует, что право собственности у истца возникает только после регистрации перехода права собственности, то есть у ФИО1 право собственности так и не возникло. Денежные средства в сумме 2 400 000 руб., переданные ему по договору купли-продажи, а также расходы истца на переезд его бизнеса он готов был возместить, сторонами обсуждалась сумма 3 500 000 руб., однако ФИО1 от данных средств отказался, затребовав 4 000 000 руб., при этом не предоставив мотивированный расчет указанной суммы. При продаже спорного объекта второму ответчику он указывал, что имеются арендаторы здания, с которыми вопрос он решит самостоятельно, иных сведений не предоставлял.

Представитель АО «Сегежа-Запад» ФИО4 в судебном заседании заявленные требования не признал, дополнительно пояснил, что при заключении сделки купли-продажи здания ими были запрошены правоустанавливающие документы на спорное имущество, из них следовало, что объект был полностью зарегистрирован за ФИО2, что подтверждается выписками из ЕГРН от 19 марта и 8 апреля 2021 года, ограничения прав и обременений установлено не было. Нормы действующего законодательства предусматривают, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Указанная норма корреспондирует с п. 1 ст. 551 ГК РФ, согласно которому переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор подлежащий регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

После исследования договора купли-продажи спорного имущества от 23 июня 2020 года, ответчик пришел к выводу, что указанным договором предмет купли-продажи не определен, так как отсутствует идентифицирующие признаки для его определения в качестве индивидуально-определенной вещи, а сам договор является незаключенным. Одним из существенных условий договора купли-продажи недвижимого имущества является предмет договора, а при отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Договором между ФИО2 и истцом с поэтажным планом к нему в качестве предмета договора определена часть здания площадью 430 кв.м. с указанием на помещения под номерами с 4 по 21, однако в соответствии с техническим паспортом на здание пожарного депо, площадь указанных помещений составляет 439,9 кв.м.

Кроме того, указанный кадастровый номер приобретаемого истцом объекта 10-10-06/005/2011-754 не является таковым, так как согласно справочной информации по объектам недвижимости на сайте Росреестра данные с таким кадастровым номером не найдены, а спорное здание имеет кадастровый номер 10:06:0010916:31, то есть договором от 23 июня 2020 года предмет договора не определен, так как по смыслу действующего законодательства часть здания, не поставленная на кадастровый учет и не являющаяся самостоятельным объектом недвижимости, не может являться предметом договора купли-продажи.

В расписке о получении денежных средств между ФИО2 и истцом не прописано за что получены денежные средства, а есть отсылка к договору № 1 от 23 июня 2020 года, однако договор купли-продажи от 23 июня 2020 года номера не имеет, таким образом оснований утверждать, что истец совершил оплату за спорное имущество не имеется. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненной после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Ссылки истца на приложенные договоры аренды несостоятельны, так как они заключены меду разными субъектами – ИП ФИО2 и ООО «Коди», а также между ООО «Шустин Групп» и ООО «Коди», также разнится площадь арендуемого помещения от 347,3 кв.м., до 261 кв.м. К тому же к указанным договорам аренды не приложены акты приема-передачи передаваемого в аренду имущества.

Кроме того в рассматриваемом случае заключение договора не является достаточным основанием для определения своих прав. Без регистрации перехода права собственности договор не имеет силы. Истец больше года вопреки приведенной норме не предпринимал никаких действий по установлению своих прав в отношении спорного объекта. В связи со своим бездействием истец не может ссылаться, что оспариваемый им договор нарушает его права. Самой по себе фактической передачи недвижимой вещи для возникновения права собственности недостаточно. В материалы дела не представлено ни требований, ни иска об обязании ФИО2 совершить государственную регистрацию перехода права по договору к истцу, также отсутствует любая переписка, в том числе досудебная претензия о понуждении ответчика к государственной регистрации перехода права по договору купли-продажи от 23 июня 2020 года.

Представитель ответчика АО «Сегежа-Запад» ФИО3 в судебном заседании заявленные требования не признала, дала пояснения аналогичные, позиции представителя ответчика ФИО4

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия своего представителя в судебное заседание не направили, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, до рассмотрения дела по существу направили в адрес суда отзыв, в соответствии с которым согласно сведениям ЕГРН 20 апреля 2021 года на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 31 марта 2021 года запись о праве собственности ФИО2 на объект недвижимости с кадастровым номером 10:06:0010916:31, расположенный по адресу Республика Карелия, <...> была погашена в связи с регистрацией перехода права собственности к АО «Сегежа-Запад». На основании действующего законодательства оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. Также было обращено внимание, что в случае, если будет установлено, что истец приобрел часть спорного здания, то данная часть должна быть указана в виде правильной простой дроби. Номер 10-10-06/005/2011-754 является номером регистрации права собственности ФИО2, условный кадастровый номер объекта недвижимости – 10-10-06/019/2005-141. Ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие их представителя. В соответствии с телефонограммой, направленной в адрес суда представитель третьего лица пояснила, что с уточненными требованиями учреждение ознакомлено, не возражали против рассмотрения дела без их участия.

Заслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Положениями ст. 8 ГК РФ предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

В силу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

В п. 1 ст. 551 ГК РФ указано, что переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества по договору подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Исходя из п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее – Постановление Пленума № 10/22) если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Абзац 7 пункта 61 Постановления Пленума N 10/22 предусматривает, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

В силу запрета извлечения преимущества из недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ) указанные разъяснения применимы только к добросовестному приобретателю по второй сделке и не подлежат применению к приобретателю недобросовестному.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом (абзац 6 пункта 61 Пленума 10/22).

Согласно положениям статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации право требования кредитора передать индивидуально-определенную вещь путем отобрания ее у должника отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

Также в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Верховный Суд Российской Федерации указал, что статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.); для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

То есть приоритет имеет тот покупатель, за которым произведена государственная регистрация перехода права собственности.

В судебном заседании установлено, что 23 июня 2020 года между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи здания без номера (далее – договор от 23 июня 2020 года), из пункта 1 которого следует, что продавец продал, а покупатель приобрел в собственность одноэтажное здание, расположенное по адресу <...> на земельном участке площадью 430 кв.м., принадлежащем продавцу на праве собственности (свидетельство о регистрации 10-АБ 486202).

В разделе 3 договора от 23 июня 2020 года указаны сведения о здании, а именно кадастровый номер 10-10-06/005/2011-754, адрес его расположения, наименование – здание пожарного депо, назначение – нежилое, общая характеристика – мастерская, площадь – 430 кв.м., этаж один.

Стороны договорились оценить часть здания в 2 400 000 руб., цена здания включает цену земельного участка (права на земельный участок), передаваемого покупателю одновременно со зданием. Покупатель оплачивает продавцу стоимость части здания в указанном размере в день подписания договора (п. 4 договора от 23 июня 2020 года).

В силу п. 6 договора от 23 июня 2020 года право собственности у покупателя на приобретенную по указанному договору часть здания возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание.

К указанному договору приложен поэтажный план, на котором ФИО2 сделана запись «выделенную часть здания, согласовываю на продажу за 2 400 000 руб.» при этом отмечены помещения под номерами с 4 по 21.

Из расписки в получении денежных средств от 23 июня 2020 года следует, что ФИО2 получил от ФИО1 денежные средства в сумме 2 400 000 руб. в качестве оплаты по договору № 1 от 23 июня 2020 года, иных данных, позволяющих идентифицировать договор, по которому произведена оплата, расписка не содержит.

По сообщению истца акт приема-передачи спорного имущества не составлялся, при этом ФИО1 были сделаны ссылки на договоры аренды нежилых помещений от 20 ноября 2016 года, от 1 ноября 2017 года, 1 ноября 2018 года и 1 ноября 2019 года.

Вместе с тем указанные документы судом не принимаются, как доказательства фактической передачи спорного имущества покупателю, поскольку заключены они между ООО «Шустин Групп» (ИП ФИО2) с одной стороны и ООО «Коди» с другой стороны.

Ни истцом, ни ФИО2 в материалы дела не представлено сведений о выделении из принадлежащего на праве собственности последнему нежилого помещения его части с целью регистрации сделки от 23 июня 2020 года, в связи с чем суд приходит к выводу, что надлежащим образом объект сделки сторонами не определен.

Согласно договору кредитования № 625/0006-0976602 от 22 июня 2020 года ФИО5 был предоставлен кредит на общую сумму 2 697 309 руб. на срок 60 месяцев, при этом в п. 11 указано, что кредит выдан на потребительские нужды. Сведений о наличии обременений по указанному договору на какое-либо имущество, принадлежащее истцу, не имеется.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что сделка от 23 июня 2020 года между истцом и ФИО2 надлежащим образом не была зарегистрирована, при этом ФИО1 никаких действий для ее регистрации предпринято не было, в связи с чем у последнего права собственности на указанный в договоре объект недвижимости не возникло.

21 апреля 2021 года от ФИО2 в адрес ФИО1 поступило обращение, в соответствии с которым ответчик предложил расторгнуть спорный договор от 23 июня 2020 года в связи с тем, что до указанной даты переход права собственности не зарегистрирован, а также имеется покупатель на 100% здания. Денежные средства при этом ФИО2 был готов перевести на расчетный счет.

Из представленных в материалы дела чеков на перевод следует, что ФИО2 на лицевой счет истца были переведены денежные средства в сумме по 800 000 руб. 26 и 27 мая 2021 года.

В соответствии с представленным договором купли-продажи недвижимого имущества от 31 марта 2021 года между ФИО2 и АО «Сегежа-Запад» заключен указанный договор (далее – договор от 31 марта 2021 года), из п. 1.1 и п. 1.1.1.1 которого следует, что продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель – принять и оплатить на условиях, предусмотренных настоящим договором имущество, а именно здание пожарного депо, одноэтажное кирпичное, назначение: нежилое здание, кадастровый номер 10:06:0010916:31 общей площадью 693,2 кв.м., расположенное по адресу <...>. Здание пожарного депо принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН об объекте, выданной ФГИС ЕГРН от 19 марта 2021 года.

Из п. 2.1 договора от 31 марта 2021 года следует, что цена имущества определена в размере 9 700 000 руб., при этом покупатель обязуется единовременно осуществить оплату в размере 100 % стоимости имущества не позднее трех рабочих дней с даты регистрации перехода права собственности. (п. 2.2. договора от 31 марта 2021 года).

В силу п. 4.1 переход права собственности не зависит от исполнения продавцом обязанности передать недвижимое имущество, нахождение имущества во владении продавца не препятствует регистрации перехода права собственности к покупателю.

Право собственности на имущество переходит к покупателю с момента его государственной регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на здание (п. 4.2 договора от 31 марта 2021 года).

При этом договор подписан генеральным директором ФИО6, факт наличие у указанного лица права действовать от лица общества без соответствующей доверенности, подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ.

Факт оплаты денежных средств по договору от 31 марта 2021 года подтверждается платежным поручением № 258 от 26 апреля 2021 года в сумме 9 700 000 руб. ФИО2 за нежилое здание, к.н. 10:06:0010916:31 по адресу <...>, договор купли-продажи от 31 марта 2021 года.

22 апреля 2021 года между сторонами подписан акт приема-передачи здания по договору от 31 марта 2021 года, в соответствии с которым продавец передает, а покупатель принимает по договору купли-продажи недвижимого имущества здание пожарного депо одноэтажное, кирпичное, назначение нежилое, кадастровый номер 10:06:0010916:31 общей площадью 693,2 кв.м.

Согласно представленному техническому паспорту на спорное здание с инвентарным номером 2122 кадастровый номер 10:06:0010916:31 общая площадь здания составляет 693,2 кв.м., всего имеется 29 помещений, при этом при сложении площадей помещений с 4 по 21 всего площадь составляет 439,9 кв.м. Указанный документ не содержит сведений о разделении здания на отдельные объекты недвижимости, о присвоении кадастровых номеров отдельным помещениям.

В обоснование доводов АО «Сегежа-Запад» о добросовестности приобретателя также были представлены выписки из ЕГРН в отношении спорного жилого помещения от 19 марта 2021 года и 8 апреля 2021 года, в соответствии с которыми правообладателем указан ФИО2, площадь здания указана в размере 693,2 кв.м., кадастровый номер объекта 10:06:0010916:31.

Из копии реестрового дела по сделке от 20 апреля 2021 года следует, что документы на регистрацию перехода права собственности были сданы ФИО2 и ФИО3, действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что оспариваемая сделка купли-продажи нежилого помещения от 31 марта 2021 года была совершена уполномоченным на то лицом, при этом покупателем были совершены все юридически значимые действия для проведения проверки права ФИО2 на ее совершение, наличие или отсутствие обременении на здании, в связи с чем суд не находит оснований для признания спорной сделки недействительной, в соответствии с положениями действующего законодательства, в связи с чем в удовлетворении указанных требований необходимо отказать.

Так как оснований для признания сделки купли-продажи спорного нежилого помещения от 31 марта 2021 года недействительной суд не находит, оснований для применений последствий недействительности сделки в виде реституции, а также признания права собственности на указанный объект за АО «Сегежа-Запад» недействительным не имеется, так же как и для принятия решения о регистрации перехода права собственности на часть одноэтажного здания, на основании договора купли-продажи от 23 июня 2020 года, с учетом установленных по делу обстоятельств.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что в удовлетворении требований ФИО1 необходимо отказать в полном объеме.

Принимая во внимание положения абзаца 6 пункта 61 Постановления Пленума 10/22 суд приходит к выводу, что истцом избран неверный способ защиты права.

Руководствуясь ст.ст. 100, 194-199 ГПК РФ, -

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, Акционерному обществу «Сегежа-Запад» о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки и о принятии решения о государственной регистрации переда права собственности отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия через Сегежский городской суд Республики Карелии в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Н.В. Скрипко

Решение в соответствии со ст. 199 ГПК РФ изготовлено 3 августа 2021 года.