Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Щукина В.А. к Департаменту имущественных отношенийо признании права аренды на земельный участок, признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка и обязательстве заключить договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Щукин В.А. обратилсяс иском в суд к Департаменту имущественных отношенийо признании права аренды на земельный участок, признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка и обязательстве заключить договор аренды земельного участка.

В судебном заседании представитель истца заявленные исковые требования поддержал и пояснил, что истец является собственником нежилого капитального объекта – спальный корпус на 20 мест, площадью 933,1 кв.метров, с кадастровым номером №, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 999 кв.метров, расположенный по адресу:, участок №, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.

ДД.ММ.ГГГГ Щукин В.А., обратился в Департамент имущественных отношений, о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером № без проведения торгов на 49 лет, для эксплуатации курортных коттеджей. Однако, ответчиком отказано в предоставлении земельного участка в аренду со ссылкой на то, что имеется несоответствие назначения принадлежащего истцу на праве собственности объекта капитального строительства – спальный корпус на 20 мест, разрешенному виду использования спорного земельного участка – для эксплуатации коттеджей. На земельном участке расположены иные сооружения. По информации департамента лесного хозяйства, в соответствии с решениемвого суда вступившего в законную силу 26.02.2020г., земельный участок с кадастровым номером №9 имеет пересечение с землями лесного фонда.

Истец ссылается на то, что он, являясь собственником объекта капитального строительства, на основании подп.9 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) имеет право на заключение договора аренды без проведения торгов. На основании ст.ст.12,209,445,552 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).

Просит суд признать за Щукиным В.А., право аренды на земельный участок с кадастровым номером №9, площадью 999 кв.метров, расположенный по адресу:, участок №, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка. Обязать Департамент имущественных отношенийзаключить со Щукиным В.А. договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 999 кв.метров, расположенный по адресу:, участок №, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка. В течении 10 дней с момента вступления решения Туапсинского районного суда в законную силу направить Щукину В.А. подписанный договор аренды на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 999 кв.метров, расположенный по адресу:, участок №, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, для регистрации.

Представитель ответчика, иск не признал, полагая, что указанное заявление является необоснованным и не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Истцом избран ненадлежащий способ защиты. Требования истца направлены на подмену органов исполнительной власти субъекта, органами судебной власти.

Согласно положению о департаменте имущественных отношений, утверждённому постановлением главы администрацииот ДД.ММ.ГГГГ№, департамент является уполномоченным органом исполнительной властипо управлению и распоряжению имуществом и земельными ресурсами, находящимися в государственной собственности.

Департамент осуществляет реализацию государственной политики в области имущественных и земельных отношений, приватизации государственного имущества, за исключением вопросов, регулируемых жилищным законодательством Российской Федерации.

Щукин В.А. обратился в департамент для целей предоставления земельного участка «Для эксплуатации курортных коттеджей».

Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером № имеет разрешенное использование - для эксплуатации курортных коттеджей.

В заявлении Щукина В.А. также была указана цель использования земельного участка «для эксплуатации курортных коттеджей».

Однако, согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН и материалам обследования, в границах испрашиваемого земельного участка расположен объект недвижимого имущества с кадастровым номером № (спальный корпус на 20 мест, этажность 4), которое фактически используется в соответствии с его целевым назначением.

Понятие «коттедж», «коттеджная застройка» законодательно не закреплено.

Вместе с тем отдельные нормативные акты содержат упоминания о таких объектах. Пункт 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ содержит понятие «жилые объекты с числом этажей не более чем три» («жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, расположенные на отдельном земельном участке...».

Термин «зона коттеджной застройки» определен Сводом правил «СП №. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», согласно которым зона коттеджной застройки - это территории, на которых размещаются отдельно стоящие одноквартирные 1-, 2-, 3-этажные жилые дома с участками площадью, как правило, от 800 до 1 200 кв. метров и более.

На основании этого можно сделать вывод, что объект недвижимого имущества с кадастровым номером № (спальный корпус на 20 мест, этажность 4) не попадает под понятие «коттедж».

В связи с этим, у департамента в настоящее время отсутствуют правовые основания предоставления испрашиваемого земельного участка без проведения торгов, для цели, указанной в заявлении.

В части обоснованности площади земельного участка. Sучастка - 999 кв. метров, S объекта (пятно застройки 4 этажного объекта площадью 933.1 кв.метров 233 кв. метров. Процент застройки участка -23%.

Исходя из системного толкования норм гражданского и земельного права, собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение только той части участка, которая расположена под объектом, а также необходима для его использования.

В связи с этим полагает, что доводы истца построены на неверном понимании норм материального права, кроме того, действия истца по предоставлению земельных участков на которых отсутствуют объекты недвижимости, учитывая тот факт, что участки расположены в разных контурах и фактически разделены другим участком (под железной дорогой), являются недобросовестными, направленными на злоупотребление правом.

Кроме того, из материалов обследования земельного участка ГКУ КК «Кубаньземнконтроль» следует, что на данном участке расположены КПП и ТП-568, которые не указаны в представленном Щукиным В.А. сообщении, содержащем перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителю, а также в отношении которых отсутствует информация о наличии прав, оформленных в установленном порядке, либо об отнесении вышеперечисленных сооружений, к объектам, не являющимся капитального строительства.

В документах, подтверждающих право истца на приобретение земельного участка без проведения торгов, отсутствует информация об отнесении указанных объектов к сооружениям, размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или к объектам, размещенным в соответствии со статьей 39.36 ЗК РФ.

При этом в случае, если права на какие-либо объекты, расположенные на испрашиваемом земельном участке, в соответствии с действующим законодательством не подлежат государственной регистрации и (или) возникают независимо от нее, в документах, подтверждающих право на приобретение земельного участка без проведения торгов, должна содержаться информация, подтверждающая указанные обстоятельства.

Учитывая изложенное, в документах, подтверждающих право истца на приобретение земельного участка без проведения торгов, отсутствует информация, позволяющая сделать обоснованный вывод о наличии прав на вышеуказанные объекты, оформленных в установленном порядке.

Кроме того, по информации, представленной управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования письмом от ДД.ММ.ГГГГ№.2, Федеральное агентство лесного хозяйства обратилось ввой суд с исковыми требованиями к Совету муниципального образования о признании недействующим в части решения совета муниципального образования сессии - 7 от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об утверждении генерального плана Джубгского городского поселения » в части включения границ земель лесного фонда в границы населенных пунктов.вого суда от ДД.ММ.ГГГГ по административному делу №а-1224/2019 исковые требования Федерального агентства лесного хозяйства удовлетворены. Решение суда вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ. Согласно информации, представленной департаментом лесного хозяйства по Южному федеральному округу, земельный участок с кадастровым номером 23:33:0102001:9 имеет пересечение с землями лесного фонда площадью 126 кв.метров.

Таким образом, департамент в настоящее время не имеет правовых оснований для распоряжения испрашиваемым земельным участком.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Щукин В.А. является собственником нежилого капитального объекта спальный корпус на 20 мест, площадью 933,1кв.метров, с кадастровым №, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №9, площадью 999 кв.метров, расположенный по адресу:, участок №, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.

25.07.2021годаЩукин В.А., обратился в Департамент имущественных отношений, о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером № без проведения торгов на 49 лет, для эксплуатации курортных коттеджей. Ранее между Щукиным В.А. и Департаментом имущественных отношенийв лице Сердюковой Е.М. 08.10 2012 года был заключен Договор № аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № площадью 999 кв.метров, расположенный по адресу:, участок №, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к Договору, и являющемся его неотъемлемой частью для эксплуатации курортных коттеджей. Срок действия договора – 10 лет.

На данное заявление истца поступил ответ от ДД.ММ.ГГГГ№, которым сообщено об отказе Щукину В.А. в предоставлении участка, в связи с несоответствием назначения принадлежащего истцу на праве собственности объекта капитального строительства – спальный корпус на 20 мест, разрешенному виду использования спорного земельного участка – для эксплуатации коттеджей.На земельном участке расположены иные сооружения.По информации департамента лесного хозяйства, в соответствии с решениемвого суда вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым номером № имеет пересечение с землями лесного фонда.

Оценивая доводы истца исходя из представленных доказательств, суд исходит из следующего.

В силу п.1 ст.11 ГК РФ защиту нарушенных прав или оспоренных прав осуществляет суд.

Согласно пп.5 п.1 ст.1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Право истца на нежилое здание - объект капитального строительства спальный комплекс на 20 мест, площадью 933,1 кв.метров с кадастровым номером №, расположенном на земельном участке с кадастровым номером № площадью 999 кв.метров по адресу:, участок №, возниклоДД.ММ.ГГГГ, на момент рассмотрения дела в суде никем не оспорено и под сомнение не поставлено.

Исходя из ст.39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности предоставляются в аренду без проведения торгов на основании договора аренды, заключаемого в случаях предусмотренных часть 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе, собственникам зданий, сооружений, помещений в них земельный участок, расположены под этими зданиями, сооружениями в порядке, предусмотренном статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (п.9 ч.2 ст.39.6 ЗК РФ).

Согласно ч.1, 2 ст.39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Указанное право в силу закона не ограничено каким-либо сроком его действия и не поставлено в зависимость от предварительного оформления принадлежности этого земельного участка собственнику строения на каком-либо ином праве, является исключительным и предполагает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приобретение в собственность земельного участка, занятого таким зданием, строением, сооружением, либо на приобретение этого участка в аренду.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что закреплено ст.39.20 ЗК РФ право истца требовать предоставления ему в порядке реализации исключительного права в собственность либо в аренду земельного участка, занятого его объектом недвижимости, с соблюдением публичной процедуры, регулирующей предоставление земельного участка в аренду, то есть в порядке обращения с соответствующим заявлением к собственнику земельного участка в лице его уполномоченного органа.

Сведения об объекте капитального строительства в заданиях застройщиков или технических заказчиков на проектирование и в проектной документации в соответствии подлежат указанию с классификатором, утвержденным Приказом Минстроя РФ №/пр. от ДД.ММ.ГГГГ. Здания и сооружения классифицируются по их назначению и функционально-технологическим особенностям. Документ предназначен для применения при архитектурно-строительном проектировании и ведении единого государственного реестра. Термин коттедж в классификаторе отсутствует, и не закреплен законодательством РФ. Ответчик в своем возражении сам указывает на данное обстоятельство. Таким образом, данный довод не может служить основанием для отказа Щукину В.А. в предоставлении земельного участка в аренду.

Суд находит необоснованным отказ ответчика по основанию несоответствия принадлежащего истцу объекта недвижимости виду разрешенного использования и перечню разрешенных видов использования, предусмотренных Правилами землепользования и застройки муниципального образования.

Как следует из ч.4 ст.85 ЗК РФ и ч.8 ст.36 ГрК РФ, земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости, не соответствующие установленному градостроительному регламенту территориальных зон (виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования) могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от ДД.ММ.ГГГГ N 631-О и от ДД.ММ.ГГГГ N 1491-О, приведенные положения пункта 4 статьи 85 ЗК РФ и части 8 статьи 36 ГрК РФ призваны на основе необходимого баланса частных и публичных интересов обеспечить стабильность ранее сложившихся земельных и имущественных отношений, поскольку возможность принятия органом местного самоуправления решений об изменении градостроительного зонирования территорий и градостроительных регламентов должна быть уравновешена необходимыми гарантиями для лиц, которые на законных основаниях приобрели права на земельные участки до принятия и вступления в силу указанных изменений и вправе были рассчитывать, что их правовой статус, неразрывно связанный с правовым режимом земельных участков, будет уважаться государством, а также органами местного самоуправления как неотъемлемой частью единого механизма управления делами государства.

Из системного толкования приведенных правовых норм и официального толкования следует, что само по себе противоречие вида разрешенного использования земельного участка документам территориального планирования, градостроительного зонирования при отсутствии иных препятствий не может ограничивать Щукина В.А. в реализации принадлежащего ей исключительного права на землю под принадлежащим ей объектом недвижимости. При том, что его первоначальным формированием занимался сам Департамент имущественных отношений,также, такое основание к отказу в предоставлении земельного участка ответчиком не указывалось, порядок выдела земельного участка и изменение его вида использования истцу не разъяснялся.

Статьей 39.16 ЗК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.К их числу, в частности, относится превышение площади земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, его площади, указанной в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов (п.25 ст.39.16 ЗК РФ).

По смыслу приведенных норм собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории.

В соответствии со ст.11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с названным Кодексом, другими федеральными законами. Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких участках объектов недвижимости.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Анализ положений ст.ст.11.9, 37, 39.20 ЗК РФ свидетельствует о том, что значение площади расположенного на участке объекта не является определяющим критерием для решения вопроса о соразмерности площади испрашиваемого земельного участка.

Учитывая, что земельный участок имеет площадь 999 кв.метров, а объект недвижимого имущества общую площадь 993,1 кв.метров, подлежат отклонению утверждения ответчика о том, что критерием определения размера испрашиваемого земельного участка является площадь застройки участка. Тем более, что на данный факт представитель ответчика сослался только в судебном заседании. В отказе истцуот ДД.ММ.ГГГГ№ Департамент имущественных отношенийна данное обстоятельство не ссылался. Суд полагает, что представленные доказательства в своей совокупности подтверждают необходимость использования всей площади испрашиваемого земельного участка для использования и эксплуатации размещенного на нем объекта.

Доказательств в опровержение данных обстоятельств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, ответчиком не представлено. Утверждая о несоразмерности испрашиваемого участка, ответчик не указывает на возможность его образования в иных границах и иной площади с соблюдением требований к образуемым земельным участкам, установленных градостроительным и земельным законодательством. Убедительных доводов, указывающих, что эксплуатация объекта истца возможна на земельном участке меньшей площади, ответчиком не приведено.

Возражения Департамента со ссылками на то, что земельный участок с кадастровым номером №, площадью 999 кв.метров, расположенный по адресу:, участок №, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка имеет пересечение с землями лесного фонда площадью 126 кв.метров не нашли своего подтверждения в судебном заседании. Истцом предоставлено письмо Федеральной кадастровой палаты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии поот ДД.ММ.ГГГГ№-ГС/22 в котором сказано, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, согласно дежурной кадастровой карте ЕГРН границы земельных участков с кадастровыми номерами №:9 – не пересекают границы иных земельных участков, сведения о которых содержаться в ЕГРН, в том числе границы лесных земельных участков, - не пересекают границы лесничеств, сведения о которых внесены в ЕГРН.

Одним из оснований для отказа ответчика послужило отсутствие в заявлении о предоставлении в аренду земельного участка двух объектов – КПП и ТП-568. По мнению Департамента, Щукин не предоставил информацию об отнесении указанных объектов к объектам капитального или некапитального строительства. Истцом предоставлено заключение эксперта ОТИ КС Ткаченко А.А. от ДД.ММ.ГГГГ В выводах которого сказано: Сооружение «КПП», расположенное по адресу:, кадастровый № является объектом вспомогательного назначения к основному объекту капитального строительства- Спальный корпус на 20 мест литер Н,Н1. Сооружение «ТП» - расположенное по адресу:, кадастрового номера не имеет – объектом капитального строительства не является.

В соответствии с Письмом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ№-АБ/20 «Об объектах вспомогательного использования». В связи с обращениями граждан, юридических лиц, органов государственной власти, органов местного самоуправления, кадастровых инженеров по вопросам, возникающим в связи с созданием объектов вспомогательного использования, их государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на них, Росреестр сообщает. 1. О критериях отнесения объектов к числу вспомогательных зданий, строений, сооружений. В соответствии с пунктом 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования. При этом Градостроительный Кодекс РФ не дает определение понятию "объект вспомогательного использования", не устанавливает критерии отнесения тех или иных строений и сооружений к числу вспомогательных, а также не относит к числу объектов вспомогательного использования здания, ограничиваясь только строениями и сооружениями.

Так, например, из определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № ВАС-15260/12, определений Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№-ЭС15-1282, от ДД.ММ.ГГГГ№-ЭС18-20002 следует, что объекты вспомогательного использования предназначены для обслуживания основного объекта и критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания, строения или сооружения.

Суд учитывает, что согласно Приказа № от ДД.ММ.ГГГГ «О предоставлении в аренду Щукину В.А. земельного участка в для эксплуатации здания, между Щукиным А.В. и Департаментом имущественных отношенийв лице Сердюковой Е.М. 08.10 2012 года был заключен Договор № аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, площадью 999 кв.метров, расположенный по адресу:, участок №, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к Договору, и являющемся его неотъемлемой частью для эксплуатации курортных коттеджей. Срок действия договора – 10 лет. Таким образом, земельный участок сформирован ответчиком, длительное время сдавался истцу в аренду для эксплуатации объекта недвижимости «спальный корпус на 20 мест».

В нарушение требований ст.56 ГПК РФ ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о наличии предусмотренных ЗК РФ оснований, исключающих возможность предоставления спорного участка Щукину В.А. в аренду без проведения торгов. При таких обстоятельствах у ответчика отсутствовали основания для отказа истцу в предоставлении запрашиваемой государственной услуги.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить. Признать за Щукин В.А. право на аренду земельного участка с кадастровым номером №, площадью 999 квадратных метров, по адресу:, участок №, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка и обязать ответчика – Департамент имущественных отношений Краснодарского края заключить с Щукиным В.А. договор аренды указанного земельного участка, путем направления в адрес истца подписанного договора аренды земельного участка для его регистрации, в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Туапсинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: ________________