Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Ярославле гражданское дело по иску МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» г. Ярославля к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства,

у с т а н о в и л:

МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» г. Ярославля обратилось в суд к ответчику с настоящим иском. В обоснование заявленных требований указало, что на основании распоряжения департамента по управлению государственным имуществом Ярославской области от ДД.ММ.ГГГГ№ ООО «Волга-Информ-Конслатинг» был предоставлен земельный участок площадью 600 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, для строительства административно-хозяйственного здания с инженерными коммуникациями, что подтверждается договором аренды, заключенным между ДИЗО Ярославской области и ООО «Волга-Инфо-Консалтинг» от ДД.ММ.ГГГГ№. Срок действия договора установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды продлен срок действия договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ приобрел право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, со степенью готовности 7%, площадь застройки 298 кв.м. УЗР мэрии г. Ярославля с ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка №, договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ№-яс расторгнут. Срок заключенного с ФИО1 договора аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ. В ходе проведенного ДД.ММ.ГГГГ осмотра земельного участка установлено, что доступ к участку отсутствует, участок обнесен забором, на участке имеется 2-х этажное здание, что следует из акта осмотра от ДД.ММ.ГГГГ№. Поскольку возведенное на участке здание в эксплуатацию не введено, срок действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ истек, истец просит изъять у ФИО1 объект незавершенного строительства с кадастровым номером № с целью его реализации на публичных торгах.

Определением Заволжского районного суда г. Ярославля от 27.01.2020 по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Региональная экспертно-проектная компания».

В судебное заседание истец МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» г. Ярославля не явилось дело просило рассмотреть в отсутствие своего представителя.

Представитель ответчика ФИО1 по доверенности ФИО2 по заявленным требованиям возражала, пояснила, что к моменту истечения срока договора аренды здание ответчиком уже было построено, его готовность составляла 100%, однако документы на ввод объекта в эксплуатацию оформить ФИО1 не успел, а сейчас это невозможно, поскольку истек срок аренды земельного участка.

Заслушав представителя ответчика, изучив письменные материалы дела, суд пришел к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании распоряжения департамента по управлению государственным имуществом Ярославской области от ДД.ММ.ГГГГ№ ООО «Волга-Информ-Конслатинг» был предоставлен земельный участок площадью 600 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, для строительства административно-хозяйственного здания с инженерными коммуникациями, что подтверждается договором аренды, заключенным между ДИЗО Ярославской области и ООО «Волга-Инфо-Консалтинг» от ДД.ММ.ГГГГ№. Срок действия договора установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ /л.д. 12-20/. Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды продлен срок действия договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ /л.д.21-22/. По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО «Волга-Инфо-Консалтинг» (Продавец) и ФИО1 (Покупатель), Продавец обязался передать Покупателю проектно-сметную документацию для строительства административного здания с инженерными коммуникациями, на земельном участке, площадью 600 кв.м. с кадастровым номером 76:23:020801:49, расположенном по адресу: <адрес> /л.д.24/. Дополнительным соглашением № к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Волга-Инфо-Консалтинг» с согласия МКУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» передало права и обязанности арендатора земельного участка, площадью 600 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, ФИО1 /л.д.25-26/. ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ приобрел право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, со степенью готовности 7%, площадь застройки 298 кв.м. /л.д.65-66/.

УЗР мэрии г. Ярославля с ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка №-яс, договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ расторгнут. Срок заключенного с ФИО1 договора аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ выдано разрешение на строительство № автосервисного комплекса с 2-мя постами технического обслуживания, автомойкой на 2 поста с инженерными коммуникациями/л.д.37/.

Согласно статье 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации (пункт 1).

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6).

Указанная статья введена в Гражданский кодекс Российской Федерации Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ; подпункт 2 статьи 3). При этом в силу пункта 33 статьи 34 этого закона, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции этого закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу данного закона. Закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых установлен иной срок вступления их в силу (пункт 1 статьи 35).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено следующее. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных в пункте 5 этой статьи (подпункт 10 пункта 2).

В пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ также предусмотрено, что если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, вышеназванной нормой урегулирован вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, и он не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Из материалов дела усматривается, что спорный земельный участок был предоставлен ФИО1 в аренду после 01.03.2015, на основании его заявления, в целях завершения строительства автосервисного комплекса (договор от 15.07.2015). Таким образом, ответчик реализовал право, предоставленное ему статьей 3 Закона N 137-ФЗ на однократное приобретение земельного участка в аренду сроком на три года.

По смыслу правовой позиции, выраженной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.

Следовательно, даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон, при заключении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ их отношения регулируются новым договором, который в силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения.

Вместе с тем, согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта незавершенного строительством административно-хозяйственного здания с инженерными коммуникациями, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, от августа 2019 года № степень готовности объекта 7%, указанная МКУ «Агентство по аренде земельных участков», абсолютно не соответствует действительности. По экспертной оценке степень готовности составляет 80% /л.д.47об., 58об. - 59/.

Из пояснений представителя ответчика, данных в судебном заседании следует, что на момент окончания действия договора аренды строительство здания ответчиком было завершено, но не подведены необходимые коммуникации, по истечении срока действия договора аренды решить вопросы с ресурсоснабжающими организациями о подключении к коммунальным сетям не представилось возможным.

Из обращения ответчика в адрес истца следует, что на апрель 2018 года готовность объекта составила 92% /л.д.36/.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ, проведенной ООО «Региональная экспертно-проектная компания», объект, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, по своим характеристикам является объектом капитального строительства – объектом недвижимости со степенью готовности 100% и не является объектом незавершенного строительства.

Из составленного специалистом истца акта осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ следует, что на земельном участке, огороженном забором, находится двухэтажное нежилое здание /л.д.35/. При этом документов о том, что данное здание не завершено строительством в материалы дела не представлено.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, установив, что на земельном участке, являвшемся объектом аренды по договору ДД.ММ.ГГГГ, отсутствует объект незавершенный строительством, учитывая, что применение статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяется только на объекты незавершенные строительством, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Отсутствие у ответчика разрешения на ввод объекта в эксплуатацию правового значения в рассматриваемом случае не имеет, поскольку в соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекс Российской Федерации объектом незавершенного строительства является объект, строительство которого не завершено и который относится к объектам капитального строительства наряду со зданиями, строениями, сооружениями.

Таким образом, единственным определяющим признаком объекта незавершенного строительства является факт завершения строительных работ, а не отсутствие документов на ввод объекта в эксплуатацию.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 56, 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» г. Ярославля к ФИО1 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд через заволжский районный суд г. Ярославля в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Судья Т.В.Пивоварова