Гражданский кодекс часть 1

истец обратился в суд с исковым заявлением к ответчику об обязании заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ... ..., принадлежащей ответчику.

В обоснование иска указано, что Ответчик является собственником 2-комнатной квартиры, расположенной по адресу: ... ... (далее «Квартира»).

Истец в конце сентября 2016 года вступил с ответчиком в переговоры относительно приобретения Квартиры. Результатом переговоров явилось согласование всех условий договора купли-продажи, которые были отражены в предварительном договоре купли-продажи от --.--.---- г.. Предварительный договор был подписан истцом, направлен ответчику, но последним не подписан, однако фактически предварительный договор был заключён путём акцепта ответчиком оферты истца, что также подтверждается действиями сторон, а именно:

Представитель ответчика ФИО6 (супруг дочери ответчика ФИО1) --.--.---- г. направил истцу для изучения правоустанавливающие документы, а именно договор купли-продажи, технический паспорт, свидетельство о регистрации права.

--.--.---- г.ФИО6 направил предложение цены Квартиры в размере ФИО11.

--.--.---- г.ФИО6 направил истцу телефон супруги для обеспечения доступа в помещения оценщиков.

--.--.---- г. истец направил ответчику перечень необходимых для заключения договора купли-продажи документов.

В ответ на просьбу истца от --.--.---- г.ФИО6 повторно направил договор купли-продажи Квартиры для приложения его оценщиком к отчету, полученных от банка.

В ходе переговоров стороны --.--.---- г. решили заключить Предварительный договор на следующих условиях: цена Квартиры ФИО12, срок заключения основного договора – 10 дней, предусмотрено условие о внесении аванса в размере ФИО13.

В связи с согласованием всех условий предварительного и основного договора истец заказал оценку Квартиры в целях заключения ипотечной сделки (договор с ООО «Аудэкс».

Ответчик обеспечил доступ оценщика в Квартиру, тем самым подтвердил своё намерение заключить договор купли-продажи Квартиры.

По итогам оценки был составлен отчёт №-- об определении рыночной стоимости Квартиры.

В целях внесения аванса по предварительному договору супруг истца ФИО7 произвёл снятие денежных средств со счета в ПАО «АК БАРС» БАНК.

В связи с чем, истец просил обязать ответчика заключить договор купли-продажи Квартиры.

В ходе рассмотрения дела представитель истца изменил исковые требования, просил взыскать с ответчика понесённые убытки в размере ФИО14 на оценку Квартиры, ссылаясь на то, что ответчик внезапно и необоснованно прекратил переговоры по продаже Квартиры, чем причинил ответчику убытки.

Ответчик и его представитель исковые требования не признали, просили в удовлетворении отказать. Также пояснили, что между истцом и ответчиком какие-либо договорные отношения отсутствовали, как отсутствует и сам факт нарушения какого-либо субъективного права истца со стороны ответчика. Никаких обязательственных отношений между Д.М. ФИО2 и А.Р. ФИО3 не возникло.

Заслушав лиц, участвующих в деле, опросив свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьёй 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Владение, пользование и распоряжение землёй и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Собственник может передать своё имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечёт перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Согласно статье 434.1 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, граждане и юридические лица свободны в проведении переговоров о заключении договора, самостоятельно несут расходы, связанные с их проведением, и не отвечают за то, что соглашение не достигнуто.

При вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, в частности не допускать вступление в переговоры о заключении договора или их продолжение при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной. Недобросовестными действиями при проведении переговоров предполагаются:

предоставление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны;

внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать.

Сторона, которая ведёт или прерывает переговоры о заключении договора недобросовестно, обязана возместить другой стороне причинённые этим убытки.

Убытками, подлежащими возмещению недобросовестной стороной, признаются расходы, понесённые другой стороной в связи с ведением переговоров о заключении договора, а также в связи с утратой возможности заключить договор с третьим лицом.

Если в ходе переговоров о заключении договора сторона получает информацию, которая передаётся ей другой стороной в качестве конфиденциальной, она обязана не раскрывать эту информацию и не использовать её ненадлежащим образом для своих целей независимо от того, будет ли заключён договор. При нарушении этой обязанности она должна возместить другой стороне убытки, причинённые в результате раскрытия конфиденциальной информации или использования её для своих целей.

Стороны могут заключить соглашение о порядке ведения переговоров. Такое соглашение может конкретизировать требования к добросовестному ведению переговоров, устанавливать порядок распределения расходов на ведение переговоров и иные подобные права и обязанности. Соглашение о порядке ведения переговоров может устанавливать неустойку за нарушение предусмотренных в нем положений.

Условия соглашения о порядке ведения переговоров, ограничивающие ответственность за недобросовестные действия сторон соглашения, ничтожны.

Предусмотренные пунктами 3 и 4 настоящей статьи положения об обязанности стороны возместить убытки, причинённые другой стороне, не применяются к гражданам, признаваемым потребителями в соответствии с законодательством о защите прав потребителей.

Правила настоящей статьи применяются независимо от того, был ли заключён сторонами договор по результатам переговоров.

Правила настоящей статьи не исключают применения к отношениям, возникшим при установлении договорных обязательств, правил главы 59 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьёй 421 Гражданского кодекса Российской Федерации Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить её применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

В ходе рассмотрения дела судом было установлено, что между сторонами какие-либо договорные отношения отсутствовали.

Единственным собственником спорной Квартиры является А.Р. ФИО3, однако переговоры с ней на предмет продажи Квартиры не велись, участия в формировании условий договора она не принимала, ни истцом, ни его представителем ФИО7 условия договора с ней не согласовывались.

Свидетель ФИО6 пояснил суду, что он не вёл переговоры с истцом, а также с другими лицами по продаже Квартиры, а только передавал информацию А.Р. ФИО3, о лицах, желающих приобрести данную Квартиру и их предложениях, а так же показывал данную Квартиру желающим, предоставлял возможность ознакомиться с необходимыми документами. Квартира была в свободной продаже, любой заинтересовавшийся мог прийти и посмотреть данную Квартиру.

Истец и его представитель, так же не отрицают, что не общались непосредственно с ответчиком по вопросам, связанным с продажей Квартиры.

Доверенность на право продажи Квартиры, ФИО6 не выдавалась, что не отрицалось представителем истца в ходе рассмотрения дела. Он никогда не сообщал истцу, что является собственником данной Квартиры, или что он имеет полномочия на ведение переговоров.

Таким образом, нельзя признать, что истец вёл переговоры с надлежащим лицом, а именно с собственником Квартиры или лицом, уполномоченным на то собственником.

Кроме того, предварительный договор либо соглашение о задатке в обеспечение взаимных обязательств сторонами не заключались, что истцом не оспаривается, денежные средства в счёт оплаты стоимости недвижимости в подтверждение намерений о его приобретении покупателем не вносились.

Как следует из переписки представленной истцом цена Квартиры указана в размере ФИО15, истец же настаивает на иной стоимости Квартиры в размере ФИО16. Тем самым, имеются основания полагать, что стороны не достигли согласия по существенному условию договора – стоимости Квартиры.

Истец не был лишён возможности до заключения договора об оценке Квартиры заключить предварительный договор купли-продажи спорной Квартиры, договор задатка или аванса. Однако данные действия истцом совершены не были, в связи с чем, нельзя сделать вывод, что ответчик действовал не добросовестно, поскольку истец не высказал явного намеренья заключать договор на условиях предложенных ответчиком.

Так же истец не предупреждал ответчика о том, что оценка является платной, расходы на оценку будут возложены на ответчика, а так же не согласовал с ответчиком оценочную организацию и стоимость оценки, не предупреждал ответчика, что данная оценка проводится им непосредственно для заключения договора купли-продажи данной Квартиры, то есть фактически понёс расходы по своему усмотрению, без согласования с ответчиком, и какого-либо понуждения с его стороны.

Кроме того, истцом не представлено относимых и допустимых доказательств, что им направлялся ответчику проект предварительного договора.

Снятие истцом денежных средств со своего счёта в кредитной организации не является доказательством намеренья истца внести задаток или аванс в счёт оплаты стоимости Квартиры.

В пункте 19 Постановления Пленума от --.--.---- г.№-- «О применении судами некоторых положений Гражданского Кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» Верховным Судом Российской Федерации разъяснено, что предполагается, что каждая из сторон переговоров действует добросовестно и само по себе прекращение переговоров без указания мотивов отказа не свидетельствует о недобросовестности соответствующей стороны. На истце лежит бремя доказывания того, что, вступая в переговоры, ответчик действовал недобросовестно с целью причинения вреда истцу.

Вместе с тем недобросовестность действий ответчика предполагается, если имеются обстоятельства, предусмотренные подпунктами 1 и 2 пункта 2 статьи 434.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. В этих случаях ответчик должен доказать добросовестность своих действий.

Истец ссылается на положения подпункта 2 пункта 2 статьи 434.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть указывает, что прекращение переговоров было внезапным и неоправданным при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать.

Однако суд не может согласиться с данными доводами по следующим основаниям.

Как была ранее указано судом, истец вёл обсуждение условий с ненадлежащей стороной, а именно с ФИО6, которому не были предоставлены полномочия на ведение переговоров.

Так же нельзя утверждать, что имело место внезапность и неоправданность, поскольку согласно представленной переписке, соглашение о стоимости Квартиры достигнуто не было.

Ни истец, ни ответчик, не утверждали, что истцу были даны гарантии, что он является единственным лицом, с которым ведутся переговоры о продаже Квартиры. Данное обстоятельство, не следовало так же из поведения ответчика, поскольку объявление о продаже Квартиры было опубликовано на общедоступном информационном ресурсе, где сохранялось и в тот период времени, когда как утверждает истец, им с ответчиком были достигнута договорённость относительно условий купли-продажи Квартиры.

При этом то обстоятельство, что истец знал о размещении объявления о продаже Квартиры, что им самим не отрицается и подтверждается приложенными самим истцом распечатками, и в то же время никоим образом не требовал от ответчика удаления данного объявления, расценивается судом как согласие истца на реализацию Квартиры любому лицу, по усмотрению ответчика без какого-либо уведомления истца и без возмещения каких-либо издержек.

Таким образом, заключение договора купли-продажи Квартиры с другим лицом, который выразил согласие приобрести Квартиру за цену, указанную ответчиком, нельзя признать неоправданным прерыванием переговоров, кроме того данное обстоятельство нельзя признать и внезапным прерыванием переговоров, поскольку как указано выше, не оспаривается истцом, от него не был сокрыт тот факт, что данное имущество предложено на продажу неограниченному числу покупателей, соответственно продажа данной Квартиры другому покупателю, принявшему условия продавца ранее истца, нельзя признать неоправданным и внезапным прерыванием переговоров.

Кроме того, исходя из буквального толкования положений подпункта 2 пункта 2 статьи 434.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания действий при ведении переговоров недобросовестными необходимо признание, что прекращение переговоров было одновременно внезапным и неоправданным, а не наличие только одного из этих признаков: «внезапности» или «неоправданности».

Истец не представил доказательств, обосновывающих предъявленные требования к ответчику, а именно, наличия в действиях ответчика недобросовестности с целью причинения вреда истцу Д.М. ФИО2.

Таким образом, в удовлетворении иска надлежит отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 12, 45, 56, 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении иска ФИО2 к ФИО3 о возмещении убытков – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан через Ново-Савиновский районный суд ... ... Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья ФИО4ёв