Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Вологодского муниципального района, ФИО3, ФИО5, Обществу с ограниченной ответственностью «Строительное управление-35» о признании подвального помещения и теплогенераторной общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, прекращении права собственности на подвальное помещение и теплогенераторную, возложении обязанности восстановить проектную документацию,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО5, ФИО7, ФИО8 о признании нежилого подвального помещения общим имуществом многоквартирного дома, признании недействительным права собственности и государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, возложении обязанности обеспечить доступ в нежилое помещение, возложении обязанности восстановить рабочую проектную документацию, мотивируя свои требования тем, что он является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Из положений ст. ст. 289, п.п. 1 и 2 ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36, ст. 37 ЖК РФ следует, что технические подвалы жилого дома, содержащие оборудование и коммуникации, обслуживающие более одного помещения в данном доме, относятся к общему имуществу дома, не могут находиться в индивидуальной собственности отдельных субъектов права, а могут принадлежать собственникам помещений (квартир) в многоквартирном доме только на праве общей долевой собственности. В ходе проверки, проведенной прокуратурой Вологодского района, установлено, что ввод жилого дома по адресу: <адрес> эксплуатацию с выдачей Разрешения от 25.07.2014 № RURU5508319-31 выполнен при отсутствии проектной документации части касающейся раздела сведений инженерных систем. При строительстве указанного многоквартирного дома директор организации-застройщика ООО «Строительное управление-35» (далее – «СУ-35») ФИО5 заключил договор участия в долевом строительстве от 28.04.2014 № 3б-015п на свое имя, выступив в качестве физического лица, в результате чего в собственность ФИО5 перешло подвальное помещение с кадастровым номером №, имеющее площадь <данные изъяты> кв.м., образующее объекты недвижимости с кадастровыми номерами № Между тем, в данном подвальном помещении расположены инженерные коммуникации внутридомовых систем по обеспечению дома электроснабжением, отоплением, водоснабжением и канализация всех квартир указанного дома. Указанные коммуникации находятся в заброшенном состоянии, не обслуживаются по причине отказа ФИО5 в доступе в подвальное помещение. По данному факту истец обращался в администрацию Вологодского муниципального района, в Государственную жилищную инспекцию Вологодской области и в ООО «Жилкомфорт». Считает, что указанное подвальное помещение с учетом расположения в нем механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам квартир, расположенных в многоквартирном доме.

В исковом заявлении просит суд признать нежилое подвальное помещение с кадастровым номером №, площадью № кв.м., расположенное в подвальном этаже дома <адрес>, общим имуществом указанного многоквартирного дома, обслуживающим более одной квартиры и находящимся в общей долевой собственности лиц, являющихся собственниками жилых помещений данного многоквартирного дома; признать недействительным право собственности и государственную регистрацию права собственности ФИО5 на указанное нежилое помещение с кадастровым номером №; обязать ФИО5 обеспечить право доступа в указанное нежилое помещение путем передачи ключей директору ООО «Жилкомфорт» ФИО9; обязать администрацию Вологодского муниципального района восстановить в полном объеме рабочую проектную документацию указанного жилого многоквартирного дома, в том числе раздел, содержащий сведения об инженерных системах в части, касающейся: плана подвального помещения, плана системы наружного водоотведения по отведению грунтовых вод, плана системы внутреннего обеспечения энергоснабжением жилых, технических и подвальных помещений, плана системы внутреннего отопления жилых, технических и подвальных помещений, плана системы внутреннего водоснабжения жилых, технических и подвальных помещений, плана системы внутренней канализации жилых, технических и подвальных помещений.

В ходе рассмотрения дела ФИО1 неоднократно изменял исковые требования, в окончательной редакции просил суд: истребовать в пользу собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> из чужого незаконного владения ФИО3 являющееся общим имуществом нежилое помещение с номерами № по плану подвального этажа, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №; истребовать в пользу собственников помещений в указанном многоквартирном доме из чужого незаконного владения ФИО5 являющееся общим имуществом помещение теплогенераторной с номером № по плану первого этажа, общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №; прекратить право собственности ФИО3 на нежилое помещение с кадастровым номером №; прекратить право собственности ФИО5 на помещение теплогенераторной с кадастровым номером №; признать за собственниками помещений в указанном многоквартирном доме право общей долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером № и помещение теплогенераторной с кадастровым номером №; обязать ФИО3 передать нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером № с номерами № по плану подвального этажа в многоквартирном доме по акту приема-передачи собственникам помещений в многоквартирном доме; обязать ФИО5 передать помещение теплогенераторной с номером № по плану первого этажа общей площадью № кв.м., с кадастровым номером № в многоквартирном доме по акту приема-передачи собственникам помещений в многоквартирном доме; обязать ООО «Строительное управление-35» и администрацию Вологодского муниципального района восстановить проектную документацию на объект капитального строительства - многоквартирный дом по адресу: <адрес> в части сведений об инженерном оборудовании и сетях инженерно-технического обеспечения в объеме, утвержденном постановлением Правительства РФ от 16 февраля 2008 года № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию»: принципиальная схема электроснабжения электроприемников от основного, дополнительного и резервного источников электроснабжения; принципиальная схема сети освещения; план сетей электроснабжения; принципиальная схема системы водоснабжения объекта капитального строительства; план сетей водоснабжения; принципиальная схема систем канализации и водоотведения объекта капитального строительства; принципиальная схема прокладки наружных сетей водоотведения, ливнестоков и дренажных вод; план сетей водоотведения; принципиальная схема систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха; план сетей теплоснабжения.

Определением Вологодского районного суда от 23 марта 2018 года в ходе подготовки дела к судебному разбирательству к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (далее - Управление Росреестра по Вологодской области).

Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания от 23 апреля 2018 года, из числа ответчиков исключены ФИО7 и ФИО8; к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ФИО3 и Администрация Вологодского муниципального района; к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Жилкомфорт»; из числа третьих лиц исключен ФИО9.

Протокольным определением Вологодского районного суда от 18 мая 2018 года к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «Строительное управление-35».

Определением Вологодского районного суда, занесенным в протокол судебного заседания от 13 сентября 2018 года, к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ПО «Коопстройсервис», ООО «Управляющая компания № 1».

Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания от 28 сентября 2018 года, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены собственники жилых помещений многоквартирного дома - ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46 и ФИО47

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО2 измененные исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Заявленные требования о возложении обязанности по восстановлению проектную документацию на объект капитального строительства обосновали тем, что в силу ч. 18 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 13 июля 2015 года) застройщик в течение десяти дней со дня получения разрешения на строительство обязан безвозмездно передать в орган, выдавший разрешение на строительство, сведения о сетях инженерно-технического обеспечения, экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации. В состав проектной документации объектов капитального строительства, за исключением проектной документации линейных объектов, включаются сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений. Полагают, что с учетом выдачи разрешения на строительство указанная проектная документация должна храниться в администрации Вологодского муниципального района, в связи с чем подлежит восстановлению.

Ответчики ФИО5 и ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, действуют через представителей.

Представитель ответчиков – ФИО3 и ООО «Строительное управление-35», а также третьего лица – ООО «Управляющая компания № 1» по доверенностям ФИО4 в судебном заседании заявленные исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление (т. 1 л.д. 182-183, т. 3 л.д. 24), согласно которому в соответствии с проектной декларацией строительства спорного многоквартирного дома, размещенной в открытом доступе на сайте ООО «Строительное управление-35», в составе общего имущества, которое предназначалось для передачи в общую долевую собственность участников долевого строительства, указаны чердак, крыша, тамбуры, лестничные клетки, электрощитовая и водомерный узел с инженерным оборудованием, наружные и общедомовые инженерные сети, крыльца и земельный участок (за исключением публичного сервитута). С перечнем указанного имущества истец был ознакомлен. Читает истца ненадлежащим истцом, ссылаясь на то, что собственники не давали согласие истцу на изменение общего имущества многоквартирного дома. Указал, что ФИО3 и ФИО5 являются добросовестными приобретателями. Просил в иске отказать в связи с тем, что истцом пропущен срок исковой давности при обращении с исковым заявлением.

Представитель ответчика ФИО5 по доверенности ФИО6 в судебном заседании заявленные исковые требования не признала по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление и дополнениях к нему (т. 1 л.д. 191-193, т. 3 л.д. 22-23), согласно которым истец не вправе заявлять исковые требования от имени всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме ввиду отсутствия документов, подтверждающих полномочия истца на представление их интересов. Указала, что спорные нежилые помещения проектной декларацией на включены в состав общего имущества многоквартирного дома и не используются исключительно для обслуживания дома, о чем истцу было заранее известно. Полагала, что претензии следует предъявлять к застройщику, а не к ФИО5 Поддержала заявление представителя ответчиков – ФИО3 и ООО «Строительное управление-35», а также третьего лица – ООО «Управляющая компания № 1» по доверенностям ФИО4 о применении срока исковой давности.

Представитель ответчика – администрации Вологодского муниципального района по доверенности Ставила К.А. в судебном заседании исковые требования в части возложения на администрацию Вологодского муниципального района обязанности по восстановлению проектной документации на объект капитального строительства не признала по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление (т. 1 л.д. 199-201), согласно которым целью разработки проектной документации является строительство, реконструкция или капитальный ремонт объекта капитального строительства. Спорный многоквартирный дом введен в эксплуатацию 25 июля 2014 года, решений о его реконструкции или капитальном ремонте собственниками жилых помещений не принималось. Следовательно, внесение изменений в проектную документацию построенного и введенного в эксплуатацию жилого дома не будет способствовать восстановлению прав истца. Заявленные требования по восстановлению проектной документации полагала нереализуемыми, поскольку нормами Градостроительного кодекса РФ предусмотрена либо подготовка проектной документации, либо внесение в нее изменений. Указала, что администрация Вологодского муниципального района не наделена полномочиями по подготовке проектной документации на данный многоквартирный дом, поскольку не является ни застройщиком, ни техническим заказчиком, ни лицом, ответственным за эксплуатацию многоквартирного дома.

Представитель третьего лица - ООО «Жилкомфорт» по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, изложенным в представленном суду письменном отзыве на иск (т. 1 л.д. 106-107).

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, представлен отзыв на иск, в котором просят рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления.

Третье лицо - ПО «Коопстройсервис» своего представителя в судебное заседание не направило, представили отзыв на исковое заявление.

Участвуя в судебном заседании 28 сентября 2018 года, представитель третьего лица – ПО «Коопстройсервис» по доверенности ФИО48 пояснил, что в соответствии с договором о техническом обслуживании и дополнительным соглашением к нему ПО «Коопстройсервис» приняло на себя обязанность по подключению и обслуживанию газового оборудования в отношении многоквартирного дома по адресу: <адрес>. Оборудование, расположенное в помещении теплогенераторной, предназначено для отопления общедомовых помещений (лестничных площадок) и двух квартир дома, данное оборудование находится в рабочем состоянии. Обслуживание дома осуществляется с февраля 2018 года.

Третьи лица – ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46 и ФИО47 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещались надлежащим образом.

Участвуя в судебном заседании 7 октября 2018 года, третье лицо ФИО17 поддержала исковые требования ФИО1 и пояснила, что на момент сдачи дома в эксплуатацию в 2015 году чердак дома был пустым, затем был продан как техническое помещение. Отопление в указанное помещение было проведено через площадку. В настоящее время указанное помещение является жилым. Пояснила, что когда в доме лопнула труба, слесарь несколько дней подряд не мог попасть в подвальное помещение для устранения аварии, поскольку ключи от подвала, собственником которого является ФИО3, у жильцов дома отсутствуют.

Участвуя в судебном заседании 7 октября 2018 года, третьи лица ФИО19 и ФИО20 поддержали исковые требования ФИО1

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса РФ, статьей 36 Жилищного кодекса РФ, согласно которым собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Как следует и материалов дела, ФИО1 является собственником <адрес> кадастровым номером №, расположенной в <адрес> в <адрес> на основании договора участия в долевом строительстве № 3б-25 от 27 января 2014 года, заключенного с застройщиком – ООО «Строительное управление-35».

Здание по адресу: <адрес> (назначение - многоквартирный дом, площадь - №., количество этажей - 4, подземная этажность – 1) введено в эксплуатацию в 2014 году и поставлено на кадастровый учет под кадастровым номером №.

Право собственности истца на указанное жилое помещение зарегистрировано в установленном порядке.

На основании договора участия в долевом строительстве № 3б-015п от 28 апреля 2014 года, заключенного между ООО «Строительное управление-35» в лице генерального директора ФИО5 (застройщик) и ФИО5 (участник долевого строительства), в собственность ФИО5 перешло подвальное помещение с кадастровым номером №, имеющее площадь <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, при разделе которого образованы объекты недвижимости с кадастровыми номерами №.

Таким образом, при заключении указанного договора ФИО5 определил себя в качестве участника долевого строительства и выступил при его заключении в качестве физического лица.

Представитель ответчиков – ФИО3 и ООО «Строительное управление-35», а также третьего лица – ООО «Управляющая компания № 1» по доверенностям ФИО4 и представитель ответчика ФИО5 по доверенности ФИО6 в судебном заседании заявили о применении последствий пропуска ФИО1 срока исковой давности при обращении в суд с исковым заявлением.

Последствия пропуска срока исковой давности в рассматриваемом случае применению не подлежат по следующим основаниям.

Из отзыва Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области следует, что право собственности ФИО5 на помещение с кадастровым номером № зарегистрировано 27 марта 2015 года на основании договора участия в долевом строительстве от 28 апреля 2014 года.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 30 марта 2018 года ФИО5 передал ФИО3 помещение с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Согласно ответу Управления Росреестра по Вологодской области от 23 апреля 2018 года право собственности ФИО3 на указанный объект недвижимого имущества зарегистрировано 11 апреля 2018 года.

Таким образом, собственником спорного подвального помещения с кадастровым номером № является ФИО3

На основании п.5 ст.1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-Ф «О государственной регистрации недвижимости» единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация права в ЕГРН.

В соответствии с разъяснением, изложенным в п.9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 года № 6 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», положения которого суд полагает возможным применить к рассматриваемым отношениям, на требования собственников помещений об истребовании из чужого незаконного владения имущества, относящегося к общему имуществу, распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.196 и п.1 ст.200 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

При указанных обстоятельствах предусмотренный законом срок исковой давности истцом не пропущен, поскольку он обратился с исковым заявлением в Вологодский районный суд Вологодской области 22 марта 2018 года, то есть в пределах трехгодичного срока после проведенной 27 марта 2015 года государственной регистрации права собственности ФИО5 на истребуемое помещение (в первоначальной редакции заявленных исковых требований).

В соответствии с разъяснением, изложенным в п.9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 года № 6 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

При указанных обстоятельствах доводы представителя ответчика ФИО5 по доверенности ФИО6 об отсутствии у ФИО1 полномочий на обращение в суд с заявленными исковыми требованиями состоятельными не являются, поскольку ФИО1 является собственником помещения в многоквартирном доме и, следовательно, вправе претендовать на долю в праве общей долевой собственности на помещение, относящееся к общему имуществу.

При этом суд учитывает, что ФИО1 действует от своего имени, а иные собственники жилых помещений в многоквартирном доме привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, возражений относительно заявленных исковых требований не представили.

В соответствии с протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 14 сентября 2018 года собственниками жилых помещений в многоквартирном <адрес> в <адрес> принято решение о наделении ФИО1 полномочиями на обращение от имени собственников в судебные органы с исковыми требованиями в защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов собственников на владение, пользование, распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме.

На основании ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с пп.1 п.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

При этом согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19 мая 2009 года N 489-0-0, из ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не следует, что помещение в доме, не являющееся частями квартир и предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер.

На основании ч.5 ст.16 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).

Более подробно состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491"Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

Согласно пп.«а» п.2 указанных Правил, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Исходя из содержания приведенных норм, нежилое помещение подвала не может быть самостоятельным объектом гражданских прав, относится к общему имуществу данного дома и принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Техническим признается подвал: спроектированный в качестве технического подвала, не имеющий самостоятельного назначения и не предназначенный для самостоятельного использования; оснащенный инженерными системами и узлами управления ими, для обслуживания которых необходим постоянный открытый доступ технических специалистов; не изолированный от инженерных систем и узлов управления ими.

В силу прямого указания ст.36 ЖК РФ право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы.

Само по себе наличие инженерных коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей его части не дает достаточных оснований считать этот объект недвижимости техническим подвалом и, как следствие, общей долевой собственностью домовладельцев.

Кроме нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в многоквартирном доме могут находиться иные нежилые помещения, предназначенные для самостоятельного использования. Такие помещения являются недвижимыми вещами - самостоятельными объектами гражданских прав, их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного ст.290 ГК РФ и ст.36 ЖК РФ.

Правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату регистрации права собственности на первое жилое помещение в многоквартирном доме.

Если по состоянию на дату такой регистрации подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.

Таким образом, самостоятельным объектом недвижимости признается подвал, спроектированный или сформированный к моменту приватизации первой квартиры в доме в качестве объекта, предназначенного для самостоятельного использования.

Согласно ответу филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Вологодской области от 11 апреля 2018 года первым собственником жилого помещения в рассматриваемом многоквартирном доме, зарегистрировавшим право собственности, является ФИО43 (дата регистрации – 13 ноября 2014 года).

В содержании проектной декларации строительства жилого 33-квартирного дома по адресу: <адрес> от 5 июня 2013 года сведения об отнесении подвального помещения дома к составу общего имущества отсутствуют (п.6 декларации).

Вместе с тем, сведения об ином функциональном предназначении указанного подвального помещения в проектной декларации не содержится. Сведения о функциональном использовании данных помещений для целей, не связанных с обслуживанием жилых помещений в многоквартирном доме как на момент сдачи дома в эксплуатацию, так и в последующем, суду не представлено.

С целью определения функционального назначения подвального помещения спорного многоквартирного дома на основании определения суда от 7 июня 2017 года по делу была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «Экспертный центр» П.№ от ДД.ММ.ГГГГ, в помещениях подвала в многоквартирном доме по адресу: <адрес> с номерами № по плану подвального этажа, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером № инженерные коммуникации, санитарно-техническое, электрическое, в том числе запорно-регулировочная арматура, спускные краны, общедомовые стояки и розливы, выпуски и ревизии канализационных стоков, предназначены для обеспечения нормативного функционирования многоквартирного дома в целом, так как обслуживают более одного помещения в данном доме. Возможность самостоятельного использования помещения подвала в многоквартирном доме по адресу: <адрес> для целей, не связанных с обслуживанием и эксплуатацией инженерных сетей общего пользования имеется, так как находящиеся инженерные сети внутри помещений не препятствуют использованию указанных помещений. Вместе с тем возможность самостоятельного использования указанного помещения подвала для целей, предполагающих ограничение доступа в такие помещения, отсутствует, так как находящиеся внутри помещений инженерные сети периодически требуют обслуживания.

Как указывает эксперт, фактически помещения подвала на момент осмотра не используются, подвальное помещение затоплено водой.

Оснований подвергать сомнению указанное заключение эксперта у суда не имеется, поскольку данное заключение выполнено надлежащим лицом, имеющим соответствующие полномочия, квалификацию и стаж работы. Выполнивший его эксперт П. предупреждался об ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Будучи допрошенным в судебном заседании эксперт П. пояснил, что в каждом помещении, входящем в состав подвального помещения с кадастровым номером №, находятся инженерные коммуникации, необходимые для обслуживания многоквартирного дома. Для обслуживания многоквартирного дома необходим доступ во все эти помещения.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что подвальное помещение многоквартирного дома по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., имеющее кадастровый № (после раздела помещения с кадастровыми номерами с №), является техническим подвалом, поскольку в нем имеются инженерные коммуникации, санитарно-техническое, электрическое, в том числе запорно-регулировочная арматура, спускные краны, общедомовые стояки и розливы, выпуски и ревизии канализационных стоков, предназначенные для обеспечения нормативного функционирования многоквартирного дома в целом и обслуживающие более одного помещения в указанном доме.

Доказательств, свидетельствующих о том, что указанное подвальное помещение было спроектировано и используется в настоящее время для иных целей, предназначено для самостоятельного использования, суду не представлено.

При указанных обстоятельствах подвальное помещение многоквартирного дома с кадастровым номером № в силу прямого указания закона принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в указанном доме с момента возникновения прав на объекты долевого строительства (ст.290 ГК РФ, пп.1 п.1 ст.36 ЖК РФ, ч.5 ст.16 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

С учетом изложенного приобретение ФИО5, а впоследствии и ФИО3 подвального помещения № в частную собственность нельзя признать законным.

Право общей долевой собственности на указанное помещение следует признать за собственниками помещений в многоквартирном доме с кадастровым номером №, вследствие чего право собственности ФИО3 на данное помещение подлежит прекращению.

На основании ст.301 ГК РФ подвальное помещение с кадастровым номером № подлежит истребованию из владения ФИО3 в пользу собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, судом установлено, что на основании договора участия в долевом строительстве № 3б-1т от 21 июля 2014 года, заключенного между ООО «Строительное управление-35» в лице генерального директора ФИО5 (застройщик) и ФИО5 (участник долевого строительства), в собственность ФИО5 перешло нежилое помещение на 1 этаже, площадью № кв.м. (строительный номер №), расположенное в доме по адресу: <адрес>.

Указанное помещение поставлено на кадастровый учет с кадастровым номером №.

Согласно выписке из ЕГРН право собственности ФИО5 на указанное помещение зарегистрировано 2 апреля 2018 года.

В судебном заседании установлено, что в соответствии с функциональным предназначением указанное помещение используется в качестве теплогенераторной.

Из заключения эксперта ООО «Экспертный центр» № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что характер, содержание и назначение оборудования, расположенного в помещении теплогенераторной с кадастровым номером № в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., состоит из газовых котлов в количестве двух штук. Котлы двухконтурные. Один контур предназначен для нагрева и подачи горячий воды в квартиры. Второй контур предназначен для нагрева воды системы отопления всего дома (квартиры и подъезды). К котлам подведён природный газ. Предусмотрена система отведения отработанных газов через трубу. Котлы запитываются от магистралей холодной водой, после чего вода нагревается и используется по назначению. От котлов проведены магистрали подачи горячей воды к потребителю (квартирам и подъездам).

Из заявлений третьих лиц – ФИО47 и ФИО46 следует, что они являются собственниками жилого помещения (квартиры) №, расположенной по адресу: <адрес>, которое подключено к системе газового отопления посредством подачи горячей воды от водогрейного газового котла, находящегося в помещении теплогенераторной с кадастровым номером № (т. 2 л.д. 202, 203).

Из заявления третьего лица – ФИО45 следует, что она является собственниками жилого помещения (квартиры) №, расположенной по адресу: <адрес>, которое подключено к системе газового отопления посредством подачи горячей воды от водогрейного газового котла, находящегося в помещении теплогенераторной с кадастровым номером № (т. 2 л.д. 201).

Указанные обстоятельства стороной ответчиков не оспорены.

Принимая во внимание, что в помещении теплогенераторной с кадастровым номером № имеются инженерные коммуникации – газовые котлы, предназначенные для обеспечения нормативного функционирования многоквартирного дома в целом и обслуживающие более одного помещения в указанном доме, суд делает вывод о том, что указанное помещение в соответствии с требованиями законодательства должно принадлежать на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Учитывая, что приобретение ФИО5 указанного помещения в частную собственность противоречит требованиям законодательства, право общей долевой собственности на данное помещение следует признать за собственниками помещений в многоквартирном доме с кадастровым номером №, вследствие чего право собственности ФИО5 на данное помещение подлежит прекращению по перечисленным выше основаниям.

При таких обстоятельствах помещение теплогенераторной с кадастровым номером № подлежит истребованию из владения ФИО5 в пользу собственников помещений в многоквартирном доме на основании ст.301 ГК РФ.

Таким образом, исковые требования ФИО1 в части прекращения права собственности ФИО5 и ФИО3 на спорные помещения с кадастровыми номерами № и № соответственно, признания права общей долевой собственности на них за собственниками помещений многоквартирного дома и истребования данных помещений из владения ФИО5 и ФИО3 являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Ссылка представителей ответчиков на добросовестность приобретения ФИО5 и ФИО3 спорных помещений является несостоятельной, поскольку нормами гражданского и жилищного законодательства не предусмотрена возможность нахождения в частной собственности помещений, предназначенных для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.

Кроме того, ФИО5, являясь генеральным директором организации застройщика – ООО «Строительное управление-35», должен был обеспечить соответствие проектной декларации строительства жилого дома требованиям ст.290 ГК РФ и пп.1 п.1 ст.36 ЖК РФ, в том числе, предусмотреть надлежащий правовой режим использования технического подвала и помещения теплогенераторной.

Исковые требования в части возложения на ООО «Строительное управление-35» и администрацию Вологодского муниципального района обязанности восстановить проектную документацию на объект капитального строительства удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Согласно ч.2 ст.48 Градостроительного кодекса РФ проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

В силу ч. 5 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ лицом, осуществляющим подготовку проектной документации, может являться застройщик либо индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, заключившие договор подряда на подготовку проектной документации. Лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, несет ответственность за качество проектной документации и ее соответствие требованиям технических регламентов. Застройщик вправе выполнить подготовку проектной документации самостоятельно при условии, что он является членом саморегулируемой организации в области архитектурно-строительного проектирования, либо с привлечением иных лиц по договору подряда на подготовку проектной документации.

На основании ч.15 ст.48 Градостроительного кодекса РФ проектная документация утверждается застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором. В случаях, предусмотренных статьей 49 настоящего Кодекса, застройщик или технический заказчик до утверждения проектной документации направляет ее на экспертизу. При этом проектная документация утверждается застройщиком или техническим заказчиком при наличии положительного заключения экспертизы проектной документации.

Таким образом, целью подготовки проектной документации является обеспечение строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

Принимая во внимание, что многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> выстроен и введен в эксплуатацию в установленном порядке, решений о его реконструкции или капитальном ремонте собственниками жилых помещений не принималось, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для восстановления проектной документации.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований частично.

На основании ч.1 ст.98 ГПК РФ взысканию с ответчика ФИО3 в пользу истца подлежит государственная пошлина в размере 18705 рублей 12 копеек, уплаченная при подаче искового заявления.

Кроме того, с учетом увеличения размера исковых требований на основании ч.1 ст.103 ГПК РФ, ст.333.19 НК РФ взысканию с ответчика ФИО5 в доход бюджета подлежит государственная пошлина в размере 918 рублей 61 копейка.

Руководствуясь ст.ст. 98, 103, 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО1 к администрации Вологодского муниципального района, ФИО3, ФИО5, Обществу с ограниченной ответственностью «Строительное управление-35» удовлетворить частично.

Признать нежилое помещение с номерами № по плану подвального этажа общей площадью <данные изъяты> кв. м., кадастровый №), и помещение теплогенераторной с номером № по плану первого этажа общей площадью <данные изъяты> кв. м. с кадастровым номером №, расположенные в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, общей долевой собственностью собственников помещений в данном многоквартирном доме.

Прекратить право собственности ФИО3 на нежилое помещение с номерами № по плану подвального этажа общей площадью № кв. м., кадастровый № (после раздела - помещения с кадастровыми номерами с № по №), расположенное в многоквартирном доме по адресу: <адрес>.

Прекратить право собственности ФИО5 на помещение теплогенераторной с номером № по плану первого этажа общей площадью <данные изъяты> кв. м. с кадастровым номером №, расположенное в многоквартирном доме по адресу: <адрес>.

Истребовать в пользу собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> нежилое помещение с номерами № по плану подвального этажа, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером № (после раздела - помещения с кадастровыми номерами с № по №), обязав ФИО3 передать указанное помещения собственникам помещений в многоквартирном доме по акту приема-передачи.

Истребовать в пользу собственников помещений в указанном многоквартирном доме помещение теплогенераторной с номером № по плану первого этажа, общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №; обязав ФИО5 передать указанное помещение собственникам помещений в многоквартирном доме по акту приема-передачи.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 государственную пошлину в порядке возврата в размере 18705 (восемнадцать тысяч семьсот пять) рублей 12 копеек.

Взыскать с ФИО5 в доход бюджета государственную пошлину в размере 918 (девятьсот восемнадцать) рублей 61 копейка.

Меры по обеспечению иска, принятые определением Вологодского районного суда от 27 апреля 2018 года, в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области совершать любые регистрационные действия, связанные с отчуждением и (или) оформлением права собственности в отношении нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, и меры по обеспечению иска, принятые определением Вологодского районного суда от 18 мая 2018 года, в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области совершать любые регистрационные действия, связанные с отчуждением и (или) оформлением права собственности в отношении помещения теплогенераторной с номером № по плану первого этажа, площадью <данные изъяты> кв. м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, - отменить по вступлению решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд через Вологодский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья: подпись

Копия верна

Судья Н.В. Гвоздева

Мотивированное решение изготовлено 29.10.2018.