Гражданский кодекс часть 1

представителя ответчика – администрации г. Ржева Тверской области и третьего лица – комитета по управлению имуществом г. Ржева Тверской области – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации г. Ржева Тверской области о понуждении заключения договора аренды на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

В суд обратился ФИО1 с иском к администрации г. Ржева Тверской области о понуждении заключения договора аренды на земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>.

Свои требования истец мотивировал следующим. Он являюется собственником нежилого объекта недвижимости и земельного участка находящихся по адресу: <адрес>. Смеженно с его участком находился земельный участок превращенный в свалку мусора. Данный участок принадлежит администрации г. Ржева.

03 декабря 2011 г. истец подал заявление в Отдел архитектуры администрации г.Ржева о выделении ему в аренду указанного земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>, общей площадью 655 кв.м. После длительного ожидания истец получил акт выбора и обследования земельного участка.

Согласно ст. 34 и ст.31 Земельного кодекса РФ (далее ЗК РФ) администрацией г.Ржева размещено объявление в газете «Ржевская правда» № 50 от 08 декабря 2011 г., где информируются население и организации города о том, что осуществляется выделение и согласование земельного участка для строительства цеха по производству модульных конструкций, находящегося адресу: <адрес>.

После 30 дней ожидания с момента размещения объявления, отзывов не поступило. Истец приступил к согласованию с заявленными в акте организациями.

В п. 8 ст. 31 ЗК РФ, определен срок действия акта выбора земельного участка, который составляет 3 года.

Согласование затянулось по объективным причинам. На выделяемом участке находилась станция КНС (канализационная станция) водоканала в ветхом состоянии, в результате переговоров КТН была списана организацией и по согласованию с водоканалом истцом разобрана шахта глубиной 6 м., которая впоследствии была засыпана. В процессе согласования выяснилось, что через участок проходит газовая труба высокого давления. В схемах Ржевмежрайгаза она не числилась, но один из сотрудников помнил, что в 2002 г. лично принимал участие в прокладке трубы, где она проходит и на какой глубине он не помнил. В течении 3 месяцев истец при помощи землекопов искал газовую трубу. Труба высокого давления была найдена на глубине 4 м. На участке был выявлен подземный силовой кабель.

В результате титанических усилий и больших материальных затрат по очистке земельного участка, истцу удалось согласовать земельный участок со всеми заявленными в акте организациями. Последним этапом в согласовании акта, был отдел архитектуры г.Ржева.

В мае 2014 г. главный архитектор ФИО4 отказала истцу в согласовании, аргументируя свой отказ отсутствием подъездных путей к участку. ФИО4 поянила истцу, что не может подписать согласование, и он должен решить вопрос об установлении сервитута на соседнем участке. Спорный участок является смежным с участком истца и у истца фактически имеется подъездной путь.

03 сентября 2014 г. на участок истца прибыли и.о. заместителя главы администрации г.Ржева по строительству ФИО5 и главный архитектор отдела архитектуры г.Ржева ФИО4 и предоставили истцу акт выбора и обследования земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>, выданному в 2014 г. новому претенденту на вышеуказанный земельный участок ФИО 1

Срок действия акта согласования, выданного истцу, составлял период с 08 декабря 2011 г. по 08 декабря 2014 г.

ФИО5 и ФИО4 сообщили истцу, что в связи с появлением второго претендента спорный участок будет выставлен на аукцион, что является грубейшим нарушением ст. 31 ЗК РФ. Согласование было приостановлено и началась переписка с администрацией г.Ржева.

В период переписки с администрацией поменялись два главы администрации г. Ржева. Истец встречался по поводу спорного участка с ФИО6 и ФИО7, но ни один из руководителей не смог принять решение.

По действующему законодательству РФ, согласно ст. 34 ЗК РФ «Порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» правила предоставления гражданам земельных участков должны быть разработаны и утверждены администрацией города г.Ржева. В правилах предоставления гражданам земельных участков, должна быть четко определена и прописана процедура взаимодействия структурных подразделений администрации при прохождении согласования акта выбора земельного участка. Правила должны быть помещены на стенде в комитете по управлению имуществом г.Ржева для всеобщего обозрения.

Правила выделения и согласования земельного участка в отделе архитектуры г.Ржева отсутствуют, отсутствует делопроизводство в отношении выделения земельных участков, а именно: отсутствует журнал регистрации заявлений претендентов на земельные участки за 2011-2014 г.г., отсутствует журнал регистрации выдачи актов согласования земельных участков за 2011-2014 г.г., отсутствует журнал регистрации отказов выдачи актов согласования земельных участков 2011-2014 г.г., в результате чего происходит неоднократная выдача актов согласования земельных участков один объект.

01 марта 2015 г. вступил в действие ЗК РФ с внесенными в него поправками.

03 сентября 2014 года во время действия старого ЗК РФ действием чиновников администрации г.Ржева были нарушены права истца по выделению земельного участка, а именно:

- объявление в газете «Ржевская правда» № 50 от 08 декабря 2011 г. является предпосылкой создания аукциона в случае появления еще одного претендента на выделяемый земельный участок, но заявлений не последовало, следовательно, срок действия акта выбора и согласования земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>, исчисляется с 08 декабря 2011 г. по 08 декабря 2014 г.

13 сентября 2014 г. во время действия ЗК РФ в предыдущей редакции, появляется еще один претендент на спорный участок. Согласование приостанавливается, и начинается переписка, консультации администрации, заседания и совещания, но к единому мнению отдел архитектуры, комитет по по управлению имуществом и юридический отдел так и не пришли.

Согласно п. 8 ст. 31 ЗК РФ (в редакции действующей до 1 марта 2015 г.) решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием следующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течении 3 лет.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ЗК РФ ст.31, ст. 34 ЗК РФ, действовавшего до 01 марта 2015 г., истец просит понудить администрацию г. Ржева заключить договор аренды на земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>.

Определением Ржевского городского суда Тверской области от 2016 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора привлечен комитет по управлению имуществом г. Ржева Тверской области.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещался надлежащим образом, свои интересы в суде доверил представлять своему представителю ФИО2

Представитель истца ФИО1 – ФИО2, участвующий в судебном заседании, поддержал исковые требования ФИО1 и дал объяснения в соответствии с доводами, изложенными в исковом заявлении.

Представитель ответчика - администрации г. Ржева Тверской области и третьего лица - комитета по управлению имуществом г. Ржева Тверской области - ФИО3 возражала по доводам искового заявления, просила отказать в удовлетворении исковых требований, пояснив, что в настоящее время действует ЗК РФ, принятый в новой редакции, в соответствии с которым процедура предоставления земельного участка в аренду изменена и производится только посредством проведения аукциона.

В судебном заседании установлено следующее.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок расположен в г. Ржеве, общая площадь участка 653 кв.м., основное целевое назначение: земли поселений, цель предоставления участка: для производственной деятельности.

Как следует из пояснений представителя истца ФИО2, подтвержденных представителем ответчика - администрации г. Ржева Тверской области и третьего лица - комитета по управлению имуществом г. Ржева Тверской области - ФИО3, ФИО1 обратился в администрацию г. Ржева с заявлением о предоставлении земельного участка, общая площадь участка 653 кв.м., по адресу: <адрес>.

В целях предоставления спорного земельного участка с предварительным согласованием места размещения объектов по заявлению заинтересованного лица администрацией г. Ржева, на основании ст. 31 ЗК РФ, опубликовано в газете «Ржевская правда» № 50 от 08 декабря 2011 г. объявление о предстоящем предоставлении земельного участка приблизительной площадью 650 кв.м. для строительства цеха по производству модульных конструкций по адресу: <адрес>.

Исходя из пояснений представителя истца ФИО2, данных им в ходе судебного заседания, и подтвержденных представителем ответчика - администрации г. Ржева Тверской области и третьего лица - комитета по управлению имуществом г. Ржева Тверской области - ФИО3, после опубликования данного объявления ФИО1 начал подготовку к согласованию предоставления в аренду спорного земельного участка. Согласование затянулось, поскольку на выделяемом участке находилась станция КНС (канализационная станция) водоканала в ветхом состоянии, в результате переговоров КТН была списана организацией и по согласованию с водоканалом истцом разобрана шахта глубиной 6 м., которая впоследствии была засыпана. В процессе согласования выяснилось, что через участок проходит газовая труба высокого давления. В течении 3 месяцев истец при помощи землекопов искал газовую трубу. Труба высокого давления была найдена на глубине 4 м. На участке был выявлен подземный силовой кабель.

В мае 2014 г. главный архитектор ФИО4 отказала истцу в согласовании, аргументируя свой отказ отсутствием подъездных путей к участку. Данный факт подтверждается записью в акте выбора и обследования площадки, расположенной по адресу: <адрес>, из содерждания которого следует, что комиссия сочла возможным строительство оптового склада по <адрес> с условием организации подъезда через участки (организация сервитутов).

В судебном заседании исследовался, предоставленный представителем истца, акт выбора и обследования площадки, расположенной по адресу: <адрес>, который не был согласован с главным архитектором г. Ржева ФИО4 и, вследствие чего, не был утвержден главой администрации г. Ржева ФИО6 Кроме того, в данном акте не указана дата его составления.

Согласно сообщению администрации г. Ржева от 15 октября 2014 г. № 14/686, направленному ФИО1, акт выбора земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, составлен лицом, не являвшимся на дату составления акта выбора земельного участка и не являющимся на сегодняшний день сотрудником отдела архитектуры и строительства администрации г. Ржева. В акте выбора и обследования площадки указано, что участок предполагается для строительства оптового склада продовольственных товаров. В копии объявления в газету «Ржевская правда» от 08 декабря 2011 г. № 50 указано, что участок предоставляется для строительства цеха по производству модульных конструкций. Регистрация заявлений, направляемых непосредственно в отдел архитектуры и строительства администрации г. Ржева, ведется. Заявления, поступающие в иные организации, в том числе МУПы, не регистрируются в отделе архитектуры и строительства администрации г. Ржева. Согласно п. 8 ст. 31 ЗК РФ решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет. Решением о предварительном согласовании места размещения объекта является постановление администрации г. Ржева о предварительном согласовнии места размещения объекта капитального строительства. Акт выбора земельнго участка не является решением о предварительном согласовании места размещения земельного участка. В связи с тем, что кроме заявления ФИО8 на предоставление данного земельного участка в аренду, поступило еще одно заявление, администрация г. Ржева вправе предоставить земельный участок на аукцион.

Из содержания сообщения администрации г. Ржева от 25 ноября 2014 г. № 14/873, направленного ФИО1, усматривается, что согласно п. 8 ст. 31 ЗК РФ решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет. Решением о предварительном согласовании места размещения объекта является постановление администрации г. Ржева о предварительном согласовнии места размещения объекта капитального строительства. Акт выбора земельнго участка не является решением о предварительном согласовании места размещения земельного участка. Выездом на место представителей администрации г. Ржева установлено, что на испрашиваемом земельном участке расположены незаконно возведенные постройки. Решение вопроса о предоставлении земельного участка возможно после привлечения лица, незаконно осуществившего возведение построек, к административной ответственности и после сноса незаконных построек.

Статьей 30 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 г.) был определен порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, который включал в себя предоставление земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов.

При этом предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществлялось в следующем порядке: 1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном ст. 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; 2) проведение работ по формированию земельного участка; 3) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 70 настоящего Кодекса; 4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными ст. 32 настоящего Кодекса.

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта нежилого назначения начинается с выбора земельного участка, процедура которого последовательно урегулирована ст. 31 ЗК РФ.

При этом орган местного самоуправления, получивший заявление лица, заинтересованного в выборе земельного участка под строительство конкретного объекта, обязан обеспечить этот выбор на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных или иных условий использования соответствующей территории.

После определения участка, подходящего для строительства того объекта, в отношении которого заинтересованным лицом подано заявление, п. 3 ст. 31 ЗК РФ обязывает органы местного самоуправления городских и сельских поселений информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

По смыслу данного положения оно призвано обеспечить реализацию гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан (подп. 4 и подп. 11 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Следовательно, публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе, возможных претендентов на земельный участок.

На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию.

Исходя из системного толкования предусмотренных ст. 31 ЗК РФ стадий и условий выбора земельного участка под строительство акт о выборе земельного участка может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования.

Согласно ст. 31 Земельного кодекса РФ (действовавшей на момент возникшего спора) каждый гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства объекта нежилого назначения, имеют право обратиться с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта в соответствующий орган местного самоуправления, который обязан обеспечить такой выбор.

Орган местного самоуправления принимал решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.

Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в случае, если на данный земельный участок претендуют нескольких лиц, Кодексом, не урегулирован.

Поскольку участок можно предоставить только одному из претендентов, это лицо необходимо определить, что невозможно сделать по правилам выбора земельного участка, предусмотренным ст. 31 ЗК РФ, и в рамках процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.

Таким образом, в такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам п. 4 ст. 30 ЗК РФ. Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в п. 11 ст. 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

Статьей 32 ЗК РФ определялось, что решение о предварительном согласовании места размещения объекта и проект границ земельного участка являются основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка на местности и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами, и принятия органом местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка для строительства.

Вместе с тем, в соответствии с п. 18 ст. 1 Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) с 01 марта 2015 г. ст. 34 ЗК РФ, регламентирующая оформление прав на земельные участки для целей, не связанных со строительством, признана утратившей силу.

До 1 марта 2018 г. земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или безвозмездное пользование в соответствии со ст. 31 и ст. 32 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) на основании заявления без проведения торгов, если предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 1 марта 2015 г., но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. Условия предоставления земельных участков для государственных или муниципальных нужд должны предусматривать возмещение всех убытков, связанных с изъятием таких земельных участков у землепользователей, землевладельцев, расторжением или прекращением договоров аренды таких земельных участков. Земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и в отношении которого до 1 марта 2015 г. принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, в течение трех лет со дня принятия этого решения не может быть предметом аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка и не может быть предоставлен без проведения торгов лицу, если оно не указанно в этом решении.

В судебном заседании достоверно установлено, что решение о предварительном согласовании места размещения объекта ФИО9 администрацией г. Ржева не выдавалось, что подтверждается сообщениями администрации г. Ржева от 25 ноября 2014 г. № 14/873 и от 15 октября 2014 г. № 14/686. Отсутствие данного документа также подтвердил представитель истца ФИО2

Акт выбора и обследования площадки, расположенной по адресу: <адрес>, не является решением о предварительном согласовании места размещения объекта. Кроме того, данный акт не имеет какой-либо юридической силы, поскольку в нем отсутствует подпись члена комиссии – главного архитектора города ФИО4, и он не утвержден главой администрации г. Ржева ФИО6

В силу ч. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, вступившей в законную силу с 01 марта 2015 г., договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.

Доводы ФИО1 о том, что с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду он обратился в 2012 г., т.е. до внесения изменений в ЗК РФ, правового значения не имеют, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права.

При таких обстоятельствах, оснований для применения к рассматриваемым правоотношениям ст. 34 ЗК РФ и предоставления истцу земельного участка в аренду в порядке, установленном положениями данной статьи ЗК РФ, у суда не имеется, ввиду чего исковые требования ФИО1 подлежат оставлению без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 173, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации г. Ржева Тверской области о понуждении заключения договора аренды на земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, отказать.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд через Ржевский городской суд Тверской области в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Д.Т. Харази

Мотивированное решение суда изготовлено 09 декабря 2016 г.