Гражданский кодекс часть 1

Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в составе председательствующего судьи Абрашкиной Е.Н. при секретаре Бурилове А.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г. Екатеринбурга к ФИО1, МУГИСО об оспаривании сделки, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Екатеринбурга обратилась в суд с иском, в котором просит признать отсутствующим зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности ФИО1 на жилой дом площадью ДД.ММ.ГГГГ кв. м, имеющий кадастровый номер ДД.ММ.ГГГГ, расположенный по адресу: ДД.ММ.ГГГГ (запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ) (далее жилой дом);

признать недействительным заключенный между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и ФИО1 договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка площадью ДД.ММ.ГГГГ, расположенного в ДД.ММ.ГГГГ имеющего кадастровый номер ДД.ММ.ГГГГ, категория земель земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - строительство индивидуального жилого дома (далее земельный участок);

применить последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в виде обязания ФИО1 передать МУГИСО по акту приема-передачи земельный участок, обязания МУГИСО вернуть ФИО1 выкупную стоимость земельного участка в размере ДД.ММ.ГГГГ

В обоснование иска указано, что ответчик ФИО1 в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации являясь арендатором спорного земельного участка, заключил с правообладателем МУГИСО договор купли-продажи земельного участка, как собственник объекта недвижимого имущества – жилого дома. В ходе проверки было установлено, что на спорном земельном участке отсутствует объект недвижимого имущества – жилой дом, при этом жилой дом на спорном земельном участке не возводился, права на него были зарегистрированы декларативно, в связи с чем договор купли продажи недействителен и права истца, как получателя денежных средств по договору аренды, нарушены.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ истец отказался от иска в части признания отсутствующим зарегистрированное в ЕГРП право собственности ФИО1 на жилой дом, отказ принят судом, производство по делу прекращено.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования по предмету и основаниям, просил удовлетворить.

Представитель ответчика МУГИСО пояснил, что со стороны МУГИСО нарушения при заключении договора купли продажи отсутствовали, покупателем был предоставлен полный пакет документов.

Представитель ФИО1 в судебном заседании пояснил, что жилой дом был возведен, вместе с тем, в связи с некачественными работами по его строительству, организацией подрядчиком был разобран и соответственно в последующем снят с кадастрового учета.

Представитель третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора кадастровый инженер ФИО2 и ООО «Вол энд Право офис» в настоящее судебное заседание не явились, ранее пояснили суду, что Общество лишь осуществляло услуги по оказанию помощи в заполнении декларации.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Росреестра по Свердловской области в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что между МУГИСО и ФИО1 на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью ДД.ММ.ГГГГ, расположенного в ДД.ММ.ГГГГ, имеющего кадастровый номер ДД.ММ.ГГГГ, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - строительство индивидуального жилого дома.

Срок действия договора аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ в ГКН внесены сведения об объекте недвижимого имущества расположенного на спорном земельном участке (л.д. 13). Зарегистрировано право собственности ФИО1 на жилой дом площадью ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между МУГИСО и ответчиком подписано соглашения о расторжении договоров аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ в связи с предоставлением ФИО1 в собственность за плату земельного участка площадью ДД.ММ.ГГГГ, с разрешенным использованием – строительство индивидуального жилого дома.

В Администрацию города Екатеринбурга поступили платежные поручения от ДД.ММ.ГГГГ об оплате выкупной стоимости земельного участка по договору ДД.ММ.ГГГГ на сумму ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ объект недвижимости – жилой дом снят с регистрационного учета.

В соответствии со ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Из содержания данной нормы следует, что собственник объекта недвижимого имущества обладает исключительным правом на приобретение расположенного под ним земельного участка.

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, Администрация г. Екатеринбурга, не являясь стороной сделки вправе ее оспорить в судебном порядке в случае наличия правового интереса.

В соответствии со ст. 62 БК РФ доходы от продажи и аренды земельных участков, собственность на которые не разграничена являются неналоговыми доходами местного бюджета.

Таким образом, произведя отчуждение спорого земельного участка на льготных для физических лиц условиях, Администрация г. Екатеринбурга недополучила в местный бюджет доходы от реализации спорного земельного участка по цене кадастровой стоимости, либо доходов от сдачи его в аренду.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о возможности оспаривания сделки Администрацией г. Екатеринбурга.

В соответствии с действующим земельным законодательством выкуп земельного участка не допускается, если строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых участок был предоставлен, не завершено.

В соответствии с положениями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Вместе с тем, доказательства, свидетельствующие о том, что объект, строительство которого предусмотрено договором аренды от 24.09.2015, создан, в материалах настоящего дела отсутствуют.

Так, согласно сведениям кадастрового паспорта земельного участка – разрешенным использованием является строительство индивидуального жилого дома (л.д. 12).

В соответствии с «Положением о Земельном комитете Администрации города Екатеринбурга», утвержденным Постановлением Главы города Екатеринбурга от 08.04.2003 № 375, главным специалистом Земельного комитета ФИО3 в присутствии государственного инспектора по охране земель Свердловской области проведено обследование земельного участка, расположенного в Екатеринбурге, п. Чусовское озеро, ул. Зеленая, строительный номер 2, имеющего кадастровый номер 66:41:0312002:139 (акт от 24.06.2016 № 687/3-2016) (л.д. 11).

В результате визуального обследования установлено, что земельный участок представляет собой неогороженную территорию, покрытую лесным массивом; какие-либо объекты (капитальные, временные) на участке отсутствуют; инженерные коммуникации в рассматриваемом здании (остатках фундамента) отсутствуют.

Также не представлено суду доказательств того, что жилой дом был снесен в виду некачественной его постройки. Из фотоматериала однозначно видно, что фундамент не связан неразрывно с земельным участком, представляет собой лежащие на поверхности бетонные блоки.

Более того, вид разрешенного использования спорного земельного участка приводится в соответствие с фактическим. При приобретении земельного участка в собственность одновременно прекращается действие договора аренды земельного участка, заключенного в целях строительства новых объектов недвижимости. Дальнейшее использование земельного участка, в том числе и для нового строительства на нем, может осуществляться в соответствии с действующим законодательством, что не может свидетельствовать о наличии у ответчика ФИО1 исключительного права на приобретение земельного участка

Регистрация права собственности на жилой дом произведена ФИО1 в упрощенном (декларативном) порядке и ей выдано соответствующее свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Данные обстоятельства нашли свое подтверждение и в ходе судебного разбирательства.

Довод представителя ответчика ФИО1 о том, что на строительство индивидуального жилого дома не требуется разрешение и акт ввода в эксплуатацию, судом не принимается, поскольку основан на неверном толковании норм права.

Положениями части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для выдачи разрешения на объекты капитального строительства предусмотрено предоставление застройщиком помимо документов, необходимых для строительства индивидуального жилого дома, ряда других документов.

При этом проектная документация подлежит обязательной экспертизе в силу требования части 1 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Государство предоставляет возможность, в порядке исключения до 01.03.2018, в упрощенном порядке зарегистрировать право собственности на самовольно возведенные объекты недвижимости без получения разрешения на их строительство и реконструкцию (ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации"). Однако это обстоятельство не свидетельствует о том, что возведенные постройки соответствуют всем строительным нормам и правилам, так как государственная регистрация права не подменяет собой разрешение на строительство и не отменяет действие ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Доводы о том, что законодатель не ставит условием приобретения в собственность земельного участка за плату завершенность строительством расположенного на нем объекта недвижимости, также основан на неверном толковании норм материального права, более того, в ходе судебного разбирательства установлено, что объект капитального строительства на спорном земельном участке не возводился.

Таким образом, поскольку в ходе судебного разбирательства установлено, что на момент совершения сделки по купле-продаже земельного участка в порядке ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации возведенный на нем жилой дом фактически отсутствовал у ФИО1 не имелось исключительного права его приобретения.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о недействительности сделки по купли-продажи земельного участка, заключенного между МУГИСО и ФИО1, в связи с чем требования о применении последствий недействительности договора купли-продажи земельного участка в части возложения обязанности на МУГИСО возвратить ФИО1 выкупную стоимость земельного участка с кадастровым номером ДД.ММ.ГГГГ в размере ДД.ММ.ГГГГ. подлежат удовлетворению.

При этом требование о передаче МУГИСО земельного участка удовлетворению не подлежит, поскольку признание недействительным договора купли-продажи не свидетельствует о порочности договора аренды спорного земельного участка и не прекращает арендных отношений (что согласуется с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

В связи с этим суд считает необходимым возвратить сторон ФИО1 и Администрацию г. Екатеринбурга в арендные отношения в соответствии с договором аренды от 24.09.2015 № Т-652 (л.д. 17).

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации взыскать с ФИО1 государственная пошлина в размере 300 руб.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 233, 235, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования Администрации г. Екатеринбурга к ФИО1, МУГИСО об оспаривании сделки, применении последствий недействительности сделки – удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между МУГИСО и ФИО1.

Возложить на МУГИСО обязанность возвратить ФИО1 выкупную стоимость земельного участка с кадастровым номером ДД.ММ.ГГГГ в размере 56 257,67 руб.

Возвратить Администрацию г. Екатеринбурга к ФИО1 в арендные отношения договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 300 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в Свердловский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья Абрашкина Е.Н.