Решение № 2-862/20 от 29.07.2020 Центрального районного суда г. Омска (Омская область)

Дело №2-862/2020

55RS0007-01-2020-000737-86

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Омск 29 июля 2020 года

Центральный районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Голубовской Н.С., при секретаре судебного заседания Устенко М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 к департаменту имущественных отношений Администрации г.Омска об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 обратились в суд с названным выше иском, мотивируя его тем, что являются собственниками нежилых помещений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 2362 кв.м, местоположение которого установлено по адресу: <адрес> Кадастровая стоимость земельного участка составляет 6 304 036,28 рублей. На земельном участке имеются два двухэтажных гаража (первый блок), назначение: нежилое, кадастровый №, в пределах которого расположены объекты недвижимости, принадлежащие истцам: ФИО2 нежилые помещения №, ФИО3 -–№, ФИО6№, ФИО4 – №, ФИО1 – №. Нежилые помещения № находятся в общей долевой собственности ФИО1, ФИО6, ФИО2 и ФИО3, ФИО4, ФИО2 соответственно. Истцами земельный участок использовался на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № №. ДД.ММ.ГГГГ истцы обратились к ответчику с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка за плату без проведения торгов. Указывают, что имели намерение приобрести земельный участок в размере 10 процентов кадастровой стоимости в соответствии с Постановлением Правительства Омской области от 05.10.2015 N 275-п "О Порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов". На основании обращения истцов ответчиком был изготовлен проект договора купли-продажи, однако, без учета прав истцов на приобретение земельного участка по стоимости 10% от кадастровой стоимости. При этом, цена доли ФИО2 определена в размере 522 845,35 рублей, ФИО3 – 431 300,70 рублей, ФИО5 – 642 146,96 рублей, ФИО6 и ФИО4 – 62 986,98 рублей, ФИО1 – 411 016,76 рублей. Истцы полагают, что формулировка пункта 2.1 проекта договора не соответствует требованиям законодательства, нарушает их права. ДД.ММ.ГГГГ истцами подписан протокол разногласий № 1 к договору купли-продажи земельного участка и договор с протоколом разногласий. В ответ ДД.ММ.ГГГГ ответчик направлен в адрес покупателей письмо с приложением протокола согласования разногласий договору, в котором не изменил своей позиции относительно расчетных данных, отказался от подписания протокола разногласий с истцами. В связи с не достижением с ответчиком согласия относительно выкупной стоимости земельного участка истцы полагали, что спорное условие подлежит определению в судебном порядке. Истцы просили урегулировать разногласия, возникшие между ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 и департаментом имущественных отношений Администрации г.Омска при подписании проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2362 кв.м, местоположение которого установлено по адресу: <адрес> изложить пункт 2.1 договора в редакции: «Расчет цены выкупа Участка (кадастровый №), на котором расположен объект недвижимости, принадлежащей на праве собственности покупателю:

Цена участка, подлежащая оплате покупателями, составляет 1 072 380,09 рублей.

Цена доли ФИО2 в праве общей долевой собственности на участок, подлежащая оплате составляет 276 502,18 рубля.

Цена доли ФИО3 в праве общей долевой собственности на участок, подлежащая оплате составляет 163 606,02 рублей.

Цена доли ФИО5 в праве общей долевой собственности на участок, подлежащая оплате составляет 214 048,99 рублей.

Цена доли ФИО6 в праве общей долевой собственности на участок, подлежащая оплате составляет 106 757,60 рублей.

Цена доли ФИО4 в праве общей долевой собственности, подлежащая оплате, составляет 59 784,26 рублей.

Цена доли ФИО1 в праве общей долевой собственности на участок, подлежащая оплате составляет 251 681,04 рубль.

Цена выкупа земельного участка определена на основании постановления Правительства Омской области от 05.10.2015 N 275-п "О Порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов", с учетом сведений, содержащихся в Едином реестре субъектов малого и среднего предпринимательства, согласно которым ФИО2, ФИО5 внесены в реестр ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании истцы ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 не явились, были извещены надлежаще, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие их представитель ФИО1, а также представитель ФИО1 – ФИО7 действующие на основании доверенностей, исковые требования поддержали, указали, что истцы соответствуют всем условиям для предоставления в собственность за плату земельного участка по стоимости 10% от кадастровой стоимости, за исключением тех случаев, когда истцами приобретены объекты недвижимости недавно и находятся в собственности менее 3 лет.

Представитель ответчика департамента имущественных отношений Администрации г.Омска ФИО8, действующая на основании доверенности, исковые требования не признала по доводам отзыва на иск.

Исследовав материалы гражданского дела, проверив фактическую обоснованность и правомерность иска, заслушав процессуальные позиции участников процесса, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

Следуя материалам дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, выступившими в качестве арендаторов, и департаментом имущественных отношений Администрации г.Омска был заключен договор аренды № № земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2362 кв.м, местоположение которого установлено по адресу: <адрес> (т.1 л.д.29-40).

Кадастровая стоимость земельного участка составляет 6 304 036,28 рублей.

На земельном участке имеются два двухэтажных гаража (первый блок), назначение: нежилое, кадастровый №, в пределах которого расположены объекты недвижимости, принадлежащие истцам: ФИО2 нежилые помещения №, ФИО3 -–№, ФИО6№, ФИО4 – №, ФИО1 – №. Нежилые помещения № находятся в общей долевой собственности ФИО1, ФИО6, ФИО2 и ФИО3, ФИО4, ФИО2 соответственно (т.1 л.д.112-223).

ДД.ММ.ГГГГ через «Службу одного окна» истцами было сдано заявление в департамент имущественных отношений Администрации г.Омска о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в собственность без проведения торгов за плату (т.1 л.д.12, т.2 л.д.24-35).

На данное заявление департаментом имущественных отношений Администрации г.Омска был подготовлен проект договора купли-продажи указанного земельного участка, который был направлен в адрес заявителей. Разделом 2 данного проекта договора была определена плата по договору, полная стоимость подлежащая оплата составила 2 133 283,73 рубля, процент от кадастровой стоимости применительно к истцам определен ответчиком в диапазоне от 30 до 40% от кадастровой стоимости. При этом, цена доли ФИО2 определена в размере 522 845,35 рублей, ФИО3 – 431 300,70 рублей, ФИО5 – 642 146,96 рублей, ФИО6 и ФИО4 – 62 986,98 рублей, ФИО1 – 411 016,76 рублей (т.1 л.д.13-18).

После получения данного проекта договора истцами подготовлен протокол разногласий от ДД.ММ.ГГГГ по разделу 2, где истцами были определены их доли, а также определена стоимость, за которую подлежит отчуждению земельный участок в размере 10% от кадастровой стоимости, за исключением за исключением 5 объектов недвижимости, права истцов на которые зарегистрированы менее 3 лет. Цена участка, подлежащая оплате по договору определена в размере 1 072 380,09 рублей. Цена доли ФИО2 в праве общей долевой собственности на участок, подлежащая оплате составляет 276 502,18 рубля. Цена доли ФИО3 в праве общей долевой собственности на участок, подлежащая оплате составляет 163 606,02 рублей. Цена доли ФИО5 в праве общей долевой собственности на участок, подлежащая оплате составляет 214 048,99 рублей. Цена доли ФИО6 в праве общей долевой собственности на участок, подлежащая оплате составляет 106 757,60 рублей. Цена доли ФИО4 в праве общей долевой собственности, подлежащая оплате, составляет 59 784,26 рублей. Цена доли ФИО1 в праве общей долевой собственности на участок, подлежащая оплате составляет 251 681,04 рубль (т.1 л.д.19-21).

Данный протокол разногласий был представлен в канцелярию департамента имущественных отношений Администрации г.Омска ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.22).

В ответ на данный протокол разногласий департаментом имущественных отношений Администрации г.Омска были подготовлены возражения от ДД.ММ.ГГГГ и протокол разногласий, из содержания которого следует, что позиция ответчика по вопросу о стоимостном размере долей покупателей, порядка определения стоимости (30 и 40% от кадастровой стоимости) осталась неизменной (т.1 л.д.23-27).

В ответ на данное письмо ответчика ДД.ММ.ГГГГ истцы уведомили о своем намерении обратиться в суд для урегулирования разногласий (т.1 л.д.28).

Разрешая спор, суд руководствуется следующим.

Согласно ч. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу части 4 статьи 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Окончательная формулировка договорных положений определяется судом.

Таким образом, возникший между сторонами спор является преддоговорным спором об условиях договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2362 кв.м, местоположение которого установлено по адресу: <адрес>

Из пояснений спорящих сторон следует, что у сторон имеются разногласия исключительно по разделу 2 проекта договора купли-продажи, по пункту 2.1.

В соответствии с положениями ч.1,ч.2 ст.39.4 Земельного кодекса РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе по продаже земельного участка цена такого земельного участка определяется по результатам аукциона или в размере начальной цены предмета аукциона при заключении договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:

1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

Постановлением Правительства Омской области от 05.10.2015 N 275-п (в редакции на день обращения истцов с заявлением от 10.04.2019) "О Порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов" определены правила определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (далее - земельные участки), при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов, если иное не установлено федеральными законами (далее –Порядок).

Пункт 4 Порядка предусматривает, что цена земельных участков определяется в размере 10 процентов их кадастровой стоимости при продаже земельных участков гражданам, являющимся собственниками индивидуальных гаражей, гаражных боксов, овощных ячеек, расположенных на приобретаемых земельных участках.

Как указано в пункте 9 Порядка до 1 января 2021 года цена земельных участков определяется в размере 10 процентов их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3 - 7 настоящего Порядка, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) заявление о предоставлении земельного участка в собственность за плату подано в порядке, установленном статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, в орган, уполномоченный на распоряжение земельными участками, до 1 января 2020 года;

2) здание, сооружение, расположенное на земельном участке, в отношении которого подано заявление о предоставлении земельного участка в собственность за плату, находится в собственности лица, обратившегося с указанным заявлением, непрерывно в течение трех и более лет. При этом трехлетний срок исчисляется с даты, указанной в правоустанавливающем (правоудостоверяющем) документе, являющемся основанием для государственной регистрации права собственности на здание, сооружение, расположенное на земельном участке;

3) отсутствие задолженности по арендной плате и (или) неустойки (пеней) по договору аренды земельного участка, в отношении которого подано заявление о предоставлении земельного участка в собственность за плату, иной задолженности перед бюджетом за использование указанного земельного участка. При этом в случае отсутствия действующего договора аренды земельного участка в соответствии со статьями 1102 и 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации должна быть оплачена стоимость неосновательного обогащения до подачи заявления о предоставлении земельного участка в собственность за плату.

Из ответов регистрирующего органа следует, что право собственности ФИО3 на нежилое помещение № площадью 81,4 кв.м возникло ДД.ММ.ГГГГ, право собственности ФИО6 на нежилое помещение №, площадью 81 кв.м возникло ДД.ММ.ГГГГ, право собственности ФИО1 на нежилые помещения № возникло ДД.ММ.ГГГГ, право общей долевой собственности ФИО1, ФИО6, ФИО2 на нежилое помещение № возникно ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, право собственности ФИО3, ФИО4, ФИО2 на нежилое помещение № возникло ДД.ММ.ГГГГ.

Применительно ко времени возникновения права собственности на данные нежилые помещения, у истца не имеется возражений относительно расчета стоимости приобретаемого земельного участка исходя из 40% от кадастровой стоимости, поскольку владение данным имуществом составляет менее 3 лет. В указанной части спора между сторонами не имеется.

Применительно к оставшимся объектам в праве собственности истцов, суд учитывает, что истцы владеют на праве собственности объектами недвижимости более 3 лет. Данное обстоятельство ответной стороной не оспаривалось.

Возражая по заявленному иску, ответная сторона сослалась на то, что на дачу подачи заявления на ДД.ММ.ГГГГ у истцов имелась задолженность по арендной плате, в подтверждение чего были представлены акты сверки (т.2 л.д.130-135).

Однако, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ какой-либо задолженности у истцов по арендной плате не имеется, что следует из сформированных ответчиков актов сверки (т.1 л.д.43-48). Данное обстоятельство не оспаривалось ответной стороной, однако, ответная сторона указала, что толкует п.п.3 пункта 9 Порядка таким образом, что задолженность должна отсутствовать на дату подачи заявления о приобретении земельного участка.

Буквально толкуя положение п.п.3 п.9 Порядка, суд приходит к убеждению о том, что отсутствие задолженности именно на дату подачи заявления является необходимым условием применительно к случаям отсутствия договора аренды земельного участка, расчета задолженности по правилам ст.ст.1102,1105 ГК РФ. В отношении арендных правоотношений такого правила не имеется, оснований для расширительного толкования нормативного положения суд не усматривает.

Таким образом после подачи заявления ДД.ММ.ГГГГ истцы погасили задолженность по арендной плате, что зафиксировано ответчиком в актах сверки на ДД.ММ.ГГГГ. Соответственно, суд полагает, что истцы соответствуют также положениям п.п.3 п.9 Порядка, поскольку на протяжении рассмотрения заявления о приобретении земельного участка, урегулирования разногласий по проекту купли-продажи участка задолженность по арендной плате погасили.

Также суд учитывает, что заявление о предоставлении земельного участка в собственность за плату подано в порядке, установленном статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, в орган, уполномоченный на распоряжение земельными участками, до 1 января 2020 года.

Проанализировав приведенные нормативные положения в совокупности с установленными по делу фактическими обстоятельствами, суд приходит к выводу о соответствии истцов условиям для приобретения в собственность земельного участка в размере 10% от кадастровой стоимости применительно к долям на объекты недвижимости, которые находятся в собственности истцов более 3 лет.

Доводы ответной стороны о том, что истцы не все являются субъектами малого и среднего предпринимательства, в связи с чем, не имеют прав на льготное приобретение земельного участка, основаны на ошибочном и субъективном толковании закона, которое судом обоснованным не признается. Положения п.п.9 Порядка подобных условий не закрепляют, оснований для расширительного толкования данных норм у суда не имеется.

При изложенных выше обстоятельствах требование истцов об урегулировании разногласий по пункту 2.1 проекта договора купли-продажи земельного участка суд находит требования истца законными и обоснованными.

Приведенный исковой стороной расчет размеров долей в совокупности с размером кадастровой стоимости земельного участка в размере 6 304 036,28 рублей ответной стороной не оспорен, доводов о неправильности расчетных данных, неверной методике расчета ответной стороной не приводилось.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 и департаментом имущественных отношений Администрации г.Омска при подписании проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2362 кв.м, местоположение которого установлено по адресу: <адрес>.

Раздел 2 договора «Плата по договору», пункт 2.1 изложить в следующей редакции:

«Расчет цены выкупа Участка (кадастровый номер №), на котором расположен объект недвижимости, принадлежащей на праве собственности покупателю:

Цена участка, подлежащая оплате покупателями, составляет 1 072 380,09 рублей.

Цена доли ФИО2 в праве общей долевой собственности на участок, подлежащая оплате составляет 276 502,18 рубля.

Цена доли ФИО3 в праве общей долевой собственности на участок, подлежащая оплате составляет 163 606,02 рублей.

Цена доли ФИО5 в праве общей долевой собственности на участок, подлежащая оплате составляет 214 048,99 рублей.

Цена доли ФИО6 в праве общей долевой собственности на участок, подлежащая оплате составляет 106 757,60 рублей.

Цена доли ФИО4 в праве общей долевой собственности, подлежащая оплате, составляет 59 784,26 рублей.

Цена доли ФИО1 в праве общей долевой собственности на участок, подлежащая оплате составляет 251 681,04 рубль.

Цена выкупа земельного участка определена на основании постановления Правительства Омской области от 05.10.2015 N 275-п "О Порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов", с учетом сведений, содержащихся в Едином реестре субъектов малого и среднего предпринимательства, согласно которым ФИО2, ФИО5 внесены в реестр 01.08.2016.».

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд посредствам подачи апелляционной жалобы в Центральный районный суд города Омска в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.С. Голубовская

Решение в окончательной форме изготовлено 20.07.2018