Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Г.Г.А. к ООО «Управляющая компания «Жилсервис» о признании действий незаконными, возложении обязанностей, компенсации морального вреда и взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Г.Г.А. обратилась в суд с иском к ООО «Управляющая компания «Жилсервис», в котором просит возложить обязанность на ответчика возобновить в полном объеме все услуги согласно договору управления, обеспечить реализацию права участвовать в обсуждении и утверждении размера платы за жилищные услуги, компенсировать моральный вред в результате неправомерных действий в сумме <данные изъяты> рублей и взыскать судебные издержки. Свои требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «Управляющая компания «Жилсервис», с которым у нее заключено договор управления домом на оказание жилищных услуг от ДД.ММ.ГГГГ (по решению общего собрания собственников от 21.03.2009) прекратила оказывать все жилищные услуги <адрес>, где она проживает с 1978 года. Срок окончания действия ее договора 21.03.2014, так как он заключался на 1 год с пролонгированием до 5 лет. Мотивы, по которым ответчик пошел на это она считает нежелание работать по тарифу за жилищные услуги 11,87 р./кв.м., что установили на весь 2013 год на годовом общем собрании от ДД.ММ.ГГГГ собственники. Представители ответчика на него не пришли сознательно, хотя были извещены письменным заявлением. Так как не выполнить решение общего собрания ответчик по закону не имеет права, управляющая компания решила избавиться от их дома, где работает требовательный совет дома. ДД.ММ.ГГГГ она как и другие собственники получила заказным письмом от управляющей компании заявление о прекращении договора управления с 01.08.2013, на самом деле речь идет о разрыве договора до истечения срока его действия. И решаться через суд. ООО «Управляющая компания «Жилсервис» приступило к работе с 01.08.2008, без проведения собрания. Первое общее собрание собственников, в повестке которого был вопрос об условиях договора и его заключении с управляющей компанией, проведено ДД.ММ.ГГГГ. Так как на основе его решения заключили договор собственники только 27 квартир из 60, то ДД.ММ.ГГГГ было проведено второе собрание с таким же вопросом в повестке и заключили договор еще собственники 19 квартир, в том числе и она. ДД.ММ.ГГГГ исполнилось 5 лет с начала работы управляющей компании, а не договору с ней. Управляющая компания пока еще не выполнила всех своих обязательств по договору с собственниками.

В судебном заседании истец Г.Г.А. исковые требования поддержала в полном объеме, по доводам, изложенным в иске, уточнила, что просит признать действий ООО «Управляющая компания «Жилсервис» по прекращению оказания услуг незаконными, возложить на ответчика обязанность осуществлять услуги согласно договору управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ, обеспечить реализацию права участвовать в обсуждении и утверждении размера платы за жилищные услуги, взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в суме <данные изъяты> рублей и расходы на оплату госпошлины в сумме <данные изъяты> рублей. Дополнила, что с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ услуги предоставленные ООО УК «Жилсервис» оказывались на незаконных основаниях. Собрание собственников жилья состоялось ДД.ММ.ГГГГ на котором заключались индивидуальные договора собственников с ООО УК «Жилсервис». При изучения протокола собрания от ДД.ММ.ГГГГ были допущены ряд ошибок, собрание проводилось по заочной форме, у нескольких собственников не правильно прописаны адреса, неправильно записаны инициалы собственников, полагает, что протокол от ДД.ММ.ГГГГ считается недействительным. Например одна квартира находится в долевой собственности, управляющая компания обязана была заключить индивидуальный договор с каждым собственником, а она выписала один договор на всех собственников и записан номер только одного свидетельства долевой собственности. В договоре от ДД.ММ.ГГГГ начало действия договора дата прописано от руки, считает, что дата начала действия договора, когда подписали все стороны. Таким образом, в договоре не указана дата ДД.ММ.ГГГГ, когда было собрание собственников помещения. Условие договора вместе с индивидуальными договорами она отнесла в управляющую компанию, где они хранились. ДД.ММ.ГГГГ потребовала найти договора. Так же просит, чтобы управляющая компания предоставляла помещение для годовых обязательных собраний собственников, а также на внеочередных собраниях собственников помещения присутствовал представитель.

В судебном заседании представитель ответчика – ООО «Управляющая компания «Жилсервис» К. исковые требования не признал, пояснил суду, что решением общего собрания собственников помещений <адрес> (Протокол № от 07.11.2007) избран способ управления домом - управление управляющей компанией ООО УК «Жилсервис». Решением общего собрания собственников (Протокол № от 20.10.2008) утверждены условия Договора управления домом. По условиям пункта 7.3 договора, он заключается сроком на один год, вступает в силу с 01.08.2008, т.е. с момента начала предоставления жилищных услуг управляющей компанией и начала оплаты за предоставленные услуги. Согласно пункта 4 статьи 162 ЖК РФ условия договора управления устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (МКД). Согласно пункта 8 статьи 162 ЖК РФ изменение и расторжение договора управления МКД осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Порядок расторжения и изменения также уточнен условиями договора управления домом № в разделе 6 договора. Согласно пункта 5 статьи 162 ЖК РФ договор управления заключается на срок не менее чем один год и не более, чем пять лет. Ссылка истца на заключение договора с ней ДД.ММ.ГГГГ и отсчет времени с этой даты срока действия договора, как на основание нарушения закона и её прав, не состоятельна. Условия договора управления утверждены общим собранием собственников, определено начало действия договора управления и заключена большая часть договоров управления на одинаковых для всех собственников условиях. Остальные собственники по объективным или субъективным причинам заключали (не заключали) договора в более поздний период, в том числе ДД.ММ.ГГГГ Г.Г.А. Однако это обстоятельство не меняет условий договора, утвержденного решением общего собрания собственников. Решение собственников в суде не оспаривалось до настоящего времени. Управляющая компания не вправе понудить собственника к заключению договора управления. В то же время, управляющая компания не вправе отказать собственнику в его заключении. С другой стороны, управляющая компания не может знать, когда собственник воспользуется своим правом на заключение договора. МКД это единый имущественный комплекс, и предоставление услуг содержания общего имущества дома и текущий ремонт только части собственников, заключивших договора управления невозможно. Ссылка истца на решение общего собрания по утверждению условий договора управления от ДД.ММ.ГГГГ не корректна. Извещения о проведении такого собрания управляющая компания не получала, решением собрания с такой датой не располагает, а как согласно пункта 8 решения общего собрания (Протокол № от 07.11.2007) хранения протоколов и других документов общих собраний определено ООО «УК Жилсервис». Принятое к основному договору управления Дополнительное соглашение протокол без номера от ДД.ММ.ГГГГ не изменяет срок действия договора управления. Таким образом, ООО «УК «Жилсервис» исчисляет срок действия договора управления домом № с 01.08.2008, то есть с момента начала предоставления услуг, получения оплаты за предоставленные услуги и в соответствии с пунктом 7.3 Договора управления, утвержденного решением общего собрания собственников. Было принято решение о прекращении (не пролонгации) договора управления от 01.08.2008, по истечении срока 5 лет и в соответствии с пунктом 5 ст. 162 ЖК РФ. Заявления всем собственникам помещений дома, зарегистрированные в журнале от 06.06.2013, были разосланы ДД.ММ.ГГГГ заказными письмами в срок, необходимый для принятия решения о выборе способа управления, иной управляющей компании и передачи технической документации. Однако до настоящего времени какого-либо решения собственники не приняли. С ДД.ММ.ГГГГ ООО «УК «Жилсервис» не оказывает услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества <адрес>, где проживает истец. Неоднократными проверками ООО УК «Жилсервис» органами прокуратуры, Службы строительного и жилищного контроля, муниципального образования по жалобам истца на предмет законности прекращения договора управления, нарушений не установлено. Не комфортные и не благоприятные условия проживания истца, а также его возможные моральные переживания (моральный вред) зависят от самого истца и остальных собственников помещений.

В судебном заседании представитель администрации п.Шушенское М. пояснил, что администрация поселка Шушенское согласна с требованиями Г.Г.А. о признании неправомерными действий ООО УК «Жилсервис» по прекращению в одностороннем порядке оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного <адрес> <адрес> <адрес>. Как следует из искового заявления, между Г.Г.А. и ООО УК «Жилсервис» заключен ДД.ММ.ГГГГ договор управления многоквартирным домом № во втором микрорайоне поселка Шушенское со сроком его действия в течение 5 лет, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с данным договором управляющая компания приняла на себя обязательства по своевременному и качественному оказанию Г.Г.А. услуг по содержанию и ремонту общего имущества жилого дома. Предмет данного обязательства -эксплуатация общего имущества многоквартирного дома - является неделимым в силу п.п. 1 п. 4 статьи 37 Жилищного кодекса РФ, а потому, исполняя договор управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ, управляющая организация обязана оказывать услуги по содержанию и ремонту общего имущества всем собственникам жилых помещений в многоквартирном доме, а не только одной Г.Г.А. , в течение всего срока действия договора от 21.03.2009, т.е. до 21.03.2014. Согласно пункту 8 статьи 162 Жилищного кодекса РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. В свою очередь общие положения об изменении и расторжении договора закреплены в главе 29 Гражданского кодекса РФ (ст. ст. 450-453). Главный принцип провозглашен в статье 450 ГК РФ, согласно которой договор изменяется или расторгается по соглашению сторон. Иное может быть предусмотрено отдельными положениями ГК РФ, других законов, а также самим договором, заключенным между сторонами. Относительно изменения или расторжения договора в одностороннем порядке в п. 2 ст. 450 ГК РФ сказано, что это возможно только по решению суда при определенных обстоятельствах. Таким образом, без обращения в суд любой договор может быть изменен или расторгнут только когда стороны, заключившие его, пришли к определенному соглашению (согласию) либо возможность изменения и расторжения договора в одностороннем внесудебном порядке прямо установлена законом или самим договором. Особые правила изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом без обращения в суд сформулированы в пунктах 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ и закрепляют право на односторонний отказ от исполнения договора управления только за собственниками жилых помещений в многоквартирном доме. Таким образом, ООО УК «Жилсервис» во внесудебном порядке не имела права на односторонний отказ от исполнения своих обязательств по договору от ДД.ММ.ГГГГ с Г.Г.А. , а потому она должна продолжить оказывать ей услуги по содержанию и ремонту общего имущества до срока прекращения договора в установленном законом порядке. Несогласие управляющей организации с определенным на общем собрании собственников жилых помещений размером обязательных платежей на оплату расходов на содержание и ремонт общего имущества дома, не является основанием для прекращения оказания услуг собственникам жилых помещений. Возникший при этом спор о размере таких платежей должен быть разрешен при помощи примирительных процедур либо в судебном порядке. Решение вопроса о компенсации Г.Г.А. причиненного морального вреда администрация поселка Шушенское оставляет на усмотрение суда.

Представитель Территориального подразделения по южной группе районов Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом. С учетом мнения сторон, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

Выслушав стороны, допросив свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. ст. 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

Согласно ч.1 ст.162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

В соответствии с решением собственников помещений многоквартирного жилого дома (МКД) по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ выбран способ управления МКД - управление управляющей компанией, управляющей компанией выбрано ООО «Управляющая компания «Жилсервис».

Согласно протоколу внеочередного собрания собственников помещений ДД.ММ.ГГГГ проведено собрание в форме заочного голосования с повесткой дня, включающей в себя в том числе вопрос об утверждении условий договора управления многоквартирным домом. Данным собранием утверждены условия договора управления домом. В договоре имеется пункт 7.3, согласно которого договор заключается сроком на один год, вступает в силу с 01.08.2008, то есть с момента начала предоставления жилищных услуг управляющей компанией и начала оплаты за предоставленные услуги. К данному протоколу прилагаются решения собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование, принятых большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и решение об утверждении условий договора управления многоквартирным домом принято 51,23% голосов от общего количества собственников помещений многоквартирного дома. На общем собрании собственников не рассматривался вопрос о выборе представителя собственников помещений многоквартирного дома и наделении его полномочиями по заключению договора управления с управляющей компанией от имени всех собственников помещений, договор управления заключен с каждым обратившимся собственником отдельно. По результатам рассмотрения вопросов собственниками жилых помещений в доме заключены договоры управления многоквартирным жилым домом в 2008 году, начале 2009 года на утвержденных условиях. В 2008 году заключено 32 договора с собственниками квартир в указанном доме, с указанием на вступление договора в силу с 01.08.2008, данные договора содержат обязательные условия, установленные жилищным законодательством РФ.

Согласно ч.3 ст.162 Жилищного кодекса РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: п.1 состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; п.2 перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; п.3 порядок определения цены договора, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения и размер платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; п.4 порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Согласно ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту (предложение заключить договор), ее акцепта (принятия предложения).

Согласно договорам управления многоквартирным домом, заключенных собственниками квартир с 2008 года по настоящее время правоотношения по управлению указанным многоквартирным домом возникли с 01.08.2008, то есть с момента фактического начала оказания услуг ООО «УК «Жилсервис», получения платы за предоставляемые услуги. Истец в судебном заседании подтвердила, что услуги управляющая компания начала оказывать с 01.08.2008, она с этого времени стала оплачивать указанные услуги. 01.08.2008 договора управления многоквартирным домом по указанному адресу не прекращались, не расторгались.

Кроме того Протокол № от ДД.ММ.ГГГГ внеочередного собрания собственников не обжаловался, не отменялся, на протяжении 5 лет собственники квартир указанного дома оплачивали услуги управляющей компании по утвержденным данным собранием условия.

Решение общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ не является основанием для заключения договора управления, в связи с тем, так как на указанном собрании рассмотрены вопросы о согласии собственников на проведение капитального ремонта и выборы органов самоуправления домом. Согласно протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ вопросы утверждения условий договора на собрании не обсуждались.

В соответствии с ч. 5 ст.162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.

В соответствии с п. 7.3 Договора управления многоквартирным домом при отсутствии заявления на расторжение Договора от одной из Сторон за один месяц до окончания срока действия Договора, Договор считается продленным на следующий календарный год и на тех же условиях, за исключением условий о размере ежемесячной платы за оказываемые услуги. Законодательством в данном случае предусмотрен срок заключения договора, а не срок фактического оказания услуг по управлению жилым домом, продляемый ежегодно в связи с отсутствием заявления о расторжении договора.

В соответствии с ч.8 ст.162 ЖК РФ расторжение договора управления осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Исключения допускаются, если положениями ЖК РФ установлены иные правила по сравнению с гражданским законодательством, регулирующие вопросы изменения и расторжения договора. В подобных случаях применяется жилищное законодательство.

Из положений ч.5 ст.161, ч.4 ст.162 ЖК РФ во взаимосвязи со ст.426 ГК РФ следует, что договор управления многоквартирным домом является публичным для управляющей компании в отношении собственников помещений, поскольку заключение договора для них обязательно, если организация выбрана на общем собрании, а условия договора одинаковы для всех. Кроме того, предмет данного обязательства - эксплуатация общего имущества многоквартирного дома - является неделимым в силу п.п. 1 п. 4 статьи 37 ЖК РФ.

В соответствии с частями 1 и 4 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с каждым собственником помещения и его условия должны быть одинаковыми для всех, поэтому расторжению подлежат все заключенные управляющей организацией договоры.

В июне 2013 года ООО «УК «Жилсервис» направило каждому собственнику <адрес> заявление о прекращении договора управления многоквартирным домом.

Оценив в совокупности все исследованные по делу доказательства, суд приходит к выводу, что нарушений ООО «Управляющая компания «Жилсервис» по прекращению договора управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ с Г.Г.А. не допущено, договор на законных основаниях прекращен ДД.ММ.ГГГГ по истечении срока и в соответствии с ч.5 ст.162 ЖК РФ, с ДД.ММ.ГГГГ ООО «Управляющая компания «Жилсервис» свои услуги собственникам квартир <адрес> не оказывает, размер платы за жилищные услуги не устанавливает, в связи с чем исковые требования Г.Г.А. удовлетворению не подлежат в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных Г.Г.А. требованиях к ООО «Управляющая компания «Жилсервис» о признании действий по прекращению оказания услуг незаконными, возложении обязанности осуществлять услуги согласно договору управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ, обеспечить реализацию права участвовать в обсуждении и утверждении размера платы за жилищные услуги, взыскании компенсации морального вреда в суме <данные изъяты> рублей и расходов на оплату госпошлины в сумме <данные изъяты> рублей отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме в судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда через Шушенский районный суд.

Председательствующий Д.Я. Шефер

Решение суда в окончательной форме изготовлено 11 ноября 2013 года.

На 22 ноября 2013 года решение не вступило в законную силу