Гражданский кодекс часть 1

Истец ООО ВТБ Арена обратился в суд с иском к ответчику Каспаровой И.Л. и просит взыскать с ответчика задолженность по договору аренды № от 30 июня 2020 года в размере 418 916,44 руб., основной долг по внесению арендных платежей в размере 124 463,31 руб., неустойку за просрочку оплаты обеспечительного платежа в размере 88 369,39 ру6., неустойку в размере 144 260,75 руб., госпошлину в размере 22 000 руб., неустойку за просрочку оплаты госпошлины в размере 39 820 руб.; неустойку за период со дня, следующего за днем вынесения судом решения, по день фактической оплаты долга истцу, исчисленную из расчёта 0,1% суммы задолженности за каждый день просрочки; расходы по уплате госпошлины в размере 7 389 руб.

Свои требования истец мотивирует тем, что 30 июня 2021 года между истцом (Арендодателем) и ответчиком (Арендатором) был заключен договор аренды № (далее – Договор), согласно которому истец предоставил ответчику в аренду нежилое помещение общей площадью 79,9 кв.м, расположенное на 1 этаже по адресу: <адрес> (далее – Объект аренды, Помещение), а ответчик обязалась своевременно уплачивать арендную плату за Объект аренды. Во исполнение условий Договора Арендодатель передал, а Арендатор принял помещение, что подтверждается передаточным актом от 10 августа 2021 года. В соответствии с п.п. № Договора Арендатор обязан оплачивать Арендодателю базовую арендную плату и плату за услуги по содержанию здания (постоянная и переменная части) в размере, установленном названными пунктами, и осуществлять ежегодную доплату обеспечительного платежа в размере, равном 5%. 20 октября 2021 года в адрес истца направлено уведомление № о расторжении Договора, в котором говорится об ухудшении финансовых возможностей ответчика. 15 декабря 2021 года в ответ на вышеуказанное письмо истец направил письмо исх. №, в котором говорится что расторжение Договора на предложенных ответчиком условиях не представляется возможным. Арендатор не вносила арендную плату с 10 августа 2021 года. В связи с этим Арендодатель направил в адрес Арендатора уведомление от 7 февраля 2022 года о расторжении Договора с требованием оплатить задолженность, неустойку и другие расходы. 14 марта 2022 года истцом составлен односторонний акт возврата Помещения по Договору. По состоянию на 20 мая 2022 года задолженность ответчика по оплате постоянной части аренды составила 67 116 руб., переменной части – 57 350,31 руб., а также 22 000 руб. за оплату госпошлины за государственную регистрацию Договора. По условиям Договора Арендатор должна была оплатить обеспечительный платеж до 7 июля 2021 года, однако допустила просрочку, перечислив его 6 августа 2021 года, в связи с чем истцом была рассчитана неустойка, которая по состоянию на 20 мая 2022 года составила 144 260,75 руб. Кроме того, Арендатор должна компенсировать расходы Арендодателя, связанные с регистрацией договора (№ Договора) и регистрацией его расторжения (№ Договора), а также компенсировать фактические затраты, связанные с оформлением (по результатам отделки Помещения) технического плана и/или проекта перепланировки и оплатой государственной пошлины (№ Договора). По состоянию на 20 мая 2022 года неустойка за просрочку оплаты госпошлины составила 39 820 руб. Общая сумма задолженности по Договору составляет 418 916,44 руб. До настоящего времени ответчик задолженность не погасила, на претензию не ответила, в связи с чем истец обратился с исковым заявлением в суд.

Представитель истца ООО ВТБ Арена Елкин А.О. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Ответчик Каспарова И.Л., представитель ответчика адвокат Гамбург Г.И. в судебном заседании просили в иске отказать, ссылаясь на доводы возражений относительно исковых требований, согласно которым основной долг, начисленный ответчику, подлежит зачету в порядке ст. 381.1 ГК РФ с учетом заявления ответчика от 20 октября 2021 года, а также заявления ответчика о зачете, изложенного в возражениях относительно исковых требований, неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства и подлежит снижению.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). (Пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде в числе прочего определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (пп. 1 п. 2 ст. 614 ГК РФ).

Судом установлено, что 30 июня 2021 года между истцом (Арендодателем) и ответчиком (Арендатором) был заключен договор аренды № (Договор), согласно которому истец предоставил ответчику в аренду нежилое помещение общей площадью 79,9 кв. м, расположенное на 1 этаже по адресу: <адрес> (Объект аренды, Помещение), а ответчик обязалась своевременно уплачивать арендную плату за Объект аренды.

Согласно п. № Договора срок аренды составляет 7 лет с даты начала аренды (с даты подписания передаточного акта).

Во исполнение условий Договора Арендодатель передал, а Арендатор принял помещение, что подтверждается передаточным актом от 10 августа 2021 года.

По условиям Договора время пользования Помещением разделено на два периода: период отделки (в данный период Арендатор должен привести Помещение в состояние, пригодное для его хозяйственной деятельности), период аренды (в данный период Арендатор использует Помещение в соответствии со своей хозяйственной деятельностью).

Согласно п. № Договора период отделки начинается с даты подписания передаточного акта, подписываемого сторонами в порядке, предусмотренном п№ Договора, до даты акта начала деятельности Арендатора, подписываемого сторонами в порядке, предусмотренном п. № Договора.

Согласно п. № Договора Арендатор получает право доступа в Помещение для целей проведения в нем отделочных работ на основании Передаточного акта, подписываемого сторонами по форме, приведенной в качестве приложения № («Форма передаточного акта») при условиях:

№ оплаты обеспечительного платежа в размере и порядке, предусмотренных п. № Договора;

№ предоставления Арендодателю Арендатором или его подрядчиком заверенной копии страхового полиса (договора);

№ утверждения арендодателем проектной документации в отношении отделочных работ.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно условиям Договора порядок расчетов сторон на период до подписания акта начала деятельности арендатора (в течение периода отделки) предусмотрен п. № Договора.

В силу п. № Договора в течение периода отделки Арендатор обязуется оплачивать Арендодателю плату за услуги по содержанию здания (№ Договора) и уплатить обеспечительный платеж в соответствии с п. № Договора аренды. При этом согласно п. № Договора плата за услуги по содержанию здания в период отделки состоит из постоянной части платы за услуги по содержанию части здания в период отделки и переменной части платы за услуги по содержанию здания в период отделки.

В силу п. № Договора постоянная часть платы за услуги по содержанию здания в период отделки начисления с даты начала аренды (с даты передаточного акта) до даты подписания сторонами акта начала деятельности арендатора.

Согласно п. № Договора постоянная часть платы за услуги по содержанию здания в период отделки составляется сумму 7 990 руб. без учета НДС.

Постоянная часть платы за услуги по содержанию здания в период отделки за неполный календарный месяц уплачивается пропорционально части по дням, приходящимся на срок аренды по договору.

В силу п. № Договора в течение 5 рабочих дней с даты подписания сторонами передаточного акта Арендатор обязан произвести авансовый платеж в размере постоянной части платы за услуги по содержанию здания в период отделки за один месяц на основании счета, выставленного Арендодателем.

Согласно п. № Договора по истечении первого месяца с даты начала аренды постоянная часть по содержанию здания в период отделки уплачивается не позднее 5 числа текущего расчетного период на основании счета, выставленного Арендодателем.

В силу п. № Договора переменная часть платы за услуги по содержанию здания в период отделки начисляется с даты начала аренды до даты подписания сторонами акта начала деятельности арендатора.

Согласно № Договора указанный в п. № Договора платеж уплачивается ежемесячно с даты получения счета арендодателя. За неполный расчетный период переменная часть платы за услуги по содержанию здания в период отделки рассчитывается пропорционально части такого неполного расчетного период по дням, приходящимся на соответствующий срок пользования по Договору.

При этом в силу п. № Договора переменная часть платы за услуги по содержанию здания в период отделки определяется на основании счетов ресурсоснабжающих организаций.

Таким образом, суд соглашается с доводом ответчика о том, что пункты № Договора, на которые ссылается истец, относятся к периоду аренды, в связи с чем не имеют отношения к правоотношениям сторон, поскольку акт начала деятельности арендатора не подписан.

Во исполнение п. № Договора истцом 11 октября 2021 года оплачена госпошлина за государственную регистрацию прав имущества и сделок в размере 22 000 руб., что подтверждается платежным поручением № от 11 октября 2021 года. Этой же датой передан на государственную регистрацию договор аренды № от 30 июня 2021 года, что подтверждается описью документов, принятых для оказания государственных услуг от 11 октября 2021 года. Договор зарегистрирован 19 октября 2021 года.

Договор аренды в силу п. № Договора, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ и п. 2 ст. 185.1. ГК РФ считается расторгнутым по истечении 30 дней с даты направления соответствующего уведомления Арендатору.

По условиям п. № Договора Договор считается прекращенным с 12 марта 2022 года (по истечении 30 дней с даты направления уведомления).

По условиям п. № Договора Арендатор обязана не позднее 13 марта 2022 года физически освободить Помещение и передать его Арендодателю по двустороннему акту возврата Помещения.

На момент составления акта Арендатор освободила помещение. Хозяйственная, торговая и иная деятельность в помещении не велась.

Расторжение договора аренды на основании одностороннего акта поданы на государственную регистрацию 13 апреля 2022 года, что подтверждается описью и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 20 апреля 2022 года.

По состоянию на 20 мая 2022 года задолженность ответчика по оплате постоянной части аренды составила 67 116 руб., переменной части – 57 350,31 руб., а также 22 000 руб. за оплату госпошлины за государственную регистрацию Договора, итого: 146 466,31 руб.

В силу п. № Договора в качестве обеспечения выполнения всех своих обязательств по Договору Арендатор обязан в течение 5 рабочих дней с даты подписания сторонами настоящего Договора перечислить Арендодателю обеспечительный платеж, размер которого равен сумме базовой арендной платы за 1 месяц срока аренды, исчисляемой в порядке, предусмотренном пп. № Договора, и постоянной части платы за услуги по содержанию здания в период аренды за 1 месяц срока аренды, исчисляемой в порядке пп№ Договора.

Таким образом, оплата обеспечительного платежа являлась условием для подписания передаточного акта.

Как указывает истец, передаточный акт был подписан сторонами 10 августа 2021 года, при этом оплата обеспечительного платежа в сумме 252 484 руб. была осуществлена 6 августа 2021 года, что подтверждается платежным поручением № от 6 августа 2021 года.

Пунктом № Договора установлено, что в случае, если какой-либо платёж, причитающийся Арендодателю по настоящему Договору, не был произведён в течение срока, установленного Арендодателем, Арендодатель имеет право потребовать от Арендатора, и Арендатор обязан по такому требованию уплатить неустойку, равную 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Поскольку у ответчика возникла просрочка оплаты обеспечительного платежа, истцом произведен расчет неустойки. В соответствии с расчетом истца неустойка по состоянию на 20 мая 2022 года составляет 144 260,75 руб.

Согласно п№ Договора в случае ненадлежащего и/или несвоевременного выполнения Арендатором своих обязательств по настоящему Договору, в том числе обязанности возместить убытки или уплатить неустойку Арендодателю в случае нарушения условий настоящего Договора, Арендодатель имеет право: № в одностороннем порядке производить удержания из суммы обеспечительного платежа, предусмотренной в подпункте № настоящего Договора:

(a) в случае полного либо частичного неисполнения Арендатором в срок, установленный настоящим Договором, обязательств об уплате базовой арендной платы, платы за услуги по содержанию здания в период отделки и платы за услуги по содержанию здания в период аренды, неустойки и других штрафных санкций, предусмотренных настоящим Договором, в размере всей неполученной суммы;

(b) в случае ущерба, понесённого Арендодателем в результате действий и/или бездействия Арендатора (включая сотрудников Арендатора, его подрядчиков и/или их субподрядчиков, субарендаторов, иных лиц, привлекаемых Арендатором), в размере, не превышающем сумму обеспечительного платежа, предусмотренную в подпункте № настоящего Договора.

При этом стороны договариваются, что в случае если Арендодатель воспользуется своим правом произвести удержание из суммы обеспечительного платежа на основании данного подпункта, то после такого удержания Арендодатель обязан письменно уведомить Арендатора о причине удержания, предоставить Арендатору документально подтверждённый расчёт причинённого Арендатором ущерба и других подлежащих удержанию сумм и направить Арендатору требование об уплате суммы, достаточной для восстановления обеспечительного платежа до соответствующего размера, предусмотренного подпунктом № настоящего Договора.

Согласно п. № Договора в случае если какой-либо платеж, причитающийся Арендодателю по Договору не был произведен в течение срока, установленного Арендодателем, Арендодатель имеет право потребовать неустойку в следующем порядке: (а) уведомить о допущенной просрочке, (b) по результату неоплаты просроченного платежа направить письменное требование об оплате неустойки.

Как утверждает ответчик, в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие факт направления в адрес Арендатора уведомления о пропущенной просрочке, в связи с чем начисление неустойки по Договору является необоснованным.

Согласно п. 1 ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В соответствии с п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично.

Согласно п. 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 июня 2020 года № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» если обязательства были прекращены зачетом, однако одна из сторон обратилась в суд с иском об исполнении прекращенного обязательства либо о взыскании убытков или иных санкций в связи с ненадлежащим исполнением или неисполнением обязательства, ответчик вправе заявить о состоявшемся зачете в возражении на иск.

Кроме того, обязательства могут быть прекращены зачетом после предъявления иска по одному из требований. В этом случае сторона по своему усмотрению вправе заявить о зачете как во встречном иске (статьи 137, 138 Гражданского процессуального кодекса Российской, статья 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так и в возражении на иск, юридические и фактические основания которых исследуются судом равным образом (часть 2 статьи 56, статья 67, часть 1 статьи 196, части 3, 4 статьи 198 ГПК РФ, часть 1 статьи 64, части 1–3.1 статьи 65, часть 7 статьи 71, часть 1 статьи 168, части 3, 4 статьи 170 АПК РФ). В частности, также после предъявления иска ответчик вправе направить истцу заявление о зачете и указать в возражении на иск на прекращение требования, по которому предъявлен иск, зачетом.

Ответчик 20 октября 2021 года направляла истцу предложение осуществить зачет в счет внесенного обеспечительного платежа.

Таким образом, имеющаяся задолженность ответчика по суммам основного долга могла быть зачтена истцом из обеспечительного платежа, факт внесения которого подтверждается материалами дела, в связи с чем за исключением требований о взыскании неустойки за несвоевременное внесение обеспечительного платежа, остальные требования о взыскании неустойки начислены истцом неправомерно, с нарушением норм ст. 10 ГК РФ, поскольку все это время у истца имелись денежные средства на погашение сумм основного долга ответчика.

Ответчик утверждает, что истцом неверно осуществлен расчет неустойки за внесение обеспечительного платежа в размере 88 369,39 руб., поскольку согласно условиям Договора обеспечительный платеж должен был быть внесен не позднее 9 июля 2021 года, фактическая дата оплаты обеспечительного платежа 6 августа 2021 года, таким образом, расчет неустойки должен выглядеть следующим образом: 252 484 руб. ? 27 дней ? 1% = 68 170,68 руб.

Ответчиком заявлено о необходимости применения ст. 333 ГК РФ к требованиям о взыскании неустойки ввиду явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Согласно п.п. 1 и 2 ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Как разъяснено в абзаце третьем пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

Суд соглашается с доводом ответчика о несоразмерности взыскиваемой неустойки за невнесение обеспечительного платежа последствиям нарушения обязательства, учитывая тот факт, что убытков нарушением срока внесения обеспечительного платежа истцу причинено не было, поскольку помещение не было передано до даты внесения обеспечительного платежа, и о том, что размер неустойки в размере 1% в день завышен и нарушает баланс интересов сторон.

Исходя из обстоятельств рассматриваемого спора, принимая во внимание значительный размер неустойки, многократно превышающий действующую ставку рефинансирования, незначительный период просрочки, а также исходя из принципа соразмерности гражданско-правовой ответственности последствиям нарушения обязательства, учитывая компенсационную природу неустойки как меры ответственности за нарушение гражданско-правового обязательства, суд считает возможным снизить размер взыскиваемой неустойки за нарушение срока внесения обеспечительного платежа до суммы 6 817,07 руб., исходя из ставки пеней 0,1% за каждый день просрочки, признаваемой обычно принятой в деловом обороте (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10 апреля 2012 года №

Ответчик заявила о зачете суммы основного долга и неустойки в счет внесенного обеспечительного платежа.

Основной долг, начисленный ответчику, подлежит зачету в порядке ст. 381.1 ГК РФ с учетом заявления ответчика от 20 октября 2021 года, а также заявления ответчика о зачете, изложенного в возражениях относительно исковых требований.

С учетом суммы основного долга в размере 146 466,31 руб., а также неустойки на нарушение срока внесения обеспечительного платежа в сумме 6 817,07 руб., зачету подлежит сумма в размере 146 466,31+ 6 817,07 = 153 283,38 руб.

В связи с изложенным исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194–198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО ВТБ Арена к Каспаровой И.Л. о взыскании задолженности по арендной плате – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке Московский областной суд через Красногорский городской суд Московской области в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Н.М. Осадчая

Мотивированный текст решения изготовлен 13 октября 2023 года.

Судья Н.М. Осадчая