Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «АРД-М» и территориальному Управлению Росимущества по КБР о возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к договору субаренды б/н от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка № изложив соответствующие условия в дополнительном соглашении

Установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 и территориальному Управлению Росимущества по КБР о возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к договору субаренды б/н от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка №, изложив соответствующие условия в дополнительном соглашении.

ДД.ММ.ГГГГ истец представил уточнение к иску, согласно которому он просил считать ответчиком по делу - общество с ограниченной ответственностью «АРД-М», в связи с тем, что в своем иске, ранее поданном в суд, он ошибочно указал ответчиком директора указанного общества - ФИО2

Вышеуказанное уточнение принято судом и произведена замена ответчика по делу на общество с ограниченной ответственностью «АРД-М».

Мотивированы исковые требования тем, что по результатам аукциона, проведенного ТУ Росимущества по КБР ДД.ММ.ГГГГ, ООО «АРД-М» приобрело право аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения - пашни, с кадастровым №, пл. № кв. м., по адресу: <адрес> и заключило Договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ г. Договором № от ДД.ММ.ГГГГ, истец взял у Арендатора этот участок в субаренду, ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ, за плату, в размере 6 000 000 рублей в год, за весь участок, для производства сельхозпродукции. Ежемесячный размер платы составляет 500 000 рублей. При заключении Договора субаренды и выборе его условий, стороны исходили из того, что условия Договора аренды № должны были соответствовать императивным (обязательным) нормам Земельного и Гражданского законодательства РФ и КБР, подзаконным нормативным актам, регулирующим оборот земель сельхозназначения. Истец исходил из объективности способа определения ставки арендной, а затем и платы за субаренду, положенного за основу, при определении стартовой ставки арендной платы и шага аукциона. Истец, также, рассчитывал на объективность характеристики земельного участка № по качеству, пригодности его всей площади, к использованию по назначению, указанному в Договоре аренды №, по местоположению, по почвенному покрытию, рассчитывал на со относимость стоимости стартовой цены арендной платы на аукционе с базовой рыночной стоимостью арендной платы земельных участков, расположенных рядом, по местоположению, и прочим «предустановленным» Арендодателем и Арендатором, параметрам. После заключения Договора субаренды, в результате анализа изложенных параметров участка, указанных в Извещении о проведении аукциона и Договоре аренды, и, как следствие, и в договоре субаренды, было установлено, что условия подписанного Договора аренды № не соответствовали императивным нормамЗемельного и гражданского законодательства КБР, РФи подзаконных нормативных актов. А стартовая цена арендной платы, положенная за основу, при заключении самого Договора аренды № была определена неправильно, без объективной оценки реальных параметров и характеристик участка. Это вызвало, как следствие, завышение стоимости платы за субаренду. В частности, не соответствовали законодательству РФ следующие пункты Проекта Договора: - Пункт 3.2 - «Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее десятого числа текущего месяца...», - противоречит ст. 18 Земельного кодекса КБР, которая обязательна к исполнению на территории <адрес> - п.ДД.ММ.ГГГГ - «...Арендатор обязан:... - не осуществлять на участке строительство объектов недвижимого имущества…», - противоречит положениям ст.ст.40, 41 ЗК РФ и «Классификатору видов разрешенного использования земельных участков», утвержденному Приказом № от ДД.ММ.ГГГГ Минэкономразвития РФ. Истец при исследовании земельного участка с кадастровым № установил его несоответствие заявленным характеристикам. Арендная плата, хотя бы и установленная по результатам аукциона, многократно превышает разумные пределы. Она не соответствует местоположению, качеству участка, исходя из его назначения и кадастровой стоимости участка, что истцу стало известно лишь после заключения договора субаренды и исследования участка. Это свидетельствует о несоответствии величины размера арендной платы объективным величинам и делает Договора аренды и субаренды, кабальными.ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к арендатору - ООО «АРД-М» с заявлением о пересмотре дополнительным соглашением размера арендной платы и условий договора субаренды в его пунктах 2.3 и 3.2, но получил отказ от ДД.ММ.ГГГГ, со ссылкой на то, что условия Договора аренды № и цена арендной платы определены по результатам аукциона, и не могут быть изменены. Между тем, такая величина платы не соответствуют и положениям антимонопольного законодательства о необходимости предоставления равных прав и возможности гражданам, в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения и защиты конкуренции. Поскольку необъективно установленная стартовая цена арендной платы, по характеристикам и параметрам земельного участка, не соответствует реальной рыночной стоимости ставки арендной платы на аналогичные земельные участки. Это ставит истца, как и Арендатора в неравное конкурентное положение, по сравнению с другими участниками рынка оборота земель сельхозназначения. По данному участку оценщиком была неправильно определена стартовая цена арендной платы, что повлекло за собой необъективное изменение, в сторону необоснованного завышения шага аукциона, самого размера арендной платы, по итогам аукциона. И, как последствие, размера платы, при заключении истцом Договора субаренды. В связи с этим, ставка стартового размера арендной платы участка подлежит пересмотру, как и размер арендной платы, определенной в результате аукциона от ДД.ММ.ГГГГ Базовый рыночный размер арендной платы земельного участка этой категории и назначения, в этом месте, должен был стоить около 1500-2000 рублей за 1 га, что намного ниже стартового размера, предложенного организатором торгов. Кроме того, согласно Инвентаризации земельного участка №, проведенной земельно-кадастровым инженером соответствующей квалификации, было установлено, что из площади в 187,515 га, предоставленной истцу в субаренду, под пашню, пригодной по назначению и соответствующей виду разрешенного использования, с кодами 1.1-1.6 «Классификатора видов разрешенного использования земельных участков», утвержденного Приказом Минэкономразвития за № от ДД.ММ.ГГГГ,оказалась лишь площадь в 158,6 га, и то, сомнительного качества. Остальная часть оказалась пригодной только под другие различные виды разрешенного использования. В частности, 5,52 га - соответствовали виду разрешенного использования «под сенокошение» с кодом Классификатора 1.18; 6,43 га - виду разрешенного использования «под выпас сельскохозяйственных животных» с кодом Классификатора 1.19; 11,93 га - леса и кустарники, пригодные только под «Выпас сельскохозяйственных животных» с кодом Классификатора 1.19; 0,18 га - оказалось под водой; а 5,4 га - заболоченной. Обе последние площади пригодны либо под сооружение пруда, при внесении значительных материальных затрат, для рыбоводства с видом разрешенного использования с кодом Классификатора 1.12, либо подлежат осушению в целях последующего использования для выпаса скота, что связано, также, со значительными материальными затратами. Истец считает, что отказ ООО «АРД-М» в заключении с ним Дополнительного соглашения к Договору субаренды с условиями, соответствующими императивным (обязательным к исполнению) нормам Гражданского и Земельного законодательства РФ и КБР, подзаконных нормативных актов и со снижением платы за субаренду до размеров, определенных с объективным учетом фактических параметров, характеристик участка - незаконный, нарушающий его права и законные интересы.

Истец и соответчик - ТУ Росимущества по КБР, будучи извещены о месте и времени судебного заседания, в суд не явились, о причинах неявки не уведомили.

На основании ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело без их участия.

От директора ООО «АРД-М» - ФИО2 в суд поступило заявление, согласно которому против иска он не возражает и просит рассмотреть дело в отсутствие представителя ООО «АРД-М».

На основании ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело без участия представителя ООО «АРД-М».

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, по результатам аукциона, проведенного ТУ Росимущества по КБР ДД.ММ.ГГГГ, ООО «АРД-М» приобрело право аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения - пашни, с кадастровым №, пл. <данные изъяты> кв. м., по адресу: <адрес> и заключило Договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ

Договором б/н от ДД.ММ.ГГГГ, истец взял у Арендатора вышеуказанный земельный участок в субаренду, на ДД.ММ.ГГГГ, до ДД.ММ.ГГГГ, за плату, в размере 6 000 000 рублей в год, за весь участок, для производства сельхозпродукции. Ежемесячный размер платы составляет 500 000 рублей.

Согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленному ООО «Дело» земельный участок с кадастровым № площадью <данные изъяты> га под пашню, пригодной по назначению и соответствующей виду разрешенного использования, с кодами 1.1-1.6 «Классификатора видов разрешенного использования земельных участков», утвержденного Приказом Минэкономразвития за № от ДД.ММ.ГГГГ,оказалась площадь в <данные изъяты> га. Остальная часть оказалась пригодной только под другие различные виды разрешенного использования. В частности: 5,52 га - соответствуют виду разрешенного использования «под сенокошение» с кодом Классификатора 1.18; 6,43 га - вид разрешенного использования «под выпас сельскохозяйственных животных» с кодом Классификатора 1.19; 11,93 га - леса и кустарники, пригодные под «Выпас сельскохозяйственных животных» с кодом Классификатора 1.19; 0,18 га - находятся под водой; 5,4 га - заболоченные.

Согласно заключению, имеющемуся в вышеуказанном отчете, величина годовой арендной платы за возмездное пользование земельным участком, с кадастровым № площадью 187,52 га составляет 351 234 руб., в том числе: пашня площадью 158,06 га - 342 010 руб., сенокосы площадью 5,52 га - 993,6 руб., пастбища площадью 6,43 га - 8 230,4 руб. Леса и кустарники площадью 11,93 га, земля, находящаяся под водой площадью 0,18 га, а также заболоченная земля - не оцениваются.

В соответствии с п.1 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно п.1 ст.612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В силу п.4 ст.614 ГК РФ если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Согласно договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ разрешенным видом использования земельного участка с кадастровым № площадью 1 875 151 м. кв. является «сельскохозяйственное использование».

В соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" содержание вида разрешенного использования «сельскохозяйственное использование» включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1 - 1.20, в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

Согласно п.1 ст.40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право: 1) использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации; 2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; 3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, агролесомелиоративные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды (в том числе образованные водоподпорными сооружениями на водотоках) и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями; 4) осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

В силу ст.41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи. Права лиц, использующих земельный участок на основании сервитута, определяются законом и соглашением об установлении сервитута, права лиц, использующих земельный участок на основании публичного сервитута, определяются решением уполномоченного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, которыми установлен публичный сервитут, а в случаях, предусмотренных главой V.7 настоящего Кодекса, также соглашением об осуществлении публичного сервитута.

Материалами настоящего гражданского дела подтвержден тот факт, что условия пользования, предусмотренные договором аренды не соответствуют требованиям, установленным в договоре, а также содержание вида разрешенного использования «сельскохозяйственное использование» включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1 - 1.20, в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

При таких обстоятельствах, исковые требования истца обоснованные и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

Решил:

Обязать ответчика - общество с ограниченной ответственностью «АРД-М»заключить с ФИО1 Дополнительное соглашение к Договору субарендыб/н от ДД.ММ.ГГГГ г. земельного участка №, площадью 1 875 151 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, с размером платы за субаренду участка, не превышающим более, чем на 10% размер арендной платы, определенной по результатам оценки и указанной в отчете № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленном ООО «Дело», и с условиями, в пунктах 2.3 и 3.2, изложив эти условия в Дополнительном соглашении в следующей редакции:

«Пункт 2.3- «субарендатор вправе возводить строения и сооружения в соответствии с целевым назначением арендуемого земельного участка и с соблюдением правил застройки»;
«Пункт 3.2- «Арендная плата вносится Арендатором с момента подписания настоящего Договора и акта приема-передачи ежеквартально, не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным кварталом в отделение Федерального казначейства путем перечисления...».

Обязать соответчика - ТУ Росимущества по КБРзаключить с ООО «АРД-М» Дополнительное соглашение к Договору аренды №ДД.ММ.ГГГГ земельного участка <данные изъяты>,площадью 1 875 151кв. м., расположенного по адресу: <адрес>),с годовой арендной платой, определенной по результатам оценки и указанной в отчете № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленном ООО «Дело», в размере 351 234 рублей, изложив их в следующей редакции:

«Пункт 3.2- «Арендная плата вносится Арендатором с момента подписания настоящего Договора и акта приема-передачи ежеквартально, не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным кварталом в отделение Федерального казначейства путем перечисления на расчетный счет Арендодателя»;

- «Пункт 4.4.11- «Арендатор вправе возводить строения и сооружения в соответствии с целевым назначением арендуемого земельного участка и с соблюдением правил застройки».

Решение может быть обжаловано в Верховный суд КБР через Чегемский районный суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 26.10.2020г.

судья: подпись

Копия верна:

Судья Чегемского Районного суда КБР А.В.Дорохин