Гражданский кодекс часть 1

Дмитровский городской суд Московской области в составе судьи Мурашовой О.М., при секретаре Кустовой К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО10 ФИО16 и Комовой ФИО17 к ФИО12 ФИО18 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, процентов и судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО10 и ФИО11 обратились в суд с иском к ФИО12 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, процентов и судебных расходов, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО10 и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты>.м. с К№ и жилого дома, расположенные по адресу: <адрес>. При заключении договора ответчик не довел до истцов полную и достоверную информацию о земельном участке, т.е. о его качественных характеристиках и дальнейшего возможного использования. В процессе эксплуатации было выявлено, что на земельный участок происходит сток всех вод с близ расположенных территорий, участок становится заболоченным, затапливается цокольный этаж дома талыми водами. Выявление данного дефекта возможно только во время весеннего периода при активном таянии снегов, что имело место быть до передаче товара и не могли быть обнаружены до заключения договора. В связи с чем, истцы просят расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между истцом ФИО10 и ответчиком, взыскать с ответчика в пользу ФИО10 уплаченные по договору денежные средства в размере <данные изъяты> руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, расходы по оплате госпошлины в размере <данные изъяты>. и расходы по оплате услуг эксперта в размере <данные изъяты>

Представитель истцов ФИО19 поддержала исковые требования, просит их удовлетворить, а также показала, что истец ФИО11 заявляет требования только о расторжении договора, поскольку приобретенное имущество является совместным имуществом супругов. Точную дату заключения договора она не знает, поскольку на экземпляре договора купли-продажи истцов дата его заключения отсутствует, договор был зарегистрирован в Росреесте ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, считает дату заключения договора ДД.ММ.ГГГГ Оплата по договору производилась наличными в размере <данные изъяты>. которые были сняты со счета ФИО11 и <данные изъяты>. за счет кредитный средств. Документов подтверждающих передачу ответчику <данные изъяты> нет. Истцы претензий к жилому дому не имеют, имеются претензии только к земельному участку. Считает, что ответчик не провел геодезические работы по исследованию местности которые необходимо было провести при строительстве жилого дома, земельный участок находится под уклоном, проходят подземные воды. В весенний период происходит затопление земельного участка высотой примерно <данные изъяты>, т.е. затапливается септик, скважина из которой поступает вода в дом, в связи с чем, жить в доме не возможно. На момент покупки в октябре 2016 г. затопление земельного участка не было, участок был огорожен, истец видел выписки из ЕГРН на имущество. Ответчик не мог не знать, что участок затапливается в весенний период. В настоящее время не может пояснить, по каким основаниям подлежат взысканию проценты, также не может представить расчет процентов. Также отсутствует платежный документ об оплате услуг эксперта. Считает, что договор должен быть расторгнут в соответствии с положениями ч. 2 ст. 450 и 475 ГК РФ.

Ответчик ФИО2 иск не признал по основаниям, изложенным в возражениях на иск (л.д. 186-189), а также показал, что он являлся собственником земельного участка с декабря 2015 года, на котором до весны 2016 г. построил дом и зарегистрировал его по декларации, больше на участок не приезжал и не видел, чтобы участок затапливался. Договор купли-продажи земельного участка и жилого дома был заключен ДД.ММ.ГГГГ, при заключении договора он истцов не вводил в заблуждение, предоставил им всю необходимую информацию, показал документы на участок и жилой дом, показал имущество на местности. Стоимость имущества по договору 670000 руб. которые он действительно получил. Однако, денежные средства полученные истцами от банка он не получал. Строительство жилого дома осуществлялось с привлечением рабочих. ФИО5 увидел земельный участок с домом примерно в середине сентября 2016 <адрес>, что истцами не представлено доказательств, что земельный участок и дом не могут использоваться по назначению. С заключением экспертизы не согласен, поскольку она была проведена в его отсутствие и не в период паводка.

Представитель ответчика ФИО13 иск не признал по изложенным выше основаниям, просит в иске отказать.

Суд, выслушав мнение сторон по делу, исследовав письменные материалы дела, полагает иск оставить без удовлетворения.

В судебном заседании было установлено следующее:

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (сторона-2) и ФИО2 (сторона-1) заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, согласно которого ответчик продал истцу недвижимое имущество: земельный участок площадью 440 кв.м. с К№ и жилой дом площадью 83,6 кв.м. расположенные по адресу: <адрес> (п. 1.1); стоимость объектов недвижимости составляет 670000 руб.. Из которых жилой дом составляет стоимость 487500 руб., земельный участок 182500 руб. (п.2.1); стоимость объектов недвижимости оплачивается за счет кредитных средств, предоставляемых Стороне-2 ПАО «Сбербанк России», кредит предоставляется в размере 2400000 руб. согласно договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между Стороной-2 и ПАО «Сбербанк России» (п. 2.2.1); передача денежных средств Стороне-1 в счет оплаты стоимости объектов недвижимости осуществляется в течении 5 дней со дня государственной регистрации перехода ФИО4 собственности на объекты недвижимости к Стороне-2 (п.2.2.2); расчеты по договору производятся с использованием индивидуального сейфа банка (п.2.3). (л.д. 183-184). Договор зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ.

По передаточному акту имущество было передано истцу от ответчика ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 185).

Из представленной истцом ФИО5 копии договора следует, что наименование договора и дата его заключения отсутствуют. (л.д. 33).

Суд, при ознакомлении с представленными сторонами договорами было установлено, что тексты договоров идентичны, даты регистрации договоров также идентичны, в связи с чем, суд приходит к выводу, что между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома ДД.ММ.ГГГГ.

С целью приобретения вышеуказанного имуществ, между ПАО «Сбербанк России», ФИО5 и ФИО6 был заключен кредитный договор № в размере 2400000 руб. сроком на 180 мес. под 13% годовых (л.д. 65-69).

Для осуществления расчета между истцом и ответчиком был заключен договор аренды индивидуального сейфа от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 71-80).

Согласно выписок из ЕГРН земельный участок с жилым домом зарегистрированы на имя ФИО5 (л.д. 46-64).

Истцы, заявляя исковые требования, основываются на положения ч. 2 ст. 450, ст. 475 ГК РФ и ст. 37 ЗК РФ.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим ФИО9, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ч. 2 ст. 475 ГК РФ В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Согласно ст. 37 ЗК РФ Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.(ч.1). Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.(ч.3).

В обоснование своих доводов истцами представлены: письмо администрации Дмитровского муниципального р-на <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ за № о том, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в районе домов 70, 70а и земельного участка № Ревякинского переулка <адрес> происходило подтопление территории, в жилых домах проживают: - <адрес>ФИО5 и ФИО6ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ оперативной группой районной противопаводковой комиссии совместно со спасателями МКУ «Дмитровспас» провела обследование подтопленной территории, выяснилось, что произошло частично подтопление территории на площади 200 кв.м., уровень воды поднимался примерно на 50-80 см. от уровня земли, причина подтопления являются талые воды с полей и лесов (л.д. 87); наряд-задание МКУ «Единая дежурно диспетчерская и аварийно-спасательная служба» ПСО «Дмитровспас» от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого было установлено подтопление участков примерно на расстоянии 400-500 м. (л.д. 90); заключение специалистов АНО «Центр Строительных Экспертиз» от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого исследуемый земельный участок лежит на транзитном участке талых и ливневых вод между полем и <адрес>, находится в пониженной части рельефа, где скапливаются талые и ливневые воды, поэтому в случае резкого снеготаяния возможно подтопление участка. Сделан вывод, что подтопление участка возможно в результате обильного и дружного снеготаяния. Причины возможного подтопления участка: особенности рельефа местности, направляющие значительную часть стока талых и ливневых вод в место его расположения в случае обильного снеготаяния; отсутствие защитных сооружений (например, перехват поверхностного стока притока с помощью нагорного канала, обвалование территории, систематический дренаж); недостаточное количестве и ненадлежащее качество водоотводных сооружений – искусственно созданная канава вдаль западной границы участка не справляется со своей функцией. (л.д. 100-117).

Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В п. 2 Постановления Пленума Верховного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 49 «О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРИМЕНЕНИЯ ФИО7 ПОЛОЖЕНИЙ ГФИО3ФИО1 О ЗФИО14ФИО8 ДОГОВОРА» разъяснено, что существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 ГК РФ). Существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй пункта 1 статьи 432 ГК РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой.

В п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 17 «О РАССМОТРЕНИИ СУДАМИ ГРАЖДАНСКИХ ДЕЛ ПФИО15 О ФИО4» разъяснено, что исходя из преамбулы и пункта 1 статьи 20 Закона о ФИО4 под существенным недостатком товара (работы, услуги), при возникновении которого наступают правовые последствия, предусмотренные статьями 18 и 29 Закона, следует понимать: а) неустранимый недостаток товара (работы, услуги) - недостаток, который не может быть устранен посредством проведения мероприятий по его устранению с целью приведения товара (работы, услуги) в соответствие с обязательными требованиями, предусмотренными законом или в установленном им порядке, или условиями договора (при их отсутствии или неполноте условий - обычно предъявляемыми требованиями), приводящий к невозможности или недопустимости использования данного товара (работы, услуги) в целях, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или в целях, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность ФИО4 при заключении договора, или образцом и (или) описанием при продаже товара по образцу и (или) по описанию.

Согласно ч. 1 ст. 18 Закона РФ «О ФИО4» ФИО4 в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы.

Суд, ознакомившись с представленными истцами указанными выше доказательствами в обоснование своих доводов приходит к выводу, что они не могут быть приняты при вынесении решения, поскольку истцами в силу ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств того, что при заключении договора купли-продажи имели место быть существенные нарушения условий договора со стороны ответчика, поскольку все условия для заключения договора купли-продажи в соответствии с положениями Главы 30 ГК РФ были соблюдены.

При этом, суд учитывает, что осмотр земельного участка с жилым домом специалистами АНО «Центр Строительных Экспертиз» был произведен без участия ответчика, при этом, заключение специалистами даны на основе только визуального осмотра, а с целью определения направления весеннего и линевого стоков был произведен натурный осмотр в ходе которого проведена была контурная (горизонтальная) съемка в отношении фактических границ земельного участка а также прилегающей территории с определением высот относительно уровня мора, в ходе которой была получена цифровая модель местности, т.е. в данном случае, экспертом выводы сделаны о возможности подтопления земельного участка только исходя из особенностей рельефа местности, поскольку земельный участок находится в пониженности части рельефа, тогда как какие-либо иные исследования земельного участка о его качественных свойствах, подтверждающие выводы эксперта о возможности подтопления земельного участка, не проводились.

Также суд обращает внимание на то, что поскольку исследования о качественных свойствах земельного участка не проводились, то специалистами не был сделан однозначный вывод о том, что подтопление земельного участка образуется в результате обильного и дружного снеготаяния, а лишь указывая на его возможность.

При этом, истцами не представлено доказательств того, что имеют место быть неустранимые недостатки товара, которые не могут быть устранены, поскольку как указано в заключении специалистов, на участке отсутствуют инженерные защитные сооружения, недостаточное количество и ненадлежащее качестве водоотводных сооружений.

В судебном заседании ответчик пояснил, что собственником земельного участка он стал в декабре 2015 г. и к весне 2016 г. было закончено строительство дома, больше он на участке не был.

Данные доводы ответчика никем не опровергнуты, в связи с чем, суд приходит к выводу, что ответчик мог не знать о качественных свойствах земельного участка

Доводы представителя истца о том, что ответчиком была сообщена заведомо ложная информация о приобретаемом земельном участке, т.е. об его качественных характеристиках и существенных недостатках которые препятствуют использованию земельного участка и дома по их назначению, суд полагает необоснованными, поскольку согласно п. 3.2 заключенного между сторонами договора, Сторона-2 (истец) осмотрела объекты недвижимости и претензий по их качеству не имеет. Сторона-1 (ответчик) обязуется передать объекты недвижимости в том состоянии, каком они имеются на день подписания договора.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что истцами не представлено убедительных и достоверных доказательств того, что ответчик обладал информацией об ограничениях в использовании земельного участка, о которых он обязан был сообщить, при этом, нет доказательств того, что по мнению истцов недостатки земельного участка являются неустранимыми и которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска о расторжении заключенного договора купли-продажи, и, соответственно производных требований о взыскании денежных средств в размере 3100000 руб., процентов, судебных расходов, тем более, что истцами не подтверждена оплата расходов услуг эксперта и передача ответчику денежных средств в полном объеме.

Руководствуясь ст. 450 ГК РФ, ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО5 и ФИО6 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании денежных средств в размере 3 100000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, судебных расходов по оплате госпошлины в размере 23700 руб. и оплате услуг эксперта в размере 133900 руб. – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Мособлсуд в течение месяца через Дмитровский горсуд.

СУДЬЯ: