Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Липецке гражданское дело по иску ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратился в суд с иском к ИП ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате. В обоснование исковых требований ссылался на то, что 20.04.2018 года между ним и ответчиком был заключен договор аренды помещения, площадью 43 кв.м., расположенного на первом этаже многоквартирного дома по адресу: . Срок аренды устанавливался сторонами с 20.04.2018 года до 20.03.2019 года. После истечения срока аренды арендатор продолжал пользоваться помещением. 10 марта 2021 года арендатор возвратил помещение по акту приема-передачи, не оплатив арендную плату за декабрь, январь, февраль и март.

Истец просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 83064 руб. 50 коп., штраф в размере 25 000 рублей, возврат госпошлины.

В судебное заседание истец ФИО2, ответчик ИП ФИО3, третьи лица ФИО2, ФИО4 не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены своевременно и надлежащим образом, причину неявки суду не сообщили.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 по доверенности ФИО5 исковые требования поддержала. Суду объяснила, что ответчику в январе и феврале 2021 года направлялись претензии для устранения недостатков, ремонта помещения, погашения задолженности по аренде и оплате ЖКХ. На первую претензию поступил ответ ИП ФИО3, по второй претензии договорились встретиться и договориться о передаче помещения. ИП ФИО3 предлагала расторгнуть договор, указав прошедшие даты, что не было принято. С ответчиком в декабре 2020 года говорила по телефону супруга истца, объяснила, что помещение будут принимать по акту приема-передачи после нового года, как только помещение будет приведено в надлежащий вид. Поскольку в надлежащий вид помещение не было приведено, 14 января 2021 года была направлена претензия о том, что есть задолженность и недостатки – окраска стен в разный цвет, отверстия в стенах, которые просили устранить. Неустраненные недостатки были и в феврале. После поступления от ответчика 02 марта предложения принять помещение, 10 марта 2021 года был составлен акт. Арендная плата в соответствии с договором продолжала начисляться до момента составления акта приема-передачи. Аванс в размере 50 000 по договору от 20.04.2018 года был оплачен в качестве оплаты за май месяц, как предоплата. Согласно п. 5.3 договора аренды, если в помещении имеются неустраненные недостатки, которые пришлось за свой счет устранять арендодателю, то сумма возмещается арендатором. О досрочном расторжении договора сторона должна уведомлять за 30 дней.

Представители ответчика по ордеру адвокат Тюрин О.В., по письменному заявлению ФИО6 в судебном заседании объяснили, что ответчик ИП ФИО3 исковые требования не признает. Представитель ответчика по письменному заявлению ФИО6 суду объяснил, что ответчик пользовалась спорным помещением с 2014г. По ее просьбе в 2018г. был заключен новый договор, поскольку по договору от 2014 года приходилось ежегодно подписывать соглашения о пролонгации. Претензии от истца получали лишь одну, вторую не получали. Долго пытались выйти на связь с истцом, отвечали ему, что недостатков нет и просили расторгнуть договор. В переписке 30 декабря 2020г. ФИО3 сообщила, что ремонт сделан, ключи от помещения оставлены в подвале. Переписка шла с супругой истца, как лицом занимавшейся распорядительной деятельностью. Арендная плата либо перечислялась на карту, либо передавалась наличными. Истцу было направлено два документа о том, что все недостатки устранены в январе 2021 года, и была просьба считать договор расторгнутым и принять помещение. Авансовый платеж, который был передан в 2014 году, предусматривал оплату за последний месяц аренды и должен являться платой за декабрь. В ноябре ФИО4 было озвучено, что с декабря работа прекращается, но с учетом оплаченного аванса за декабрь, истец не возражал против того, чтобы в декабре помещение готовилось к сдаче собственнику.

Представитель истца по ордеру адвокат Тюрин О.В. суду объяснил, что по п. 5.1 договора стороны договорились об арендной плате. ФИО3 пользовалась помещением с мая 2014 года, вносила аванс перед пользованием помещением, арендная плата уплачивалась. Подтверждением оплаты аванса является договор аренды, представить документы об оплате аванса не смог.

Выслушав объяснения представителя истца, представителей ответчика, показания свидетеля, исследовав и оценив в совокупности имеющиеся доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу положений пункта 1 статьи 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Судом установлено, что между истцом (арендодатель) ФИО2 и ответчиком (арендатор) ИП ФИО3 20.04.2018 года был заключен договор аренды помещения площадью 43 кв.м., расположенного на первом этаже в многоквартирном жилом доме по адресу: . Согласно п. 1.7 договора имущество передается арендатору с целью его использования по целевому назначению – для размещения бара, кафе, а также для целей, связанных с такой деятельностью. Срок аренды по договору устанавливался сторонами с 20.04.2018 года до 20.03.2019 года (п. 3.1.).

В силу п. 5.1 договора аренды арендная плата составляет 25 000 рублей за один месяц. При подписании акта приема-передачи помещения в аренду арендатор вносит аванс в размере 25000 рублей в счет арендной платы за май 2018 года.

Из материалов дела также следует, что 20.04.2018 года был подписан акт приема-передачи помещения в аренду, согласно которому арендатор принял вышеуказанное помещение.

Как следует из дополнительного соглашения от 20 марта 2019 года, стороны договорились продлить срок действия договора аренды недвижимого имущества по 20 января 2021 года (п. 1).

Согласно п. 6.1 договора аренды он может быть изменен или досрочно расторгнут по письменному соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения, представленные в письменном виде, рассматриваются сторонами в месячный срок и в случае достижения согласия сторон оформляются дополнительным соглашением.

П. 6.3 договора предусмотрено, что в случае изменения или расторжения договора по инициативе арендатора, арендатор направляет уведомление арендодателю заказным письмом с уведомлением о вручении не позднее, чем за один календарный месяц.

20.01.2021 года ИП ФИО3 обратилась к истцу с заявлением о расторжении договора аренды и дополнительного соглашения к нему. Ответчик указывала, что освободила арендованный объект 01.12.2020г. и руководствуясь п. 8 договора просила расторгнуть договор с 01.01.2021г.

В силу ч. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Из сообщения ФИО3 30.12.2020 года в мессенджере Ватсап супруге истца, третьему лицу ФИО4, следует, что ответчик помыла помещение, оставила ключи в подвале. Аудиозапись содержит высказывание о том, что прием помещения будет происходить по акту приемки, после устранения недостатков, приведения помещения в надлежащий вид. Представитель истца подтвердила, что голос на записи принадлежит ФИО4, которая не отрицала ведение переписки и разговора с ответчиком по поводу приема от нее помещения. Представленная сторонами переписка в мессенджере, аудиозапись позволяет суду сделать вывод о том, что стороны в декабре 2020 года пришли к соглашению о прекращении договора аренды, о непродлении его действия на новый срок. При этом ответчик не отрицала то, что было указано об имеющихся недостатках в арендованном помещении, требующих их устранения. В тоже время в отсутствие надлежащего письменного соглашения сторон сделать вывод о досрочном расторжении договора аренды не представляется возможным. Обращение 20.01.2021 года ФИО3 к истцу о расторжении договора с 01.01.2021 года не свидетельствует о надлежащем исполнении стороной условий договора о его расторжении. При таких условиях и указание на обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор), не подкрепленные надлежащим образом, не может свидетельствовать о досрочном расторжении договора аренды.

Договором аренды (п. 4.3.7) предусмотрена обязанность арендатора после прекращения срока аренды вернуть имущество в том состоянии, в котором оно было передано (при необходимости восстановив отделку помещения).

Согласно ч. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Пунктом 4.3.6 договора аренды предусмотрена обязанность возвращения имущества по подписанному сторонами акту приема-передачи.

Судом установлено, что 16.01.2021 года (что подтверждается описью вложения в ценное письмо) истец ФИО2 отправил ответчику ИП ФИО3 претензию, в которой, указывая о том, что арендатором не внесены арендные платежи за декабрь 2020 года и январь 2021 года, имеется задолженность по коммунальным платежам, имеется необходимость проведения текущего ремонта помещения, требует в течении 30 дней с момента получения претензии погасить задолженность по арендной плате, по коммунальным платежам, в течение 20 дней произвести текущий ремонт помещения путем окрашивания стен в один цвет. Указанное в свою очередь свидетельствует об отсутствии воли сторон на продление договора аренды помещения на новый срок.

Получение претензии ответчиком не отрицается. Из ответа ИП ФИО3 от 20.01.2021 года на претензию истца следует, что ею направлено соглашение о расторжении договора аренды, также проведен текущий ремонт помещения в полном объеме. Обязанности по выплате арендной платы исполнены, поскольку по первоначальному договору аренды от 25.04.2014 года и дополнительному соглашению был уплачен авансовый платеж в размере 50 000 рублей, который должен использоваться по оплате аренды за декабрь 2020 года. Документация о задолженности за пользование электроэнергии не представлена. Ответчик просила не уклоняться от подписания акта приемки-сдачи помещения.

Представленной перепиской в мессенджере Ватсап также подтверждается уведомление ответчиком супруги истца о том, что 20.01.2021 года отправлено письмо о расторжении договора аренды, а также то, что ФИО4 уведомляет о направлении ответчику письма с требованием о погашении задолженности и проведении ремонта.

Действительно, из договора аренды от 25.04.2014 года следует, что нежилое помещение № передавалось в аренду ФИО3, при этом из п. 5.1 данного договора также следует, что при подписании акта приема-передачи вносится аванс в размере 5000 рублей в счет арендной платы за май 2014 года. Однако то, что ранее между сторонами были договорные отношения по аренде помещения, не свидетельствует о том, что авансовый платеж в размере 25000 рублей по договору от 2014 года был потрачен на оплату за аренду в декабре 2020 года. С учетом подписания 20.04.2018 года акта приема-передачи помещения в аренду, во взаимосвязи с п. 5.1 договора аренды от 20.04.2018 года, суд приходит к выводу о том, что авансовый платеж был внесен 20 апреля 2018 года и был зачислен в счет погашения арендной платы за май месяц 2018 года.

Из письменных возражений ответчика ФИО3 на исковое заявление следует, что после осмотра в январе арендованного помещения ею были произведены работы по перекрашиванию стен.

Свидетель ФИО1 суду показал, что арендованное помещение было освобождено в декабре 2020 года, ключи от него находились в здании напротив, где ФИО3 арендовала другое помещение. В январе 2021 года, примерно 14-16 числа, представитель истца, осмотрев помещение, отказался его принимать, указав на недостатки окраски стен в разные тона. В течение двух-трех дней в январе недостатки были устранены. ФИО3 звонила стороне истца, для того, чтобы передать помещение, но ответа с их стороны не было. Помещение по акту было передано в марте, тогда же были переданы ключи.

Суд считает, что при вышеизложенных обстоятельствах, требование арендодателя о восстановлении отделки помещения являлись обоснованными, подлежали выполнению ответчиком.

Согласно п. 4.3.6 договора аренды в день окончания действия договор арендатор обязан вернуть (передать) имущество по подписываемому сторонами акту приема-передачи и фактически освободить арендуемое имущество.

Доводы ответчика о том, что передача имущества по акту приема-передачи произошла лишь в марте 2021 года, поскольку после устранения в январе 2021 года недостатков в помещении сторона истца уклонялась от принятия помещения по акту, истцом не оспорен и нашел свое подтверждение.

Согласно дополнительному соглашению от 20 марта 2019 года к договору аренды, если после 20 января 2021 года ни одна из сторон не объявит о намерении расторгнуть договор, договор считается пролонгированным на неопределенное время. Направление ответчиком заявления о расторжении договора аренды и дополнительного соглашения к нему свидетельствует об объявлении намерения расторгнуть договор и не позволяет считать договор пролонгированным на неопределенное время. Таким образом, срок действия договора аренды помещения от 20.04.2018 года был завершен 20.01.2021 года.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 5.1 договора аренды от 20.04.2018 года. было предусмотрено, что арендная плата составляет 25000 рублей за один месяц. Арендные платежи арендатор обязуется производить ежемесячно до 1 числа месяца, предшествующего расчетному месяцу.

Ответчиком не отрицалось то, что ею арендная плата за декабрь 2020 года и январь 2021 года не вносилась. При этом доводы ответчика об авансовом платеже, который должен был быть зачислен в качестве оплаты за аренду за декабрь 2020 года не нашел своего подтверждения. Поскольку срок договора аренды помещения закончился 20.01.2021 года, ответчик, не смотря на вывоз своего имущества из помещения в декабре 2020 года, продолжал иметь доступ в него, производил ремонт в январе 2021 года, обязан нести расходы по арендной плате до истечения срока действия договора.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат частичному удовлетворению, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате за декабрь 2020 года и 20 дней января 2021 года в размере 41 129 руб. 03 коп. (25000 руб. 00 коп. (плата за декабрь) + 16 129 руб. 03 коп. (плата за январь).

Стороны при заключении договора аренды (п. 9.3) пришли к соглашению о том, что в случае задержки арендатором оплаты арендной платы более чем на две недели от срока, указанного в п. 5.1 договора, арендатор оплачивает арендодателю штраф в размере арендной платы за один месяц.

Судом, безусловно установлена задержка арендатором оплаты арендной платы, потому с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 25000 рублей (арендная плата за один месяц).

Поскольку исковые требования частично удовлетворены, суд полагает в силу ст. 98 ГПК РФ взыскать с ИП ФИО3 в пользу истца ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины в размере 2183 рубля, исходя из размера удовлетворённых требований материального характера.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате, штрафа и судебных расходов удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу ФИО2 задолженность по арендной плате за период с 01.12.2020 года по 20.01.2021 года в размере 41129 рублей 03 копейки, штраф в размере 25 000 рублей, всего 66 129 рублей 03 копейки, в остальной части требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу ФИО2 судебные расходы в размере 2183 рубля.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Липецкого областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Октябрьский районный суд г. Липецка.

Председательствующий

Мотивированное решение изготовлено 03.06.2022 года.