Гражданский кодекс часть 1

ФИО3 в лице финансового управляющего ФИО6 обратилась в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ФИО2, в котором просила взыскать с ответчика в пользу ФИО3 1 773 800 рублей неосновательного обогащения в виде расходов на произведенные ремонтные работы.

В обоснование иска указала, что между истцом и ответчиком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ был заключен ряд договоров аренды нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, литер А, пом. 27Н, которые перезаключались каждые 11 месяцев. Арендатор намеревалась вести предпринимательскую деятельность с использованием арендованного помещения, что требовало определенных материальных затрат, втом числе на ремонт и улучшение самого помещения. В связи с этим сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, переподписываемое сторонами к каждому последующему договору аренды, по условиям которого арендатор уведомил и получил согласие от арендодателя о перепланировке, ремонте и установке оборудования в арендуемом помещении, а также гарантировал продление договора аренды сроком на 5 лет. В случае досрочного расторжения договора или его непродления арендодатель обязался компенсировать арендатору сумму, потраченную на ремонт и оборудование, демонтаж которого невозможен, в течение 6 месяцев с даты расторжения договора аренды. Последнее такое соглашение было подписано ДД.ММ.ГГГГ. Тем не менее, ДД.ММ.ГГГГ ответчик вручил истцу уведомление об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, установив срок его прекращения ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась к ответчику с требованием произвести возмещение стоимости ремонта, произведенного в декабре 2013 года, а также работ по установке пожарной сигнализации и системы оповещения людей, произведенных в декабре 2014 года. В связи с тем, что такое требование ответчиком удовлетворено не было, истец обратилась в суд с настоящим иском.

Ответчик представил отзыв на иск, в которых в удовлетворении исковых требований просил отказать, ссылался на то, что все договоры, которые заключались между ним и истцом, носили самостоятельный характер, а срок их действия составлял 11 месяцев, поэтому те договоры, в момент действия которых по утверждению истца производились неотделимые улучшения, истекли в сентябре 2014 и августе 2015 года соответственно, поэтому ответчиком пропущен срок исковой давности по заявленным им требованиям. Также указывал на то, что расторжение договора аренды в 2017 году явилось следствием нарушения истцом своего обязательства по внесению арендной платы. Помимо этого, обращал внимание на нарушение истцом условий договора об использовании помещения по назначению, на отсутствие согласования истцом с ответчиком проекта и стоимости вносимых улучшений, непредставление ответчиком документов, которые в соответствии с дополнительным соглашением должны были подтверждать стоимость и объем произведенных работ, на отсутствие каких бы то ни было улучшений в помещении после его оставления истцом.

В судебное заседание явилась представитель истца, ФИО7, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме.

В судебное заседание явился представитель ответчика, ФИО8, действующая на основании доверенности, в удовлетворении исковых требований просила отказать в полном объеме, настаивал на пропуске истцом срока исковой давности.

Изучив материалы дела, выслушав участников процесса, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 и п. 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 1 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Положениями п. 1 ст. 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

На основании п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

По смыслу разъяснений, данных в п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 53, п.п. 6 и 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к договорам аренды нежилых помещений применяются правила о форме договора аренды, установленные ст. 651 ГК РФ, поскольку такие помещения являются самостоятельным объектом недвижимости, но неразрывно связанным со зданием или сооружением.

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Пункт 3 ст. 425 ГК РФ устанавливает, что законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Материалами дела подтверждается, что между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 79 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, литер «А», пом. 27Н, принадлежащего ответчику на праве собственности.

Пунктом 1.1 указанного договора было установлено, что арендодатель (ответчик) предоставляет, а арендатор (истец) принимает данное помещение во временное пользование за плату для использования в административных коммерческих целях под деловой офис, а п. 1.3.1 и п. 1.3.4 предусматривали, что срок аренды офиса составляет 11 месяцев, исчисляемых с ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 5.1 договора он вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до окончания срока аренды, установленного п. 1.3.1 договора.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было подписано дополнительное соглашение к указанному договору аренды, из п. 1.1 которого следует, что при подписании договора аренды арендатор уведомил и получил согласие арендодателя о перепланировке, ремонте и установке оборудования в арендуемом помещении.

Согласно п. 2.2 этого дополнительного соглашения арендодатель гарантировал арендатору продление договора аренды сроком на 5 лет, а в случае досрочного расторжения договора аренды со стороны арендодателя (исключая форс-мажорные обстоятельства) или непродления его (на основании дополнительного соглашения), - компенсировать сумму, потраченную на ремонт и оборудование, демонтаж которого невозможен, согласно предоставленным арендатором чекам, распискам, сметам от лиц, производивших ремонтные работы в арендуемом помещении. Срок выплаты такой компенсации определен в 6 месяцев со дня расторжения договора аренды.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был подписан акт приема-передачи указанного в договоре аренды помещения, в котором, в том числе, указывалось, что арендодатель принял от арендатора данное помещение, а арендатор полностью освободил его, вывез из него все свои вещи, деньги, ценности, за исключением передаваемых арендодателю по описи, а также возвратил арендодателю ключи от него; претензий к арендодателю не имеет.

В эту же дату между истцом и ответчиком заключен договор аренды того же имущества, который содержит иные условия, нежели предусмотренные договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ. Срок аренды в этом договоре также определен в 11 месяцев (п. 2.1 договора), помещение принято арендатором о арендодателя на основании акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

В последующем между истцом и ответчиком в отношении того же помещения были заключены договоры аренды от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ. Перед заключением каждого из этих договоров стороны подписывали акт приема-передачи, оформляющий возврат помещения арендодателю по предыдущему договору, а после их заключения — акт, подтверждающий передачу помещения арендодателем арендатору по новому договору.

При этом из условий договоров от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ не следует, что они заключались в качестве дополнительных соглашений к предыдущим договорам аренды либо продляли срок действия последних.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик вручила истцу уведомление об одностороннем отказе от договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ в связи с невнесением истцом арендной платы и образовавшейся по причине этого задолженностью в размере 294 000 рублей, в котором со ссылкой на п. 2.4 договора указала, что договор считается прекращенным по истечении предусмотренного этим пунктом срока предупреждения об отказе от договора, то есть 60 дней.

В соответствии с п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 этой статьи.

Таким образом, с учетом приведенных норм, материалы дела подтверждают, что между сторонами в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ были заключены четыре самостоятельных договора аренды, из которых три договора (от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ) были прекращены сторонами путем подписания акта приема-передачи имущества от арендатора арендодателю.

В связи с изложенным суд не может принять во внимание доводы истца о том, что действие дополнительного соглашения к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ распространяется на все позднее заключенные сторонами договоры, так как договор аренды, к которому это соглашение заключалось, был прекращен ДД.ММ.ГГГГ в связи с истечением срока аренды, а положений о распространении его условий на отношения сторон по последующим договорам аренды ни эти договоры, ни само соглашение не содержат.

На представленных же истцом оригиналах дополнительных соглашений к договорам аренды от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, которые содержат условия, аналогичные условиям, предусмотренным дополнительным соглашением к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, подпись, выполненная от имени ответчика, зачеркнута, что не позволяет признать данные соглашения заключенными с учетом требований п. 1 ст. 651 ГК РФ.

Доказательств заключения подобного дополнительного соглашения к последнему из действовавших между сторонами договоров — договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ — истцом суду также не представлено.

По смыслу ст. 195 ГК РФ защита права по иску лица, право которого нарушено, осуществляется в течение срока исковой давности.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 этого Кодекса.

В силу п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Принимая во внимание, что возникновение у арендатора права требовать от арендодателя возмещения стоимости ремонта и оборудования, демонтаж которого невозможен, дополнительное соглашение к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ связывало либо с досрочным расторжением такого договора по инициативе арендодателя, либо с незаключением дополнительного соглашения о продлении срока его действия на 5 лет, соответствующие требования к арендодателю могли быть предъявлены в течение трех лет после окончания срока действия такого договора, поскольку досрочно он не расторгался, а дополнительные соглашения о продлении срока его действия сторонами не заключались.

С учетом изложенного, срок исковой давности по требованию истца, связанному с возмещением стоимости улучшений, произведенных в декабре 2013 года, начал течь со ДД.ММ.ГГГГ и истек ДД.ММ.ГГГГ, то есть до подачи иска в суд, состоявшейся ДД.ММ.ГГГГ.

Также истекшим на момент подачи иска являлся срок исковой давности по требованию о возмещении стоимости улучшений, произведенных в декабре 2014 года, поскольку согласно ст. 623 ГК РФ право требовать возмещения неотделимых улучшений возникает у арендатора после прекращения договора аренды, а договор, в период действия которого такие улучшения были произведены, прекратился ДД.ММ.ГГГГ. Соответственно, срок исковой давности по этому требованию истек ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. При этом истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Разъяснения, данные в п. 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", указывают на то, что при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Поскольку ответчик как в своем отзыве, так и в заявлении, сделанном им в судебном заседании, ссылался на пропуск срока исковой давности, а истец не представил суду доказательств уважительности причин его пропуска и не ходатайствовал о его восстановлении, суд приходит к выводу о необходимости отказать истцу в удовлетворении заявленных им требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО3 к ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Приморский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья: