Гражданский кодекс часть 1

с участием: представителя истца Новожиловой О.В., действующей на основании доверенности от 27.03.2012 г., представителя ответчика Павловой И.В. Галайба В.А., действующей на основании доверенности от 18.06.2012 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Морозова Д.Б. к Павловой И.В. и Сенниковой Н.М. о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Морозов Д.Б. обратился в суд с иском к Павловой И.В. и Сенниковой Н.М. о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру.

Иск был мотивирован тем, что Морозов Д.Б. является собственником 1/4 доли в праве общей долевой собственности на двухкомнатную квартиру по адресу: <адрес>. Другими собственниками квартиры являются: сестра истца Морозова Н.Б. - 1/4 доли, ответчик Сенникова Н.М. – 1/2 доли. Истец и его сестра получили в собственность указанные доли в квартире после смерти матери – ФИО1 Ранее собственниками указанной квартиры были сестры ФИО2 и Павлова И.В. Морозов Д.Б. неоднократно обращался к Павловой И.В. с предложением купить у неё долю в квартире, однако получал отказ. В мае 2010 г. истец получил письмо от Павловой И.В. - уведомление (без подписи) о продаже доли квартиры за 800 000 руб. с приглашением в агентство недвижимости на заключение договора 27.05.2010 года в 10 часов. Несмотря на то, что предложение было получено с опозданием, истец прибыл по указанному в уведомлении адресу, но никого из заинтересованных лиц не застал и информацию по поводу сделки получить не смог. В связи с этим истец сделал вывод, что доля в квартире Павловой И.В. продаваться не будет.

В январе 2012 года Морозов Д.Б. из выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним узнал, что в 2010 году Павлова И.В. продала принадлежащую ей 1/2 долю в указанной квартире Сенниковой Н.М. за <данные изъяты> рублей. Однако, по мнению истца, действительная цена за которую Павлова И.В. продала свою долю, составила <данные изъяты> руб. Завышение цены в договоре произошло по инициативе Павловой И.В. с согласия покупателя. Таким образом, зарегистрированная между Павловой И.В. и Сенниковой Н.М. сделка заключена с целью прикрыть другую сделку, которую стороны действительно имели в виду, а именно договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру по цене <данные изъяты> руб. В связи с изложенным истец просил суд применить последствия недействительности ничтожной сделки, признав заключенным между Павловой И.В. и Сенниковой Н.М. договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, по цене <данные изъяты> руб. и перевести на истца права и обязанности покупателя по договору купли- продажи доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру, заключенному между Павловой И.В. и Сенниковой Н.М., взыскав с истца в пользу Сенниковой Н.М. цену сделки.

В судебном заседании представитель истца Новожилова О.Л. заявленные исковые требования поддержала в полном объеме. Дополнительно пояснила, что считает договор купли-продажи, заключенный между Павловой И.В. и Сенниковой Н.М., недействительным (притворным) только в части цены сделки. Поскольку цена является существенным условием договора, последствия ничтожности сделки будут заключаться в том, что судом будет признано, что сделка фактически состоялась по цене <данные изъяты> руб. Кроме того, представитель истца уточнила, что при переводе прав и обязанностей покупателя на Морозова Д.Б, просит взыскать с него в пользу Сенниковой Н.М. цену сделки в размере <данные изъяты> руб.

Представитель ответчика Галайба В.А в судебном заседании исковые требования не признала, пояснив, что свидетельство о праве на наследство по закону после смерти своей матери ФИО1 было выдано истцу 22.09.2011г., а свидетельство о государственной регистрации права на долю в квартире - 18.10.2011 г. Таким образом, ответчик полагает, что право преимущественного приобретения 1/2 доли на жилое помещение до получения свидетельства о праве на наследство по закону, то есть до 22.09.2011 г., у истца отсутствовало. По утверждению представителя ответчика Павловой И.В. факт продажи принадлежащей ей доли квартиры за <данные изъяты> руб. подтверждается рядом документов: доверенностью, выданной ответчиком на имя ФИО3 на продажу квартиры, самим заключенным между Павловой И.В.и Сенниковой Н.М. договором купли- продажи от 28.05.2010 г., распиской от 28.05.2012 г. При этом сам по себе факт определения в договоре купли-продажи стоимости отчуждаемого имущества выше рыночной не свидетельствует, по мнению ответчика, о притворном характере сделки, поскольку стороны самостоятельно устанавливают стоимость продаваемого имущества на основании принципа свободы договора. При этом воля обеих сторон не была направлена на создание иного правоотношения, чем то, которое вытекало из содержания договора. Доказательств обратного, в том числе факта продажи доли за <данные изъяты> руб., истцом не представлено. Доводы истца основаны на его предположениях и объективными доказательствами не подтверждаются. Кроме того, согласно п. 3 ст. 250 ГК РФ истец имел право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки. Ответчик полагает, что указанный срок Морозовым Д.Б. пропущен, поскольку он должен был узнать о совершенной между Павловой И.В. и Сенниковой Н.М. сделке в день получения им свидетельства о регистрации права на свою долю в квартире, то есть 18.10.2011 г. (сведения об иных участниках долевой собственности указаны на оборотной стороне данного свидетельства). Однако в суд Морозов Д.Б. обратился только 03.04.2012 г., то есть по истечению предусмотренного законом срока. В связи с изложенным представитель ответчика просила применить к требованиям Морозова Д.Б. срок исковой давности. Более подробно позиция ответчика изложена в письменном отзыве (л.д. 67-70), приобщенном к материалам дела. На основании изложенного представитель ответчика просила суд в удовлетворении исковых требований отказать и взыскать с истца в пользу ответчика Павловой И.В. судебные расходы по оплате услуг представителя в сумме 15 000 рублей.

Ответчики Павлова И.В. и Сенникова Н.М., а также третье лицо Морозова Н.Б., извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание по неизвестной суду причине не явились.

Суд с согласия представителей истца и ответчика Павловой И.В. считает возможным рассмотреть дело без участия ответчиков и третьего лица Морозовой Н.Б.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав, проверив и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что в удовлетворении иска должно быть отказано по следующим основаниям.

При рассмотрении дела установлено, что Морозов Д.Б. является собственником 1/4 доли в праве общей долевой собственности на двухкомнатную квартиру по адресу: <адрес>, что подтверждается копиями свидетельства о праве на наследство по закону от 22.09.2011 г. (л.д. 11) и свидетельства о государственной регистрации права от 18.10.2011 года (л.д. 10). При этом суд не соглашается с доводами представителя ответчика о том, что у истца отсутствовало право преимущественной покупки продаваемой Павловой И.В. доли в спорной квартире до момента получения им свидетельства о праве на наследство по закону. Согласно п. 4 ст. 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Поскольку днем открытия наследства является день смерти гражданина (ст. 1114 ГК РФ), доля в праве собственности на квартиру принадлежит Морозову Д.Б. со дня смерти его матери (умершей ДД.ММ.ГГГГ), независимо от того, когда им было получено свидетельство о праве на наследство. Поэтому Морозов Д.Б. с момента принятия им наследства (со дня смерти наследодателя) имел преимущественное право на приобретение доли в праве общей долевой собственности на квартиру.

Согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.03.2012 г. (л.д.12) другими собственниками указанной квартиры являются Морозова Н.Б. – 1/4 доли в праве общей долевой собственности и Сенникова Н.М. – 1/2 доли. Сенникова Н.М. приобрела право собственности на долю в квартире на основании договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру от 28.05.2010 г. (л.д. 47), заключенного между ней и прежним собственником доли квартиры Павловой И.В., от лица которой на основании доверенности действовала ФИО3 (л.д. 46). Как следует из содержания п. 3 договора купли-продажи указанная 1/2 доля квартиры оценивается по соглашению сторон и продается за <данные изъяты> руб. Утверждения представителя истца о том, что в действительности цена, по которой принадлежащая Павловой И.В. доля в праве собственности на квартиру была установлена в размере <данные изъяты> руб., ничем не подтверждены, то есть являются голословными. В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений. В нарушение указанной нормы права истцом не представлено ни одного достоверного и допустимого доказательства, подтверждающего факт продажи доли ответчиком Павловой И.В. не за <данные изъяты> руб., как указано в договоре, а за <данные изъяты> руб.

То обстоятельство, что первоначально стоимость доли была определена между Павловой И.В. и Сенниковой Н.М. в сумме <данные изъяты> рублей, о чем был составлен договор купли-продажи и документы переданы на регистрацию в УФРС по Ивановской области в феврале 2010 года, не является подтверждением того факта, что в последующем договор купли-продажи от 28.05.2010 г. между ответчиками был заключен по той же цене. Согласно п.п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон.

И напротив, то обстоятельство, что 1/2 доля в праве собственности на квартиру была продана Павловой И.В. за <данные изъяты> руб., подтверждается не только самим договором купли-продажи, но также и указанием на цену в размере <данные изъяты> руб. в тексте доверенности от 22.05.2010 г., выданной Павловой И.В. своему представителю ФИО3, расписками от 28.05.2010 г. (л.д. 93), от 10.06.2010 г. (л.д. 49), показаниями свидетеля ФИО3, допрошенной в судебном заседании. Не может суд согласиться с доводами истца и в части признания указанной сделки притворной. Согласно пункт 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. Из содержания указанной нормы следует, что притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка) и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка). Таким образом, по основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

При этом суд соглашается с мнением представителя ответчика о том, что сам по себе факт определения в договоре купли-продажи стоимости отчуждаемого имущества в размере выше рыночной стоимости не может свидетельствовать о притворном характере сделки, поскольку стороны самостоятельно устанавливают стоимость продаваемого имущества на основании принципа свободы договора. Таким образом, суд считает, что истцом не доказана недействительность (притворность) сделки (договора купли-продажи), совершенной между Павловой И.В. и Сенниковой Н.М. в части определения ее цены. Следовательно, требование Морозова Д.Б. о применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворению не подлежит.

Кроме того, в обосновании своих исковых требований о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи истец ссылался на то обстоятельство, что при заключении договора между Павловой И.В. и Сенниковой Н.М. было нарушено его право преимущественной покупки доли квартиры. Данное обстоятельство является юридически значимым для правильного разрешения спора, и анализировалось судом на основе представленных сторонами доказательств.

В соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицо остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов.

При этом из п.2 указанной статьи следует, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продавать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает её. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Из материалов дела следует, что Павлова И.В. о своем намерении продать принадлежащую ей долю в квартире по адресу: <адрес> по цене <данные изъяты> рублей извещала истца уведомлением от 16.06.2010 года (л.д.17, оборот). В ответ на предложение ответчика Морозовым Д.Б. 04.05.2012 г. нотариально оформлено согласие (заявление) на приобретение доли по предложенной цене и заказным письмом отправлено в адрес Павловой И.В. (л.д. 18, оборот). Факт отправки и получения указанной заказной корреспонденции сторонами по делу не оспаривался и считается судом установленным.

17.05.2010 г. Павловой И.В. в адрес Морозова Д.Б. направлено очередное уведомление с указанием времени и места совершения сделки по продаже принадлежащей ей доли в указанной квартире (л.д. 21). Из представленного уведомления следовало, что заключение договора купли-продажи по цене 800 000 руб. будет производится в агентстве недвижимости «Европа» по адресу; <адрес>, офис 58, 27.05. 2010 года в 10 часов.

Из пояснений представителя истца и отметки на конверте о получении указанного уведомления от 17.05.2010 года (л.д.21 оборот) следует, что письмо получено Морозовым Д.Б. 27.05. 2010 года в 10 час. 30 мин. Несмотря на несвоевременное получения уведомления о продаже доли, истец, хотя и с опозданием прибыл к указанному месту сделки для ее заключения по предложенной цене. Однако никого из заинтересованных лиц, в том числе Павлову И.В., в указанном месте истец не застал, информацию по поводу заключения договора купли-продажи в агентстве недвижимости «Европа» также получить не смог.

Суд в данной части считает требования истца обоснованными, а порядок предварительного извещения Морозова Д.Б. о предстоящей сделке по продаже доли несогласованным по следующим основаниям.

Из направленного в адрес истца уведомления с очевидностью следует, что указаний сделка купли-продажи доли должна была состояться 27.05.2010, в то же время из показаний ответчиков Павловой И.В., Сенниковой Н.М. данных при рассмотрении дела, а также показаний свидетелей ФИО4 и ФИО3 следует, что согласованной датой продажи было определено 28.05.2010 г. Именно 28.05.2010 г. Павлова И.В. находилась в агентстве «Европа» по адресу <адрес>, офис 58 и ожидала истца для заключения сделки. Данный факт также косвенно подтверждается тем обстоятельством, что в последующем, договор купли-продажи спорной доли был заключен между Павловой И.В. и Сенниковой Н.М. именно 28.05. 2010 г.

Однако по объективным причинам, а именно поскольку он не был уведомлен о действительной дате заключения сделки, Морозов Д.Б. не мог присутствовать на её заключении 28.05.2010 года.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что у Морозова Д.Б. возникли правовые основания для предъявления требования о переводе на него прав покупателя по указанной сделке. В то же время суд считает, что в удовлетворении указанных требований Морозова Д.Б. о переводе на него прав и обязанностей покупателя должно быть отказано по следующим основаниям.

Как следует из содержания п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав», по смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течении трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Указанное толкование правовой нормы основано на положениях и п. 3 ст. 250 ГК РФ.

Таким образом, действующим законодательством установлен специальный сокращенный давностный срок по данному виду требований, и своевременность предъявления исковых требований в суд является вторым юридически значимым обстоятельством по делу.

В материалах дела имеется свидетельство о государственной регистрации права Морозова Д.Б. на его долю в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес> от 18.10.2011 года. (л.д.10 ) На оборотной стороне данного свидетельства указаны другие сособственники квартиры, в том числе Сенникова Н.М. – доля в праве 1/2. Таким образом, суд приходит к выводу, что о продаже доли Павловой И.В. истец узнал (должен был узнать) не позднее получения указанного свидетельства, то есть в октябре 2011 года. При этом доводы представителя Морозова Д.Б. о том, что о продаже доли Павловой И.В. истец узнал только в январе 2012 года после обращения в агентство и получения выписки из ЕГРП на квартиру, суд считает несостоятельными, поскольку они опровергаются, в том числе, показаниями свидетеля ФИО5, которая пояснила в судебном заседании, что сообщила Морозову Д.Б. о продаже квартиры еще в 2010 г.

Судом также установлено, что согласно штемпелю входящей корреспонденции за защитой своих нарушенных прав Морозов Д.Б. обратился в суд только 03.04.2012 года, то есть за пределами указанного трехмесячного строка. При таких обстоятельствах срок для предъявления Морозовым Д.Б. требований о переводе на него прав и обязанностей покупателя по сделке купли-продажи доли суд считает пропущенным. И поскольку Морозовым Д.Б. не заявлялось о восстановлении пропущенного им по уважительным причинам трехмесячного срока, исковые требования о переводе прав и обязанностей покупателя на истца удовлетворению не подлежат.

Кроме того, Морозов Д..Б., заявляя требование о переводе на него прав и обязанностей по договору купли-продажи, просил взыскать с него в пользу ответчика Сенниковой Н.М. <данные изъяты> руб., что не соответствует действительной цене сделки в размере <данные изъяты> руб., по которой она была совершена. Требования истца о взыскании с него денежных средств не были обеспечены должным образом, что является дополнительным основанием для отказа в иске.

В соответствии с п. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Судебные расходы согласно ст. 88 ГПК РФ состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. В свою очередь, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, ст. 94 ГПК РФ отнесены, в том числе и расходы на оплату услуг представителя и другие, признанные судом необходимыми расходы. Размер взыскиваемых судом расходов на оплату услуг представителя определяется положениями ч. 1 ст. 100 ГПК РФ и ограничен пределами, которые суд оценивает как разумные. Суд полагает, что размер расходов по оплате услуг представителя ответчика Павловой И.В. в сумме 15 000 рублей является несколько завышенным и не соответствует степени сложности и продолжительности настоящего гражданского дела.

В подтверждении понесения ответчиком Павловой И.В. судебных расходов на оплату услуг представителя представлен договор об оказании юридических услуг от 14.06.2012 г. (л.д. 95-96) и квитанция от 19.06.2012 г. (л.д. 97) об оплате стоимости указанных услуг в размере 15 000 рублей.

С учетом сложности и продолжительности дела, количества судебных заседаний, участие в которых принимал представитель ответчика, объема и качества проделанной представителем работы, суд считает возможным взыскать с истца в пользу ответчика Павловой И.В. судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме 10 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Морозова Д.Б. к Павловой И.В. и Сенниковой Н.М. о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру оставить без удовлетворения.

Взыскать с Морозова Д.Б. в пользу Павловой И.В. расходы по оплате услуг представителя в сумме 10 000 руб. 00 коп.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в Ивановский областной суд через Октябрьский районный суд г. Иваново в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Пророкова М.Б.