Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 и ФИО4 к Администрации города Великие Луки о понуждении заключить договор аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО2 и ФИО4 обратились в суд с иском к Администрации г.Великие Луки о понуждении заключить с ними договор аренды земельного участка с КН 60:25:040205:28, площадью 1200 кв.м., находящегося примерно в 110 метрах по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом № <адрес>, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес> сроком на 11 месяцев 28 дней. В обоснование иска указали, что по договору купли-продажи в равных долях приобрели в собственность объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г.В.Луки, <адрес>, напротив жилого дома <адрес> Сделка зарегистрирована 21.06.2012, о чем выданы свидетельства. Приобретенный ими объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с КН №. Истцы обратились в Администрацию г.В.Луки о заключении с ними договора аренды указанного земельного участка для строительства здания автомойки и сервисного обслуживания. Администрация г.В.Луки письмом подтвердила возобновление на неопределенный срок договора № № от 20.09.2011, стороной которого остается бывший владелец объекта незавершенного строительства ФИО6 При этом истцам не представлено дополнительного соглашения с заменой сторон договора аренды земельного участка. Ссылаясь на нормы ст.8, ч.1 ст. 421 ГК РФ и ч.2 ст.11 и ст.35 ЗК РФ просили об удовлетворении заявленных требований.

В ходе судебного разбирательства истцы уточнили заявленные требования и просили об их удовлетворении без указания срока заключения договора аренды земельного участка.

В судебное заседание истцы ФИО4 и ФИО2 не явились, извещались судом своевременно и надлежащим образом.

Представитель истца ФИО2 – ФИО7 и представитель истца ФИО4 – ФИО8 в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, настаивали на их удовлетворении. Дополнили, что поскольку ответчиком не оспаривается их право пользование земельным участком с КН 60:25:040205:28 на тех же условиях и том же объеме, что и прежний пользователь, что подтверждается письмом Администрации г.В.Луки № от 10.0.2012, они требуют заключения с истцами договора аренды либо путем заключения нового договора, либо в виде дополнительного соглашения к договору аренды № от 20.09.2011 с заменой стороны арендатора. Требование обусловлено необходимостью предъявления данных документов в соответствующие организации для заключения договоров на подключения коммуникационных сетей, в том числе в Банки. Отсутствие договора аренды на земельный участок, заключенного с истцами, делает невозможным осуществление права собственности в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного на данном земельном участке.

Представитель ответчика Администрации города Великие Луки ФИО13 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, и представила письменные возражения по ним. Дополнила, что в силу ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается. Администрация г.В.Луки истцам прямо не отказывала в заключении договора аренды, более того письмом № от ДД.ММ.ГГГГ разъяснила, что в порядке ч.2 ст.621 ГК РФ указанный договор аренды возобновлен с ними на тех же условиях, что и с прежним арендатором ФИО9 на неопределенный срок. Кроме того, ответчик полагает, что к возникшим правоотношениям следует применять положения главы 25 ГПК РФ, т.к. истцами фактически обжалуются действия Администрации г.В.Луки, а поскольку о нарушении их прав истцам стало известно 10.08.2012, то ими пропущен установленный ст. 256 ГПК РФ и п. 24 Постановления Пленума ВС РФ от 10.02.2009 «О практике рассмотрения дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих» трехмесячный процессуальный срок на обжалование действий ответчика. В связи с чем просила в иске отказать.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии с п.1 ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Судом установлено, что 20.09.2011 между Администрацией г.В.Луки и ФИО9 заключен договор № аренды земельного участка площадью 1200 кв.м. с КН №, площадью 1200 кв.м., находящегося примерно в 110 метрах по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом № №, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г.В.Луки, <адрес> для строительства здания автомойки и сервисного обслуживания на срок до 24.06.2012.

Согласно свидетельств о государственной регистрации права от 21.06.2012 ФИО4 и ФИО2 приобрели по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ в собственность, по ? доли каждый, объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г.В.Луки, <адрес>, напротив <адрес>.

На заявление истцов от 21.06.2012 о заключении с ними как новыми собственниками объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, договора аренды земельного участка, письмом от 10.08.2012 Администрация г.В.Луки сообщила о возобновлении договора № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с КН №, в порядке п.2 ст.621 ГК РФ, указав размер арендной платы за период с 25.06.2012 по 31.12.2012 и координаты её внесения.

Как следует из пояснений представителя ответчика в судебном заседании, именно данный документ Администрация г.В.Луки расценивает как подтверждение права аренды у истцов на указанный участок. И в связи с этим предоставление истцам договора аренды земельного участка с указанием в нем истцов в качестве стороны договора – арендаторов, не требуется.

Истцы полагают о нарушении их права собственности на объект недвижимого имущества в связи с отсутствием у них документов, подтверждающих законное право пользования земельным участком, на котором данный объект расположен, т.к. отсутствие правовой закрепленности на спорном объекте препятствует проведению строительных работ на приобретенном объекте недвижимости.

По смыслу ст. 35 ЗК РФ и 552 ГК РФ и п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка. Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости порождает отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 Постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

При таких обстоятельствах, поскольку истцы являются собственниками объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке, они обладает исключительным правом на оформление земельно-правовых отношений в отношении испрашиваемого участка.

Как следует из п.8.1 Договора № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с КН №, заключенного между ответчиком и прежним собственником объекта недвижимости, расположенного на данном участке, все изменения и (или) дополнения к Договору, оформляются Сторонами в письменной форме.

Таким образом, поскольку арендатором земельного участка в связи с покупкой находящегося на нем объекта недвижимого имущества (объекта незавершенного строительства) стали истцы, что не оспаривается ответчиком, необходимо письменное оформление изменений в Договор аренды, подписанное Сторонами.

Письмо Администрации г.В.Луки № от 10.08.2012, подписанное только стороной Арендодателя не соответствует как вышеизложенным положениям Закона, так и условиям Договора аренды спорного земельного участка.

Довод представителя ответчика со ссылкой на ч. 1 ст. 421 ГК РФ о недопустимости понуждения к заключению договора, суд не принимает во внимание, поскольку он основан на неверном толковании данной правовой нормы. Действительно, в соответствии с ч.1 указанной статьи граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В данном случае, именно из смысла ст. 35 Земельного кодекса РФ и ст.552 ГК РФ и следует обязанность заключения договора.

Необоснованной суд находит и позицию ответчика Администрации г.В.Луки о пропуске истцами трехмесячного срока для обращения в суд, предусмотренного ст. 256 ГПК РФ, поскольку предусмотренный ст. 256 ГПК РФ трехмесячный срок для обращения в суд с заявлением об оспаривании решений, действий (бездействий) органа местного самоуправления, применяется к требованиям, вытекающим из публичных правоотношений. Данное требование истцов содержит спор о праве и рассматривается в рамках искового производства.

На основании вышеизложенного суд находит требования истцов правомерными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО2 и ФИО4 к Администрации города Великие Луки о понуждении заключить договор аренды земельного участка удовлетворить.

Обязать Администрацию города Великие Луки заключить с ФИО2 и ФИО4 договор аренды земельного участка с КН №, площадью <данные изъяты> кв.м., находящийся примерно в 110 метрах по направлению на северо – запад от ориентира жилой дом № №, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: город <адрес>.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Псковский областной суд через Великолукский городской суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий :Архипова И.А.

<данные изъяты>