Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гиголаева Александра Александровича к Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "БАСК 1" об устранении нарушений прав собственника, не связанных с лишением владения, обязании заключить соглашение о предоставлении доступа в нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Гиголаев Александр Александровича обратился в суд с иском к ООО Управляющая компания «БАСК 1» об устранении нарушений прав собственника, не связанных с лишением владения, обязании заключить соглашение о предоставлении доступа в нежилое помещение, мотивировав его следующим.

Истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером № общей площадью 280,3 кв.м, расположенное в цокольном этаже многоквартирного жилого <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 08.08.2019. Смежно с вышеуказанным нежилым помещением располагаются насосная с водомерным узлом (площадь 9,1 кв.м, цокольный этаж оси 5-6) и электрощитовая (площадь 4,5 кв.м, цокольный этаж), относящиеся к общему имуществу многоквартирного жилого <адрес>. Доступ к данному имуществу может быть осуществлен исключительно через нежилое помещение, принадлежащее истцу на праве собственности. С целью соблюдения баланса интересов ООО УК «БАСК 1», как управляющей организации в данном многоквартирном жилом доме, и истца, как собственника нежилого помещения, с учетом предоставления сотрудникам ООО УК «БАСК 1» доступа к нему, 07.09.2019 в адрес ООО УК «БАСК 1» было направлено соответствующее Соглашение о предоставлении доступа в нежилое помещение от 07.09.2019. В результате дальнейшей переписки сторон вышеуказанное Соглашение так и не было подписано, в то время как истцом за период с сентября 2019 года по настоящее время в любое удобное время для ООО УК «БАСК 1» предоставляется доступ его сотрудникам к водомерному узлу и электрощитовой. Посчитав, что сложившаяся ситуация, в отсутствие подписанного сторонами соответствующего регламента допуска сотрудников ООО УК «БАСК 1» к общедомовому имуществу, нарушает баланс интересов, в частности ущемляет права истца, как собственника нежилого помещения, т.к. ставит истца в зависимость от ООО УК «БАСК 1», истцом в адрес ООО УК «БАСК 1» было направлено Соглашение о предоставлении доступа в нежилое помещение № от 15.10.2020, которое также осталось без удовлетворения. Иной доступ к общедомовому имуществу, кроме как через помещение истца, отсутствует, при этом истец не чинит препятствий ООО УК «БАСК 1» в допуске к ним, в то время как ООО УК «БАСК 1» своими действиями, выраженными в самовольном посещении насосной с водомерным узлом и электрощитовой и, как следствие, принуждении истца предоставить к ним доступ в любое время, нарушает права истца, как собственника нежилого помещения.

На основании изложенного истец просит суд обязать ООО Управляющая компания «БАСК 1» заключить с Гиголаевым Александром Александровичем Соглашение № от 15.10.2020 о предоставлении доступа в нежилое помещение с кадастровым номером № общей площадью 280,3 кв.м, расположенное в цокольном этаже многоквартирного жилого <адрес>, чем определить порядок доступа к общему имуществу многоквартирного дома — насосной с водомерным узлом (площадь 9,1 кв.м, цокольный этаж оси 5-6) и электрощитовой (площадь 4,5 кв.м, цокольный этаж) - и устранить препятствия, возникшие для свободного осуществления прав владения и пользования истцом нежилым помещением с кадастровым номером № общей площадью 280,3 кв.м, расположенным в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по <адрес>; взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Истец Гиголаев А.А. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен в установленном законом порядке, направил для участия в деле своего представителя.

В судебном заседании представитель истца Каменских А.Ю. исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, объяснениях по делу.

Представитель ответчика Рожкова М.С. против удовлетворения иска возражала в полном объеме по основаниям, изложенным в письменных возражениях, а также объяснениях по делу, указав, что на основании протокола № 1 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу <адрес>, договора управления многоквартирным домом № от 26.03.2016, управляющая компания осуществляет управление МКД по адресу: <адрес>. Соблюдая действующее законодательство, управляющая компания должным образом приступила к управлению МКД с 01.04.2016. В соответствии с данным договором, управляющая компания оказывает услуги и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. При обращении в управляющую компанию в августе 2019 года с заявлением об открытии лицевого счета истцом была предоставлена, в том числе, выписка из ЕГРН, согласно которой истец является собственником нежилого помещения 280,3 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного в цокольном этаже многоквартирного домка № по <адрес>, с 08.08.2019. Таким образом, Договор управления МКД № от 26.03.2016 фактически заключен с истцом с момента регистрации права собственности - с 08.08.2019. При изучении представленных истцом документов, было установлено, что в собственность истца были оформлены площади как нежилого помещения, так и общее имущество МКД, что противоречит действующему законодательству. В соответствии с актами недопуска к общедомовому имуществу МКД, истец неоднократно препятствовал доступу специалистов управляющей компании к общедомовому имуществу. Последующие просьбы к допуску специалистов управляющей компании к общедомовому имуществу оформлялись актами допуска. Проход специалистов управляющей компании к общедомовому имуществу осуществляется 1 раз в месяц для снятия показаний общедомового прибора учета холодного водоснабжения, без учета аварийных отключений электроэнергии. С учетом чрезвычайных ситуаций допуск к общедомовому имуществу осуществляется 2-3 раза в месяц, что бывает крайне редко. Согласно Акта от 23.08.2019 истцом был заблокирован доступ в цокольное помещение многоквартирного <адрес>, в котором расположены объекты жизнеобеспечения (насосная и электрощитовая). Доступ в подвальное помещение из холла заблокирован путем устройства стяжки в связи с чем уровень пола был изменен на 20-30 см (поднят). Таким образом специалисты управляющей компании не могут «самовольно посещать общедомовое имущество МКД». Также заблокированный вход является аварийным выходом цокольного этажа, для безопасного движения людей из помещения при возникновении чрезвычайных ситуаций, а наличие преграды может привести не только к травмам, но и к гибели людей. Следовательно, у ответчика возникают вопросы: законность регистрации в собственность общедомового имущества МКД, принадлежащего собственникам помещений на праве общей долевой собственности; на основании каких правовых норм управляющая компания должна заключить соглашение с истцом, если договор управления МКД заключен 26.03.2016 на основании протокола № 1 внеочередного общего собрания собственников; на каком основании в проекте соглашения истец нарушает права ответчика, вмешиваясь в его деятельность.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела, и оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что на основании протокола №1 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу <адрес>, и Договора управления многоквартирным домом № от 26.03.2016 (далее – Договор управления МКД), ответчик ООО Управляющая компания «БАСК 1» осуществляет управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес> (далее – МКД).

Истцу Гиголаеву А.А. на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером № общей площадью 280,3 кв.м, расположенное в цокольном этаже многоквартирного жилого <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 22.04.2021.

В границах указанного нежилого помещения истца находятся помещения, в которых расположено общее имущество собственников помещений МКД: насосная с водомерным узлом, площадью 9,1 кв.м (помещение с кадастровым номером №), и электрощитовая (помещение с кадастровым номером №), площадью 4,5 кв.м, включенные в Приложение № 2 к Договору управления МКД (состав общего имущества МКД, далее – общее имущество МКД), что подтверждается выписками из ЕГРН от 23.04.2021, техническим паспортом МКД, выкопировка из которого представлена ответчиком, а также техническим планом цокольного этажа МКД, представленным Управлением Росреестра по Ивановской области.

Как следует из искового заявления и не оспаривается сторонами, истцом 07.09.2019 в адрес ответчика было направлено Соглашение о предоставлении доступа в нежилое помещение от 07.09.2019, которое ответчик не подписал.

Впоследствии истец направил ответчику Соглашение о предоставлении доступа в нежилое помещение от 15.10.2020 (далее - спорное соглашение) аналогичного содержания, которое также не было подписано ответчиком.

Сторонами не оспаривается, что в настоящее время доступ к указанному общему имуществу МКД возможен только из нежилого помещения цокольного этажа, находящегося в собственности истца, в то время как ранее он имелся также со стороны другой части цокольного этажа, однако, как указывает ответчик, подняв уровень пола в своем нежилом помещении, в том числе в той части, где расположено общее имущество МКД, истец сделал невозможным доступ в его нежилое помещение с другой стороны.

Доступ сотрудникам ООО УК «БАСК 1» к водомерному узлу и электрощитовой истец предоставляет, оформляя каждый раз соответствующий акт о допуске.

Истец просит суд обязать ответчика заключить с ним спорное соглашение о порядке доступа в принадлежащие истцу помещения, где расположено общее имущество МКД, предметом которого является регламентация порядка предоставления такого доступа (определения алгоритма оповещения о необходимости предоставления доступа, проведения ремонтных работ, работ по списанию показаний приборов учета, оформления соответствующих актов о выполнении работ).

Истец при этом полагает, что отсутствие такого соглашения ущемляет права истца, как собственника нежилого помещения, т.к. ставит его в зависимость от ответчика, фактически имеющего право требовать допуска в помещения с общим имуществом МКД в любое время.

Истцом было направлено обращение в Ивановскую межрайонную прокуратуру по данному вопросу, в ответ на которое истцу был дан ответ с разъяснением возможности обратиться в суд за защитой нарушенных прав.

Согласно ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Таким образом, лицо обязано заключить договор, только если это предусмотрено законом или если оно добровольно приняло на себя такое обязательство.

Аналогичные разъяснения приведены в п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.18 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в частности указано, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Закон обязывает заключить договор, в частности, в следующих случаях:

1) в силу ст. 426 ГК РФ, когда предпринимательская или иная приносящая доход деятельность контрагента предполагает заключение договоров с каждым, кто обратится (публичный договор);

2) в силу ст. 846 ГК РФ, когда банк получил от клиента предложение открыть счет на объявленных им условиях;

3) в силу п. 5 ч. 1 ст. 10 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», когда контрагент занимает доминирующее положение и у него есть возможность исполнить договор и нет экономических, технологических или правовых оснований для отказа от его заключения;

4) в силу п. 1 ст. 1362 ГК РФ, когда патентообладатель в течение определенного срока без уважительных причин не использует или недостаточно использует изобретение, полезную модель или промышленный образец, что приводит к недостаточному предложению соответствующих товаров, работ или услуг на рынке;

5) в силу ст. 75 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах», когда акционерное общество выкупает все или часть акций, принадлежащих акционерам - владельцам голосующих акций, по рыночной цене по их требованию в случаях, установленных данной статьей.

В силу ч. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

При этом при обращении в суд сторона, требующая заключения договора, обязана представить предварительный договор, если требование о понуждении к заключению договора предусмотрено предварительным договором, доказательства, что ответчик добровольно принял на себя обязательство заключить с истцом договор, либо что обязанность заключить договор возложена на ответчика в силу закона.

Истцом не приведено правовых оснований для обязания ответчика заключить с ним спорное соглашение о предоставлении доступа в нежилое помещение, равно как и не приведено достаточных доказательств того, что отсутствием заключенного соглашения ответчиком нарушаются права истца, в том числе на пользование принадлежащим истцу нежилым помещением.

В соответствии со ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

Как обоснованно указывает ответчик, в соответствии с ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, при этом решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, поскольку Протоколом № 1 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу <адрес>, выбран способ управления МКД управляющей организацией и решено заключить с ответчиком Договор управления МКД, копия которого представлена в материалы дела; ответчик имеет лицензию на управление данным МКД, а истец является одним из собственников помещений МКД, между истцом и ответчиком уже возникли договорные правоотношения, вытекающие из их прав и обязанностей по данному договору.

В соответствии с разделом 3 Договора управления МКД собственник обязан в заранее согласованное время обеспечить доступ в занимаемое помещение представителей управляющей компании или уполномоченных управляющей компанией лиц для выполнения необходимых ремонтных работ, а для ликвидации аварий – в любое время.

Соответствующие обязанности потребителя обеспечить доступ в принадлежащее ему помещение для осуществления снятия показаний приборов учета, проверок достоверности предоставляемых потребителем показаний, иных проверок, а также порядок предоставления такого доступа установлены пунктом 85 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (далее – Правила № 354), при этом регламентирован порядок оповещения потребителя о необходимости предоставления доступа в помещение.

Обязанность исполнителя осуществлять указанные проверки, в том числе с предоставлением ему доступа в помещения собственников МКД, предусмотрена пунктом 82 Правил № 354.

Таким образом, поскольку правоотношения сторон, вытекающие из необходимости предоставления доступа к общему имуществу МКД, расположенному в нежилом помещении истца, урегулированы как действующим законодательством, так и действующим Договором управления МКД, обязательным для исполнения сторонами, оснований для обязания ответчика заключить с истцом Соглашение о предоставлении доступа в нежилое помещение от 15.10.2020 не имеется.

Права истца ответчиком не нарушаются; ответчик обращается к истцу за предоставлением доступа в нежилое помещение в целях выполнения возложенных на него Договором управления МКД обязанностей, и основания для дополнительной регламентации установленных законом прав и обязанностей сторон по предоставлению доступа к общему имуществу МКД путем заключения спорного соглашения отсутствуют.

При таких обстоятельствах исковые требования Гиголаева А.А. удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Гиголаева Александра Александровича к Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "БАСК 1" об устранении нарушений прав собственника, не связанных с лишением владения, обязании заключить соглашение о предоставлении доступа в нежилое помещение, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд через Ленинский районный суд г.Иваново путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Шолохова Е.В.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 26.05.2021