Гражданский кодекс часть 1

Лимонин С.Ю. обратился в Петродворцовый районный суд с иском к ООО «Полис» об обязании осуществить подключение к электрическим сетям в установленном порядке, дренажную систему дома, указав, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истцы приобрели у ООО «полис» в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. По мнению истца переданная ответчиком квартира не соответствует требованиям Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 года № 47, а именно: отсутствует снабжение электроэнергией в установленном порядке, так как дом не присоединен к источникам электроснабжения, отсутствует дренажная система. С учетом указанных недостатков, переданная квартира не соответствует условиям заключенного договора. В ходе судебного заседания представитель истца уточнил исковые требования, просил обязать ответчика произвести надлежащие предварительные мероприятия, которые позволят истцу заключить договор электроснабжения квартиры, а именно предоставить акт о технологическом присоединении, акт допуска электроустановки в эксплуатацию, акт выполнения технических условий сетевой организации.

Истец Лимонин С.Ю. в суд не явился, его представитель по доверенности Лазаренко Л.В. в суд явилась, уточненные исковые требования поддержала.

Ответчик представитель ООО «Полис» по доверенности Лялина Н.Ю. в суд явилась, возражала против удовлетворения исковых требований, указала, что истцом не представлено доказательств признания переданного по договору купли-продажи имущества непригодным для проживания. В самом договоре сторонами не определены условия, предъявляемые к качеству передаваемой квартиры. Глава III указанного Постановления Правительства содержит закрытый перечень оснований для признания жилого помещения, не пригодным для проживания, среди которых отсутствуют такие, как отсутствие дренажной системы, отсутствие договора с поставляющей организацией на технологическое подключение дома к городским электросетям, отсутствие сведений о величине выделенной максимальной мощности, отсутствие общедомовых и поквартирных счетчиков электроэнергии, отсутствие технической документации, подтверждающей технологическое присоединение жилого дома к источникам электроснабжения. На момент приобретения спорного жилого помещения управление дома осуществлялось <данные изъяты>. В настоящее время ООО «Полюс», как и истец, является одним из собственником жилых помещений в <адрес>, а именно - квартир №.

Как и остальные жильцы, ООО «Полюс» реализует свои права и обязанности собственника жилых квартир, включая обязанности по несению расходов на содержание общего имущества, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО «Полюс» было направлено уведомление о проведении внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Из указанного документа следует, что собственникам жилых помещений было предложено реализовать свое право на выбор способа управления жилого дома путем избрания такого способа, как непосредственное управление, либо управляющей компании. На конкурс были представлены две управляющие компании: <данные изъяты> и <данные изъяты> ООО «Полюс» участвовало в проведении голосования и голосовало за выбор управляющей компании <данные изъяты>. Однако общим собранием жильцов многоквартирного дома был избран такой способ управления домом, как непосредственное управление. Председателем Совета дома выбрана ФИО4 Функции по управлению домом, в том числе по содержанию общего имущества дома перешли к Совету дома. Соответственно все вопросы управления общим имуществом дома, а также все вопросы, касающиеся снабжения дома необходимыми ресурсами, решаются соответствующей управляющей организацией либо Советом дома. ООО «Полюс», в свою очередь, приобрело спорный объект по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ у <данные изъяты>. Право собственности на квартиру №, расположенную по адресу: <адрес> было зарегистрировано за ООО «Полюс» ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, в мотивировочной части искового заявления истцами, по мнению ООО «Полюс», в нарушение ст.131 ГПК РФ не указано, каким именно образом нарушены их права изложенными в иске обстоятельствами, в то время как спорное имущество используется истцом по прямому назначению по настоящее время. Спорный объект был передан ответчиком истцу по акту приема-передачи, в соответствии с которым претензий к квартире у покупателя не имелось, включая претензию об отсутствии электроснабжения квартиры либо о неготовности квартиры к технологическому присоединению энергопринимающих устройств. В паспорте на квартиру, выданном ГУП ГУИОН и переданном истцу после заключения договора купли-продажи, указаны характеристики квартиры как объекта жилищного фонда. К ним, в частности, относятся: метраж, этаж, благоустройство (наличие отопления, водоснабжения, водопровода, канализации). Наличие или отсутствие электричества, равно как и договора электроснабжения с ресурсоснабжающей организацией, не отнесено к характеристике квартиры, о чем истец не мог не знать, имея на руках паспорт на квартиру. ООО «Полюс» полагает, что истцами был избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, что является самостоятельным основанием для отказа в иске. Требования истцов, изложенные в просительной части иска, не исполнимы, поскольку у ООО «Полюс» нет прав на подключение дома к электрическим сетям и установки дренажной системы дома. Кроме того, споры по общему имуществу дома регулируются жилищным законодательством и рассматриваются в рамках споров из жилищных правоотношений, а не в рамках Закона «о защите прав потребителей».

Третье лицо представитель Администрации Петродворцового района по доверенности Дементьева И.С. в суд явилась, просила оставить решение на усмотрение суда.

Третье лицо представитель филиала СПб ГУП «ГУИОН» ПИБ по Петродворцовому району по доверенности Евстигнеева Н.О. в суд явилась, просили оставить решение на усмотрение суда.

Суд, выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, находит исковые требования не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из преамбулы Закона РФ «О защите прав потребителей», настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 года № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» следует, что законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящим товары для реализации потребителям, реализующим товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющим работы и оказывающим услуги потребителям по возмездному договору - с другой стороны.

Отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать, в частности, из договоров розничной купли-продажи.

Заключая договор купли-продажи жилья, необходимо знать существенные условия соглашения, поскольку без их согласования договор не будет считаться заключенным. К существенным условиям ГК РФ относит следующие (ст. 554, 555, 558):

- предмет, то есть точное описание продаваемого объекта (указание на адрес, кадастровый или условный номер и т.д. - такие данные, как правило, берутся из свидетельства о праве собственности на квартиру, экспликации бюро технической инвентаризации);

- цену договора;

- перечень лиц, сохраняющих право пользования жильем при его продаже.

Последствия передачи продавцом покупателю недвижимости ненадлежащего качества содержатся в ст. 557 ГК РФ. В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора о качестве, должны применяться правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. В ст. 475 ГК РФ содержатся положения относительно прав покупателя в случае передачи продавцом недвижимости ненадлежащего качества, то есть с недостатками, которые не были оговорены в договоре купли-продажи. Так, покупатель может по своему выбору потребовать:

- соразмерного уменьшения покупной цены переданного недвижимого имущества;

- безвозмездного устранения недостатков недвижимости в разумный срок;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков проданной недвижимости.

В случае выявления существенных недостатков недвижимости покупатель на основании п. 2 ст. 475 ГК РФ также вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за недвижимость ненадлежащего качества суммы.

В случае передачи продавцом покупателю жилого помещения, не соответствующего требованиям о его качестве, покупатель наделяется правами в соответствии со ст. 475 ГК РФ, за исключением права требования замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК). Лишение покупателя недвижимости права замены имущества объясняется рядом причин. Во-первых, специфичен предмет договора купли-продажи. Жилое помещение - это всегда индивидуально-определенная вещь, поэтому замена объекта ненадлежащего качества (так же как и в случае гибели) невозможна, каждое жилое помещение как недвижимый объект обладает свойствами, характеристиками, присущими только ему.

Во-вторых, жилое помещение нельзя заменить на другое по той причине, что покупатель осуществил право выбора предмета договора. Стороны вправе самостоятельно определять условия договора, в том числе и о предмете, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Выбрав при заключении договора его предмет, стороны (продавец и покупатель) тем самым выразили свою волю на передачу и принятие именно конкретного недвижимого имущества, четко обозначив его в самом договоре. Поэтому, если даже у продавца есть иной объект, по своим характеристикам соответствующий условиям договора, требуется дополнительное волеизъявление сторон на заключение договора продажи нового предмета.

Последствия передачи имущества ненадлежащего качества установлены в зависимости от характера обнаруженных недостатков. В законе выделяются два вида недостатков: существенные и несущественные. Существенное нарушение требований к качеству товаров проявляется в обнаружении неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, или проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков (п. 2 ст. 475 ГК).

К категории существенных недостатков продаваемых жилых помещений могут быть отнесены: затененность, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишняя влажность, наличие источников вредных для здоровья человека веществ (например, в результате использования при строительстве определенных отделочных материалов), негерметичность швов (соединений) стеновых панелей и др.

Наличие существенных нарушений качества имущества влечет достаточно жесткие последствия. Покупатель вправе отказаться от исполнения договора (т.е. в одностороннем порядке его расторгнуть) и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

При обнаружении несущественных недостатков покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца уменьшения покупной цены соразмерно степени нарушения качества имущества; безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Срок обнаружения недостатков проданного товара определен в п. 2 ст. 477 ГК РФ. Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, то требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю, либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

В соответствии со ст. 557 Гражданского кодекса РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с частью 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Как следует из материалов дела, между Лимониным С.Ю. и ООО «Полюс» в лице генерального директора ФИО9 заключен договор, согласно которому ООО «Полюс» в лице генерального директора ФИО9 (продавец) продал Лимонину С.Ю. (покупателю) квартиру состоящую из одной комнаты, общей площадью <данные изъяты> кв.м, жилой <данные изъяты> кв.м. расположенной на <адрес>, после капитального ремонта в 2010 году по адресу: <адрес> (л.д.8-11). Право собственности зарегистрирована ДД.ММ.ГГГГ (л.д.12).

ООО «Полюс» квартира № принадлежала на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи заключенному между <данные изъяты> и ООО «Полюс» (л.д.85).

Как следует из разъяснений вышеуказанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ Закон о защите прав потребителей применяется, если он конкретизирует или детализирует нормы ГК РФ, посвященные соответствующим его положениям. Установление же иных правил, чем те, которые закреплены в ГК РФ, возможно лишь при условии, когда это прямо допускается ГК РФ. Таким образом, Верховный Суд РФ подчеркнул приоритет норм ГК РФ перед Законом о защите прав потребителей. Поэтому, как правильно указал представитель ответчика в отзыве, последствия продажи недвижимости ненадлежащего качества при приобретении ее гражданином-потребителем должны определяться по правилам ст. 557 ГК РФ. Следовательно, истец приобрел квартиру по договору купли-продажи, заключенному им непосредственно с ответчиком, то правоотношения, вытекающие из такого договора, должны регулироваться положениями ГК РФ.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона обязана предоставлять суду доказательства в обоснование своих исковых требований либо возражений на иск.

В обосновании своих доводов истец ссылается на наличие в квартире существенных устранимых недостатков.

В качестве подтверждения представил переписку организаций <данные изъяты>.

Из переписки усматривается, что <данные изъяты> являлось организацией, которая осуществляло реконструкцию дома № в <адрес>, произвела в ДД.ММ.ГГГГ году реконструкцию водомерного узла, на внутренних сетях провело реконструкцию водопроводных и канализационных сетей (л.д.16). Так же <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № с <данные изъяты>. Работы по реконструкции сетей электроснабжения велись без согласования проекта и технического надзора сетевой организации (л.д.19). Схемы внутреннего электроснабжения жилого дома для согласования в <данные изъяты> не подавалось (л.д.21).

Таким образом, судом установлено, что ООО «Полюс» не являлось застройщиком, приобрело квартиры по договору купли-продажи у застройщика <данные изъяты>.

Истец по отношению к ООО «Полюс» не является потребителем по смыслу Закона о защите прав потребителей, а ООО «Полюс» не является организацией реализующей квартиры потребителям по договору купли-продажи, то есть продавцом по смыслу Закона о защите прав потребителей.

Согласно паспорта на квартиру № от ДД.ММ.ГГГГ года, помещение жилое, в нем произведена перепланировка по проекту. Акт приемки в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ года. Границы объекта изменены (л.д.13).

По характеристики квартиры: отопление автономное, горячее водоснабжение от газовой колонки, водопровод, канализация, газоснабжение (л.д.15).

Основная обязанность продавца состоит в передаче товара. Передача квартиры (иного жилья) оформляется актом приема-передачи. Подписание акта имеет важное значение.

Представитель ответчика указал, что обязанности по договору сторонами исполнены, Акт передачи квартиры подписан, претензий к продавцу не было.

Из договора купли-продажи следует, что продавец передал покупателю недвижимость. О том, что последний имел какие-либо претензии к продавцу, касающиеся качества приобретаемого имущества, таких сведений договор не содержит.

Исходя из того, что осмотр приобретаемого жилого помещения, как указал представитель истца, осуществлялся им визуально, а зафиксированные в здании недостатки были установлены уже после покупки во время эксплуатации (в течение года), суд полагает, что перечисленные в иске недостатки, должны были быть обнаружены истцом на момент приобретения имущества.

Таким образом, материалами дела не подтверждается, наличие недостатков в квартире истца.

В силу ч.2 ст.223 ГК РФ право собственности у истца на спорный объект возникло с момента регистрации права собственности на квартиру.

В соответствии с ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

В соответствии со ст.210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, с даты регистрации права собственности на квартиру у истца возникло право собственности на общее имущество в доме № по <адрес>.

На основании ст. 36 ЖК РФ крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения относятся к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме.

Пунктом 2 ст. 161 ЖК РФ определено, что собственники жилых помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Однако порядок пользования общим имуществом дома не определялся, истец не наделен полномочиями от имени других собственников многоквартирного дома на предъявление данного иска.

Истец так же основывает свои требования на п. 12 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», в котором указано, что жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение).

Согласно пояснениям сторон и материалам дела в доме имеются недостатки общего имущества многоквартирного дома, а не квартиры истца.

Представитель администрации пояснил, что согласно пункту 43 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции при оценке соответствия находящегося в эксплуатации помещения установленным в настоящем Положении требованиям проверяется его фактическое состояние.

При этом проводится оценка степени и категории технического состояния строительных конструкций и жилого дома в целом, степени его огнестойкости, условий обеспечения эвакуации проживающих граждан в случае пожара, санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов, содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов источников шума, вибрации, наличия электромагнитных полей, параметров микроклимата помещения, а также месторасположения жилого помещения.

Процедура проведения оценки соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям включает: прием и рассмотрение заявления и прилагаемых к нему обосновывающих документов; определение перечня дополнительных документов (заключения (акты) соответствующих органов государственного надзора (контроля), заключение проектно-изыскательской организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения), необходимых для принятия решения о признании жилого помещения соответствующим (не соответствующим) установленным в настоящем Положении требованиям (пункт 44 Положения).

С заявлением о фактическом состояния жилого дома в администрацию истец не обращался.

Из объяснений сторон усматривается, что электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, и газоснабжение в квартире истца имеется, что подтверждается Актом приемки в эксплуатацию от 01.04.2010 года.

В соответствии с пунктом 6 Правил технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов по производству электрической энергии, а также объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам, к электрическим сетям, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 27 декабря 2004 года № 861 технологическое присоединение осуществляется на основании договора, заключаемого между сетевой организацией и юридическим или физическим лицом, в сроки, установленные настоящими Правилами. Заключение договора является обязательным для сетевой организации. При необоснованном отказе или уклонении сетевой организации от заключения договора заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора и взыскании убытков, причиненных таким необоснованным отказом или уклонением.

В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации. При этом для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходим документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (пункт 6 части 3 указанной статьи).

Представленная истцом переписка свидетельствует о том, что застройщиком <данные изъяты> ненадлежащим образом были выполнены работы по реконструкции дома, не оформлен ряд документов, в том числе и по присоединению в установленном законодательством порядке к электрической сети.

Однако, факт выдачи <данные изъяты> разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию подтверждает выполнение им надлежащим образом требования об энергетической эффективности и оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.

Однако это не подтверждают тот факт, что о данных недостатках было известно продавцу ООО «Полюс» в момент приобретения истцом данного имущества.

Учитывая, что требования истца основаны на п. 1 ст. 475 ГК РФ, то в данном случае факт несоответствия дома требованиям СНиП сам по себе не свидетельствует о нарушении ответчиком прав истца.

Разрешая спор, суд пришел к выводу о недоказанности истцом того обстоятельства, что ответчиком ему была передана квартира, качество которой не соответствовало условиям договора купли-продажи, заключенного сторонами.

Таким образом, заявленные требования подлежат отклонению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований Лимонина ФИО13 к ООО «Полис» об обязании произвести надлежащие предварительные мероприятия, которые позволят истцу заключить договор электроснабжения квартиры, а именно предоставить акт о технологическом присоединении, акт допуска электроустановки в эксплуатацию, акт выполнения технических условий сетевой организации – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца, путем подачи жалобы через Петродворцовый районный суд.

Судья

Решение изготовлено и подписано ДД.ММ.ГГГГ года.