Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Хуа-Жэнь Интернешнл» о признании обязательства исполненным и признании права собственности на объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратился в суд с иском к ответчику ООО «Хуа-Жэнь Интернешнл» о признании обязательства исполненным и признании права собственности на объект недвижимости, ссылается на то, что 27.06.2017 между ООО «Хуа-Жэнь Интернешнл» (Застройщик) и ФИО2 (Инвестор) был заключен Инвестиционный договор № Т-01/2017. В соответствии с п.п. 2.1, 5.2 договора предметом его является урегулирование прав и обязанностей сторон относительно строительства и ввода в эксплуатацию Объекта – гостиница со встроенными помещениями и подземной автостоянкой (паркингом), общей площадью 13 192 кв.м., количество этажей – 10, по адресу: <адрес> (кадастровый номер земельного участка <№>, площадью 5 839 кв.м. +/- 27 кв.м.), в соответствии с Разрешением на строительство №78-007-0273-2016 от 11.01.2016, в целях получения Инвестором после завершения строительства Объекта права собственности на часть Объекта в виде нежилых помещений общей площадью 1 859,69 кв.м., расположенные на 7 (седьмом) и 8 (восьмом) этажах Объекта, согласно Ведомости помещений (Приложение № 1 к Договору № Т-01/2017). В соответствии с п.3.3 договора стороны определили инвестиционный взнос Инвестора в виде ценной бумаги – Простой вексель № 01/2017 от 31.05.2017 на сумму 130000000 (Сто тридцать миллионов) рублей, а в соответствии с п.3.4 Договора обязательства инвестора перед застройщиком по внесению инвестиционного взноса в размере, указанном в п.3.3 договора, считаются выполненными в полном объеме в момент подписания Сторонами двустороннего акта приема-передачи ценной бумаги, подтверждающего исполнение Инвестором обязательств по финансированию. 27.06.2017 между сторонами был подписан Акт приема-передачи векселя, в соответствии с которым инвестор передал, а Застройщик принял простой вексель №01/2017 от 31.05.2017 на сумму 130000000 руб. 27.06.2017 между сторонами был подписан Акт о выполнении финансовых обязательств инвестора перед застройщиком в полном объеме, согласно требованиям п.п. 3.3, 3.4 договора, в сумме 130 000 000 руб. 28.06.2017 между ООО «Хуа-Жэнь Интернешнл» (Застройщик) и ФИО2 (Инвестор) был заключен Инвестиционный договор №Т-02/2017. В соответствии с п.п. 2.1, 5.2 Договора №Т-02/2017 предметом его является урегулирование прав и обязанностей сторон относительно строительства и ввода в эксплуатацию Объекта – гостиница со встроенными помещениями и подземной автостоянкой (паркингом), общей площадью 13192 кв.м., количество этажей – 10, по адресу: <адрес> (кадастровый номер земельного участка <№>, площадью 5 839 кв.м. +/- 27 кв.м.), в соответствии с Разрешением на строительство №78-007-0273-2016 от 11.01.2016, в целях получения инвестором после завершения строительства Объекта права собственности на часть Объекта в виде нежилых помещений общей площадью 1000,31 кв.м., расположенные на 5 (пятом) этаже Объекта, согласно Ведомости помещений (Приложение № 1 к Договору № Т-02/2017). В соответствии с п.3.3 договора стороны определили инвестиционный взнос инвестора в виде ценной бумаги – Простой вексель №02/2017 от 01.06.2017 на сумму 70 000 000 (Семьдесят миллионов) руб., а в соответствии с п.3.4 договора обязательства инвестора перед застройщиком по внесению инвестиционного взноса в размере, указанном в п.3.3 договора, считаются выполненными в полном объеме в момент подписания сторонами двустороннего акта приема-передачи ценной бумаги, подтверждающего исполнение инвестором обязательств по финансированию. 28.06.2017 между сторонами был подписан Акт приема-передачи векселя, в соответствии с которым инвестор передал, а застройщик принял простой вексель № 02/2017 от 01.06.2017 на сумму 70 000 000 руб. 28.06.2017 между сторонами был подписан Акт о выполнении финансовых обязательств инвестора перед застройщиком в полном объеме, согласно требованиям п.п. 3.3, 3.4 договора, в сумме 70 000 000 руб. В ноябре 2019 года истец указывает, что из открытых источников узнал о том, что объект строительства введен в эксплуатацию, о чем сообщается на официальном сайте вновь построенной гостиницы по ссылке в сети интернет: http//nihaohotel.ru, после чего обратился в суд. Учитывая изложенное, уточнив заявленные требования, истец просит признать финансовое обязательство ФИО2 перед ООО «Хуа-Жэнь Интернешнл» по оплате инвестиционного взноса в рамках инвестиционного договора №Т-01/2017 от 27.06.2017 в сумме 130 000 000 руб. исполненным, признать за ним право собственности на доли 1860/13192 в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде нежилых помещений общей площадью 1859,69 кв.м., расположенных на 7 и 8 этажах нежилого здания – гостиницы со встроенными помещениями и подземной автостоянкой (паркингом), общей площадью 13 192 кв.м., количество этажей 10 по адресу: <адрес> (кадастровый номер земельного участка <№>, площадью 5839кв.м. +/- 27 кв.м.), признать финансовое обязательство ФИО2 перед ООО «Хуа-Жэнь Интернешнл» по оплате инвестиционного взноса в рамках инвестиционного договора №Т-02/2017 от 28.06.2017 в сумме 70 000 000 руб. исполненным, признать за ним право собственности на доли 1000/13192 в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде нежилых помещений общей площадью 1000,31 кв.м., расположенных на 5 этаже нежилого здания – гостиницы со встроенными помещениями и подземной автостоянкой (паркингом), общей площадью 13 192 кв.м., количество этажей 10 по адресу: <адрес> (кадастровый номер земельного участка <№>, площадью 5839кв.м. +/- 27 кв.м.) (том 1 л.д. 1-5, 222-223, том 4 л.д.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, доверил представлять свои интересы ФИО3, ФИО4 действующим на основании доверенности, которые в судебное заседание явились, поддержали уточненные исковые требования в полном объеме.

Представители ответчика ООО «Хуа-Жэнь Интернешнл» в судебное заседание явились, возражали против исковых требований по доводам, изложенным в письменных возражениях (том 1 л.д.163-168, том 4 л.д.1, 220-222).

Представители третьих лиц Управление Росреестра, МРУ Росфинмониторинга по СЗФО в судебное заседание не явились, извещены судом о времени и месте судебного заседания, ходатайств об отложении не представлено. Ранее Управлением Росреестра был представлен письменный отзыв на исковое заявление (том 1 л.д.101-105, 118-122).

Выслушав объяснения представителей истца, представителей ответчика, изучив и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и каждое в отдельности, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 27.06.2017 между ООО «Хуа-Жэнь Интернешнл» (застройщик) и ФИО2 (инвестор) был заключен инвестиционный договор №Т-01/2017 (том 1 л.д.30-36).

В соответствии с п.п. 2.1, 5.2 договора предметом его является урегулирование прав и обязанностей сторон относительно строительства и ввода в эксплуатацию Объекта – гостиница со встроенными помещениями и подземной автостоянкой (паркингом), общей площадью 13 192 кв.м., количество этажей – 10, по адресу: <адрес> (кадастровый номер земельного участка <№>, площадью 5 839 кв.м. +/- 27 кв.м.), в соответствии с Разрешением на строительство №78-007-0273-2016 от 11.01.2016, в целях получения Инвестором после завершения строительства Объекта права собственности на часть Объекта в виде нежилых помещений общей площадью 1 859,69 кв.м., расположенные на 7 (седьмом) и 8 (восьмом) этажах Объекта, согласно Ведомости помещений (Приложение № 1 к Договору № Т-01/2017).

Согласно п.2.2 договора срок завершения строительства объекта и сдачи объекта в эксплуатацию 31.12.2019. Дата окончания строительства Объекта определяется датой подписания Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с п.3.3 договора стороны определили инвестиционный взнос Инвестора в виде ценной бумаги – Простой вексель №01/2017 от 31.05.2017 на сумму 130 000 000 (сто тридцать миллионов) руб.

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что обязательства инвестора перед застройщиком по внесению инвестиционного взноса в размере, указанном в п.3.3 договора, считаются выполненными в полном объеме в момент подписания сторонами двустороннего акта приема-передачи ценной бумаги, подтверждающего исполнение Инвестором обязательств по финансированию проекта.

Согласно п.4.2.2 застройщик обязан зачесть объем инвестиций, вложенный инвестором в реализацию инвестиционного проекта, указанный в п.3.3 настоящего договора и отраженный в акте, предусмотренном п.3.4 настоящего договора.

В соответствии с п.4.2.4 договора в течение 1 месяца с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, регистрации права собственности застройщика на объект, а так же кадастровых паспортов на объект, застройщик обязан перtдать инвестору по акту приема-передачи часть объекта, указанную в п.5.2 настоящего договора. После соблюдения указанных в настоящем пункте условий застройщик направляет инвестору по адресу, указанному в настоящем договорt, а также в обязательном порядке по электронной почте noteburg008@mail.ru письменное уведомление о необходимости подписания протокола о реализации инвестиционного проекта.

27.06.2017 между сторонами был подписан Акт приема-передачи векселя, в соответствии с которым инвестор передал, а Застройщик принял простой вексель №01/2017 от 31.05.2017 на сумму 130000000 руб. (том 1 л.д.37).

27.06.2017 между сторонами был подписан Акт о выполнении финансовых обязательств инвестора перед застройщиком в полном объеме, согласно требованиям п.п. 3.3, 3.4 договора, в сумме 130 000 000 руб. (том 1 л.д.38).

Также 28.06.2017 между ООО «Хуа-Жэнь Интернешнл» (застройщик) и ФИО2 (инвестор) был заключен инвестиционный договор №Т-02/2017 (том 1 л.д.39-45).

В соответствии с п.п. 2.1, 5.2 Договора №Т-02/2017 предметом его является урегулирование прав и обязанностей сторон относительно строительства и ввода в эксплуатацию Объекта – гостиница со встроенными помещениями и подземной автостоянкой (паркингом), общей площадью 13192 кв.м., количество этажей – 10, по адресу: <адрес> (кадастровый номер земельного участка <№>, площадью 5 839 кв.м. +/- 27 кв.м.), в соответствии с Разрешением на строительство №78-007-0273-2016 от 11.01.2016, в целях получения инвестором после завершения строительства Объекта права собственности на часть Объекта в виде нежилых помещений общей площадью 1000,31 кв.м., расположенные на 5 (пятом) этаже Объекта, согласно Ведомости помещений (Приложение № 1 к Договору № Т-02/2017).

В соответствии с п.3.3 договора стороны определили инвестиционный взнос инвестора в виде ценной бумаги – Простой вексель №02/2017 от 01.06.2017 на сумму 70 000 000 (Семьдесят миллионов) руб.

28.06.2017 между сторонами был подписан Акт приема-передачи векселя, в соответствии с которым инвестор передал, а застройщик принял простой вексель № 02/2017 от 01.06.2017 на сумму 70 000 000 руб. (том 1 л.д.46).

28.06.2017 между сторонами был подписан Акт о выполнении финансовых обязательств инвестора перед застройщиком в полном объеме, согласно требованиям п.п. 3.3, 3.4 договора, в сумме 70 000 000 руб. (том 1 л.д.47).

02.09.2019 истец направил в адрес ответчика запрос о ходе строительства и предоставлении проектной документации по вышеуказанным инвестиционным договорам (том 1 л.д.48-53).

Письмом от 10.09.2019 в адрес ФИО2 ООО «Хуа-Жэнь Интернешнл» сообщило истцу об отсутствии документов, подтверждающих надлежащее исполнение им обязанностей как инвестора по инвестиционным договорам №Т-01/2017 от 27.06.2017 и №Т-02/2017 от 28.06.2017, предложено предоставить соответствующие документы (том 1 л.д.54).

Разрешение на строительство 10-этажного здания по адресу: <адрес> было выдано 11.01.2016 со сроком действия до 11.01.2018, в дальнейшем неоднократно продлевалось вплоть до 30.06.2021 (том 1 л.д.141-142).

По смыслу ч.1 ст.55 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

В силу п.1 ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст.12 ГК РФ).

В силу п.1 ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам отнесены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также иные, указанные в статье объекты прав.

В соответствии с п.1 ст.1 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно ч.1 ст.4 указанного закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Статьей 8 этого же закона предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

По смыслу ст.ст. 209, 244 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на долю в объекте может быть признано только в отношении индивидуально-определенной вещи, то есть уже существующего в качестве обусловленного договором объекта недвижимого имущества.

Соответственно, юридически значимым обстоятельством, подлежащим доказыванию стороной истца по настоящему делу, являлось фактическое наличие индивидуально-определенного объекта строительства.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 (ред. от 04.03.2015), требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства подлежат удовлетворению, если истец исполнил обязательства по договору участия в долевом строительстве, при этом в оговоренный договором срок жилой дом в эксплуатацию не введен, строительные работы застройщиком прекращены, на момент обращения в суд и рассмотрения дела многоквартирный дом в эксплуатацию не введен, но объект, который исходя из степени завершенности строительства (80%) фактически передан застройщиком истцу, имеет индивидуально-определенные характеристики и учтен в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости.

По ходатайству стороны истца судом была назначена экспертиза.

Согласно заключению эксперта №21-13-Л-2-87/2021 от 25.03.2021 ООО «Центр независимой экспертизы» в ходе проведенного исследования эксперт пришел к выводу, что здание гостиницы со встроенными помещениями и подземной автостоянкой (паркингом), общей площадью 13 192 кв.м. количеством этажей -10(, в том числе подземных этажей – 1, по адресу: <адрес> (кадастровый номер земельного участка <№>, площадью 5839 кв.м. +/- 27 кв.м.) возведено в соответствии с разрешением на строительство от 11.01.2016 №78-007-0273-2016 и предоставленной исполнительной документации. При этом, по зданию гостиницы часть работ, предусмотренных предоставленной проектной и рабочей документацией не завершены. Фактическая степень готовности на дату проведения осмотра строительных конструкций здания гостиницы со встроенными помещениями и подземной автостоянкой (паркингом), общей площадью 13192 кв.м., количество этажей – 10, по адресу: <адрес> (кадастровый номер земельного участка <№>, площадью 5839 кв.м. +/- 27 кв.м.), составляет 87,4% (том 4 л.д.102-179).

Судом установлено, что объекты истцу до настоящего времени не переданы, что не оспаривалось ответчиком, строительство объекта на земельном участке ведется в соответствии с разработанной в установленном порядке документацией и выданным разрешением на строительство.

Сведений о том, что объект имеет индивидуально-определенные характеристики (хотя бы минимально) и органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, учтен в качестве самостоятельных объектов незавершенного строительства, в нарушение требований ст.56 ГПК РФ истцом в материалы дела не представлено.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО2 к ООО «Хуа-Жэнь Интернешнл» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, поскольку гостиничный комплекс находится в стадии строительства, в эксплуатацию не введен, готовность объекта незавершенного строительства составляет 87,4%, до настоящего времени акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию объекта не подписан, объект истцу фактически не передавался, доказательств учета органом, осуществляющим кадастровый учет, в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства, в материалах дела не имеется, что препятствует принятию решения о признании права на долю в объекте незавершенного строительства.

Разрешая требования истца в части признания обязательства перед ООО «Хуа-Жэнь Интернешнл» по оплате инвестиционного взноса в рамках инвестиционного договора №Т-01/2017 от 27.06.2017 в сумме 130 000 000 руб. и инвестиционного договора №Т-02/2017 от 28.06.2017 в сумме 70 000 000 руб. исполненным, суд исходит из следующего.

Истцом представлены суду оригиналы инвестиционных договоров №Т-01/2017 от 27.06.2017 и №Т-02/2017 от 28.06.2017, а также актов приема-передачи векселя от 27.06.2017 и от 28.06.2017 и актов о выполнении финансовых обязательств инвестора перед застройщиком от 27.06.2017 и от 28.06.2017.

Доводы ответчика о том, что у него отсутствуют договор №Т-01/2017 от 27.06.2017 и акт от 28.06.2017 о выполнении финансовых обязательств по данному договору, договор №Т-02/2017 от 28.06.2017 и документы по его исполнении, вексельные обязательства не отражены в бухгалтерском учете и отчетности общества, а также о том, что сведений о выпуске векселей нет, истец не понес расходов по инвестиционным договорам и не доказал откуда векселя, в связи с чем сделка ничтожна, подлежат отклонению, поскольку встречных исковых требований ответчик суду не заявил, от назначения соответствующей почерковедческой экспертизы отказался.

Также суд учитывает, в самих договорах указано, что стороны определили, что инвестиционный взнос инвестора вносится в виде ценной бумаги – простых векселей на сумму 130 000 000 руб. и 70 000 000 руб. обязательства инвестора перед застройщиком по внесению инвестиционного взноса в размере, указанном в п.3.3 договора, считаются выполненными в полном объеме в момент подписания сторонами двустороннего акта приема-передачи ценной бумаги, подтверждающего исполнение инвестором обязательств по финансированию проекта, застройщик обязан зачесть объем инвестиций, вложенный инвестором в реализацию инвестиционного проекта, указанный в п.3.3 настоящего договора и отраженный в акте, предусмотренном п.3.4 настоящего договора, акты приема-передачи векселей и акты выполнения финансовых обязательств подписаны сторонами еще в июне 2017 года, в письме на требования истца ответчик указал только об отсутствии документов, подтверждающих надлежащее исполнение истцом обязанностей как инвестора по инвестиционным договорам, соответственно, знал о заключенных между сторонами договорах, однако требования до подачи истцом настоящих требований о ничтожности данных договоров не заявлял.

Ссылка ответчика, что истец должен доказать факт наличия денежных средств подлежит отклонению, поскольку направлен на иное толкование норм законодательства.

Истцом суду представлены на обозрение и сверку оригиналы актов приема-передачи векселя от 27.06.2017 и от 28.06.2017 и акты о выполнении финансовых обязательств инвестора перед застройщиком от 27.06.2017 и от 28.06.2017 по инвестиционным договорам №Т-01/2017 от 27.06.2017 и №Т-02/2017 от 28.06.2017.

Согласно ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Ответчиком не представлено доказательства, свидетельствующих о наличии оснований для отказа в иске в полном объеме.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии оснований для признания обязательств ФИО2 перед ООО «Хуа-Жэнь Интернешнл» по оплате инвестиционного взноса в рамках инвестиционного договора №Т-01/2017 от 27.06.2017 в сумме 130 000 000 руб. и инвестиционного договора №Т-02/2017 от 28.06.2017 в сумме 70 000 000 руб. исполненными.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 56, 67, 194-197 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.

Признать финансовые обязательства ФИО2 перед ООО «Хуа-Жэнь Интернешнл» по оплате инвестиционного взноса в рамках инвестиционного договора №Т-01/2017 от 27.06.2017 в сумме 130 000 000 руб. и по оплате инвестиционного взноса в рамках инвестиционного договора №Т-02/2017 от 28.06.2017 в сумме 70 000 000 руб. исполненными.

В остальной части исковых требований ФИО2 отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы.

Судья подпись