Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Трофимова <данные изъяты> к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Кашира Московской области о расторжении дополнительного соглашения к договору аренды,

у с т а н о в и л:

Истец Трофимов В.Б. обратился в суд с иском к ответчику Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Кашира Московской области о расторжении дополнительного соглашения к договору аренды.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Исковые требования мотивированы тем, что истец является стороной по договору № от ДД.ММ.ГГГГг. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому Арендатор (ПАО Ростелеком) передает истцу все права и обязанности в отношении земельного участка из земель поселений площадью 1302 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в границах, указанных в плане земельного участка. Арендодателем по указанному договору является Комитет по управлению имуществом Администрации г.о. Кашира Московской области. На момент заключения указанного договора вид разрешенного использования земельного участка был установлен «для застройки объектами связи». Так как земельный участок находится в зоне жилой застройки (зона Ж-2) согласно Карты градостроительного зонирования г.о. Кашира Московкой области и используется для хранения транспорта, в ДД.ММ.ГГГГ Трофимов В.Б. обратился в Управление Росреестра по МО с заявлением об изменении вида разрешенного использования с «Для застройки объектами связи» на вид «Объекты гаражного назначения». В результате Росреестром были внесены сведения в ЕГРН об изменении вида земельного участка с указанием на вид - «Объекты гаражного обслуживания». На данном земельном участке истец имеет в собственности часть здания - гараж с КН № и использует его для хранения своего транспорта. Соответственно, и земельный участок имеет аналогичное назначение - для хранения транспорта. Фактически вид разрешенного использования земельного участка не изменялся с момента заключения указанного Договора и до настоящего времени. ДД.ММ.ГГГГг. между Муниципальным образованием «Городской округ Кашира Московской области», в интересах и от имени которого действовал Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Кашира, и истцом было заключено Дополнительное соглашение № к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ о внесении изменений в Договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, а именно в п.1.2 Договора в части изменения вида разрешенного использования с вида «для застройки объектами связи» на вид «объекты дорожного сервиса». Хотя в действительности спорный земельный участок и часть здания, находящаяся на нем и принадлежащая истцу на праве собственности, используются для хранения автотранспорта, т.е. в виде гаража, фактически относятся к объекту гаражного назначения и объектом дорожного сервиса не является, что также можно увидеть и на Карте градостроительного зонирования г.о. Кашира, в соответствии с которой земельный участок окружен жилой застройкой. Подписание истцом данного дополнительного соглашения было условием Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Кашира Московской области для возможности в последующем предоставления ему земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в собственность без проведения торгов, на основании ст. 39.3, 39.14, 39.17, 39.20 ЗК РФ, чтобы он мог платить не арендную плату, а налог за земельный участок. Однако, обратившись в ДД.ММ.ГГГГ с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов, администрацией г.о. Кашира Московской области было отказано в связи с несоответствием вида разрешенного использования земельного участка его фактическому использованию. После чего уже в марте 2021 г. в адрес истца последовало Уведомление от ответчика о применении в расчете коэффициента Кд 6 и об увеличении годовой арендной платы с ДД.ММ.ГГГГг. до 1 127 388 руб. 78 коп. в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка на вид «Объекты дорожного сервиса». На лицо злоупотребление правом со стороны ответчика. С момента заключения Договора № от ДД.ММ.ГГГГг. о передаче прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ арендная плата необоснованно выросла с 66 446 руб. 73 коп. до 683 799 руб. 20 коп. (за ДД.ММ.ГГГГ.), до 789 293 руб. 03 коп. (за ДД.ММ.ГГГГ.), а после заключения Дополнительного соглашения № увеличилась до 1 127 388 руб. 80 коп. (за ДД.ММ.ГГГГ.). При этом фактический вид разрешенного использования земельного участка не изменялся с момента заключения данного Договора и до настоящего времени. В связи с отказом в выкупе участка, истец не считает целесообразным в дальнейшем исполнение Дополнительного соглашения № к Договору аренды, т.к. заключение соглашения не повлияло на возможность использования его права преимущественного выкупа арендуемого земельного участка. Фактически данное Дополнительное соглашение является для истца кабальным, т.к. он не имел и не имеет доходов от использования арендуемого земельного участка, которыми смог бы оплатить установленную арендную плату, а дальнейшее действие Дополнительного соглашения приведет к негативным финансовым последствиям для него. ДД.ММ.ГГГГг. истцом в адрес Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Кашира Московской области было направлено Уведомление о расторжении Дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГг. к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, которое получено Комитетом ДД.ММ.ГГГГ Однако, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГг. ответа от Комитета не последовало. В случае уведомления Трофимова В.Б. в момент заключения Дополнительного соглашения о намерении Комитета в последующем увеличения годовой арендной платы за арендуемый земельный участок до 1 127 388 руб. 80 коп., данное Дополнительное соглашение Трофимовым В.Б. вообще не было бы заключено, т.к. это обстоятельство существо ухудшает его материальное положение и делает невозможным исполнение заключенного соглашения. Дополнительное соглашение заключалось по инициативе Комитета по управлению имуществом администрации г.о. Кашира для возможности использования истцом права преимущественного выкупа арендуемого земельного участка. Т.е. измененные существенные условия Дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГг. по увеличению арендной платы нарушают права Трофимова В.Б., ущемляют его имущественные интересы, что влечет для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении Дополнительного соглашения. Но и расторгнуть данное Дополнительное соглашение № к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ во внесудебном порядке нет возможности, т.к. ответчик уклоняется, игнорируя письма истца.

На основании изложенного, ссылаясь на положения ст. ст. п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ, истец просит суд расторгнуть Дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГг. к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ о внесении изменений в Договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, а именно в п.1.2 Договора в части изменения вида разрешенного использования с вида «для застройки объектами связи» на вид «объекты дорожного сервиса».

Истец Трофимов В.Б. и его представитель Штефан Е.Н. в судебном заседании исковые требования и доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержали в полном объеме, просили иск удовлетворить.

Представитель ответчика Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Кашира Московской области Громов П.А. в судебном заседании возражал против удовлетворения иска. Пояснил, что удовлетворение иска не приведет к восстановлению прав истца, а приведет к несоответствию вида здания виду разрешенного использования земельного участка. Истец просит расторгнуть дополнительное соглашение, которым вынесены изменения в п. 1.2 договора аренды в части вида разрешенного использования «для застройки объектами связи» на вид «объекты дорожного сервиса», однако, гараж не относится к объектам связи.

Представитель третьего лица Министерства имущественных отношений Московской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом извещен.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, проверив письменные материалы дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием «Каширский район» (арендодатель) и ОАО <данные изъяты>арендатор) был заключен договор аренды № земельного участка, согласно которому арендатор принял в аренду земельный участок из земель поселений площадью 1302 кв.м., с кадастровым номером № находящийся по адресу: <адрес>, в границах, указанных в плане земельного участка, на срок до ДД.ММ.ГГГГ для застройки объектами связи. Регистрация сделки произведена Московской областной регистрационной палатой ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12-18, л.д. 7-10 приобщенного гражданского дела №).

На основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ ПАО <данные изъяты> передало все права и обязанности по вышеуказанному договору аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером № новому арендатору – Трофимову В.Б. Уступка прав зарегистрирована Управлением Росреестра по Московской области ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 19-21, л.д. 11-12 приобщенного гражданского дела №).

На указанном земельном участке находится принадлежащая истцу на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ№ часть здания – гараж, площадью 109,4 кв.м. с кадастровым номером №, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 48-53, 55-62, 79-82).

В ходе судебного разбирательства установлено, что истец является индивидуальным предпринимателем, однако принадлежащий ему на праве собственности гараж и принадлежащий на праве аренды спорный земельный участок он не использует в предпринимательской деятельности.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки территории городского округа Кашира, утвержденными решением Совета депутатов городского округа Кашира от ДД.ММ.ГГГГ№-н, земельный участок с кадастровым номером № находится в границах территориальной коммунальной зоны (К) (л.д. 68-69).

ДД.ММ.ГГГГ Трофимов В.Б. обратился в Управление Росреестра по Московской области с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, на основании которого Управлением в ЕГРН были внесены изменения в вид разрешенного использования земельного участка на «Объекты гаражного обслуживания», что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 88-99 приобщенного гражданского дела №).

В ходе судебного разбирательства установлено, что изменение вида разрешенного использования было произведено без согласия арендодателя, однако, действия Управления Росреестра по Московской области ответчиком не были оспорены в судебном порядке.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией городского округа Кашира Московской области принято решение № об отказе Трофимову В.Б. в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность без проведения торгов» в связи с несоответствием вида разрешенного использования земельного участка (в тот период времени ВРИ был «объекты гаражного обслуживания») его фактическому использованию.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в администрацию городского округа Кашира Московской области с заявлением, в котором просил установить соответствие вида разрешенного использования спорного земельного участка с видом «Объекты гаражного обслуживания» Классификатору видов разрешенного использования земельного участка, утвержденному Приказом Минэкономразвития РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ – «Хранение автотранспорта» (л.д. 64-65).

Решением администрации городского округа Кашира Московской области от ДД.ММ.ГГГГ№ истцу отказано в предоставлении государственной услуги «Установление соответствия вида разрешенного использования земельных участков классификатору видов разрешенного использования земельных участков» в связи с тем, что испрашиваемый заявителем вид разрешенного использования «Объекты дорожного сервиса» земельного участка с кадастровым номером № по содержанию не соответствует текущему виду «Объекты гаражного обслуживания». В данном случае необходимо применение процедуры изменения вида разрешенного использования земельного участка (л.д. 63).

Постановлением администрации городского округа Кашира от ДД.ММ.ГГГГ№-па, вынесенном на основании сводного заключения Министерства имущественных отношений Московской области №-З от ДД.ММ.ГГГГ (пункт 192), подтверждено изменение вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с утвержденными правилами землепользования и застройки из земель населенных пунктов с кадастровым номером № с вида «объекты гаражного обслуживания» на вид разрешенного использования «объекты дорожного сервиса» (код 4.9.1) (л.д. 76, 78, л.д. приобщенного гражданского дела №).

На основании вышеуказанного постановления Управлением Росреестра по Московской области в ЕГРН были внесены изменения в вид разрешенного использования земельного участка на «Объекты дорожного сервиса», что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 23-25).

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в администрацию городского округа Кашира Московской области с заявлением о предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность без проведения торгов» в части внесения изменений в договор аренды, на которое уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ№ администрация сообщила, что направила в адрес истца постановление о подтверждении изменения ВРИ земельного участка и проект дополнительного соглашения к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 83-86).

ДД.ММ.ГГГГ арендодатель – Муниципальное образование «Городской округ Кашира Московской области», в интересах и от имени которого действовал Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Кашира, и арендатор - Трофимов В.Б. заключили дополнительное соглашение № к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, которым внесены изменения в п. 1.2 Договора в части вида разрешенного использования с вида «для застройки объектами связи» на вид «объекты дорожного сервиса». В качестве приложения к дополнительному соглашению был приложен расчет арендной платы за участок, согласно которому размер годовой арендной платы составляет 789 172,15 руб., размер ежеквартальной арендной платы на ДД.ММ.ГГГГ – 197 293,04 руб., с ДД.ММ.ГГГГ размер арендной платы – 128 669,37 руб. (л.д. 22-26).

Решением от ДД.ММ.ГГГГ № № администрация городского округа Кашира Московской области отказала истцу в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность без проведения торгов» в связи с несоответствием вида разрешенного использования земельного участка его фактическому использованию и несоразмерности площади расположенного на нем объекта капитального строительства к площади вышеуказанного земельного участка (площадь объекта составляет 8,41% площади застройки земельного участка).

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ№ ответчик известил истца об изменении размера арендной платы на ДД.ММ.ГГГГ согласно которому с ДД.ММ.ГГГГ размер годовой арендной платы с учетом коэффициента 6 составил 1 127 388,78 руб., размер ежеквартальной арендной платы за земельный участок на ДД.ММ.ГГГГ – 281 847,20 руб. (л.д. 32).

В ответе № от ДД.ММ.ГГГГ Управление Росреестра по Московской области сообщило истцу о том, что в соответствии с утвержденными Правилами землепользования и застройки территории городского округа Кашира, утвержденными решением Совета депутатов городского округа Кашира от ДД.ММ.ГГГГ№-н, земельный участок с кадастровым номером № включен в границы территориальной коммунальной зоны (К). Представленный в рамках заявления № от ДД.ММ.ГГГГ перечень основных видов разрешенного использования в указанной территориальной зоне содержал в том числе: «Объекты гаражного назначения (2.7.1). В Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) были внесены соответствующие изменения. Допущена техническая ошибка в части указания вида разрешенного использования «Объекты гаражного обслуживания» вместо «Объекты гаражного назначения». Таким образом, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ правильно считать вид разрешенного использования «Объекты гаражного назначения». В ДД.ММ.ГГГГ в Управление поступило заявление об изменении вида разрешенного использования указанного земельного участка на «Объекты дорожного сервиса» с приложением Постановления администрации городского округа Кашира от ДД.ММ.ГГГГ№-па. Полученные сведения из Управления архитектуры и градостроительства по Московской области подтвердили возможность установления заявленного вида разрешенного использования «объекты дорожного сервиса» (4.9.1.). В связи с чем были внесены соответствующие изменения в ЕГРН. Таким образом, в настоящее время перечень основных видов разрешенного использования указанного земельного участка содержит в том числе «Объекты дорожного сервиса (код 4.9.1)», «Хранение автотранспорта (код 2.7.1)».

ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика уведомление о расторжении дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ, которое было получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается заказным почтовым уведомлением. Ответа на уведомление не последовало (л.д. 27-29).

Законность начисления арендной платы с учетом измененного вида разрешенного использования земельного участка являлась предметом судебной оценки. Решением Каширского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, с Трофимова В.Б. в пользу Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Кашира взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 197 293,03 руб. и пени за нарушение срока внесения арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 4537,74 руб. (л.д. 111-119, 148-153 приобщенного гражданского дела №).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В ходе судебного разбирательства установлено, что ответчик – Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Кашира условия договора аренды не нарушал.

Статьей 451 ГК РФ предусмотрено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что расторжение дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ№ не приведет к восстановлению прав истца, а, напротив, приведет к несоответствию вида разрешенного использования земельного участка, указанного в договоре аренды № от ДД.ММ.ГГГГ - «для застройки объектами связи», с видом разрешенного использования, указанного в ЕГРН в отношении спорного участка - «объекты дорожного сервиса». Заключение дополнительного соглашения было вызвано целью приведения в соответствие вида разрешенного использования земельного участка, указанного в договоре аренды, с видом разрешенного использования, указанного в ЕГРН. Отмена дополнительного соглашения не приведет к изменению вида разрешенного использования земельного участка в ЕГРН на «объекты гаражного назначения».

Вид разрешенного использования в ЕГРН изменен на основании постановления администрации городского округа Кашира от ДД.ММ.ГГГГ№-па, которое не отменено. Истец Трофимов В.Б. в судебном заседании пояснил, что им подан иск в Каширский городской суд Московской области об оспаривании вышеуказанного постановления, однако, на момент вынесения решения по данному делу иск не принят к производству Каширского городского суда.

Подписывая дополнительное соглашение, истец понимал, что произойдет увеличение размера арендной платы, поскольку расчет арендной платы за земельный участок являлся приложением к дополнительному соглашению.

Доказательств существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, истцом суду не представлено.

На основании изложенного, суд отказывает в удовлетворении исковых требований Трофимова В.Б. о расторжении дополнительного соглашения к договору аренды.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований Трофимова <данные изъяты> к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Кашира Московской области о расторжении дополнительного соглашения к договору аренды отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Каширский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Федеральный судья: С.Н. Булычева