Гражданский кодекс часть 1

с участием в судебном заседании представителей истца ФИО1 – ФИО2, действующего на основании доверенности от 25 сентября 2023 года №36 АВ 4175569 и ФИО3, действующей на основании доверенности от 25 августа 2023 года №36 АВ 4173086,

ответчика ФИО4,

представителя ответчика ФИО4 – адвоката Лернер Игоря Моисеевича, представившего удостоверение №2806 и ордер №14467 от 09 ноября 2023 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4 о расторжении договора аренды,

установил:

ФИО1 в лице своего представителя ФИО3 обратился в Острогожский районный суд Воронежской области с исковым заявлением к ФИО4 о расторжении договора аренды.

В качестве основания иска указывает, что между ним и ФИО4 был заключен договор аренды нежилых зданий и земельного участка б/н от 15 марта 2023 года следующего имущества: земельный участок, кадастровый №, площадью 2385+/-17 кв.м, расположенный на землях населенных пунктов, разрешенное использование – для промышленных целей, расположенный по адресу: <адрес> нежилое административное здание, назначение: нежилое, кадастровый №, общей площадью 92,5 кв.м, этаж 1, в том числе подземных 0, расположенное по адресу: <адрес>А; нежилое здание гараж, назначение нежилое, кадастровый №, общей площадью 198,5 кв.м, этаж 1, в том числе подземных 0, расположенное по адресу: <адрес>А; нежилое здание (склад), назначение: нежилое, кадастровый №, общей площадью 347,8 кв.м, этаж 1, в том числе подземных 0, расположенное по адресу: <адрес>А. Указанные объекты переданы во временное возмездное владение и пользование Арендатору с оборудованием – 22 наименования, указанные в договоре аренды. Данный договор зарегистрирован в органах Росреестра 22.03.2023 года. Договор заключен на срок с 22.03.2023 года сроком на 5 лет. Настоящий договор одновременно является актом приема-передачи имущества. Истец выполнил свои обязательства, предоставил ответчику имущество, принадлежащее ему на праве собственности. Пунктом 4.1 договора установлена плата за аренду имущества в размере 39 000 рублей в месяц. Кроме того, пунктом 4.1 предусмотрена дополнительная компенсация Арендатором за Арендодателя НДФЛ на доход от аренды в размере 5 070 рублей, итого ежемесячный платеж 44 070 рублей. Пунктом 4.3 договора предусмотрен срок оплаты арендной платы до 17 числа месяца, следующего за расчетным. Ответчик неоднократно допускал просрочку платежей по договору. В связи с просрочкой внесения арендной платы более двух сроков подряд, истец 25.08.2023 года направил ответчику письменное уведомление о нарушении, а также предложение расторгнуть договор в указанный истцом срок.

Истец просил расторгнуть договор аренды нежилых зданий и земельного участка б/н от 15 марта 2023 года, расходы по оплате государственной пошлины возложить на ответчика.

Ответчик ФИО4 обратилась в суд со встречным иском об изменении договора аренды б/н от 15 марта 2023 года, заключенного между ФИО1 и ФИО4, исключив из наименований указанного в качестве предоставленного в аренду оборудования – трактор, прицеп как не принадлежащие арендодателю, а также зернометатель как не предоставленный арендодателем арендатору и в этой связи снизить арендную плату по договору на 7 000 рублей, то есть с 39 000 рублей до 32 000 рублей.

Определением Острогожского районного суда от 30 ноября 2023 года отказано в принятии к производству Острогожского районного суда Воронежской области встречного искового заявления ФИО4 к ФИО1 об изменений условий договора.

В судебное заседание истец ФИО1, будучи надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела, не явился в связи с заключением контракта и нахождением в зоне СВО.

Таким образом, с учетом мнения лиц, участвующих в деле и в соответствии со ст.167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца ФИО1

В судебном заседании представители истца ФИО1 – ФИО2 и ФИО3 поддержали заявленные исковые требования, пояснив, что истцом в настоящее время получены платежи от ответчика по спорному договору 20.09.2023 года на сумму 44 000 рублей, 30.09.2023 года на сумму 44 000 рублей, 03 октября 2023 года в размере 90 000 рублей, 17.10.2023 года в размере 44 070 рублей. Общая сумма от полученных от ответчика ФИО4 составила 354 070 рублей, задолженность перед арендодателем отсутствует полностью. Однако представители истца полагают, что ответчиком в собственных интересах реализована часть оборудования, переданного арендодателем, в частности зерномет и пилетный станок. Также по мнению представителей истца, арендатор пользуется предоставленным ему имуществом с нарушением правил пожарной безопасности.

В судебном заседании ответчик ФИО4 и её представитель адвокат Лернер И.М. исковые требования ФИО1 не признали, просили отказать в их удовлетворении, указав на то, что в настоящее время задолженность по арендным платежам перед арендатором погашена, зерномет и пилетный станок, на которые ссылается сторона истца, арендатору не передавался, иных нарушений, влекущих расторжение договора аренды, арендатором не допущено. Кроме того, арендная плата согласно п. 4.1 Договора является выкупной ценой за используемое имущество. Ответчик и его представитель полагают, что настоящее исковое заявление обусловлено намерениями сдать в аренду либо продать принадлежащее истцу имущество третьим лицам по более выгодной цене.

Допрошенные в судебном заседании свидетели ФИО8 и ФИО9 показали, что они работают в <адрес> на перерабатывающем комплексе с момента его основания, знают истца, который раньше владел данным комплексом и является его собственником, в марте 2022 года сдал его в долгосрочную аренду ФИО4, однако зерномет и пилетный станок при передаче имущества отсутствовал.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО10 в судебном заседании пояснил, что является супругом арендатора, на совместные с истцом денежные средства приобретал имущество, арендуемое в настоящее время ФИО4, состоял в дружеских отношениях с ФИО1, в связи с просрочкой арендных платежей между ними возник конфликт. Кроме того, пояснил, что трактор и прицеп, находящийся на территории арендуемого комплекса, указанные в договоре аренды, принадлежат ему.

Допрошенный в судебном заседании в качестве специалиста ФИО11 пояснил, что все выводы относительно противопожарного состояния исследуемого комплекса им сделаны по фотографиям, лично при осмотре объектов он не присутствовал, на объекты не выезжал, никаких экспертных заключений не готовил.

Выслушав представителей истца ФИО1 – ФИО2 и ФИО3, ответчика ФИО4 и её представителя адвоката Лернер И.М., суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с ч. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором; если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок; в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца; законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В силу статей 450, 619 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абз. 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Процедура расторжения договора складывается из направления арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложения расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); требования о расторжении договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 15 марта 2023 года между ФИО1 (Арендодатель) и ФИО4 (Арендатор) заключен договор аренды нежилых зданий и земельного участка, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять во временное владение и пользование недвижимое имущество: земельный участок, кадастровый №, площадью 2385+/-17 кв.м, расположенный на землях населенных пунктов, разрешенное использование – для промышленных целей, расположенный по адресу: <адрес>А; нежилое административное здание, назначение: нежилое, кадастровый №, общей площадью 92,5 кв.м, этаж 1, в том числе подземных 0, расположенное по адресу: <адрес>А; нежилое здание гараж, назначение нежилое, кадастровый №, общей площадью 198,5 кв.м, этаж 1, в том числе подземных 0, расположенное по адресу: <адрес>А; нежилое здание (склад), назначение: нежилое, кадастровый №, общей площадью 347,8 кв.м, этаж 1, в том числе подземных 0, расположенное по адресу: <адрес>А.

Кроме того, указанные объекты переданы во временное возмездное владение и пользование Арендатору с оборудованием - 22 наименования, указанные в договоре аренды, а именно: станок камнеотделительный, СКО-400, запарник 33-70, сушилка барабанная электрическая СЗБ, станок шелушильный СШС-400, парогенератор, станок зерноочистительный СЗО-400, станок калибровочный СК-300, станок шелушильный СШС-400, агрегат подсушки зерна АП3-0,4, агрегат вторичной очистки зерна с транспортером МС-4,5, нория ленточная Н1-1,6, весовая 30т, электротрансформатор-400 кв, зерномет, трактор МТЗ, ДТ, парогенератор, водоопреснение воды, пресс, станок пилетный, сварочный аппарат, прицеп.

В силу пункта 3.1 данного договора объект сдается в аренду сроком на 5 лет – с 15 марта 2023 года по 15 марта 2028 года. Стороны пришли к соглашению, что в срок с 15.03.2023 года по 15.03.2028 года помещение будет использоваться Арендатором с целью обработки и переработки круп и другой с/х продукции.

В соответствии с положениями п. 4.1 договора аренды, арендатор уплачивает арендодателю сумму 39 000 рублей ежемесячно, в течение 3 лет 4 месяцев, с 15.03.2023 года по 15.07.2026 года. В течение оставшегося срока аренды 1 год 8 месяцев с 15.07.2026 года по 15.03.2028 года сумма ежемесячной арендной платы остается неизменной, и данные средства будут считаться предоплатой, внесенной за вторую часть предприятия на основании п. 2.2.1 настоящего договора. Стоимость ? части Объекта не должна превышать размер действительной кадастровой стоимости ? части Объекта на момент заключения договора купли-продажи.

Согласно п.п. 4.3-4.4 договора, арендная плата за пользование объектом вносится арендатором в следующем порядке: платежи вносятся за каждый истекший месяц не позднее 17 числа месяца, следующего за истекшим, арендная плата производится в безналичном порядке путем перевода денежных средств от арендатора на расчетный счет арендодателя или наличными денежными средствами.

Исходя из пункта 6.1 договора, по требованию Арендодателя договор может быть расторгнут в случае несвоевременного или неполного внесения арендной платы более двух раз подряд.

В соответствии с п.6.2 договора аренды по требованию Арендатора договор может быть расторгнут при непредставлении Арендодателем объекта в срок, установленный договором; при возникновении событий или других фактов, приведших объект в непригодное для эксплуатации состояние помимо воли Арендатора.

Согласно п.6.3 настоящий договор может быть расторгнут только по согласию двух сторон.

Согласно п. 8 договора аренды от 15 марта 2023 г. все изменения договора оформляются сторонами в письменной форме.

Как следует из выписок из Единого государственного реестра недвижимости от 22 марта 2023 года земельный участок, площадью 2385 кв.м с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес> нежилое здание, площадью 92,5 кв.м с кадастровым номером № расположенное по адресу: <адрес> нежилое здание гараж, кадастровый №, общей площадью 198,5 кв.м, этаж 1, в том числе подземных 0, расположенное по адресу: <адрес> нежилое здание (склад), назначение: нежилое, кадастровый №, общей площадью 347,8 кв.м, этаж 1, в том числе подземных 0, расположенное по адресу: <адрес> принадлежат на праве собственности ФИО1

24 августа 2023 года ФИО1 направил ФИО4 претензию- уведомление о расторжении договора аренды нежилых зданий и земельного участка от 15 марта 2023 года в соответствии с п. 6.1 договора и дополнительное соглашение к договору в связи с просрочкой платежа, а именно: 17.04.2023 года, 17.05.2023 года и 17.06.2023 года не были произведены платежи в соответствии с договором. Платеж в сумме 44 000 рублей был выполнен ответчиком 28.06.2023 года, а платеж в сумме 88 000 рублей – 28.07.2023 года, что не оспаривалось сторонами.

Указанная претензия была получена ответчиком 31 августа 2023 года согласно отчету об отслеживании почтовых отправлений.

Ответчиком после получения претензии были выполнены платежи в счет погашения задолженности по арендной плате 20.09.2023 года в размере 44 000 рублей, 30.09.2023 года в размере 44 000 рублей, 03.10.2023 года в размере 90 000 рублей и 17.10.2023 года в размере 44 070 рублей, 29.10.2023 года – 4550 рублей в счет оплаты процентов по ст. 395 ГК РФ. Общая сумма полученных средств истцом составила 354 070 рублей.

На момент поступления искового заявления в суд (03.10.2023 года) большая часть задолженности по арендной плате арендатором была погашена, на момент первого судебного заседания – 31.10.2023 года вся задолженность по арендной плате перед арендодателем ответчиком была погашена, на момент рассмотрения искового заявления иных просрочек не установлено, что не оспаривалось сторонами.

Таким образом, суд приходит к выводу, что уплата арендных платежей ответчиком произведена в разумный срок, на момент рассмотрения дела в суде имевшаяся задолженность по договору б/н от 15 марта 2023 года была погашена, просрочка платежей не носила длительный характер, ввиду чего отсутствуют основания расторжения договора аренды в связи с несвоевременным внесением арендных платежей арендодателем.

Согласно акту осмотра недвижимого имущества от 17 ноября 2023 года, составленного представителями Арендодателя при участии Арендатора, на момент осмотра имущества на Объекте, расположенном по адресу: <адрес> отсутствовал зерномет станок пилетный. Отсутствие сварочного аппарата не нашло своего подтверждения, как указали стороны в судебном заседании. Кроме того, отсутствовали пожарная сигнализация на объекте, план эвакуации, огнетушители, пожарные щиты.

Что касается утверждений ФИО1 и его представителей об утрате ответчиком части принадлежащего истцу имущества, а именно оборудования, указанного в п.1.1 договора – Зерномета и Пилетного станка, то в данном случае истцом, по мнению суда, не представлено достаточных доказательств того, каким образом отсутствие указанного оборудования на данном этапе исполнения договора аренды, предусматривающего последующий выкуп арендуемого Объекта арендатором, в том числе и находящегося на его территории оборудования, нарушает права истца, насколько отсутствие указанного оборудования влияет на возможность использования всего комплекса для производственных целей, понес ли истец убытки и в каком размере.

Указание представителя истца в судебном заседании на стоимость указанного оборудования, исчисляемого сотнями тысяч рублей, противоречит содержанию договора купли-продажи от 29 января 2020 года, представленного представителями истца в судебном заседании, согласно которому истец ФИО1, будучи индивидуальным предпринимателем, приобрел у ООО «Апекс» земельный участок, площадью 2385+/-17 кв.м, административное здание, общей площадью 92,5 кв.м, нежилое здание (гараж), общей площадью 198,5 кв.м,; нежилое здание (склад) общей площадью 347,8 кв.м, дробильную машину, линию по производству паллет 2012 г.в., агрегат вторичной очистки зерна, агрегат подсушки зерна, парогенератор, запарник, станок камнеотделительный, норию ленточную, станок зерноочистительный, станок шелушильный2001 г.в., станок шелушильный 200 г.в., сушилку барабанного типастанок калибровочный, весы платформенные, зернометатель 2011 г.в., обрушитель проса, пектус селектру, трансформаторную подстанцию за 809 982, 6 рублей, то есть имущество, в отношении которого заключен спорный договор аренды от 15 марта 2023 года, что не отрицалось сторонами в судебном заседании.

Обращаясь с исковыми требованиями, представители ФИО1 также ссылаются на грубое нарушение эксплуатации объектов, а именно несоблюдение ответчиком требований пожарной безопасности объекта, что прямо предусмотрено п. 2.3 договора аренды, мотивируя это отсутствием при осмотре объекта 17 ноября 2023 года пожарной сигнализация, плана эвакуации, огнетушителей, пожарных щитов, что отражено в соответствующем акте осмотра.

Рассматривая данную позицию истца, суд исходит из того, что в материалах дела отсутствуют достаточные доказательства нарушения ответчиком Правил противопожарной безопасности. Отсутствие в зданиях первичных средств пожаротушения само по себе не свидетельствует о наличии грубого нарушения ответчиком ФИО4 положений норм закона о пожарной безопасности. Более того, в материалах дела отсутствуют сведения о привлечении ответчика к административной ответственности за нарушение указанных норм.

Кроме того, судом сторонам были разъяснены положения статьи 79 ГПК РФ, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы от сторон не поступило.

К показаниям специалиста по пожарной безопасности и охране труда ФИО11, допрошенного в судебном заседании по инициативе представителей истца, суд относится критически, поскольку свои выводы им сделаны по фотографиям, лично при осмотре объектов он не присутствовал, на объекты не выезжал, никаких заключений по делу не выполнял.

Суд полагает, что стороной истца не представлено доказательств существенного нарушения условий договора на день рассмотрения дела в суде, таких как неполучение доходов, возможное несение дополнительных расходов или наступление других последствий, существенно отражающихся на интересах стороны.

Суд полагает, что представленные сторонами копии постановления следователя СО ОМВД России по Острогожскому району от 09 ноября 2023 года об отказе в возбуждении уголовного дела по факту мошеннических действий в отношении ФИО10, постановления Острогожского межрайпрокурора от 27 ноября 2023 года об удовлетворении жалобы ФИО3 об отмене указанного постановления не относятся к существу рассматриваемого спора.

Доводы представителя истца о том, что муж ответчика ФИО4 – ФИО10 признан банкротом, что осложнит дальнейшее исполнение договора аренды стороной арендатора, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку ФИО10 стороной договора аренды не является.

Доводы стороны истца о попытках реализации ответчиком против воли собственника имущества истца объективно ничем не подтверждены.

Вместе с тем, представленное стороной ответчика заключение специалиста №07-11/23 по исследованию цифровой информации, приобщенное к материалам дела, не относится к существу рассматриваемого спора.

В соответствии с положениями ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Заявителем в суд не представлено каких-либо достаточных и достоверных доказательств наличия заслуживающих внимания обстоятельств, указывающих на нарушения условий договора арендатором, которые суд мог бы расценивать как существенные, влекущие расторжение договора аренды.

В настоящее время у ответчика не имеется задолженности по арендной плате, ввиду чего отсутствуют правовые основания к расторжению договора аренды нежилых зданий и земельного участка, поскольку сам факт несущественного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок не является основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды нежилых зданий и земельного участка.

Расторжение договора аренды, по мнению суда, является мерой ответственности несоразмерной нарушениям обязательства, не соответствует балансу интересов сторон.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 о расторжении договора аренды удовлетворению не подлежат.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО4 о расторжении договора аренды, – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Воронежский областной суд через Острогожский районный суд.

Председательствующий О.А.Казарцева

Мотивированное решение суда изготовлено 15.12.2023 года.