Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «ИСК «Наш город» о приведении актов приема-передачи объектов недвижимости в соответствие с требованиями,

У С Т А Н О В И Л :

Истец обратился в суд с иском к ООО «ИСК «Наш город» о приведении актов приема-передачи объектов недвижимости в соответствие с требованиями, ссылаясь на то, что решением Октябрьского суда г. Ростова-на-Дону от 30.01.2017 года установлено, что ... г. между истцом и ООО «ИСК «Наш город» заключен договор участия в долевом строительстве №, согласно условиям которого застройщик обязался построить 16-этажный 4-секционный жилой дом литер «14» по строительному адресу: <...> и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства, расположенный в вышеуказанном доме участнику долевого строительства. Объектом долевого строительства является <...>. Истец исполнил свои обязательства в срок и в полном объеме. Согласно п. 4.2 договора срок передачи квартиры участнику долевого строительства - первый квартал 2016 года. Однако, квартира была передана истцу лишь ... г., что подтверждается актом приема-передачи.

... г. между истцом и ООО «ИСК «Наш город» был также заключен договор участия в долевом строительстве №, согласно условиям которого застройщик обязался построить 16-этажный 4-секционный жилой дом литер «14» по строительному адресу <...> и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства, расположенный в указанном доме, участнику долевого строительства. Объектом долевого строительства является нежилое помещение строительный номер – 2, цокольный этаж, подъезд 2, общая проектная площадь 17,87 кв.м. Истец исполнил свои обязательства в срок и в полном объеме. Согласно п. 4.2 договора срок передачи нежилого помещения участнику долевого строительства 1 квартал 2016 года. Однако, нежилое помещение было передано истцу лишь ... г., что подтверждается актом приема-передачи. Прием-передача данных объектов недвижимости производилась в период с ... г. по ... г., на момент подписания приемопередаточных актов у истца имелись претензии к застройщику связи с несвоевременной передачей объектов недвижимости, строительными недостатками и несоответствием приемопередаточных актов требованиям законодательства, не устраненными в разумные сроки. Истец обращался к ответчику с претензиями, однако они были проигнорированы застройщиком.

Застройщик в одностороннем порядке внес проекты передаточных актов претензионные вопросы о том, что договорные обязательства обе стороны выполнили полностью, финансовых, имущественных и иных претензий друг к другу не имеют. Однако, истец с этим не был согласен, на момент подписания передаточных актов остался неурегулированным спор между сторонами о безосновательном внесении застройщиком в одностороннем порядке претензионных вопросов в передаточные акты, о чем истец сообщил представителю застройщика при подписании передаточных актов ... г.. Истцом были внесены изменения в проекты передаточных актов в части, касающейся претензии, а в акт передачи нежилого помещения потребовал вписать строительные недостатки. После внесенных изменений в проекты передаточных актов и согласования окончательного текста актов приема-передачи истец их подписал в присутствии представителя застройщика. После передаточные акты были подписаны представителем застройщика, однако письменно оговаривать внесенные изменения он отказался в связи с тем, что не имел соответствующих полномочий.

Истец обратился УФСГРКиК по РО для регистрации права собственности на указанные объекты. Однако, документы, поданные на регистрацию, были возвращены и заявка оставлена без рассмотрения, в связи с тем, что представленные на бумажном носителе документы имеют подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные неоговоренные в них исправления, которые не позволяют однозначно истолковывать их содержание.

После отказа в регистрации, истец в адрес ответчика неоднократно направлял претензию, в которой просил подписать новые приемопередаточные акты, а действие уже исполненных прекратить с момента подписания новых. Однако, ООО ИСК «Наш город» ответ на претензию не дал.

В связи с вышеизложенным истец просил суд обязать ответчика подписать с истцом новый приемо-передаточный акт на 3-х комнатную квартиру, расположенную по адресу <...> трех экземплярах, два и з которых выдать истцу в течении 10 суток с момента вступления решения суда в законную силу. В указанный акт внести следующие изменения: из приемо-передаточного акта исключить следующий текст: «паспорт: <...>, выдан ОВД <...>... г., код подразделения: 752-016, зарегистрированный по адресу <...>». Взамен включить текст: «паспорт <...>, выдан ГУ МВД России по <...>... г., код подразделения 610-018, зарегистрированный по адресу <...> «а». Из приемо-передаточного акта исключить три абзаца следующего содержания: «Подписывая данный акт, стороны подтверждают, что договорные обязательства обе стороны выполнили полностью, финансовых, имущественных и иных претензий друг к другу не имеют. Участник долевого строительства принимает квартиру в степени готовности и с качеством согласно проекту и условиям договора. Участник долевого строительства не имеет к застройщику претензий по комплектации квартиры инженерным оборудованием, техническому состоянию квартиры, сроком ввода дома в эксплуатацию, дате передачи квартиры, по взаиморасчетам и исполнению иных условий договора». В текст акта включить информацию о том, что ранее подписанный сторонами приемо-передаточный акт квартиры от ... г. утрачивает свою силу с момента подписания настоящего акта. Обязать ООО ИСК «Наш город» подписать с истцом новый приемо-передаточный акт на нежилое помещение, расположенное по адресу <...>, оф. 27, в 3-х экземплярах, два из которых выдать истцу в течение 10 суток с момента вступления решения суда в законную силу, в который внести нижеизложенные изменения. Из приемо-передаточного акта исключить следующий текст: «паспорт <...>, выдан ОВД <...>... г., код подразделения: 752-016. В замен включить текст: «паспорт <...>, выдан ГУ МВД России по <...>... г., код подразделения 610—18». Из приемо-передаточного акта исключить три абзаца следующего содержания: «Подписывая данный акт, стороны подтверждают, что договорные обязательства обе стороны выполнили полностью, финансовых, имущественных и иных претензий друг к другу не имеют. Участник долевого строительства принимает квартиру в степени готовности и с качеством согласно проекту и условиям договора. Участник долевого строительства не имеет к застройщику претензий по комплектации квартиры инженерным оборудованием, техническому состоянию квартиры, срокам ввода дома в эксплуатацию, дате передачи квартиры, по взаиморасчетам и исполнению иных условий договора». В текст акта включить информацию о том, что ранее подписанный сторонами приемо-передаточный акт квартиры от ... г. утрачивает свою силу с момента подписания настоящего акта». Взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере пятидесяти тысяч рублей, денежную сумму в размере 10 000 рублей, подлежащую взысканию с ответчика на случай неисполнения судебного акта.

Впоследствии истец в порядке ст. 39 ГПК РФ исковые требования уточнил, просил суд признать нарушенными законные права истца по вине ООО ИСК «Наш город», обязать ООО ИСК «Наш город» издать дополнительно к уже имеющимся и передать два экземпляра приемо-передаточного акта от ... г. на трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу <...>, а также обязать ООО ИСК «Наш город» издать дополнительно к уже имеющимся и передать два экземпляра приемо-передаточного акта от ... г. на нежилое помещение, расположенное по адресу <...>, оф. 27. Взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, денежную сумму в размере 10 000 рублей.

Истец в судебное заседание явился, исковое заявление с учетом уточнений поддержал, просил суд удовлетворить его.

Представитель ответчика, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, представленные документы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст.4 Федерального Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ст. 6 указанного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно статьи 8 указанного Закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ... г. между истцом и ООО «ИСК «Наш город» заключен договор участия в долевом строительстве №-Р14, согласно условиям которого застройщик обязался построить 16-этажный 4-секционный жилой дом литер «14» по строительному адресу: <...> и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства, расположенный в вышеуказанном доме участнику долевого строительства. Объектом долевого строительства является <...>. Истец исполнил свои обязательства в срок и в полном объеме. Согласно п. 4.2 договора срок передачи квартиры участнику долевого строительства - первый квартал 2016 года.

Решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 30.01.2017 по гражданскому делу по исковому заявлению ФИО1 к ООО ИСК "Наш город", третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО о взыскании неустойки установлено, что указанное нежилое помещение и квартира были переданы истцу согласно акту приема-передачи ... г.. Истцом была взыскана неустойка за просрочку срока сдачи объекта за период с ... г. по ... г..

... г. стороны подписали акт приема-передачи долевого строительства, согласно которому в соответствии с договором №-Р14 от ... г. участия в долевом строительстве, ООО «ИСК «Наш город» передает, а участник долевого строительства принимает в собственность квартиру, расположенную в 16-ти этажном 4-секционном жилом доме по адресу: Р. Ф., <...>.

Истцом был вычеркнут пятый, шестой и седьмой абзацы указанного акта: «Подписывая данный акт стороны подтверждают, что договорные обязательства обе стороны выполнили полностью, финансовых, имущественных и иных претензий друг к другу не имеют. Участник долевого строительства принимает квартиру в степени готовности и с качеством согласно проекту и условиям договора. Участник долевого строительства не имеет к застройщику претензий по комплектации квартиры инженерным оборудованием, техническому состоянию квартиры, сроком ввода дома в эксплуатацию, дате передачи квартиры, по взаиморасчетами исполнению иных условий договора».

... г. между истцом и ООО «ИСК «Наш город» был также заключен договор участия в долевом строительстве №(6)-Р14, согласно условиям которого застройщик обязался построить 16-этажный 4-секционный жилой дом литер «14» по строительному адресу <...> в районе военного городка № Ростовской-на-Дону КЭЧ и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства, расположенный в указанном доме, участнику долевого строительства. Объектом долевого строительства является нежилое помещение строительный номер – 2, цокольный этаж, подъезд 2, общая проектная площадь 17,87 кв.м. Истец исполнил свои обязательства в срок и в полном объеме. Согласно п. 4.2 договора срок передачи нежилого помещения участнику долевого строительства 1 квартал 2016 года.

... г. стороны подписали акт приема-передачи долевого строительства, согласно которому в соответствии с договором №(6)-Р14от 24.11.2015г. участия в долевом строительстве, ООО «ИСК «Наш город» передает, а участник долевого строительства принимает в собственность нежилое помещение, расположенное в 16-ти этажном 4-секционном жилом доме по адресу <...>.

Истцом был вычеркнут пятый, шестой и седьмой абзацы указанного акта: «Подписывая данный акт стороны подтверждают, что договорные обязательства обе стороны выполнили полностью, финансовых, имущественных и иных претензий друг к другу не имеют. Участник долевого строительства принимает нежилое помещение в степени готовности и с качеством согласно проекту и условиям договора. Участник долевого строительства не имеет к застройщику претензий по комплектации нежилого помещения инженерным оборудованием, техническому состоянию нежилого помещения, сроком ввода дома в эксплуатацию, дате передачи нежилого помещения, по взаиморасчетами исполнению иных условий договора».

Также истец дописал в указанном акте: «Недостатки: 1. Отсутствует личинка замка, замок мотается на все болты 2. Неисправно окно (со стороны улицы держится на одном конце пластиковая деталь. 3. Помещение захламлено строительным мусором. 4. Не установлены счетчики потребленного электричества и тепла. 5. Выключатель света находится за пределами объекта».

ФИО1 обратился УФСГРКиК по РО для регистрации права собственности на указанные объекты. Однако, документы, поданные на регистрацию, были возвращены и заявка оставлена без рассмотрения, в связи с тем, что представленные на бумажном носителе документы имеют подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные неоговоренные в них исправления, которые не позволяют однозначно истолковывать их содержание.

Согласно ч. 5 ст. 8 ФЗ Федерального Закона от ... г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Однако, истцом этого сделано не было, претензий к объему и качеству выполненных работ у истца не было. Довод истца о том, что из-за выполненных в актах приема-передачи квартиры и нежилого помещения дописок и неоговоренных исправлений он не может зарегистрировать в ЕГРН свое право собственности, не означает вину ответчика. Суд не вправе обязать ответчика подписать с истцом акт приема-передачи квартиры и нежилого помещения другим числом, а его подписание более поздней датой создаст формальные основания к предъявлению истцом требований о взыскании неустойки, к чему нет законных оснований, так как невозможность зарегистрировать переход права собственности по актам приема-передачи обусловлена действиями истца.

Истец самостоятельно вычеркнул пятый, шестой и седьмой абзацы в актах приема-передачи объектов участия в долевом строительстве, не согласовав с застройщиком, таким образом, суд приходит к выводу, что ответчиком выполнены все возложенные на него обязательства: получено разрешение на ввод объектов в эксплуатацию, истец был приглашен на подписание акта приема-передачи квартиры, акт подписан сторонами, в связи с чем квартира и нежилое помещение считаются переданными.

Таким образом, у суда не имеется правовых оснований для удовлетворения требований об обязании подписать новые акты приема-передачи.

Поскольку судом отказано во взыскании неустойки, оснований для взыскания компенсации морального вреда, а также денежной суммы не имеется.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194 — 199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «ИСК «Наш город» о приведении актов приема-передачи объектов недвижимости в соответствие с требованиями – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 18 февраля 2019 г.

Судья: