Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Котояна М. Б. к Администрации Азовского ННМР Омской области, Черкашину В. Б. о признании права собственности на земельный участок, признании незаконным аукциона по продаже земельного участка, признании незаконным договора купли-продажи земельного участка и признании незаконной регистрации права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

Котоян М.Б. обратился в суд к Администрации Азовского ННМР Омской области с исковым заявлением о признании за ним права собственности на земельный участок площадью 1500 кв.м., имеющий кадастровый номер 55:01:150101:2083 с местоположением ...., указав в обоснование, что 27 мая 1994 года он приобрёл право собственности на земельный участок площадью 2100 кв.м. по адресу: ...., что подтверждается свидетельством .... С момента приобретения земельного участка в собственность он начал вести на нём строительство индивидуального жилого дома. При передаче ему земельного участка в собственность границы земельного участка не определялись, и он выбрал место расположение жилого дома по своему усмотрению. Для эксплуатации жилого дома он подвёл к нему водопроводные и канализационные сети, согласовав их расположение на земельном участке с администрацией Сосновского сельского поселения. В 2012 г. он решил провести межевание земельного участка, на котором расположен жилой дом с хозпостройками, насаждениями, водопроводными и канализационными сетями. При этом, жилой дом с хозпостройками, насаждениями, водопроводными и канализационными сетями оказался на земельном участке имеющим площадь 1500 кв.м., не являющейся его собственностью, что подтверждается кадастровым паспортом. Администрацией Азовского района ему предложено выкупить данный земельный участок на торгах с определением первоначальной стоимости участка в сумме 120 000 рублей. С 1994 года он пользовался данным земельным участком, как своим собственным, а именно, обрабатывал землю, строил на нём постройки, в том числе дом и водопроводно-канализационные сети. Согласно ст. 234 ГК РФ, лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество.

В процессе Котоян М.Б. изменил основание искового требования, указав, что 24.04.1997 году между ним и главой Сосновской администрации был заключен договор купли-продажи земельного участка, и он фактически выкупил указанный земельный участок за 1 000 000 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 147. После покупки земельного участка его границы не были закреплены и не обозначены на местности (границы являлись ориентировочными), и он, в целях обеспечения жилого дома комфортными условиями для проживания, провёл в дом водопровод, вывел из дома канализацию, при этом водопровод и канализация расположены на выкупленном земельном участке 24.04.1997 года. 14 июня 2007 года он продал принадлежащий ему земельный участок и расположенный на нём жилой своему сыну Котояну А.М., но с момента продажи продолжает постоянно проживать в нём. В связи с предстоящей продажей земли и дома он произвёл межевание земельного участка, который был ему выделен 27.05.1994 г., что подтверждается кадастровым и межевым планами. При этом, земельный участок, выкупленный им 24.04.1997 г. в межевом плане от 23.03.2007 г. значится как смежный земельный участок, не имеющим межевания и кадастрового номера, что подтверждается межевым планом от 23.03.2007 г. 08.02.2013 г. он обратился в МП «ЗКО» Азовского района для межевания земельного участка, выкупленного им 24.04.1997 г. С момента межевания данный земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учёт и ему было предложено выкупить повторно данный земельный участок на торгах, исходя из цены в 120 000 рублей. Просит признать за ним право собственности на земельный участок площадью 1500 кв.м., имеющий кадастровый номер 55:01:150101:2083 с местоположением .....

В дальнейшем 31.07.2013 г. от Котояна М.Б. поступило заявление об изменении исковых требований, в котором он просил признать за ним право на первоочередное приобретение без торгов земельного участка площадью 1500 кв.м., имеющим кадастровый номер 55:01:150101:2083 с местоположением ..... Запретить ответчику проведение торгов до рассмотрения спора по существу.

Далее 28.01.2014 г. Котоян М.Б. обратился с иском к Администрации Азовского ННМР Омской области, Черкашину В.Ю. о признании права собственности на земельный участок, признании незаконны аукциона по продаже земельного участка, признании незаконным договора купли-продажи земельного участка и признании незаконной регистрации права собственности, указав в обоснование следующее. 24.04.2007 г. по предложению главы Сосновской сельской администрации он приобрёл земельный участок, площадью 1500 кв.м., находящийся рядом с земельный участком, площадью 2100 кв.м., для ведения личного подсобного хозяйства. С 1997 года он фактически пользовался и владел данным земельный участком, вывел канализацию от возведённого жилого дома и провёл водопровод на спорный земельный участок. В 2007 году он произвёл уточнение границ земельного участка (межевой план), который значится, как смежный земельный участок с кадастровым номером 55:01:150101:273. 08.02.2013 г. он обратился в МП ЗКО Азовского района для получении разрешения на регистрацию земельного участка, приобретённого на основании внесения денежной суммы 1 000 000 рублей по квитанции, выданной администрацией Сосновского сельского поселения за земельный участок, для оформления права собственности на земельный участок. 20.05.2013 г. ему направлено Постановление Главы Азовского района Омской области о проведении аукциона по продаже данного земельного участка. В этот же день он обратился вновь с заявлением о предоставлении ему в собственность земельного участка, на котором им возведены коммуникации. 22 июля 2013 г. проведён аукцион по продаже земельного участка, который продан Черкашину В.Ю. О месте. Дате и времени проведения аукциона по продаже земельного участка он не был извещён, однако, полагал, что имел преимущественное право на денный земельный участок. Он приобрёл земельный участок по официальному документу (квитанции), выданной Администрацией Сосновского сельского поселения, владел, пользовался и распоряжался земельным участком, как своим собственным, с намерением получить на него правоустанавливающие документы и имел преференции в приобретении земельного участка, согласно ст. 36 ЗК РФ, которая указывает, что преференцией служит нахождение каких-либо сооружений на земельном участке, о чём свидетельствует проведение им водопровода и канализации на спорном земельном участке, в целях обеспечения дома комфортными условиями для проживания. Квитанция об уплате денежных средств стоимости за земельный участок является условием договора купли-продажи спорного земельного участка, имея ввиду получение денежных средств администрацией Сосновского сельского поселения с последующим переходом права собственности покупателю. Несмотря на отсутствие своевременной регистрации договора в комитете по земельным ресурсам и землеустройству, договор считается фактически заключенным, так как заключен в соответствии с требованиями действующего на тот момент законодательства, все существенные условия договора купли-продажи земельного участка исполнены сторонами полностью. Право собственности им приобретено на основании ч. 2 ст. 218 ГК РФ. В связи с чем, считает действия главы администрации Азовского района в проведении аукциона по продаже земельного участка преждевременными и не законными, со всеми вытекающими последствиями проведенного аукциона.

В судебном заседании Котоян М.Б. настаивал на удовлетворении своих последних требований, указав, что за спорный земельный участок внёс администрации Сосновского сельского поселения в 1997 году часть денежных средств 1000 000 рублей, получил квитанцию. Затем, он ещё 1 000 000 рублей, никаких документов на руки не получил, ему сказали, что всё будет нормально, забили колышки, определив местонахождение участка. Всего он заплатил за этот участок 3 000 000 рублей, но 2 000 000 рублей прошли мимо кассы. Председатель с/Совета попросил его выручить, он постоянно оказывал материальную помощь. Собственником земельного участка, который он приобрёл в 1994 году и возведённого на нём дома, он не является, так как продал дом своему сыну в 2007 году, но в доме продолжает проживать. Он использовал земельный участок, приобретённый в 1997 году для своих нужд, провёл через него водопровод и канализацию в дом, обрабатывал участок, но не межевал данный участок, не оформлял в собственность. Не может сказать, платил ли за него земельный налог, так как не разбирается в квитанциях. В администрации ему сказали, что сначала нужно будет заплатить за земельный участок на аукционе 150 000 рублей, потом речь пошла о большей сумме. Он постоянно ходил в администрацию. До этого администрация предоставила ему в собственность ещё два земельный участка без аукциона площадью 4 сотки и 11 соток. Заявление о продаже ему спорного земельного участка он написал, чтобы участвовать в аукционе, но ему не сообщили, когда будет проводиться аукцион, он согласен был участвовать в аукционе. Потом он узнал, что участок продали Черкашину.

Представитель Котояна М.Б. по ордеру .... в суде поддержала последние требования своего доверителя в полном объёме, приведя доводы, аналогичные изложенным в дополнительном исковом заявлении. Кроме того, пояснила, что как только в феврале 2013 г. Котоян М.Б. обратился в администрацию за спорным земельным участком, так сразу же начались движения, подготовка к аукциону, до этого, про данный земельный участок не знали. То, что в газете было объявление о проведении аукциона, этого было не достаточно, нужно было уведомить Котояна М.Б. Было требование о прекращении действий по проведению аукциона, которое было заявлено в суде. Об этом администрации было известно. У ответчиков нет доказательств того, что Котояном М.Б. приобретались какие-либо иные земли в 1997 году, за которые тот вносил бы деньги. Сделка купли-продажи считается состоявшейся, несмотря на отсутствие договора.

Представитель администрации А. Н. .... по доверенности Иванова Т.А. исковые требования не признала и показала, что истец не доказал, что земельный участок с кадастровым номером 55:01:150101:2083 площадью 1500 кв.м, расположенный по адресу: ...., находится у него в собственности, никаких правоустанавливающих документов на спорный земельный участок Котояном М.Б. представлено не было. Договор купли-продажи недвижимости отсутствует, государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость не производилась. Квитанция к приходно-кассовому ордеру от 1997 г. на сумму 1 000 000 рублей, представленная истцом, является обезличенным документом, из которого нельзя определить, о каком земельном участке идёт речь, кроме того, там указано о частичной оплате. В квитанции к приходно-кассовому ордеру от 1994 г. на сумму 22 375 рублей указано об услуге по оформлению застройки. На спорном земельном участке никаких строений не находится. На данный земельный участок претендовали ещё несколько граждан, в связи с чем было принято решение о проведении открытого аукциона. Публикация в газете «Ире Цайтунг» была дана с указанием идентифицирующих признаков земельного участка, а именно площади, кадастрового номер и адреса. Комиссией 15.07.2013 г. были рассмотрены все поступившие заявки на участие в аукционе по продаже права на заключение договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, из земель населённых пунктов. Истец заявку на участие в открытом аукционе не подавал. Данные факты подтверждаются протоколом № 1-1 от 15.07.2013 г. По результатам открытого аукциона победителем признан участник под № 3 Черкашин В.Ю.. Процедура проведения аукциона не нарушена, оснований для признания аукциона незаконным нет. Заявленные коммуникации не являются собственностью Котояна М.Б., сооружение не зарегистрировано, не может давать права преимущественного приобретения земельного участка. Котоян М.Б. не является собственником жилого дома, расположенного по адресу: ...., который расположен на земельном участке с кадастровым номером 55:01:150101:273. В 2013 году Котоян М.Б. приобрёл два участка без аукциона, под огородничество.

Ответчик Черкашин В.Ю. исковые требования Котояна М.Б. не признал, показал, что приобрёл земельный участок на основании аукциона, о чём сообщалось в СМИ. Он приехал в администрацию района, где предложили внести первоначальный взнос 24 000 рублей. Его предупредили, что желающих много. На момент аукциона же было 3 человека, но решительно настроенных. Он предложил за участок 282 000 рублей. Он проживает в Сосновке на той же улице, где тот участок, который он приобрёл. Ранее он думал, что этот участок принадлежит Рязанцеву, который умер в 2012 году. Участок, на котором стоит дом, в котором проживает Котоян М.Б., не огорожен, визуально определиться сложно. Никаких сооружений на участке, который он приобрёл, не видно. Если и есть водопровод, то он идёт под землёй. Выгребная яма расположена так, чтобы к ней с дороги могла подъехать машина. Истец подходил к нему, но после аукциона.

Представитель третьего лица - глава администрации Азовского сельского поселения ..... показал, что работает в данной должности только с 2006 года. В последнее время земля в Сосновке стала сильно востребована. Вся земля выделяется через проведение аукциона, через публикацию в газете. Как было в 1997 году не знает, но с 1997 года спорный участок у истца оформлен не был. Со слов Котояна, он понял, что тот недооформил землю, что водопровод он тянул, как на два дома. Все сведения есть в кадастровой палате, он не занимается выделением земель, не полномочен. Он думал, что спорный участок принадлежит Котояну, но документов никаких не видел.

Третьи лица -Филиал ФГБУ Росреестра по Омской области, Главное Управление по земельным ресурсам в Омской области, Управление экономики и имущественных отношений Азовского ННМР Омской области в судебное заседание не прибыли, надлежаще извещены о месте и времени судебного слушания.

Заслушав стороны, третьего лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

По п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество ( статья 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами ( пункт 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечёт его недействительность.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В подтверждении заключения договора купли-продажи истец представил квитанцию к приходному кассовому ордеру № 147 Сосновской с/администрации, по которой принято от Котояна М.Б., основание покупка земельного участка (частично), один миллион рублей 24.04.1997 г.

Согласно архивной справки Архивного отдела Администрации Азовского ННМР № 02-16/09 от 04.07.2013 г. в архивный фонд «Сосновская сельская администрация» сведения об оплате Котояном М.Б. в Сосновскую сельскую администрацию о покупке земельного участка от 24.04.1997 года не поступали. Данный вид документа не подлежит постоянному хранению, при ликвидации организации не передаётся в муниципальный архив.

Согласно архивной справке № 147/02-18 от 25.07.2013 г. в похозяйственных книгах с. Сосновка за 1991-2001 г.г. отсутствуют сведения о земельном участке и доме, расположенных по адресу ....

Из кадастрового паспорта земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) видно, что на земельный участок с кадастровым номером 55:01:150101:2083 (предыдущие номера отсутствуют) с местоположением: ...., с разрешённым использованием для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1500+/-27 кв.м. право собственности не оформлено.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Стороной истца не доказано, что земельный участок с кадастровым номером 55:01:150101:2083 принадлежит ему на праве собственности, равно, что он имеет преимущественное право при приобретении данного участка в собственность. Обязанность доказывания принадлежности ему спорного участка на праве собственности возлагалась на истца. Из представленной квитанции от 24.04.1997 года видно, что Котоян М.Б. за покупку земельного участка (частично) внёс 1 000 000 рублей. При этом, в судебном заседании истец говорит о том, что приобрёл спорный участок за 3 000 000 рублей, два из которых «прошли мимо кассы». Из указанной квитанции не видны существенные условия договора, не понятно о каком земельном участке может идти речь, произведена ли оплата в полном объёме. Иных документов, в подтверждении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:01:150101:2083 не представлено. С требованиями к Сосновской сельской администрации о регистрации перехода права собственности Котоян М.Б. не обращался, земельные налоги по спорному земельному участку не оплачивал. Кроме того, изначально Котоян М.Б. заявлял требования о признании за ним права собственности на спорный земельный участок, обосновывая их тем, что жилой дом с хозпостройками, насаждениями, водопроводом и канализацией оказался на земельном участке площадью 1500 кв.м. не являющегося его собственностью, т.к. границы земельного участка, переданного ему в собственность в 1994 году, были не определены, и он определил их по своему усмотрению. Просил удовлетворить его требования в силу приобретательной давности. В изменённом исковом заявлении Котоян М.Б. указывает, что на земельном участке с кадастровым номером 55:01:150101:2083, выкупленном в 1997 году, располагаются только водопровод и канализация, и собственником земельного участка, выкупленного в 1994 году, вместе с домом, на нём расположенным, является не он, а его сын -Котоян А.М., которому он продал дом в 2007 году, в связи с чем только в 2007 году проведя межевание земельного участка, приобретённого в 1994 году. При этом, 20.05.2013 г. на имя Главы администрации А. Н. Омской области Котояном М.Б. подано заявление о предоставлении в собственность земельного участка площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером 55:01:1501012083 для ведения ЛПХ, с указанием заявителем, что на земельном участке строений нет. Также обращает на себя внимание, что для ведения огородничества, по договору купли-продажи от 27.05.2013 г. Котоян М.Б. приобрёл земельный участок площадью 410 кв.м. с местоположением ....; а 23.05.2013 г. Котояном М.Б. приобретён под огородничество, земельный участок площадью 1190 кв.м. с тем же местоположением. При обращении Котояна М.Б. к ответчикам о предоставлении ему в собственность спорного земельного участка под ЛПХ (по кадастровой стоимости, как два предыдущих), истец был уведомлён о том, что данный участок, по закону, может быть продан через аукцион, в связи с чем 14.06.2013 г. Котоян М.Б. и стал обращаться в суд, неоднократно изменяя основания искового требования.

Согласно п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нём здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своём участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

С 2007 года Котоян М.Б. не является и собственником земельного участка, приобретённого им в 1994 году. Подведение к дому ...., даже по участку с кадастровым номером 55:01:150101:2083 водопровода и канализации, не является преимуществом для приобретения Котояном М.Б. спорного земельного участка в собственность, без проведения аукциона.

Согласно ст. 38 ЗК РФ предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 настоящего Кодекса земельный участок, с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка. В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 настоящего Кодекса. В качестве организаторов торгов (конкурсов, аукционов) выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация. Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка.

Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утверждены постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808.

Порядок и организация проведения аукциона по продаже спорного земельного участка не нарушены.

Участок с кадастровым номером 55:01:150101:2083 сформирован и поставлен на кадастровый учёт 07.03.2013 г. Аукцион по продаже земельного участка назначен на основании постановления Главы Азовского ННМР от 20.05.2013 г. № 434, так как с целью приобретения спорного земельного участка обратилось более одного заявителя, что видно из заявлений граждан .... имеющихся в материалах дела.

Постановлением Главы Азовского ННМР Омской области № 434 от 20.05.2013 г. решено провести торги в форме открытого аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной собственности до разграничения, из земель населённых пунктов, общей площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером 55:01:150101:2083 для ведения ЛПХ по адресу: ..... В этот же день Котоян М.Б. подаёт только заявление о предоставлении в собственность спорного земельного участка.

Ни у одного из заявителей не было преференций в приобретении земельного участка. Согласно ст. 36 ЗК РФ преференцией могло служить нахождение на земельном участке сооружений, принадлежащих заявителю на праве собственности, либо зарегистрированное право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). Указанных оснований лицами, пожелавшими приобрести в собственность спорный земельный участок, не заявлялось. В заявлении от 20.05.2013 г. Котоян М.Б. указал, что строений на испрашиваемом в собственность земельном участке нет. Кроме того, собственником дома, к которому подведён водопровод и канализация, Котоян М.Б. не является.

Доводы истца о его не уведомлении о времени проведения аукциона, следует соотнести с тем, что 20.06.2013 г. в газете «Ире Цайтунг» объявлено о проведении открытого аукциона по продаже земельного участка, с указанием места, времени проведения торгов 22.07.2013 г. Спорный участок указан в лоте 1, с начальной стоимостью 120 000 рублей. Заявки на участие в открытом аукционе по продаже земельного участка, с внесением залоговых сумм, приняты .... что следует из протокола № 1-1 от 15.07.2013 г. Аукцион по продаже земельного участка проведён в назначенное время, как следует из журнала проведения аукциона, протокола аукциона от 22.07.2013 г. Котоян М.Б. обратился в суд 14.06.2013 г., узнав о намерении продать запрашиваемый им земельный участок с аукциона, подав 20.05.2013 г. заявление о предоставлении спорного земельного участка в собственность. Однако, как следует из протокола № 1-1 от 15.07.2013 г. приёма заявок на участие в открытом аукционе по продаже земельного участка, находящегося в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, из земель населённых пунктов, Котоян М.Б, заявку на участие в аукционе не подавал, задаток не вносил. По протоколу было зарегистрировано 3 заявки, с внесением задатка 24 000 рублей. Из пояснений самого истца следует, что он неоднократно обращался в администрацию, знал о начальной стоимости участка 120 000 рублей. Заявление от Котояна М.Б. в суд о запрещении ответчику проводить аукцион поступило 31.07.2013 г., в то время, как аукцион состоялся 22.07.2013 г. В судебные заседания 08.08.2013 г. и 14.08.2013 г. истец не явился, в связи с чем исковые заявления Котояна М.Б. оставлены без рассмотрения.

При таких обстоятельствах, оснований для признании незаконным аукциона, как и иных вытекающих из этого требований, нет.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении исковых требований Котояну М. Б. к Администрации Азовского ННМР Омской области, Черкашину В. Б. о признании права собственности на земельный участок, признании незаконным аукциона по продаже земельного участка, признании незаконным договора купли-продажи земельного участка и признании незаконной регистрации права собственности.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Омский областной суд через Азовский районный суд в течение месяца, с момента изготовления мотивированного решения суда.

Судья: А.А. Кулешов