Гражданский кодекс часть 1

Серпуховский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Крючкова С.И., с участием истца/ответчика по встречному иску ФИО1, его представителя ФИО2, ответчика ФИО3, представителя ответчика/истца по встречному иску ФИО4 - адвоката Малого И.Е., при помощнике судьи Иващенко Т.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4, ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки, задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, о возмещении материального ущерба, причиненного ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды, об изменении условий аренды и встречному иску ФИО4 к ФИО1 о признании договора аренды расторгнутым, о взыскании неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчикам ФИО4, ФИО3 о солидарном взыскании (с учётом уточнения) 630 000 рублей в качестве задолженности по арендной плате по договору «Договор аренды» от 31 января 2011 года за период времени с сентября 2020 года по май 2022 года включительно; 10 191 рубля в качестве пени за нарушение сроков исполнения обязательства по внесению арендной платы за период времени с 13 октября 2020 года по 24 декабря 2021 года; о взыскании пени по дату исполнения ответчиками обязательств в полном объёме; о взыскании 126 572 рублей 90 копеек в качестве задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг; о взыскании 642 924 рублей 86 копеек в качестве возмещения материального ущерба, причиненного ненадлежащим исполнением обязательств по вышеуказанному договору аренды; об изменении условий аренды, а именно: об исключении из текста рассматриваемого договора аренды пункта 6, из дополнительного соглашения №1 от 14 декабря 2011 года к данному договору – пунктов 3 и 5; о взыскании 1274 рублей 70 копеек в качестве возмещения почтовых расходов по отправке ответчикам досудебных претензий и настоящего искового заявления, а также о возмещении расходов по оплате государственной пошлины.

В ходе предварительной подготовки дела к судебному разбирательству к участию в деле в качестве третьего лица была привлечена Администрация городского округа Серпухов Московской области.

В ходе судебного разбирательства представителем ответчика ФИО4 - адвокатом Малым И.Е., действующим также на основании доверенности, подано встречное исковое к истцу ФИО1 о признании договора «Договор аренды» от 31 января 2011 года расторгнутым с 06 сентября 2021 года (с учётом дополнительных соглашений по инициативе арендодателя; о взыскании 8000000 рублей в качестве неустойки, предусмотренной рассматриваемым договором; данное заявление было принято к рассмотрению в качестве встречного для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Из текста искового заявления и объяснений истца/ответчика по встречному иску ФИО1, его представителя ФИО2, данных в ходе судебного разбирательства и в настоящем судебном заседании, видно, что в соответствии с условиями Договора аренды, зарегистрированного в Управлении Росреестра по Московской области 02.03.2011, Дополнительных соглашений от и от истец является Арендодателем, а Ответчики ФИО4, ФИО3 - Арендаторами нежилого помещения, расположенного по . В силу пункта 3 Договора аренды (в редакции Дополнительного соглашения от 14.12.2011) установлен срок аренды по 30 января 2026 года. Арендаторами неоднократно существенно нарушались условия Договора аренды, а именно: действующей редакцией пункта 4 Договора аренды установлено, что арендная плата в размере 30 000 рублей в месяц выплачивается ежемесячно в срок, не позднее 10 дней с начала следующего календарного месяца. Однако последним месяцем, за который была внесена арендная плата, являлся август 2020 года, с сентября 2020 года (то есть уже более года) ответчиками не исполняются обязательства по оплате аренды. В соответствии с п.4 Договора аренды (в редакции Дополнительного соглашения от 14.12.2011) при нарушении установленного срока внесения арендной платы Арендатор выплачивает Арендодателю пени в размере 0,01 % от суммы задолженности за каждый день просрочки. Задолженность по арендной плате за сентябрь 2020 года - ноябрь 2021 года: 30 000 х 15 = 450 000 рублей. За сентябрь 2020 года последний день оплаты 12.10.2020; пени с 13.10.2020 по 24.12.2021 (438 дней): 30 000/100 х 0,01 х 438 = 1 314 руб. За октябрь 2020 года последний день оплаты 10.11.2020; пени с 11.11.2020 по 24.12.2021 (409 дней): 30 000/100 х 0,01 х 409 = 1 227 руб. За ноябрь 2020 года последний день оплаты 10.12:2020; пени с 11.12.2020 по 24.12.2021 (379 дней): 30 000/100 х 0,01 х 379 = 1 137 руб. За декабрь 2020 года последний день оплаты 11.01.2021; пени с 12.01.2021 по 24.12.2021 (347 дней): 30 000/100 х 0,01 х 347 = 1 041 руб. За январь 2021 года последний день оплаты 10.02.2021; пени с 11.02.2021 по 24.12.2021 (317 дней): 30 000/100 х 0,01 х 317 = 951 руб. За февраль 2021 года последний день оплаты 10.03.2021; пени с 11.03.2021 по 24.12.2021 (289 дней): 30 000/100 х 0,01 х 289 = 867 руб. За март 2021 года последний день оплаты 12.04.2021; пени с 13.04.2021 по 24.12.2021 (256 дней): 30 000/100 х 0,01 х 256 = 768 руб. За апрель 2021 года последний день оплаты 11.05.2021; пени с 12.05.2021 по 24.12.2021 (227 дней): 30 000/100 х 0,01 х 227 = 681 руб. За май 2021 года последний день оплаты 10.06.2021; пени с 11.06.2021 по 24.12.2021 (197 дней): 30 000/100 х 0,01 х 197 = 591 руб. За июнь 2021 года последний день оплаты 12.07.2021; пени с 13.07.2021 по 24.12.2021 (165 дней): 30 000/100 х 0,01 х 165 = 495 руб. За июль 2021 года последний день оплаты 10.08.2021; пени с 11.08.2021 по 24.12.2021 (136 дней): 30 000/100 х 0,01 х 136 = 408 руб. За август 2021 года последний день оплаты 10.09.2021; пени с 11.09.2021 по 24.12.2021 (105 дней): 30 000/100 х 0,01 х 105 = 315 руб. За сентябрь 2021 года последний день оплаты 11.10.2021; пени с 12.10.2021 по 24.12.2021 (74 дня): 30 000/100 х 0.01 х 74 = 222 руб. За октябрь 2021 года последний день оплаты 10.11.2021; пени с 11.11.2021 по 24.12.2021 (44 дня): 30000/100 х 0.01 х 44 = 132 руб. За ноябрь 2021 года последний день оплаты 10.12.2021: пени с 11.12.2021 по 24.12.2021 (14 дней): 30 000/100 х 0.01 х 14 = 42 руб. Итого пени на 24.12.2021: 1 314+ 1 227+ 1 137+ 1 041 +951 + 867 + 768 + 681 +591 +495 + 408 + 315 + + 222 + 132 + 42 = 10 191 рубль. В соответствии с п.5 Договора аренды Арендатор оплачивает коммунальные платежи и обеспечивает капитальный ремонт и текущее содержание арендуемых помещений за свой счет, а в силу п.12 Договора аренды обязуется содержать указанные нежилые помещения в соответствии с требованиями действующего законодательства, поддерживать их в исправном состоянии и по окончании срока аренды вернуть их Арендодателю в состоянии, пригодном для использования, с учетом нормального износа. Задолженность со стороны ответчиков по оплате коммунальных услуг (теплоснабжение) на конец 1-го квартала 2021 года.: 126 572 рубля 90 копеек. Капитальный ремонт здания не производился, с 2011 года до настоящего времени, то есть в течение 10 лет, ни разу не были проведены работы по поддержанию здания в исправном состоянии, что привело к ухудшению его технического состояния, а именно: разбиты окна, находящиеся на 1 и 2 этажах; вываливаются кирпичи из кирпичной кладки на стене здания; протекает кровля в районе служебного туалета; отходит от здания декоративная плитка у запасного выхода; рассыпалась отмостка, у стены проросли деревья, которые корнями разрушают фундамент здания; на здании имеются следы краски от нанесенной граффити третьими лицами; плитка на центральном входе сломана; оцинкованное покрытие парапета кровли ветром сломано, требуется его срочно восстановить, иначе кирпичи от дождей размокают и рассыпаются; требуется частичный ремонт кровли здания; плитка на цоколе здания пришла в негодность. В соответствии со Сметой ООО «Стройком» стоимость ремонтно-восстановительных работ по приведению здания в надлежащее состояние составляет 642 924 рубля 86 копеек. При подписании Договора аренды, а так же Дополнительного соглашения от 14.12.2011 Арендатором, под предлогом страховки от расторжения Договора аренды после планируемого вложения в арендуемое помещение значительных денежных средств, было внесено положение о выплате Арендодателем неустойки в размере 3 000 000 рублей, а в последствии по Дополнительному соглашению рублей в случае расторжения Договора аренды по инициативе Арендодателя (пункт 6 Договора аренды и пункт 5 Дополнительного соглашения соответственно). Кроме того, пунктом 3 Дополнительного соглашения к Договору аренды увеличен срок аренды до 30 января 2026 года. Полагая, что Арендаторы действуют добросовестно, и рассчитывая на исполнение Договора аренды всеми его сторонами вплоть до истечения срока действия, истец согласился на предложенные условия. Однако, осознав, что рычагов давления на Арендаторов у Арендодателя в связи с наличием п.6 в Договоре аренды и Дополнительном соглашении от 14.12.2011 (о выплате неустойки) нет, ответчиками ни разу за 10 лет не было подписано Дополнительное соглашение в соответствии с абз. 2 п.4 Договора аренды (об изменении размера арендной платы в соответствии с коэффициентом инфляции). Таким образом, стоимость аренды помещения соответствует ценам 2011 года, не является справедливой и при этом у истца отсутствует возможность её скорректировать, хотя это и предусмотрено Договором аренды. А после того, как ответчики более года назад перестали вносить арендную плату, истец вообще лишился того, на что рассчитывал при заключении договора и дополнительных соглашений к нему. Возражали против встречных исковых требований ФИО4, считают их незаконными и необоснованными, не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. В своем встречном иске ФИО4 утверждает о том, что с сентября 2020 года ФИО1 якобы поменял замки и перестал пускать ФИО4 и ФИО3 в арендуемое помещение. Истцом по встречному иску не доказан факт смены замков и чинения препятствий в пользовании арендуемым помещением, в качестве доказательств ко встречному иску приложена лишь досудебная претензия ответчика по встречному иску с описью и конвертом, которые подтверждают лишь факт наличия претензий у арендодателя и неисполнение обязательств самими арендаторами. За почти два года, которые якобы ответчик по встречному иску не пускает ФИО4 и ФИО3 в спорное помещение, арендаторами не было предъявлено ФИО1 ни одной претензии по данному факту. Более того, ФИО4 , то есть почти через год после якобы произведенной ФИО1 смены замков, было подано заявление в органы внутренних дел по ст.158 УК РФ в отношении ФИО1, после чего в этот же день истцом по встречному иску своими ключами было открыто спорное помещение прибывшей следственно-оперативной группе. Кроме всего прочего, в свете утверждения о якобы замененном замке, истцом по встречному иску никак не обоснована невозможность смены замка с целью доступа в арендуемое помещение, правом владения и пользования которым он обладал в силу ст 606 ГК РФ и условий Договора аренды. Утверждение истца по встречному иску о том, что ФИО1 в сентябре 2020 года передал спорное помещение в аренду некоему С., который стал оплачивать арендную плату и коммунальные платежи, несостоятельно, не представлено доказательств, как это требует ст. 56 ГК РФ. Истцом не представлено ни договора аренды, ни доказательств заключения этого договора между ФИО1 и С., отсутствуют доказательства государственной регистрации такого договора, а так же доказательства получения ФИО1 арендной платы от С. Истец по встречному иску утверждает, что ему ФИО1 якобы было направлено официальное уведомление о расторжении договора, что является откровенной неправдой. Во встречном исковом заявлении утверждается, что 07.08.2021 ФИО1 в адрес ФИО4 было направлено требование о расторжении договора, которое было получено 06.09.2021, в связи с чем истец по встречному иску считает эту дату моментом прекращения договора по инициативе Арендодателя. С данным утверждением согласиться нельзя. Истец по встречному иску пытается ввести суд в заблуждение, так как 07.08.2021 ФИО1 была направлена, а 06.09.2021 ФИО4 была получена досудебная претензия истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску). Согласно тексту досудебной претензии истцу по встречному иску лишь предлагалось расторгнуть договор аренды в досудебном и добровольном порядке, никакого требования о расторжении договора, а равно официального уведомления об одностороннем отказе от его исполнения досудебная претензия не содержит. Ответа от ФИО4 на досудебную претензию не последовало. Более того, в досудебной претензии содержалось предупреждение о том, что в случае её неудовлетворения последует обращение в суд, что в итоге и произошло. То есть, отсутствуют какие-либо основания для взыскания неустойки с ФИО1 Истец по встречному иску утверждает, что им якобы были осуществлены неотделимые улучшения арендуемого имущества в виде покупки оборудования, капитального ремонта, отделки и т.д. на сумму, превышающую 6 000 000 рублей. Эти утверждения вновь бездоказательны. ФИО4 не представлено доказательств (договоров, платежных документов и т.д.) наличия неотделимых улучшений, а так же тому факту, что эти улучшения производились за его счет, как того требует ст.56 ГПК РФ. Непонятно, в связи с чем какое-то гипотетическое оборудование является неотделимым улучшением и почему его нельзя демонтировать. Истцом по встречному иску не предоставлено доказательств наличию согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений, что в силу п. 3 ст.623 ГК РФ исключает возможность возмещения стоимости неотделимых улучшений. Следует отметить, что утверждения истца по встречному иску о вызове в спорное помещение сотрудников полиции ответчиком по встречному иску, угрозах обращения в органы прокуратуры так же голословны и не доказаны стороной. При этом материалы дела содержат доказательства обращения в органы внутренних дел самого ФИО4 с надуманными обвинениями ФИО1 Размер заявленной ко взысканию неустойки в размере 8 000 000 рублей явно несоразмерен последствиям якобы нарушенного обязательства, в связи с чем ответчик по встречному иску просит о применении ст. 333 ГК РФ. На основании изложенного, просили отказать в удовлетворении встречных исковых требований в полном объеме.

Ответчик/истец по встречному иску ФИО4 в настоящее судебное заседание не явился, будучи извещён надлежащим образом, передав полномочия своему представителю.

Из письменного отзыва, объяснений представителя ответчика/истца по встречному иску ФИО4 - адвоката Малого И.Е., действующего также на основании доверенности, данного в ходе судебного разбирательства и в настоящем судебном заседании, видно, что ответчик ФИО4 исковые требования не признает по следующим основаниям. 14.12.2011 между ответчиками ФИО4, ФИО3 и истцом ФИО1 был заключен договор аренды нежилого помещения, находящегося по . С учетом дополнительных соглашений к данному договору, он заключен на срок до 30.01.2026, договор зарегистрирован в ЕГРП. Согласно пункту 6 договора при досрочном расторжении настоящего договора по инициативе Арендодателя последний (Арендодатель) уплачивает Арендатору в течение десяти дней со дня расторжения настоящего договора неустойку в размере 8 000 000 рублей. Произведенные Арендатором за счет собственных средств и с согласия Арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, возмещаются Арендатору Арендодателем при прекращения договора аренды. Начиная с сентября 2020 года ФИО1 поменял замки и перестал пускать ответчиков в арендуемое помещение, передав его в аренду другому арендатору С., рождения, проживающего по , который стал оплачивать истцу арендную плату и коммунальные платежи. Когда ответчик в очередной раз пытался попасть туда, ФИО1 его не пустил, вызвал сотрудников полиции и угрожал подать заявление в прокуратуру. В результате данных неправомерных действий ФИО1 действие договора аренды фактически прекращено, тем не менее, денежных средств в сумме 8 000 000 рублей, которые он обязан выплатить, он не выплачивает и не собирается это делать. ФИО1 не расторгает договор именно с целью не выплачивать 8000 000 рублей и стоимость улучшения имущества. За период нахождения помещения в аренде ответчиком были сделаны неотделимые улучшения арендуемого имущества в виде покупки оборудования, капитального ремонта, отделки и т.д. Суммы вложений превышает 6 000 000 рублей. По указанной выше причине ответчиком и не производится оплата арендных платежей и коммунальных услуг за тепло. Кроме того, истцом так же заявлены требования о взыскании стоимости восстановительного ремонта на общую сумму 642 923 рубля 86 копеек. Данные требования ответчик так же не признает по следующим причинам. По договору аренды ответчику было передано не всё здание, а только отдельные помещения в нём, а именно: помещения № по экспликации в подвале и для целей размещения кафе бара помещения по экспликации № первого этажа и помещения по экспликации № второго этажа, то есть это часть внутренних помещений всего здания. Основную часть здания занимает магазин «Магнит», что подтверждается представленными фотографиями. Внешняя часть здания, прилегающая к помещениям, ранее занимаемым ответчиком, находится в надлежащем состоянии. В исковом заявлении истец ссылается на наличие следующих дефектов: разбиты окна, находящиеся на 1 и 3 этажах; вываливаются кирпичи из кирпичной кладки на стене здания; протекает кровля в районе служебного туалета и т.д. В основной своей части, кроме разбитых окон, эти дефекты относятся к кровле и внешней отделке. В аренду же были переданы, как следует из текста договора аренды, внутренние помещения, а не несущие стены, отмостка, парапет, плитка на цоколе, за которые Арендатор не отвечает и не должен отвечать. На основании изложенного, просил отказать ФИО1 в удовлетворении заявленных исковых требований. Поддержал встречное исковое заявление ФИО4 к ФИО1, из которого усматривается, что между ответчиками ФИО4, ФИО3 и истцом ФИО1 был заключен договор аренды нежилого помещения, находящегося по С учетом дополнительных соглашений к данному договору он заключен на срок до 30.01.2026, договор зарегистрирован в ЕГРП. Согласно пункту 6 договора при досрочном расторжении настоящего договора по инициативе Арендодателя последний (Арендодатель) уплачивает Арендатору в течение десяти дней со дня расторжения настоящего договора неустойку в размере 8 000 000 рублей. Произведенные Арендатором за счет собственных средств и с согласия Арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, возмещаются Арендатору Арендодателем при прекращения договора аренды. Начиная с сентября 2020 года ФИО1 поменял замки и перестал пускать ответчиков в арендуемое помещение, передав его в аренду другому арендатору С., рождения, проживающего по адресу: , который стал оплачивать истцу арендную плату и коммунальные платежи. Когда ответчик в очередной раз пытался попасть туда, ФИО1 его не пустил, вызвал сотрудников полиции и угрожал подать заявление в прокуратуру. В результате данных неправомерных действий ФИО1 действие договора аренды фактически прекращено, односторонними действиями ФИО1, тем не менее, денежных средств в сумме 8 000 000 рублей, которые он обязан выплатить, он не выплачивает. За период нахождения помещения в аренде, ответчиком были сделаны неотделимые улучшения арендуемого имущества в виде покупки оборудования, капитального ремонта, отделки и т.д. Суммы вложений превышает 6 000 000 рублей. Кроме фактических действий, свидетельствующих об одностороннем отказе от заключенного между сторонами договора, ФИО1 было направлено в адрес ФИО4 официальное уведомление о расторжении договора. 07.08.2021 ФИО1 было направлено в адрес ФИО4 требование о расторжении договора. Данное обстоятельство подтверждается копией претензии с описью вложения и копией конверта. Требование было получено согласно почтовому идентификатору 06.09.2021. Согласно п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 №54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ). Таким образом, данный договор является прекращенным с 06.09.2021 по инициативе Арендодателя. Данный договор является расторгнутым в одностороннем порядке по инициативе Арендодателя и соответственно на Арендодателе лежит обязанность, вытекающая из пункта 6 Договора, а именно: при досрочном расторжении настоящего договора по инициативе Арендодателя последний (Арендодатель) уплачивает Арендатору в течение десяти дней со дня расторжения настоящего договора неустойку в размере 8 000 000 рублей.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования, предъявленные к нему, не признал, встречные исковые требования оставил на усмотрение суда. Пояснил, что изначально одной из сторон в спорном договоре аренды был его друг Б. В 2016 году он уехал в Крым и попросил ФИО3 переоформить договор на себя на время его отсутствия. Они собрались с собственником помещений и арендаторами и переоформили договор, зарегистрировав его в регистрационном органе. В спорный договор аренды ответчик ФИО3 вступил в 2016 году, при этом была договоренность с Б. и с соарендатором ФИО4, что ФИО3 никакого участия в договоре аренды не принимает, являясь лишь номинальным субъектом данного обязательственного правоотношения. Для чего Б. попросил перезаключить договор, он не знает, они были друзьями и у них всё было на доверии. Через какое-то время Б. перестал выходить на связь. Год назад к нему приехал ФИО4, оформил расписку, согласно которой ФИО3 никакого фактического отношения к рассматриваемому договору аренды не имеет.

Представитель третьего лица Администрации городского округа Серпухов Московской области в настоящее судебное заседание не явился, будучи извещен надлежащим образом; письменных ходатайств и объяснений по существу заявленного иска не представлено.

Допрошенный в судебном заседании от 25 мая 2022 года в качестве свидетеля С. показал, что в период с конца сентября-октября 2020 года по май 2021 года он занимал спорные помещения, в которых ранее было кафе. Помещения он арендовал по устной договоренности с ФИО1 под ночной клуб. С. должен был подготовить помещение под открытие, в том числе подготовить и интерьер; производил ремонт в помещении, менял интерьер, так как стиль под ночной клуб не подходил. В порядке подготовки ночного клуба была договоренность с хозяином, что по внутренним помещениям интерьер и мебель их не устраивает и им разрешили продать мебель: столы и стулья, и взамен купить другую. Продажей занимался С., который продал часть мебели, а денежные средства от продажи передал ФИО1 Они вкладывались в ремонт помещения, но арендную плату не платили по договоренности с ФИО1, и так как были каникулы, связанные с пандемией. Однако оплачивали коммунальные услуги по счетам, которые представлял ФИО1 Помещение Пчелин снимал с партнером, но ИП был оформлен только он. Когда дело подошло к новым вложениям, встал вопрос о заключении договора аренды и С. узнал о наличии другого арендатора - ФИО4 Свою деятельность С. рекламировал в социальных сетях, объявления о продаже мебели размещал в Интернете. С ФИО1 велась переписка по вопросу долгов, С. часть оплачивал со своей личной банковской карты. Свою деятельность в спорном помещении они начали вести в декабре 2020 года. Почему ФИО1 сдал им в аренду занятое помещение, он не знает. С сентября 2020 года по май 2021 года С. никто не предъявлял претензий по помещению. Они с компаньоном потратили на подготовку помещения денежные средства в сумме 378000 рублей, данная сумма является для них значительной. Договор аренды не заключали, всё было на уровне договоренности.

Допрошенный в судебном заседании от 17 июня 2022 года в качестве свидетеля О. показал, что его друг ФИО5 предложил ему заниматься сауной. Потом познакомил его с ФИО1 и О. принял решение, что будет там работать. Они решили, что, когда оборудуют сауну и она будет функционировать, то договорятся об аренде и оплате. О. стал оплачивать коммунальные платежи через мессенджер ватсап, а за электроэнергию ему присылали счет и он производил оплату. За отопление передавал денежные средства ФИО1 Платежи производил наличным и безналичным путем по счетам, которые ему показывал ФИО1 Он стал взаимодействовать с ним в конце 2020 года. Арендную плату за данное помещение О. ни разу не производил. Спустя какое-то время ФИО1 привез договор, они его подписали и посредством эквайринга производили оплату. У ФИО5 была ресторанная деятельность, но не было эквайринга и он производил платежи через систему оплаты О., который был оформлен индивидуальным предпринимателем. Сауна располагалась на нижнем этаже помещения и ей занимался ФИО6. Официально договор аренды О. не заключил, так как весной 2021 года появились арендаторы, о которых ранее не было известно. Потом О. и С. съехали из спорного помещения, чтобы не было проблем. Выяснить у истца про арендаторов они не смогли.

Из копий договора «Договор аренды», Дополнительных соглашений Дополнительных соглашений от 14.12.2011 и от 25.08.2016 видно, что между ФИО1 (Арендодатель) и ФИО4, ФИО3 (Арендаторы) был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по , сроком по 30 января 2026 года; арендная плата составляет 30 000 рублей в месяц и выплачивается ежемесячно в срок, не позднее 10 дней с начала следующего календарного месяца. В соответствии с п.4 Договора аренды (в редакции Дополнительного соглашения от 14.12.2011) при нарушении установленного срока внесения арендной платы Арендатор выплачивает Арендодателю пени в размере 0,01 % от суммы задолженности за каждый день просрочки. В силу п.5 Договора аренды Арендатор оплачивает коммунальные платежи и обеспечивает капитальный ремонт и текущее содержание арендуемых помещений за свой счет, а в силу п.12 Договора аренды обязуется содержать указанные нежилые помещения в соответствии с требованиями действующего законодательства, поддерживать их в исправном состоянии и по окончании срока аренды вернуть их Арендодателю в состоянии, пригодном для использования, с учетом нормального износа. Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Московской области 02.03.2011 (л.д. 19-20, 21-22, 23-24, 25-26).

С сентября 2020 года ответчиками не исполняются обязательства по оплате аренды, в связи с чем истцом в адрес ответчиков посредством почтовой связи были направлены досудебные претензии о проведении капитального и текущего ремонта с устранением недостатков, погашении арендной платы в полном объеме за период с сентябре 2020 года по настоящее время из расчета 30 000 рублей в месяц и коммунальных услуг, а также о расторжении в 10-ти дневный срок со дня получения претензии в досудебном и добровольном порядке договора аренды от 31.01.2011, дополнительного соглашение от 14.12.2011 и дополнительного соглашения от 25.08.2016, выплате по договору аренды неустойки в соответствии с п. 4 дополнительного соглашения от 14.12.2011 (л.д. 12-13, 14, 15, 16, 17, 18, 77).

В соответствии со сметой ООО «Стройком» стоимость ремонтно-восстановительных работ по приведению здания в надлежащее состояние составляет 642 924 рубля 86 копеек (л.д. 27-33).

Из копии акта сверки взаимных расчетов за период 1 квартал 2021 года между Серпуховским филиалом ООО «Газпром теплоэнерго МО» и ФИО1 по договору Договор теплоснабжения видно, что задолженность ФИО1 составляет 126 572 рубля 90 копеек. Указанная задолженность была взыскана с ФИО1 в судебном порядке и оплачена им (л.д. 34, 98, 99, 100, 101, 102-114).

Истцом/ответчиком по встречному иску ФИО1 в обоснование заявленных требований представлены фотографические изображения нежилого помещения, расположенного по (л.д. 35-45).

Ответчиком ФИО3 в обоснование возражений в материалы дела представлена копия информационного текста, из которого усматривается, что ФИО3 подтверждает, что, будучи одним из Арендаторов нежилого помещения с имуществом и оборудованием, расположенного по , общей площадью 458 кв.м., по договору аренды от 14.12.2011, заключенному с ФИО1, фактически хозяйственной деятельностью в данном помещении не занимался, денежные средства не вкладывал, на получение какой-либо денежной компенсации в рамках данного договора не претендует (л.д. 54).

Из копии постановления и.о. дознавателя МУ МВД России «Серпуховское» от 02.11.2021 следует, что 07.08.2021 в дежурную часть поступило заявление ФИО4, в котором он просит привлечь к уголовной ответственности ФИО1, который в период времени с сентября 2020 года по август 2021 года незаконно присвоил и частично реализовал принадлежащее ФИО4 имущество, находящееся в кафе «Камелот», расположенном по адресу: Московская область, г.о. Серпухов. Постановлением от 02.11.2021 отказано в возбуждении уголовного дела по сообщению о совершении преступления, предусмотренного ст. 158 УК РФ по основаниям п. 1 ч. 1 ст. 24 УПК РФ, ч. 2 ст. 14 УК - отсутствие события преступления (л.д. 55-57).

Стороной ответчика/истца по встречному иску ФИО4 в материалы дела представлены фотографические изображения спорного нежилого помещения; перечень вложений, улучшений, произведенных Арендатором по договору аренды от 14.12.2011 (л.д. 65-67, 151-165).

07 августа 2021 года в ходе проведения проверки по заявлению ФИО4 сотрудником МУ МВД России «Серпуховское" с участием указанного заявителя проводился осмотр нежилого помещения кафе «Камелот», расположенного по (л.д. 94-95).

22 октября 2020 года между ФИО3 (Арендодатель) и О. (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения, по которому Арендодатель передал Арендатору во временное пользование нежилое помещение, расположенное по , общей площадью 500 кв.м. Согласно п. 1.2. договора арендуемое помещение представлено Арендатору для использования под ресторан и сауну, на момент передачи в аренду пригодно для использования на эти цели. В соответствии с п. 4.1. договора за указанные помещения Арендатор оплачивает Арендодателю арендную плату, исходя из договоренности сторон, по ставке 50 рублей за 1 кв.м. площади в месяц; сумма арендной платы в месяц составляет 25 000 рублей (л.д. 115-117).

Согласно копии платежного поручения от 11.01.2021 О. произведена оплата ООО «Газпром теплоэнерго» в размере 28 000 рублей (л.д. 118).

ФИО1 в материалы дела представлены истории операций по дебетовой карте ПАО Сбербанк за ы с 01.01.2021 по 31.05.2021, с 01.10.2020 по 31.12.2020 (л.д. 133-142, 143, 144-149, 150).

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, показания свидетелей, исследовав материалы дела, суд находит первоначальны и встречные исковые требования не подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

Предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

В силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В случае отсутствия у одной из сторон договора лицензии на осуществление деятельности или членства в саморегулируемой организации, необходимых для исполнения обязательства по договору, другая сторона вправе отказаться от договора (исполнения договора) и потребовать возмещения убытков.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором, в случаях, когда сторона, осуществляющая предпринимательскую деятельность, при наступлении обстоятельств, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором и служащих основанием для осуществления определенного права по договору, заявляет отказ от осуществления этого права, в последующем осуществление этого права по тем же основаниям не допускается, за исключением случаев, когда аналогичные обстоятельства наступили вновь.

В случаях, установленных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором, правила пункта 6 настоящей статьи применяются при неосуществлении определенного права в срок, предусмотренный настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В соответствии со ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст.398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

В соответствии со ст.614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии со ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

В силу ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Правила настоящего параграфа применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об аренде предприятия.

Согласно ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, между ФИО1 (Арендодатель) и ФИО4, ФИО3 (Арендаторы) был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по , сроком по 30 января 2026 года; арендная плата составляет 30 000 рублей в месяц и оплачивается ежемесячно в срок, не позднее 10 дней с начала следующего календарного месяца. Сторонами также предусмотрена возможность применения неустойки по отношению к арендодателю в сумме 8000 000 рублей в случае досрочного расторжения договора по его инициативе. ФИО1 были исполнены свои обязательства арендодателя и передано арендаторам арендованные ими нежилые помещения. Арендатором ФИО4 использовались арендуемые им нежилые помещения в коммерческих целях до сентября 2020 года; за указанный период времени им производилось соответствующее внесение арендных платежей и передача денежных средств в счёт оплаты жилищно-коммунальных услуг в пользу арендодателя с произвольным оформлением документов, связанных с внесением данных платежей при отсутствии актов сверки данных взаиморасчётов. Арендатор ФИО3 по взаимному согласию со ФИО4 самоустранился от исполнения договора аренды и извлечения прибыли от использования арендуемых помещений, тем не менее, оставаясь стороной рассматриваемых договорных отношений. В сентябре 2020 года стороны рассматриваемых договорных отношений своими взаимными фактическими действиями по передаче арендуемых нежилых помещений для их коммерческого использования иным лицам (С., О.) прекратили договорные отношения между собой, не приняв меры к документальному оформлению данных фактически сложившихся обстоятельств.

Таким образом, системный анализ положений вышеуказанных норм и установленные фактические обстоятельства позволяет сделать вывод об отсутствии оснований о взыскании денежных средств с арендаторов в пользу арендодателя в качестве внесения арендных платежей и оплаты жилищно-коммунальных услуг за спорный период времени с применением договорной неустойки за нарушения сроков оплаты, а также о взыскании денежных средств с арендодателя в пользу арендатора ФИО4 в качестве договорной неустойки за одностороннее досрочное прекращение договорных отношений по рассматриваемому договору аренды.

Первоначальные исковые требования о взыскании денежных средств в качестве возмещении материального ущерба, причиненного ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды, также не подлежат удовлетворению.

Действительно, согласно ст.1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

На основании ст.1082 ГК РФ лицо, ответственное за причинение вреда, может быть обязано возместить причиненные убытки, то есть, согласно п.2 ст.15 ГК РФ, в данном случае возместить реальный ущерб в виде расходов, которые истец должен произвести в будущем, вызванный повреждением его имущества.

Однако, стороной истца по первоначальному иску в данном случае не представлено доказательств, безусловно свидетельствующих о виновных действиях ответчиков, связанных с причинением материального ущерба в форме ненадлежащей эксплуатации и содержания арендуемых помещений – представленные локальный сметный расчет, фотографические изображения лишь свидетельствуют о необходимости проведения соответствующих ремонтных работ с целью надлежащего содержания всего объекта недвижимого имущества, а не только указанных нежилых помещений, которые намерен выполнить ФИО1 с привлечением подрядной организации.

Исходя из изложенного, на основании ст.ст. 15, 606, 611, 614, 615, 622, 1064, 1082 ГК РФ, и руководствуясь ст.ст. 167, 194 - 199 ГПК РФ

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО4, ФИО3 о взыскании 630 000 рублей в качестве задолженности по арендной плате по договору «Договор аренды» от 31 января 2011 года за период времени с сентября 2020 года по май 2022 года включительно; 10 191 рубля в качестве пени за нарушение сроков исполнения обязательства по внесению арендной платы за период времени с 13 октября 2020 года по 24 декабря 2021 года; о взыскании пени по дату исполнения ответчиками обязательств в полном объёме; о взыскании 126 572 рублей 90 копеек в качестве задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг; о взыскании 642 924 рублей 86 копеек в качестве возмещения материального ущерба, причиненного ненадлежащим исполнением обязательств по вышеуказанному договору аренды; об изменении условий аренды, а именно: об исключении из текста рассматриваемого договора «Договор аренды» от 31 января 2011 года пункта 6, из дополнительного соглашения №1 от 14 декабря 2011 года к данному договору – пунктов 3 и 5; о взыскании 1274 рублей 70 копеек в качестве возмещения почтовых расходов по отправке ответчикам досудебных претензий и искового заявления, а также о возмещении расходов по оплате государственной пошлины – оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО4 к ФИО1 о признании договора «Договор аренды» от 31 января 2011 года (с учётом дополнительных соглашений) расторгнутым с 06 сентября 2021 года по инициативе арендодателя; о взыскании 8000000 рублей в качестве неустойки, предусмотренной рассматриваемым договором – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Серпуховский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Крючков С.И.

Мотивированное решение составлено 02 сентября 2022 года.