Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 20 апреля 2022 года в г. Котласе гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» к ФИО1 о признании заключенным дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка,

у с т а н о в и л :

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» (далее - Комитет по управлению имуществом) обратился в суд с исковым заявлением к ФИО1 о признании заключенным дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.

В обоснование требований указал, что ответчику принадлежит индивидуальный жилой дом с офисными помещениями, расположенный на земельном участке по адресу ..... __.__.__ между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка сроком на .... лет, который зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости. При заключении договора аренды в расчете арендной платы арендодателем была ошибочно применена ставка .... %, предусмотренная для земельного участка, предназначенного для эксплуатации жилого дома, без учета требований пункта 14 Постановления правительства Архангельской области от __.__.__№, что противоречит действующему законодательству. Письмом от __.__.__ арендатору направлено дополнительное соглашение от __.__.__ к заключенному договору аренды об изменении пункта 3.1 договора аренды о размере арендной платы, подлежащей исчислению с применением различных ставок в части жилых помещений (ставка 0,3%) и офисных помещений (ставка 6%). Согласно уведомлению о вручении, указанное письмо получено __.__.__. Однако __.__.__ от ФИО1 поступило письмо с несогласием применения в формуле расчета стоимости арендной платы и просьбой о пересмотре использования коэффициента процентной ставки. До настоящего времени дополнительное соглашение между сторонами не подписано, что послужило основанием для обращения в суд. Просит признать дополнительное соглашение от __.__.__ к договору аренды земельного участка № от __.__.__, заключенному между Комитетом по управлению имуществом администрации МО «Котлас» и ФИО1, заключенным с __.__.__.

Представитель истца Комитета по управлению имуществом ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала. Указала на не обоснованность позиции ответчика о применении ставки 4% (п. 7.1), так как указанная ставка применяется только в отношении земельного участка, предназначенного для размещения стоматологических кабинетов, частных клиник иных организаций, занимающихся коммерческой деятельностью, а в данном случае владельцем офисных помещений и пользователем земельного участка является физическое лицо, а не организация.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен.

Ранее в предварительном судебном заседании от __.__.__ ответчик с иском не согласился, пояснив, что согласен на изменение условий договора аренды в части применения при расчете арендной платы не одной, а двух ставок, но не согласен со вторым коэффициентом, примененным истцом для расчета арендной платы в размере 6%, так как подлежит применению ставка 4%.

Суд на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) определил рассматривать дело в отсутствие неявившихся лиц, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Рассмотрев исковое заявление, выслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

На основании п. п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Из содержания ст. 451 ГК РФ следует, что изменение или расторжение договора допускается по решению суда в исключительных случаях по требованию заинтересованной стороны в связи с существенным изменением обстоятельств.

В силу п. 1 указанной статьи изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно п. 2 названной статьи если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут при наличии условий, содержащихся в данном пункте.

Пунктом 4 ст. 451 ГК РФ определено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В соответствии с положениями ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 ГК РФ) и размере арендной платы (статья 614 ГК РФ).

Ответчик с __.__.__ является собственником индивидуального жилого дома с офисными помещениями, площадью .... кв.м., расположенным по адресу: .....

Согласно п. п. 7 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), законодателем установлен принцип платности использования земли, при этом правила указанных норм устанавливают обязанность арендатора по внесению арендной платы за период фактического пользования земельным участком.

Таким образом, ответчик, владеющий объектами недвижимости, находящимися на земельном участке, расположенном в границах ГО АО «Котлас», собственность на которые не разграничена, осуществляет использование муниципального имущества, следовательно, обязан заключить договор аренды земельного участка с истцом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договорами аренды.

В силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.

По общему правилу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

Если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (ч. 3 ст. 39.7 ЗК РФ).

Таким образом, стоимость аренды за земли, находящиеся в публичной собственности относится к категории регулируемых цен.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

__.__.__ между Комитетом по управлению имуществом администрации МО «Котлас» и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому арендодатель передает в аренду, а арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный по адресу: ...., площадью .... кв.м. с разрешенным использованием - деловое управление.

Срок аренды установлен с __.__.__ на .... лет (п.п. 1.1., 2.1 договора).

Согласно п. 3.1 арендная плата за пользование земельным участком рассчитывается в соответствии с Положением об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в собственности Архангельской области, утвержденным постановлением Правительства Архангельской области от 15 декабря 2009 года № 190-пп (далее - Положение №190-пп), по формуле: А=Упкс х Sзу х Ст х Квр х Кинф, А= .... х .... х 0,3 % х 1,187 = .... рублей в год, где А - размер арендной платы, Упкс - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, Sзу - общая площадь земельного участка, Ст - ставка арендной платы по видам (группам) разрешенного использования земельного участка (%), утверждена решением Собрания депутатов МО «Котлас», Квр - коэффициент времени, учитывающий срок аренды земельного участка пропорционально количеству дней в году, Кинф - коэффициент инфляционных процессов, который равен индексу потребительских цен за период с начала года (среднегодовой), утверждаемый распоряжением Правительства Архангельской области о прогнозе социально-экономического развития Архангельской области на следующий год и умноженный на коэффициенты инфляционных процессов, которые применялись ранее. На .... год Кинф принимается равным 1,187.

Из п. 3.4, 3.5 договора аренды земельного участка № следует, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем изменения коэффициента инфляционных процессов, при изменении базовой ставки арендной платы, а также удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка. Об изменении арендной платы Арендодатель извещает арендатора письменно без оформления дополнительного соглашения. Расчет размера арендной платы в связи с изменением вида деятельности в рамках разрешенного использования земельного участка, а также в связи с предоставлением и прекращением льгот оформляется дополнительным Соглашением к договору.

Указанный договор аренды земельного участка № зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости __.__.__.

В связи с обнаружением ошибки в применении ставки при расчете размера арендной платы, __.__.__ Комитет по управлению имуществом в целях приведения расчета арендной платы за земельный участок в соответствие с Постановлением Правительства Архангельской области от 15 декабря 2009 года № 190-пп (п.14) направил ответчику ФИО1 для подписания дополнительное соглашение к договору аренды.

В силу п.14 указанного Положения №190-пп в случае осуществления арендатором (арендаторами) на земельном участке нескольких видовразрешенного использования земельного участка расчет размера арендной платы производится в следующем порядке:

а) при условии представления арендатором документов, подтверждающих осуществление определенного вида разрешенного деятельности (свидетельство или выписка из Единого государственного реестра недвижимости, выданная не ранее чем за 20 календарных дней до ее представления, о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, расположенный на земельном участке, либо проектная документация), - пропорционально используемым площадямс учетом соответствующей ставки арендной платы;

б) в случае непредставления арендатором (арендаторами) документов, подтверждающих осуществление определенного вида разрешенной деятельности на земельном участке, - применяется ставка арендной платы того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение является наибольшим.

Согласно условиям подготовленного истцом проекта дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № от __.__.__ стороны пришли к согласию внести следующие изменения в пункт 3.1 договора аренды земельного участка № от __.__.__: арендная плата за пользование земельным участком рассчитывается в соответствии с Положением об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в собственности Архангельской области, утвержденным постановлением Правительства Архангельской области от 15 декабря 2009 года № 190-пп, по формуле:

А=Упкс х (Sп : Sз) Sзу х Ст х Квр х Кинф,

А= .... х (.... : ....) х .... х 0,3% х 1 х 1,0783 = .... рублей в год;

.... х (.... : ....) х .... х 6 % х 1 х 1,0783 = .... рублей в год,

где Упкс - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка,

Sп - площадь здания (части здания), занимаемого арендатором (кв.м),

....- общая площадь жилых помещений,

.... - общая площадь офисных помещений,

Sз- общая площадь здания,

Sзу - общая площадь земельного участка (кв.м),

Ст - ставка арендной платы по видам (группам) разрешенного использования земельного участка (%), утверждена решением Собрания депутатов МО «Котлас» 19 июня 2014 года № 58-п,

Квр - коэффициент времени, учитывающий срок аренды земельного участка пропорционально количеству дней в году,

Кинф - коэффициент инфляционных процессов, который равен индексу потребительских цен за период с начала года (среднегодовой), утверждаемый распоряжением Правительства Архангельской области о прогнозе социально-экономического развития Архангельской области от 12 октября 2012 года № 447-рп. На 2022 год Кинф принимается равным 1,0783.

Пунктом 2 дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № предусмотрено, что условия настоящего соглашения в соответствии с пунктом 2 статьи 425 ГК РФ применяются к отношениям, указанным в договоре аренды земельного участка от __.__.__№, возникшим с __.__.__.

__.__.__ ответчиком получен проект дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № от __.__.__, но не был подписан арендатором ФИО1

В письме от __.__.__, направленном в адрес истца в ответ на предложение подписать дополнительное соглашения, ответчик ФИО1 указал, что по адресу: ...., зарегистрированы фирмы ООО «Б» и ООО «А-С», занимающиеся коммерческой деятельностью, поэтому подлежит применять ставку Ст=4%, просил пересмотреть использование ставки Ст=6% на Ст=4% в соответствии с п.7.1 (л.д.24).

При этом необходимость применения при определении размера арендной платы пункта 14 Постановления Правительства Архангельской области от 15 декабря 2009 года № 190-пп ФИО1 не оспаривается, так же как и не оспаривается необходимость устранения ошибки в заключенном договоре, но он не согласен с предлагаемой истцом редакцией дополнительного соглашения об изменении пункта 3.1. договора аренды в части применяемого размера второй ставки исходя из фактического пользования им земельного участка не только для расположения жилого дома (Ст=0,3%), но и для офисных помещений (Ст=6%).

Следовательно, между сторонами возникли разногласия, в ходе заключения дополнительного соглашения к договору аренды.

Согласно абз. 2 п. 38 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (п. 1 ст. 446 ГК РФ).

Указанные разъяснения применяются с учетом разъяснений, содержащихся в абз. 1 п. 38 этого же Постановления Пленума, что предполагает установление обязанности по заключению договора у ответчика.

Разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Между тем довод ответчика о том, что истцом в дополнительном соглашении при расчете арендной платы неверно предлагается исходить из ставки, установленной решением Собрания депутатов МО «Котлас» 19 июня 2014 года № 58-п, в размере 6%, суд считает обоснованным.

Так, ставки арендной платы за расположенные на территории ГО АО «Котлас» и находящиеся в муниципальной собственности земельные участки, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, с учетом установленного зонирования территории города и видов использования земельных участков в соответствии с видами экономической деятельности арендаторов, установлены в приложении к решению Собрания депутатов МО «Котлас» 19 июня 2014 года № 58-п.

Истец полагает необходимым при расчете размера арендной платы исходить из ставки 6% согласно п. 7.2 приложения к решению Собрания депутатов МО «Котлас» 19 июня 2014 года № 58-п, применяемым в отношении земельных участков, предназначенных для размещения административных и офисных зданий, объектов организаций кредитования, финансирования, страхования, нотариальных, адвокатских организаций.

Согласно п. 7.1 приложения к решению Собрания депутатов МО «Котлас» 19 июня 2014 года № 58-п для земельных участков, предназначенных для размещения стоматологических кабинетов, частных клиник и иных организаций, занимающихся коммерческой деятельностью, следует применять ставку в размере 4% (л.д.95).

Из выписок из ЕГРН следует, что на спорном земельном участке расположено два объекта недвижимости с кадастровыми номерами № и №, один из которых - это здание, имеющее назначение: жилое, наименование: индивидуальный жилой дом с офисными помещениями, год постройки .... (кадастровый №).

Из копии технического паспорта следует, что на спорном земельном участке расположен жилой дом с офисными помещениями, в том числе общая площадь жилых помещений составляет .... кв.м, общая площадь нежилых помещений - .... кв.м, а также расположены гараж площадью .... кв.м, сарай площадью .... кв.м, сарай площадью .... кв.м.

В письме от __.__.__ ответчик указал истцу, что по данному адресу в офисных помещениях расположены организации, занимающиеся коммерческой деятельностью, а именно: ООО «Б», учредителем которого является ответчик ФИО1, а также ООО «А-С».

Выписками из ЕГРЮЛ подтверждаются указанные в письме обстоятельства (л.д.55-60).

В предварительном судебном заседании ответчик пояснил, что указанные организации используют офисные помещения на основании договора аренды.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки ГО АО «Котлас», утвержденными постановлением министерства строительства и архитектуры Архангельской области от 25.06.2020 №57-п (раздел 3), в зоне ОД (деловое управление), в пределах которой расположен спорный участок, возможно осуществление таких видов деятельности как деловое управление, размещение служебных гаражей, малоэтажных многоквартирных домов (л.д. 97-103).

Следовательно, на спорном земельном участке административное или офисное здание отсутствует, фактически арендатор ФИО1 осуществляет следующие виды разрешенной деятельности: размещение жилого дома и размещение в офисных помещениях жилого дома организаций, занимающихся коммерческой деятельностью, в связи с чем, суд приходит к выводу, что при расчете размера арендной платы истцу следует исходить из ставок Ст=0,3% и Ст= 4% согласно п.2 и п. 7.1 приложения к решению Собрания депутатов МО «Котлас» 19 июня 2014 года № 58-п (л.д. 95).

Кроме того, суд полагает необходимым отметить, что внесение изменений в настоящий договор путем подписания дополнительного соглашения в указанном случае не требуется, так как договором аренды стороны согласовали, что арендная плата рассчитывается в соответствии с Положением об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в собственности Архангельской области, утвержденным постановлением Правительства Архангельской области от 15 декабря 2009 года № 190-пп, по формуле: А=Упкс х Sзу х Ст х Квр х Кинф; размер арендной платы изменяется при изменении базовой ставки арендной платы, удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка и об этих изменениях арендатор лишь письменно извещается, но без оформления дополнительного соглашения (п.3.1. и п. 3.4). В данном случае имеет место ошибочное применение арендодателем при заключении договора аренды ставки по видам разрешенного использования земельного участка в размере 0,3% с учетом наличия на участке жилого дома, в то время как в жилом доме имеются еще и офисные помещения, в связи с чем, подлежит применению вторая ставка в ином размере в части площади офисных помещений здания. В дополнительном соглашении формула расчета арендной платы, указанная в договоре аренды, существенно не изменяется, а лишь уточняется в соответствии с п.14 Постановления Правительства Архангельской области от 15 декабря 2009 года № 190-пп.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать её внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Так же суд учитывает, что требование Комитета по управлению имуществом о признании дополнительного соглашения заключенным с __.__.__ по существу направлено на внесение изменений в договор аренды на прошедшее время.

Согласно п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Законом не предусмотрена возможность изменения в судебном порядке условий договора на прошедшее время.

Требование о признании дополнительного соглашения заключенным с __.__.__ является ненадлежащим способом защиты, не отвечающим положениям ст. 12 ГК РФ.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом к ФИО1 следует полностью отказать.

Руководствуясь статьями 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» к ФИО1 о признании заключенным дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка отказать.

Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Котласский городской суд Архангельской области.

Председательствующий Н.В.Шилякова

Мотивированное решение изготовлено __.__.__.