Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Филиппова Юрия Григорьевича к Обществу с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная компания «ГарантСтрой» о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛ:

Филиппов Ю.Г. обратился в суд с иском к ООО ИСК «ГарантСтрой» о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства за период с 01.12.2017 г. по 04.05.2018 г. - 218 708,87 руб., денежных средств, уплаченных за объект долевого строительства – 93754,32 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами с 17.07.2017 г. по 04.05.2018 г. - 6080,54 руб., компенсации морального вреда 50000 руб., штрафа, расходов по оплате услуг представителя 20000 руб., за составление технического паспорта 1900 руб., почтовых расходов 191 руб.

В обоснование исковых требований указано, что между сторонами 28.06.2017 г. заключен договор участия в долевом строительстве № 273-ЩЯ. Объектом долевого строительства по данному договору являлась квартира №...... Застройщик значительно нарушил свои обязательства по договору и до настоящего времени не передал истцу объект долевого строительства.

В соответствии с условиями п.1.5 договора, расчетная площадь одного квадратного метра составляет 50 136 руб. Согласно техническому паспорту от 30.01.2018 г. фактическая общая площадь квартиры с учетом балкона составила 49,3 кв.м. Подлежащая возврату истцу стоимость разницы квадратных метров составляет 93754,32 руб. (51,17 кв.м – 49,3 кв.м=1,87 кв.м х 50136 руб.). Размер процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 17.07.2017 г. по 04.05.2018 г. составляет 6080,54 руб. Действиями ответчика истцу как потребителю причинен моральный вред, компенсация которого оценивается в 50000 руб. Требования, изложенные истцом в письменной претензии от 02.02.2018 г. ответчиком не исполнены.

Истец Филиппов Ю.Г. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель истца по доверенности Яблоков А.С. в судебном заседании исковые требования подержал по изложенным в исковом заявлении основаниям.

Представитель ответчика ООО ИСК "ГарантСтрой" в судебное заседание не явился, представлен письменный отзыв на исковое заявление , в удовлетворении исковых требований возражает, просит на основании ст. 333 ГК РФ снизить размер неустойки до 5000 руб. Расчет площади переданной истцу квартиры произведен неверно, площадь балкона в коэффициентом 0,5 составит 1,84 кв.м, расчетная площадь квартиры составит 48,2 кв.м + 1,84 кв.м = 50,04 кв.м, а не 51,17 кв.м. Проценты за пользование чужими денежными средствам рассчитаны неверно, следует сделать расчет процентов, начиная с даты истечения срока ответа застройщика на претензию истца, размер данный процентов в случае взыскания просит уменьшить на основании ст. 333 ГК РФ. Размер компенсации морального вреда считает разумным взыскать в сумме 5000 руб., расходы на представителя снизить до 7000 руб., сумму штрафа до 5000 руб.

Третьи лица ПАО «ТНС энерго Ярославль», ПАО «Межрегиональная распределительная сетевая компания Центра», Управление Росреестра по ЯО, АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Ярославское отделение» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.

Судом установлено, что 28.06.2017. между ООО ИСК «ГарантСтрой» и Филипповым Ю.Г. заключен договор участия в долевом строительстве №273-ЩЯ, по условиям которого застройщик принял на себя обязательство своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на собственном земельном участке , состоящем из земельных участков, расположенных по адресу: ....., многоквартирный жилой дом с отдельно стоящей подземной стоянкой и инженерными коммуникациями, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный настоящим договором, а участник долевого строительства принял на себя обязательство оплатить в порядке и сроки, установленные настоящим договором, цену и принять в собственность объект долевого строительства.

Согласно п.1.4 договора участия в долевом строительстве от 28.06.2017 г. №273-ЩЯ, объектом долевого строительства является двухкомнатная квартира №......

Согласно п.1.5 договора, цена объекта долевого строительства составила 2565 500 руб. Расчетная стоимость одного квадратного метра – 50 136 руб.

Истец в полном объеме выполнил обязательство по оплате объекта долевого строительства в размере 2565 500 руб.

Частью 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон об участии в долевом строительстве) предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно ч. 1 ст. 12 того же Федерального закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно п. 3.1. договора № 273-ЩЯ от 28.06.2017 г. застройщик обязался ввести жилой дом в эксплуатацию в 3 квартале 2017 г. и в течение двух месяцев после сдачи жилого дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства.

В нарушение условий указанного выше договора ответчик квартиру в установленный договором срок не передал. Соглашение об изменении предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства стороны не заключали.

Судом установлено, что 15.01.2018 г. между сторонами был составлен акт предварительного приема-передачи квартиры по договору, в акте указан перечень строительных недостатков, которые застройщик признал и принял обязательство их устранить.

Как следует из материалов дела и не опровергнуто стороной ответчика квартира до настоящего времени истцу не передана.

Таким образом, ответчиком допущена просрочка исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве, что дает истцу право требовать взыскания неустойки (пени), предусмотренной ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве.

Согласно расчету истца размер неустойки за период с 01.12.2017 г. по 04.05.2018 г. составляет 218708,87 руб. Суд соглашается с представленным расчетом.

В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Взыскание неустойки является одним из способов обеспечения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств, при этом неустойка должна быть определена с учетом принципа справедливости, разумности, судом должен быть установлен баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», применение ст. 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Исходя из цены договора, периода просрочки исполнения обязательств застройщиком, последствий нарушения обязательства, заявления ответчика о несоразмерности взыскиваемой неустойки последствиям неисполнения обязательств, принципа необходимости соблюдения баланса между применяемой к должнику мерой ответственности и оценкой отрицательных последствий, наступивших в результате нарушения обязательств, предупредительной функции неустойки, направленной на недопущение нарушений обязательств, а также исходя из недопущения извлечения какой-либо финансовой выгоды одной из сторон за счет другой в связи с начислением штрафных санкций, суд считает, что размер неустойки подлежит снижению до 50000 руб.

При снижении размера неустойки суд принимает во внимание то обстоятельство, что многоквартирный жилой дом, являющийся предметом договора участия в долевом строительстве, представляет собой технически сложный объект недвижимого имущества, возведению которого могут сопутствовать различные непредвиденные обстоятельства, что, в свою очередь, влечет увеличение срока строительства.

Согласно Приложению №1 к договору долевого участия площадь балкона – 1,95 кв.м – для целей договора приводится с коэффициентом 0,5).

Согласно ч. 1 ст. ст. 5 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Из приказа Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» следует, что при определении общей приведенной площади жилого помещения применяются следующие понижающие коэффициенты: для лоджий – 0,5, для балконов – 0,3.

Из п.1.4 договора участия в долевом строительстве, поэтажного плана квартиры (Приложение №1 к договору долевого участия в строительстве №273-ЩЯ от 28.06.2017 г.) следует, что площадь лоджии составляет 3,91 кв.м., с учетом понижающего коэффициента – 1,96 кв.м. С учетом понижающего коэффициента 0,3 площадь балкона составит 1,17 кв.м.

Учитывая, что объект долевого строительства включает в себя балкон, а не лоджию, покупная цена объекта подлежит уменьшению на разницу в площади объекта 0,79 кв.м. (1,96-1,17).

В соответствии с п. 1.5 договора расчетная стоимость одного квадратного метра составляет 50 136 руб. Таким образом, сумма переплаты за 0,79 кв.м. составила 39607,44 руб. (0,79 кв.м. х 50136 руб.), которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Пунктом 2.3 договора участия в долевом строительстве от 28.06.2017 г. №273-ЩЯ предусмотрено, что фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемая участником долевого строительства, уточняется после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными органом, осуществляющим техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества.

В случае, если по результатам обмера органа, осуществляющего техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества, фактическая площадь квартиры будет меньше на 1 кв.м. площади квартиры, указанной в пункте 1.4 договора, застройщик до подписания акта приема-передачи квартиры производит возврат стоимости квадратных метров, составляющих разницу, по цене, указанной в п.1.5 договора, исходя из цены 1 кв.м., указанной в п.1.5 договора, путем перечисления денежных средств на расчетный счет участников долевого строительства.

Из материалов дела следует, что общая площадь квартиры без учета площади балкона с понижающим коэффициентом 0,5 в соответствии с договором от 28.06.2017 г. составляла 49,21 кв.м., с учетом балкона с понижающим коэффициентом 0,3 общая площадь квартиры по условиям договора должна была составлять 50,38 кв.м. (49,21 кв.м+1,17 кв.м).

Согласно данным технического паспорта жилого помещения Верхне-Волжского филиала АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по состоянию на 30.01.2018г., общая площадь квартиры составляет 48,2 кв.м, в том числе, жилая – 27,5 кв.м., а также площадь балкона, определенная с учетом понижающего коэффициента 0,3 – 1,1 кв.м. (л.д.23-26).

Таким образом, фактическая площадь квартиры истца с учетом площади балкона с понижающим коэффициентом 0,3 по результатам обмеров составила 49,3 кв.м. (48,2+1,1).

Разница между договорной площадью квартиры истца, рассчитанной с учетом площади балкона с понижающим коэффициентом 0,3 и фактической площадью квартиры, определенной по результатам обмера органа технической инвентаризации, с учетом площади балкона с понижающим коэффициентом 0,3, составляет 1,08 кв.м. (50,38-49,3).

По условиям п.2.3 договора участия в долевом строительстве от 28.06.2017 г. №273-ЩЯ стоимость указанной разницы, превышающей 1 кв.м., подлежит возврату участнику долевого строительства.

Таким образом, с ООО ИСК «ГарантСтрой» в пользу истца подлежит взысканию также разница в стоимости площади квартиры в размере 54146,88 руб. (1,08 кв.м х 50136).

Общая сумма денежных средств, подлежащих взысканию с ответчика в пользу истца в счет стоимости разницы в площади квартиры, составляет 93754,32 руб. (39607,44 + 54146,88).

Суд считает несостоятельными доводы ответчика о том, что, условиями договора для балкона сторонами предусмотрен понижающий коэффициент 0,5.

В соответствии с положениями приказа Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр, подлежащего применению в рамках правоотношений между застройщиком и участником долевого строительства, понижающий коэффициент для балконов установлен 0,3, который и должен применяться при расчете площади объекта долевого строительства, подлежащего передаче. Расчет площади объекта с балконом с учетом понижающего коэффициента 0,5 противоречит требованиям приказа Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр, и, соответственно, применению не подлежит.

Согласно п.1 ст.395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Исходя из представленного истцом расчета, размер процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на разницу в стоимости квадратных метров объекта долевого строительства в размере 93754,32 руб., за период с 17.07.2017 г. по 04.05.2018г. составляет 6080,54 руб.

С представленным истцом расчетом указанных процентов суд не соглашается в части определения периода их начисления с 17.07.2017., поскольку по условиям п. 2.3 договора участия в долевом строительстве от 28.06.2017 г. обязанность по возврату стоимости разницы квадратных метров возникла у застройщика после проведения обмеров объекта долевого строительства органами технической инвентаризации.

Учитывая, что 09.02.2018г. застройщиком была получена письменная претензия истца о возврате разницы в стоимости квадратных метров объекта долевого строительства, проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат начислению с 09.02.2018г., когда застройщику стало известно о необходимости возврата взыскиваемых истцом денежных средств.

Размер процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 06.02.2018г. по 27.04.2018г. составляет 1692,07 руб.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, с учетом соразмерности суд полагает возможным снизить размер указанных процентов до 1500 руб.

В соответствии с положениями п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителей» неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителей является основанием для взыскания с ответчика штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

При определении размера компенсации морального вреда суд учитывает период просрочки исполнения обязательства, степень вины нарушителя, а также требования разумности и справедливости. С учетом изложенного, компенсацию морального вреда суд находит разумным и справедливым определить в размере 10 000 руб.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года № 17, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п. 6 ст. 13 Закона).

Судом установлено, что 09.02.2018г. застройщиком получена письменная претензия истца о выплате разницы фактической площади объекта долевого строительства . В добровольном порядке требования истца застройщик не удовлетворил.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф.

Сумма штрафа в данном случае составляет 77627,16 руб.

Ответчиком заявлено о снижении штрафа.

Учитывая, что предусмотренный п.6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» штраф представляет собой установленную законом меру ответственности (является законной неустойкой), применение ст. 333 ГК РФ в целях снижения данного штрафа допустимо. Следуя принципу соразмерности штрафа наступившим последствиям, в целях обеспечения соблюдения баланса интересов сторон, учитывая заявление ответчика о снижении штрафа, суд считает возможным снизить размер штрафа до 30 000 руб.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Положениями ст. 94 ГПК РФ предусмотрено, что к издержкам, связанным с рассмотрением дела относятся, в том числе расходы на оплату услуг представителя.

На основании ст.100 ГПК РФ возмещение расходов на оплату услуг представителя присуждается стороне, в пользу которой состоялось решение, с другой стороны в разумных пределах.

Расходы истца на оплату услуг представителя подтверждены соглашением об оказании юридической помощи от 27.01.2018 , расписками от 27.01.2018 г. и 29.03.2018 г. на общую сумму 20000 руб.

С учетом разъяснений Пленума Верховного Суда РФ в Постановлении от 21.01.2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», исходя из характера спорного правоотношения, сложности дела, объема оказанных юридических услуг (составление претензии, составление искового заявления, участие в одном судебном заседании), продолжительности судебного заседания, требований разумности, суд полагает, что заявленная сумма расходов 20000 руб. является завышенной, в связи с чем, указанный размер расходов подлежит снижению до 10 000 руб.

Расходы истца по составлению технического паспорта на сумму 1900 руб., почтовые расходы по направлению претензии в сумме 191 руб. суд признает необходимыми, связанными с рассмотрением дела издержками и подлежащими взысканию с ответчика в пользу истца. Факт несения истцом указанных расходов документально подтвержден документально.

Согласно п. 1 ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4405,08 руб.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная компания «ГарантСтрой» в пользу Филиппова Юрия Григорьевича неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства 50 000 руб., денежные средства, уплаченные за объект долевого строительства – 93754,32 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами 1500 руб., компенсацию морального вреда 10000 руб., штраф 30000 руб., расходы по оплате услуг представителя 10000 руб., за составление технического паспорта 1900 руб., почтовые расходы 191 руб.

В удовлетворении требований в остальной части отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная компания «ГарантСтрой» в бюджет государственную пошлину в размере 4405,08 руб.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд путем подачи жалобы через Фрунзенский районный суд г.Ярославля в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья Е.М.Жукова