Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-890/2020 по иску Егоровой А. Н. к ООО СК «Новый город» о признании права на получение жилого помещения и обязании передать жилое помещение,

Установил:

Егорова А.Н. обратилась в Ленинский районный суд г. Самары с иском к ООО «Строительная компания «Новый город»» о признании права на получение жилого помещения и обязании передать жилое помещение, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между Егоровым Н.Я. и ООО «Самарагорстрой» был заключен инвестиционный договор №, по условиям которого Егоров Н.Я. обязался оплатить долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома в границах <адрес> на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> руб. ООО «Самарагорстрой» после сдачи дома в эксплуатацию было обязано передать квартиру со строительным номером <данные изъяты> проектной площадью <данные изъяты> кв.м. Решением Самарского районного суда г.Самары от 09.10.2009 года, инвестиционный договор № от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут, с ООО «Самарагорстрой» в пользу Егорова Н.Я. взыскано <данные изъяты> руб. Определением Арбитражного суда Самарской области от 05.03.2010 года по делу А55-10383/2009 в реестр требований кредиторов должника ООО «Самарагорстрой» включены требования Егорова Н.Я. в размере <данные изъяты> руб. ДД.ММ.ГГГГ между Егоровым Н.Я. и ООО «Самарагорстрой» заключен инвестиционный договор №, по условиям которого, Егоров Н.Я. обязался оплатить долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома в границах улиц <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб. ООО «Самарагорстрой» было обязано передать квартиру со строительным номером <данные изъяты> проектной площадью <данные изъяты> кв.м до ДД.ММ.ГГГГ. С учетом наличия у Егорова Н.Я. требования к ООО «Самарагорстрой», стороны составили Акт зачета взаимных обязательств от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, Егоров Н.Я. исполнил свои обязательстве по оплате. В свою очередь, ООО «Самарагорстрой» принятые на себя обязательства по договору не исполнило. Объект в полном объеме не был построен, в эксплуатацию не введен. Решением Арбитражного суда Самарской области от 13.06.2012 года по делу №А55-10383/2009 ООО «Самарагорстрой» признано несостоятельным (банкротом). В рамках процедуры банкротства проведены публичные торги по продаже имущества ООО «Самарагорстрой», в том числе права аренды земельного участка по адресу: <адрес> Победителем торгов признано ООО СК «Новый Город», с которым ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи. В соответствии с п.3.2 заключенного договора ООО СК «Новый Город» приобрело право аренды земельного участка, обремененного правами дольщиков, включая Егорова Н.Я. В соответствии с условиями договора ООО СК «Новый Город» обязалось исполнить обязательства по инвестиционным договорам и договорам долевого участия в строительстве, заключенным между ООО «Самарагорстрой» и лицами, перечисленными в приложении к договору. Министерством строительства Самарской области был проведен конкурс по отбору организаций в целях завершения строительства указанного проблемного объекта и удовлетворения прав требований участников долевого строительства. Победителем признано ООО СК «Новый Город». Приказом Министерства строительства Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ№-п ООО СК «Новый Город» был предоставлен бесплатно вновь сформированный земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> в собственность земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м по адресу: <адрес>. У ООО СК «Новый Город» возникло добровольно принятое им на себя посредством подачи заявки на участие в конкурсе, содержащей сформулированное им самим предложение обязательство удовлетворить требования 100 участников долевого строительства, претендующих на получение 95 жилых помещений общей площадью 6465,88 кв.м, и 20 участников долевого строительства, претендующих на получение 19 нежилых помещений общей площадью 2065,3 кв.м. Поимённый список лиц, в пользу которых возникло обязательство, и содержание их требований установлены приложением № к договору купли-продажи права аренды земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ. У ООО СК «Новый Город» возникло обязательство перед Егоровым Н.Я. по удовлетворению требований о передаче <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, соответствующей по своим характеристикам приведённым в инвестиционном договоре № от ДД.ММ.ГГГГ. При этом истец указывает на тот факт, что в приложении № допущена техническая описка в дате договора вместо ДД.ММ.ГГГГ, указано ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ было выдано разрешение ООО СК «Новый город» на строительство жилого дома со встроенными офисными помещениями и подземным паркингом в границах улиц <адрес>. Строительство жилого дома находится на завершающей стадии, ООО СК «Новый Город» активно распродает жилые и нежилые помещения в проблемном объекте, без учета прав требования истца. От исполнения принятых на себя обязательств по удовлетворению прав требований 100 участников долевого строительства на получение ими 95 жилых помещений общей площадью 6465,88 кв.м, удовлетворение прав требований 20 участников долевого строительства на получение ими 19 нежилых помещений общей площадью 2065,3 кв.м ООО СК «Новый город» уклоняется. Срок исполнения обязательств ООО СК «Новый город» перед Егоровым Н.Я. наступил ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГЕгоров Н.Я. умер. Единственным наследником, принявшим наследство после его смерти, является Егорова А.Н. До настоящего времени квартира ни Егорову Н.Я., ни его наследнику не передана. ДД.ММ.ГГГГ истица обратилась к ООО СК «Новый Город» с требованием о передаче ей квартиры, однако до настоящего времени претензия не удовлетворена. Исходя из планировки 11 этажа секции А, в настоящее время поименованной застройщиком как секция 1 строящегося дома в границах улиц <адрес>, наиболее соответствующей условиям инвестиционного договора № от ДД.ММ.ГГГГ является квартира площадью <данные изъяты> кв.м, состоящая из 2 комнат, строительный №. Истица ссылается на то, что изменение площади квартиры является незначительным относительно площади, опредёленной условиями инвестиционного договора № от ДД.ММ.ГГГГ и в соответствии с пунктом 1.8. инвестиционного договора не превышает увеличение площади более чем на 5%. Учитывая изложенное, просит суд признать за ней право на получение жилого помещения, расположенного на 11 этаже, секция «1», строительный №, проектная площадь <данные изъяты> кв.м, жилая площадь <данные изъяты> кв.м в строящемся жилом доме, почтовый адрес ориентира: <адрес> и обязать ответчика передать жилое помещение – двухкомнатную квартиру, расположенную на 11 этаже, секция «1», строительный №, проектная площадь <данные изъяты> кв.м, жилая площадь <данные изъяты> кв.м в строящемся жилом доме, почтовый адрес ориентира: <адрес>, после ввода объекта в эксплуатацию.

В судебном заседании представитель истицы по доверенности Урапин А.С. исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ООО «Строительная компания «Новый город»», извещался надлежащим образом, в судебное заседание не явился, причину неявки суду не сообщил, отзыва на иск не представил.

Третье лицо Министерство строительства Самарской области представителя в судебное заседание не направило, о времени и месте разбирательства дела извещено.

Учитывая, что лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания судом извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, принимая во внимание, что участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, суд, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав пояснения участвующих в деле лиц, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Признание права в соответствии со ст.12 ГК РФ есть способ защиты гражданских прав.

Согласно п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст.1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Согласно п.4 ст.1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Согласно п.11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (ст.218 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Егоровым Н.Я. и ООО «Самарагорстрой» был заключён инвестиционный договор № (т.1, л.д.9-11), по условиям которого ООО «Самарагорстрой» обязалось осуществить проектирование строительства семисекционного жилого дома переменной этажности в районе улиц <адрес>, в том числе на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, расселить жильцов домов, располагающихся на этом земельном участке, оформить своё право собственности на объекты недвижимости, расположенные на этом земельном участке, осуществить их снос и получить разрешение на строительство указанного жилого дома. Егоров Н.Я. обязался уплатить ООО «Самарагорстрой» (застройщику) для финансирования перечисленных мероприятий <данные изъяты> руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ. В случае надлежащего исполнения этого обязательства Егоров Н.Я. получал право на заключение с застройщиком после получения им разрешения на строительство договора участия в долевом строительстве в отношении двухкомнатной квартиры со строительным номером <данные изъяты> на <данные изъяты> этаже в секции А площадью <данные изъяты> кв.м по цене <данные изъяты> руб. за 1 кв.м площади. В состав договора план квартиры не входит.

Как следует из квитанции к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ№ (т.1, л.д.15) денежное обязательство Егорова Н.Я. по инвестиционному договору от ДД.ММ.ГГГГ№ исполнено в полном объёме.

Решением Самарского районного суда г.Самары от 09.10.2009 года, инвестиционный договор № от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут, с ООО «Самарагорстрой» в пользу Егорова Н.Я. взыскано <данные изъяты> руб.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 13.06.2012 г. по делу №А55-10383/2009 ООО «Самарагорстрой» признано несостоятельным (банкротом), к настоящему времени конкурсное производство завершено.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 05.03.2010 года по делу А55-10383/2009 в реестр требований кредиторов должника ООО «Самарагорстрой» включены требования Егорова Н.Я. в размере <данные изъяты> руб.

ДД.ММ.ГГГГ между Егоровым Н.Я. и ООО «Самарагорстрой» заключен инвестиционный договор №, по условиям которого ООО «Самарагорстрой» обязалось осуществить проектирование строительства семисекционного жилого дома переменной этажности в районе улиц <адрес>, в том числе на земельном участке с кадастровым номером №, расселить жильцов домов, располагающихся на этом земельном участке, оформить своё право собственности на объекты недвижимости, расположенные на этом земельном участке, осуществить их снос и получить разрешение на строительство указанного жилого дома. Егоров Н.Я. обязался уплатить ООО «Самарагорстрой» (застройщику) для финансирования перечисленных мероприятий <данные изъяты> руб. Объектом договора является двухкомнатная квартира со строительным номером <данные изъяты> на <данные изъяты> этаже в секции А проектной общей площадью <данные изъяты> кв.м, проектной жилой площадью <данные изъяты> кв.м по цене <данные изъяты> руб. за 1 кв.м площади. Срок передачи квартиры установлен до ДД.ММ.ГГГГ. В состав договора план квартиры не входит.

С учетом наличия у Егорова Н.Я. требования к ООО «Самарагорстрой» стороны составили Акт зачета взаимных обязательств от ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д. 18), по условиям которого стороны договорились, что обязательства Егорова Н.Я. перед ООО «Самарагорстрой» по инвестиционному договору № от ДД.ММ.ГГГГ зачтены в размере <данные изъяты> руб. Таким образом, Егоров Н.Я. исполнил свои обязательства по оплате по инвестиционному договору № от ДД.ММ.ГГГГ. В свою очередь, ООО «Самарагорстрой» принятые на себя обязательства по инвестиционному договору № от ДД.ММ.ГГГГ не исполнило. Объект в полном объеме не был построен, в эксплуатацию не введен. Как было указано выше, решением Арбитражного суда Самарской области от 13.06.2012 года по делу №А55-10383/2009 ООО «Самарагорстрой» признано несостоятельным (банкротом). В рамках процедуры банкротства проведены публичные торги по продаже имущества ООО «Самарагорстрой», в том числе права аренды земельного участка по адресу<адрес> Победителем торгов признано ООО СК «Новый Город», с которым ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи. В соответствии с п.3.2 заключенного договора ООО СК «Новый Город» приобрело право аренды земельного участка, обремененного правами дольщиков, включая Егорова Н.Я. В соответствии с условиями договора ООО СК «Новый Город» обязалось исполнить обязательства по инвестиционным договорам и договорам долевого участия в строительстве, заключенным между ООО «Самарагорстрой» и лицами, перечисленными в приложении к договору. Министерством строительства Самарской области был проведен конкурс по отбору организаций в целях завершения строительства указанного проблемного объекта и удовлетворения прав требований участников долевого строительства. Победителем признано ООО СК «Новый Город». Приказом Министерства строительства Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ№-п ООО СК «Новый Город» был предоставлен бесплатно вновь сформированный земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> в собственность земельный участок площадью 4485 кв.м по адресу: <адрес> У ООО СК «Новый Город» возникло добровольно принятое им на себя посредством подачи заявки на участие в конкурсе, содержащей сформулированное им самим предложение обязательство удовлетворить требования 100 участников долевого строительства, претендующих на получение 95 жилых помещений общей площадью 6465,88 кв.м, и 20 участников долевого строительства, претендующих на получение 19 нежилых помещений общей площадью 2065,3 кв.м. Поимённый список лиц, в пользу которых возникло обязательство, и содержание их требований установлены приложением № к договору купли-продажи права аренды земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ. У ООО СК «Новый Город» возникло обязательство перед Егоровым Н.Я. по удовлетворению требований о передаче <адрес>, площадью 77,53 кв.м, соответствующей по своим характеристикам приведённым в инвестиционном договоре № от ДД.ММ.ГГГГ. При этом суд учитывает, что в приложении № допущена техническая описка в дате договора вместо ДД.ММ.ГГГГ, указано ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ было выдано разрешение ООО СК «Новый город» на строительство жилого дома со встроенными офисными помещениями и подземным паркингом в границах улиц <адрес>. Строительство жилого дома находится на завершающей стадии, ООО СК «Новый Город» активно распродает жилые и нежилые помещения в проблемном объекте, без учета прав требования истца. От исполнения принятых на себя обязательств по удовлетворению прав требований 100 участников долевого строительства на получение ими 95 жилых помещений общей площадью 6465,88 кв.м, удовлетворение прав требований 20 участников долевого строительства на получение ими 19 нежилых помещений общей площадью 2065,3 кв.м ООО СК «Новый город» уклоняется. Срок исполнения обязательств ООО СК «Новый город» перед Егоровым Н.Я. наступил ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГЕгоров Н.Я. умер. Согласно справке, выданной нотариусом Питекьян И.А., от ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д.26) единственным наследником, принявшим наследство после смерти Егорова Н.Я., является истица - Егорова А.Н. До настоящего времени квартира ни Егорову Н.Я., ни его наследнику не передана.

ДД.ММ.ГГГГ истица обратилась к ООО СК «Новый Город» с требованием о передаче ей квартиры, однако до настоящего времени претензия не удовлетворена.

Заключив договор купли-продажи права аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ№, ООО «Строительная компания «Новый город»» приняло на себя, в том числе, обязательство исполнить обязательства ООО «Самарагорстрой» перед Егоровым Н.Я. по инвестиционному договору от ДД.ММ.ГГГГ№, а именно осуществить проектирование семисекционного жилого дома переменной этажности в районе улиц <адрес>, в том числе на земельном участке с кадастровым номером №, расселить жильцов домов, располагающихся на этом земельном участке, осуществить их снос объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке, и получить разрешение на строительство указанного жилого дома, после чего заключить с Егоровым Н.Я. договор участия в долевом строительстве в отношении описанной выше квартиры.

Между тем, исходя из существа обязательств застройщика по инвестиционному договору, только обязательства по расселению и сносу построек могут быть выполнены за застройщика третьим лицом, все иные обязательства могут быть выполнены только застройщиком. Исполнение их иным лицом, кроме ООО «Самарагорстрой», возможно только в случае перемены лица на стороне застройщика в инвестиционном договоре от ДД.ММ.ГГГГ№.

Соглашения о перемене лица в инвестиционном договоре ООО «Самарагорстрой» ответчик и истец не заключали.

Обстоятельств, влекущих перемену лица в инвестиционном договоре в силу закона, не наступало.

Кроме того, решением Ленинского районного суда г.Самары от 20.10.2011 года по делу №2-4691/11 признаны недействительными результаты межевания земельного участка с кадастровым номером №.

В настоящее время земельный участок с кадастровым номером № не стоит на кадастровом учёте, т.е. не существует. Следовательно, договор аренды этого земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, арендатором по которому с ДД.ММ.ГГГГ являлся ответчик, прекратил действие.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Строительная компания «Новый город»» как арендатор возвратило Министерству строительства Самарской области как арендодателю земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>. Стороны договорились о прекращении арендных отношений с ДД.ММ.ГГГГ.

Данное обстоятельство делает невозможным исполнение обязательств по инвестиционному договору от ДД.ММ.ГГГГ№ в неизменном виде. Между тем, никаких изменений в данный договор не вносилось.

Однако ДД.ММ.ГГГГ приказом №-п Министерство строительства <адрес> решило провести конкурс по отбору организаций в целях завершения строительства проблемных объектов и удовлетворения прав требований участников долевого строительства. В число лотов конкурса было включено удовлетворение прав требований участников долевого строительства проблемного объекта в районе улиц <адрес>, застройщиком которого являлось ООО «Самарагорстрой». Конкретнее, речь шла об удовлетворении прав требований 100 участников долевого строительства, претендующих на получение 95 жилых помещений, и 20 участников долевого строительства, претендующих на получение 19 нежилых помещений.

В соответствии со ст.3.1 Закона Самарской области «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Самарской области» в действовавшей в тот период редакции при получении письменного согласия обманутых дольщиков, права которых на объекты долевого строительства не зарегистрированы в установленном порядке и (или) застройщиком фактически не начато освоение земельного участка, предоставленного под возведение объекта долевого строительства, либо освоение земельного участка приостановлено, и включенных в реестр обманутых дольщиков по конкретному объекту долевого строительства, Министерство строительства Самарской области проводит конкурс по отбору организаций для удовлетворения прав требований обманутых дольщиков в целях предоставления земельного участка, на котором предусматривалось строительство указанного объекта долевого строительства, в собственность бесплатно победителю такого конкурса в порядке, определенном Законом Самарской области «О земле».

Согласно п.13 ст.9 Закона Самарской области «О земле» в применимой редакции, действовавшей до 01.01.2015 года, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлялись для строительства бесплатно в собственность юридических лиц - победителей конкурса по отбору организаций в целях:

- завершения строительства проблемных объектов, перечень которых определен Правительством Самарской области;

- удовлетворения прав требований участников долевого строительства проблемных объектов иным способом в соответствии с требованиями действующего законодательства, включая заключение договоров участия в долевом строительстве, купли-продажи, дарения и иных;

- удовлетворения прав требований участников долевого строительства, включенных в реестр участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Самарской области, включая заключение договоров участия в долевом строительстве, купли-продажи, дарения и иных.

Бесплатно в собственность указанных юридических лиц предоставлялись:

- земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых осуществляется строительство проблемных объектов;

- земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, которые имеют общие границы с земельными участками, на которых осуществляется строительство проблемных объектов;

- иные земельные участки для жилищного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с их разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Организатором конкурса выступало Министерство строительства Самарской области.

Победителем конкурса признавалось юридическое лицо, которое в счет предоставления земельного участка для жилищного строительства, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимало на себя обязательства:

- по удовлетворению прав требований наибольшего количества участников долевого строительства проблемных объектов путем завершения строительства такого объекта или иным способом в соответствии с требованиями действующего законодательства, включая заключение договоров участия в долевом строительстве, купли-продажи, дарения и иных;

- по удовлетворению прав требований наибольшего количества участников долевого строительства, включенных в реестр участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Самарской области, включая заключение договоров участия в долевом строительстве, купли-продажи, дарения и иных.

Протокол конкурса являлся основанием для принятия решения о предоставлении юридическим лицам, указанным в абзаце первом настоящей части, в собственность бесплатно земельных участков для жилищного строительства.

Порядок проведения конкурса, указанного в настоящей статье, был установлен постановлением Правительства Самарской области от 26.02.2013 года №54.

Согласно протоколу оценки заявок на участие в конкурсе от ДД.ММ.ГГГГ победителем конкурса по лоту № (удовлетворение прав требований участников долевого строительства дома в районе улиц <адрес> застройщиком которого являлось ООО «Самарагорстрой») признан единственный участник конкурса – ООО «Строительная компания «Новый город»». Из протокола следует, что в поданной им заявке на участие в конкурсе ООО «Строительная компания «Новый город»» обязалось в случае победы в конкурсе удовлетворить требования 100 участников долевого строительства, претендующих на получение 95 жилых помещений общей площадью 6465,88 кв.м, и 20 участников долевого строительства, претендующих на получение 19 нежилых помещений общей площадью 2065,3 кв.м.

В соответствии с п.2 ст.307 ГК РФ обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в ГК РФ, в частности, из односторонних действий (пп.8 п.1 ст.8 ГК РФ).

Обратившись с заявкой на участие в конкурсе, ООО «Строительная компания «Новый город»» заявило о принятии на себя обязательства при условии победы в конкурсе удовлетворить требования участников долевого строительства (обманутых дольщиков).

Организатор конкурса – Министерство строительства Самарской области – признал ответчика победителем конкурса и исполнил своё обязательство по выдаче обусловленной награды (п.1 ст.1057, ст.1059 ГК РФ), а именно предоставил ООО «Строительная компания «Новый город»» приказом от ДД.ММ.ГГГГ№-п в собственность бесплатно вновь сформированный земельный участок площадью 4485,00 кв.м в районе улиц <адрес>

Следовательно, у ООО «Строительная компания «Новый город»» возникло добровольно принятое им на себя (посредством подачи заявки на участие в конкурсе, содержащей сформулированное им самим предложение) обязательство удовлетворить требования 100 участников долевого строительства, претендующих на получение 95 жилых помещений общей площадью 6465,88 кв.м, и 20 участников долевого строительства, претендующих на получение 19 нежилых помещений общей площадью 2065,3 кв.м. Оно является обязательством перед третьими (по отношению к участнику и организатору конкурса) лицами, которые в силу применяемого по аналогии закона – п.1 ст.430 ГК РФ вправе требовать от ООО «Строительная компания «Новый город»» его исполнения.

Конкурсная документация не содержит списка участников долевого строительства, требования которых должен удовлетворить победитель конкурса. Отсутствует такой список и в конкурсной заявке ООО «Строительная компания «Новый город»». Однако поимённый список лиц, в пользу которых у ООО «Строительная компания «Новый город»» возникло обязательство, и содержание их требований могут быть установлены исходя из следующего.

Список лиц, имеющих права требования к ООО «Самарагорстрой» о передаче помещений в доме в районе улиц <адрес>, был приведён в приложении № к договору купли-продажи права аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ№. Изучение этого списка показывает, что в него внесены 100 лиц с требованиями в общей сложности на 95 квартир и 20 лиц с требованиями на 19 нежилых помещений. Суд полагает, что соответствие количества лиц и объектов долевого строительства в конкурсной документации и в указанном списке не может быть результатом простого совпадения. Суд приходит к выводу, что в конкурсной документации, в том числе в конкурсной заявке ответчика, шла речь о лицах и требованиях, ранее перечисленных в приложении № к договору купли-продажи права аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ№.

Суд приходит к такому выводу, поскольку при неясности условий сделки из буквального значения отражающих их документов, суд устанавливает действительную волю участников сделки с учётом их цели, принимая во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (аналогия ст.431 ГК РФ).

Целью действий организатора конкурса было удовлетворение требований участников долевого строительства проблемного объекта. В список из приложения № к договору купли-продажи права аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ№ были внесены именно такие лица и их требования. Количественное соответствие указывает на то, что организатор конкурса поставил перед его участниками условие удовлетворить все перечисленные в этом списке требования.

Кроме того, по делу № на прямой запрос суда о предоставлении списка 120 лиц, требования которых должен был удовлетворить победитель конкурса, определённый приказом Министерства строительства Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ№-п (дело №, т.2, л.д.44), Министерство строительства Самарской области представило суду копию договора купли-продажи права аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ№ (дело №, т.2, л.д. 68-86). Тем самым организатор конкурса признал, что требования участников долевого строительства, удовлетворить которые обязался победитель конкурса, перечислены в приложении к этому договору.

С учётом изложенного, суд признаёт установленным, что конкурсной документацией и конкурсной заявкой ООО «Строительная компания «Новый город»» предусматривалось удовлетворение требований, перечисленных в приложении № к договору купли-продажи права аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ№.

Право истца, в порядке наследования, требовать от прежнего застройщика передачи квартиры подтверждено определением арбитражного суда в отношении Егорова Н.Я. Следовательно, в рамках рассматриваемых судом правоотношений, в терминологии законодательства, определявшего порядок достройки проблемных объектов путём проведения конкурса по отбору организаций в целях завершения их строительства и удовлетворения прав требований участников долевого строительства, истица, как и все лица, имеющие право требования передачи им помещений в проблемном объекте, относится к «участникам долевого строительства».

Следовательно, у ООО «Строительная компания «Новый город»» возникло обязательство, в том числе, перед истицей по удовлетворению её требований о передаче квартиры, соответствующей по своим характеристикам тем, что были приведены в инвестиционном договоре от ДД.ММ.ГГГГ№.

По соглашению от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Строительная компания «Новый город»», Министерством строительства Самарской области и Администрацией г.о.Самара ООО «Строительная компания «Новый город»» подтвердило указанные обязательства по удовлетворению требований «участников долевого строительства». Тем же соглашением был определён срок исполнения этих обязательств – ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пп.1 п.4 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», существенными условиями договора участия в долевом строительстве, касающимися индивидуализации объекта долевого строительства, являются:

- план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении,

- этаж, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения),

- количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения.

Буквальное значение термина «удовлетворить права требования», описывающего содержание обязательства ООО «Строительная компания «Новый город»» перед истицей и другими участниками долевого строительства проблемного объекта, означает исполнить в натуре обязанность по передаче помещения с характеристиками, указанными в договоре с прежним застройщиком.

Денежная компенсация или предоставление иного помещения не являются исполнением обязательства, следовательно, не могут рассматриваться как «удовлетворение прав требования» обманутых участников долевого строительства. Такие действия представляют собой, в зависимости от конкретных условий, отступное (ст.409 ГК РФ) или новацию (ст.414 ГК РФ), они прекращают добровольно принятые обязательства ответчика перед участниками долевого строительства, но они возможны только на основании соглашения ответчика с участником долевого строительства о предоставлении отступного или о новации обязательства.

Таким образом, истица вправе требовать от ответчика передачи ей квартиры с характеристиками, аналогичными тем, что были приведены в инвестиционном договоре от ДД.ММ.ГГГГ№

Истица имеет право на получение двухкомнатной квартиры на 11 этаже дома, площадью <данные изъяты> кв.м.

Истица просит признать за ней право на получение жилого помещения, расположенного на 11 этаже, секция «1», строительный №, проектная площадь <данные изъяты> кв.м, жилая площадь <данные изъяты> кв.м в строящемся жилом доме, почтовый адрес ориентира: <адрес>, и обязать ответчика передать ей именно указанное выше жилое помещение, после ввода объекта в эксплуатацию. Свои притязания она объясняет тем, что квартира расположена на том же этаже в той же секции и имеет площадь <данные изъяты> кв.м, т.е. близкую по значению к условиям инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ№. Указывает на то, что изменение площади является незначительным (менее 5%), что следует признать обычным для отношений по долевому строительству многоквартирных домов, в которых значения площадей всегда носят ориентировочный характер, будучи проектными величинами, а также на то, что переименование ответчиком в проекте секции А дома в секцию 1 не свидетельствует об изменении характеристик квартиры. Полагает, что в строящемся ООО «Строительная компания «Новый город»» доме запроектирована квартира с близкими существенными для идентификации характеристиками, что и квартира, на которую претендует истица.

Ссылается также на то, что даже если бы ответчик изменил проект дома таким образом, что им бы более не предусматривалась квартира с искомыми характеристиками, это не влекло бы прекращения обязательства ответчика перед истицей в силу п.1 ст.416 ГК РФ, т.к. в этом случае невозможность исполнения обязательства была бы вызвана действиями самого ответчика.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела судом установлено, что испрашиваемая истцом квартира имеет совершенно иные характеристики, а именно имеет строительный №, а не № как указано в инвестиционном договоре, имеется разница как в проектной общей, так и в проектной жилой площади. То есть испрашиваемая квартира является совершенно иным объектом, чем указанно в инвестиционном договоре № от ДД.ММ.ГГГГ. В связи с этим в удовлетворении заявленного истицей требования надлежит отказать.

Руководствуясь ст.ст.194, 196-198 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования Егоровой А. Н. к ООО СК «Новый город» о признании права на получение жилого помещения, расположенного на 11 этаже, секция «1», строительный №, проектная площадь <данные изъяты> кв.м, жилая площадь <данные изъяты> кв.м в строящемся жилом доме, почтовый адрес ориентира: <адрес>, и обязании передать жилое помещение – двухкомнатную квартиру, расположенную на 11 этаже, секция «1», строительный №, проектная площадь <данные изъяты> кв.м, жилая площадь <данные изъяты> кв.м в строящемся жилом доме, почтовый адрес ориентира: <адрес>, после ввода объекта в эксплуатацию – оставить без удовлетворения.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд г.Самары в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 29.06.2020 года.

Судья (подпись) Э.Н.Грищенко

Копия верна:

Судья

Секретарь