Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-891/2022 по исковому заявлению прокурора города Салехарда, в интересах муниципального образования город Салехард в лице главы города Салехарда Титовского А.Л. к Саромудову И.В, о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применения последствий недействительности сделки

У С Т А Н О В И Л :

Прокурор г.Салехарда, в интересах МО г. Салехард в лице главы г. Салехарда Титовского А.Л. обратился в суд с иском к Саромудову И.В. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применения последствий недействительности сделки.

В обоснование требований иска прокурор указал, что прокуратурой города проверено исполнение Администрацией МО г. Салехарда требований земельного законодательства при предоставлении земельных участков в собственность без проведения торгов.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 11152/14, определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, согласно которой площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Таким образом, обязанность по предоставлению доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка заявленной площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, лежит на лице, заинтересованном в выкупе земельного участка.

Соответственно, в целях реализации исключительного права на приобретение в собственность земельного участка необходимо экономическое обоснование потребности в размере испрашиваемого земельного участка, обязанность предоставить которое лежит на лице, обладающим данным правом.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит императивные основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В силу пункта 1 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Между администрацией МО г. Салехарда (арендодатель) и Саромудовым И.В. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 16.03.2020 № (далее – договор аренды), в соответствии с пунктами 1.1, 1.4, 2.1, 2.2 которого по результатам аукциона арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 442 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: территория НТСН «Надежда», 1–й <адрес>, земельный участок №б, для строительства объекта торгового назначения, на срок с 04.03.2020 до 03.03.2030. Земельный участок предоставляется свободным от прав третьих лиц.

Арендатором в период действия договора аренды на указанном земельном участке на основании разрешения на строительство от <дата>№-RU№ возведено нежилое здание площадью 7,3 кв. м.

На основании заявления Саромудова И.В. от 03.03.2021 о предоставлении указанного земельного участка в собственность, с ним заключен договор купли-продажи земельного участка от <дата>№, по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность по цене 116 559, 82 руб. земельный участок, площадью 442 кв.м., кадастровый №, для использования в целях размещения специализированного магазина в НТСН «Надежда» г. Салехард.

Не смотря на то, что площадь переданного по договору участка (442 кв.м.) несоразмерна площади расположенного на нем объекта недвижимости (7.3 кв.м.), Саромудовым И.В. документов и иных доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка заявленной площади для эксплуатации объекта недвижимого имущества в администрацию не представлено.

При этом администрацией МО г. Салехарда несмотря на отсутствие указанных сведений, принято решение о предоставлении указанного земельного участка в собственность.

Мониторингом открытых данных в сети интернет объявлений по продаже земельных участков на территории МО г. Салехарда, включая территорий НТСН «Надежда» и НТСН «Север», площадью около 400 кв.м. установлено, что средняя стоимость земельных участков составляет от 800 тыс. руб. до 2 млн. руб.

Защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки (ст. 12 ГК РФ).

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и факта нарушения прав истца именно ответчиком.

Признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки в качестве защиты гражданских прав осуществляются в соответствии со статьями 166-181 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В силу ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд в интересах публично-правового образования, в данном случае – в интересах муниципального образования г. Салехард.

Поскольку спорный договор купли-продажи заключен в нарушение действующего законодательства ввиду предоставления Саромудову И.В. земельного участка безотносительно эксплуатации принадлежащего ему объекту недвижимости, в чрезмерной площади (подп. 6 п. 2 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»), оспариваемая сделка является ничтожной как противоречащая законодательному регулированию.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и не действительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В связи с изложенным просил суд признать договор купли-продажи земельного участка от 29.03.2021 №, расположенного по адресу: территория НТСН «Надежда», 1 – й Лесной проезд, земельный участок №б, кадастровый №, заключенный между Саромудовым И.В, и Администрацией МО г. Салехард, признать недействительным в силу ничтожности, с момента заключения. Применить последствия недействительности ничтожной сделки:

Администрации МО г. Салехарда возвратить Саромудову И.В, возвратить выкупную цену земельного участка в размере 116 559, 82 руб., полученную по договору купли-продажи земельного участка от <дата>№;

Саромудову И.В, возвратить Администрации МО г.Салехарда земельный участок площадью 442 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: территория НТСН «Надежда», 1 –й <адрес>, земельный участок №б.

Участвующий при рассмотрении дела прокурор Усенова Б.А., на удовлетворении требований иска настаивала, по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно суду пояснила, что ответчик должен был обоснование выкупа земельного участка той площади, которую он выкупил, а при им здания площадью 7,3 кв.м., ему необоснованно продан земельный участок площадью 442 кв.м., то есть площадь предоставленного в собственность земельного участка несоразмерно площади возведенного на нем здания.

Представитель администрации МО г. Салехард Вакула В.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании указал, что считает действия администрации по продаже земельного участка ответчику законными и обоснованными по основаниям, изложенным в ответе прокурору на его представление, с которым администрация МО г. Салехарда не согласна, п потому считал требования иска не подлежащими удовлетворению.

Ответчик, его представитель Кубан А.В., допущенный к участию в деле на основании устного ходатайства ответчика, занесенного в протокол судебного заседания, в соответствии с положениями ч.6 ст.53 ГПК РФ, возражали против удовлетворения требований иска по основаниям, изложенным в представленных в адрес суда возражениях. Ответчик дополнительно суду пояснил, что в силу минимального размера земельного участка, на котором можно построить магазин и имеющихся ограничений на нем в виде охранных зон, торги на право заключения аукциона на него проводились дважды. Первый раз торги не состоялись, потому что никто не заявился, второй раз он был единственным участником аукциона. Относительно довода прокурора, что он прекратил свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, указанное не имеет значения для дела, поскольку он приобретал право аренды на земельный участок как физическое лицо, возвел на нем объект и зарегистрировал не него право как физическое лицо и как физическое лицо осуществил выкуп земельного участка в собственность. Ранее он занимался продажей комбикорма и арендовал помещение, после он решил приобрести земельный участок и возвести на нем объект для продолжения занятия предпринимательской деятельностью. Так как земельный участок расположен в ДНТ «Надежда», он также планировал осуществлять продажу комбикорма и строительных материалов. Для продажи указанных товаров не требуется большой магазин, достаточно того, который возведен им, где оборудовано торговое место, лежат образцы товара, ва сам товар находится на открытой площадке. В настоящее время он осуществляет строительство теплого склада на данном участке. Также на участке имеются контейнерная площадка с двумя контейнерами для отходов, биотуалет. Площадь участка им освоена полностью в соответствии с пятном застройки, которое ему определили при выдаче разрешения на строительство, поскольку земельный участок имеет много ограничений в виде охранных зон и освоить его можно только на половину от его площади.

Суд, выслушав доводы сторон, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из материалов дела следует, что согласно протокола проведения результатов аукциона от 04.03.2020 года, ответчик, как его единственный участник, приобрел право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 89:08:070101:2541, для строительства объекта торгового назначения по адресу: ЯНАО, г. Салехард, территория НТСН «Надежда», 1-й <адрес>, Земельный участок №. Площадь земельного участка 442 кв.м. По условиям аукциона земельный участок имеет ограничения: - земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории «Охранная зона источников водоснабжения (3-й пояс ЗСО водозабора)», площадью с данной особой зоной 442 кв.м.; - земельный участок частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории «Охранная зона газораспределительных сетей», площадь земельного участка покрываемой данной зоной с особыми условиями 50,2 кв.м.; - земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории «Шумовая зона аэропорта (заон В)», площадью с данной особой зоной 442 кв.м.; - земельный участок частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории «Охранная зона сетей электросетевое хозяйство», площадь земельного участка покрываемой данной зоной с особыми условиями 98 кв.м.

16.03.2020 года по результатам проведения указанного аукциона между администрацией МО г. Салехард и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка для строительства здания, сооружения по результатам аукциона №, для строительства объекта торгового назначения. Согласно п.1.2 договора аренды земельного участка параметра разрешенного использования участка определены градостроительным регламентом, сведения о котором содержаться в градостроительном плане. В градостроительном плане земельного участка на его чертеже схематически определено место расположения на нем зданий, строений, сооружений, из которой следует, что место застройки составляет примерно ? от общей площади земельного участка с учетом ограничений его использования, а именно: в пределах участка вдоль право стороны охранная зона сети газоснабжения, шириной 3 м, площадью 50,2 кв.м.; в пределах участка вдоль левой стороны охранная зона сети электроснабжения шириной от 3,6 до 9 м, площадью 98 кв.м.; со стороны дороги отступ от краной линии в пределах участка 3 м, от границ соседнего участка также отступ 1 м.. Согласно п.2.2 градостроительного плана, основным видом разрешенного использования земельного участка является: размещение дачных домов и садовых домов. Растениеводство. Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур. Овощеводство. Выращивание тонизирующих, лекартсвенных, цветочных культур. Садоводство. Питомники. Ведение огородничества. Ведение садоводства. Ведение дачного хозяйства. Магазины – является условно разрешеным видом использования земельногот участка.

Согласно выписки из ЕГРН право аренды на указанный земельный участок зарегистрировано <дата>. Также согласно сведений, содержащихся в ЕГРН в отношении указанного земельного участка он имеет ограничения использования его территории, которые указаны выше в протоколе аукциона.

После ответчик в целях получения разрешения на строительство предоставил проектную документацию, разработанную ООО «Геокард», в соответствии с которой в схеме планировочной организации земельного участка, в соответствии с имеющимися ограничениями использования его территории запланировано размещения на нем торгового объекта, площадки для хранения образцов, биотуалета, контейнера для сбора производственных отходов, контейнера для сбора бытовых отходов.

На основании указанной проектной документации, департаментом строительства, архитектуры и земельных отношений, ответчику <дата> выдано разрешение на строительство, в соответствии с которым ему на предоставленном ему в аренду земельном участке разрешено построить здание специализированного магазина площадью 9,44 кв.м.

После завершения строительства, департаментом строительства, архитектуры и земельных отношений, ответчику <дата> выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, в соответствии с которым разрешен ввод в эксплуатацию специализированного магазина площадью 7,3 кв.м., что незначительно отличается от площади, указанной в разрешении на строительство 9,44 кв.м.

После на основании указанного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, согласно выписки из ЕГРН, ответчик <дата> зарегистрировал право собственности на указанное здание магазина площадью 7,3 кв.м.

Затем ответчик <дата>, обратился в департамент строительства, архитектуры и земельных отношений администрации МО <адрес> с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов.

<дата> между администрацией МО <адрес> и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка №, на основании которого, согласно выписки из ЕГРН <дата> за ответчиком зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 89:08:070101:2541 площадью 442 кв.м.

Согласно положений п.1 ст. 38 ГрК РФ предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя:

1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Согласно п.1 ст.11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Согласно п.5 ст.11.9 ЗК РФ не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

Согласно п.6 ст.11.9 ЗК РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Гл.9 Правил землепользования и застройки города Салехарда, утвержденных Решением Городской Думы МО город Салехард от 29.04.2020 N 35 установлены градостроительные регламенты для каждой из зон на территории МО г. Салехард, и для «зоны ведения дачного хозяйства, садоводства, огородничества (СХ 703)» установлена площадь индивидуального земельного участка от 400 до 899 кв.м., то есть минимальный размер земельного участка в зоне, где расположен земельный участок ответчика составляет 400 кв.м., у него же земельный участок составляет 442 кв.м., то есть практически минимального размера.

Прокурор требования иска мотивирует тем, что ответчик не доказал необходимость использования земельного участка заявленной площади для эксплуатации возведенного на нем объекта, но указанное не соответствует действительности. Из указанного выше следует, что земельный участок освоен ответчиком полностью в соответствии с разрешенными параметрами застройки с учетом установленных ограничений его использования, на котором он разместил сам объект, фактической площадью незначительно ниже, указанной в разрешении на строительство, площадку для двух контейнеров, биотуалет и площадки для хранения образцов, на месте которой в настоящее время возводиться склад. При принятии доводов прокурора, земельный участок фактически подлежит разделу, но в силу положений ст.11.9 ЗК РФ данный земельный участок не может быть разделен, поскольку сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием; невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости; поскольку минимальный размер участка, который можно использовать для целей, для которых он предоставлен, как указано выше составляет 400 кв.м., земельный участок, находящийся в собственности у ответчика 442 кв.м.

Ссылка прокурора в исковом заявлении на судебную практику не состоятельна, поскольку в приведенных им судебных актах речь идет о применении ст.ст. 33, 35, 36 ЗК РФ, утративших силу с 01.03.2015 года и ч.4 ст.24 ГрК РФ, утратившей силу с 05.05.2014 года, в данных судебных актах речь шла о земельных участках площадью тысячи и десятки тысяч кв.м., которые подлежали разделу в соответствии с утвержденными нормативами предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков, которые в дальнейшем при их разделе возможно использовать в соответствии с разрешенным видом их использования, а также выкупе земельного участка по льготной цене, в то время как истец приобрел его по его кадастровой стоимости.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 193-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований иска прокурора города Салехарда, в интересах муниципального образования город Салехард в лице главы города Салехарда Титовского А.Л. к Саромудову И.В, о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применения последствий недействительности сделки, отказать.

Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы, представления, через Салехардский городской суд.

Председательствующий К.В. Лисиенков