Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ИП ФИО2, третье лицо: Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, взыскании денежных средств, встречному иску ИП ФИО2 к ФИО1 о признании незаключенным договора инвестирования, взыскании денежных средств, -

У С Т А Н О В И Л :

Истец обратился в Балаклавский районный суд города Севастополя с исковым заявлением к ответчику, третье лицо: Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, взыскании денежных средств. Свои требования истец мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор инвестирования, согласно условий которого ответчик должен был осуществить строительство жилого дома на основании согласованного с истцом проекта, на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, и в последствии передать его и земельный участок в собственность истца по договору купли-продажи за 5 000 000 рублей. В данный момент жилой дом ответчиком полностью построен, однако со стороны ответчика вопреки оговоренной в договоре суммы был выставлен новый счет на сумму 5 859 544 рубля. Увеличение суммы было обосновано внесением изменений в архитектурный проект, однако согласование данной суммы между сторонами не осуществлялось. На основании изложенного считает действия ответчика неправомерными, в связи с чем за защитой своих прав истец обратился в суд.

Ответчик ИП ФИО2 обратился в суд со встречным иском к истцу ФИО1 о признании незаключенным договора инвестирования, взыскании денежных средств. Свои требования мотивирует тем, что подписанный сторонами договор инвестирования, который по сути является предварительным договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, не является заключенным, т.к. стороны не достигли соглашения о всех существенных условиях договора, и в частности не достигли соглашения о цене приобретаемого имущества. При таких обстоятельствах просит суд признать указанный договор незаключенным и взыскать с него в пользу истца оплаченные денежные средства в сумме 500 000 рублей.

Истец и его представитель в судебном заседании на первоначальных исковых требованиях с учетом их уточнения настаивают по изложенным в иске основаниям, просят их удовлетворить, встречный иск не признали, посчитав его необоснованным.

В дальнейшем истец и его представитель в судебное заседание не явились, были уведомлены, истец направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, на удовлетворении исковых требований настаивает, в удовлетворении встречного иска просит отказать.

Ответчик в судебное заседание не явился, был уведомлен, направил своего представителя.

Представитель ответчика в судебном заседании первоначальные исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях, встречный иск поддержала в полном объеме, настаивает на его удовлетворении.

В дальнейшем ответчик и его представитель в судебное заседание не явились, были уведомлены, представитель ответчика направил заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, на удовлетворении встречных исковых требований настаивает, в удовлетворении первоначального иска просит отказать.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, был уведомлен, причины неявки суду не сообщил, возражений на иск не направил.

Выслушав истца и его представителя, представителя ответчика, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к заключению, что первоначальный иск подлежит удовлетворению, а встречный иск удовлетворению не подлежит, по следующим основаниям.

Согласно ст. ст. 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО2 (инвестором) и ФИО1 (заказчиком) заключен договор инвестирования № (далее - Договор). Согласно условиям данного Договора, его предметом является строительство Инвестором за свой счет индивидуального жилого дома на основании архитектурного проекта, разработанного в соответствии с техническим заданием и согласованного с Заказчиком, на земельном участке, расположенном по адресу: РФ, г, <адрес>, с кадастровым №. Земельный участок относится к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования земель: для ведения гражданами садоводства и огородничества, общей площадью 414 кв. м, и передачей данных объектов недвижимости в собственность Заказчику (п. 1.1 Договора).

Согласно п. 1.2 по соглашению сторон Инвестор приобретает земельный участок на свое имя и за свой счет собственных денежных средств за цену 1 400 000 (один миллион четыреста тысяч) рублей, для передачи в последующем данного земельного участка и построенного на нем жилого дома в собственность Заказчику. На основании ч. 4 ст. 35 земельного кодекса РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Заказчик предоставляет Инвестору техническое задание в письменной форме. В процессе разработки Проекта техническое задание по инициативе Заказчика изменению не подлежит. Параметры дома, указанные в техническом задании, могут быть изменены только по инициативе Инвестора с письменного согласия Заказчика (п. 2.1 Договора).

Срок строительства индивидуального жилого дома составляет 7 месяцев (п. 3.1 Договора с учетом изменений, внесенных Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ).

Пунктом 3.2 Договора предусмотрено, что Инвестор приступает к строительству индивидуального жилого дома с момента заключения договора купли-продажи земельного участка и перехода права на имя Инвестора, и внесения Заказчиком на счет Инвестора обеспечительного платежа. Первоначальное право собственности на построенный жилой дом возникает у Инвестора (п. 4.1 Договора).

Передача права собственности на построенный жилой дом и земельный участок осуществляется между сторонами по договору купли-продажи на следующих условиях:

- предметом договора купли-продажи является индивидуальный жилой дом, построенный на земельном участке, расположенном по адресу: РФ, <адрес>, с кадастровым №, земельный участок относится к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования земель: для ведения гражданами садоводства и огородничества, общей площадью 414 кв. м., построенный Инвестором в соответствии с условиями Договора инвестирования, заключенного между продавцом и покупателем, соответственно Инвестором и Заказчиком по Договору инвестирования;

- Цена индивидуального жилого дома с земельным участком составляет 5 000 000 (пять миллионов) рублей;

- Расчеты за приобретаемый индивидуальный жилой дом и земельный участок, расположенный по адресу: РФ, <адрес>, с кадастровым № производится в следующем порядке: не менее 10% цены индивидуального жилого дома и земельного участка оплачивается Заказчиком собственными денежными средствами в два этапа; оставшаяся сумма с использованием ипотечного кредита.

Также стороны договорились заключить сделку купли-продажи индивидуального жилого дома и земельного участка в течении месяца с момента государственной регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом за Инвестором (п. 4.3 Договора).

В случае отказа Заказчика от заключения сделки купли-продажи Инвестор вправе реализовать индивидуальный жилой дом и земельный участок третьим лицам за свою цену и на своих условиях, а также обеспечительный платеж, указанный в п. 5 настоящего Договора оставить у себя (п. 4.7 Договора).

Согласно условиям Договора, размер обеспечительного платежа составляет 500 000 (пятьсот тысяч) рублей (п. 5.1 Договора).

Все изменения и дополнения к Договору действительны, если они совершены в письменной форме и подписаны обеими сторонами, за исключением случаев, прямо оговоренных в нем (п. 7.1 Договора).

Договор может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным законодательством РФ (п. 7.2 Договора).

Также согласно п. 11.1 стороны квалифицировали настоящий Договор, как смешанный (п. 3 ст. 421 ГК РФ) и во всем остальном, что не предусмотрено его условиями, руководствуются действующим законодательством РФ, в частности в обязательстве по передаче индивидуального жилого дома - правилами о купле-продаже будущей недвижимой вещи, в обязательстве по строительству - правилами главы 37 ГК РФ, в том числе параграфа 3 названной главы ГК РФ («Строительный подряд»).

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было заключено дополнительно соглашение к Договору инвестирования, согласно которого Заказчик предоставляет Инвестору часть архитектурного проекта, раздел Конструктивные решения, который выполняет собственными силами и средствами. Также стороны договорились, что если представленный Заказчиком раздел КР Архитектурного проекта повлечет за собой увеличение объемов строительных материалов и работ, а как следствие удорожание конструкций, то Инвестор вправе пересчитать итоговую стоимость строительства жилого дома и выставить Заказчику счет на оплату.

Согласно материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ истцом внесен на счета ответчика обеспечительный платеж в размере 500 000 рублей.

Как следует из материалов дела, по завершению строительства ответчиком был выставлен счет на оплату, в соответствии с которым стоимость построенного дома составила 4 389 544 рублей, а с учетом стоимости земельного участка 1 400 000 рублей, стоимости услуг по оформлению и вводу в эксплуатацию 70 000 рублей – общая сумма доплаты составила 859 544 рублей.

Как следует из последующей переписки сторон, в виду возникших между сторонами существенных разногласий относительно правовой природы заключённого договора, прав и обязанностей сторон по нему, отсутствия подтверждения платёжеспособности истцом ответчиком было предложено расторгнуть договор инвестирования с гарантией возврата оплаченных денежных средств и приложен проект соглашения о расторжении договора инвестирования, который подписан истцом не был.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Проанализировав представленные суду доказательства и содержание договора суд приходит к убеждению, что заключённый между сторонами договор инвестирования является смешанным договором, и по своей правовой природе в оспариваемой части является договором купли-продажи будущей недвижимости, при этом существенные условия такого договора такие же, как и для обычного договора купли-продажи недвижимости.

Кроме того, проанализировав содержание п. 1.2, 1.3, раздела 4 Договора инвестирования, а также учитывая внесение истцом обеспечительного платежа, который засчитывается в счет оплаты цены жилого дома и земельного участка, суд приходит к убеждению о том, что фактически данный договор в указанной части не является предварительным, а носит характер основного договора купли-продажи будущей недвижимости.

В соответствии с ч. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с действующим законодательством существенными условиями такого договора являются:

- предмет договора - условие об обязанности продавца передать недвижимость в собственность покупателю (п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 549 ГК РФ);

- данные, которые позволяют определенно установить недвижимость, подлежащую передаче (ст. 554 ГК РФ);

- цена недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ);

- порядок, сроки и размеры платежей, если недвижимость приобретается в рассрочку (п. 1 ст. 489, п. 5 ст. 454 ГК РФ);

- условия, о необходимости согласования которых заявила одна из сторон (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Как усматривается из содержания договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, все существенные условия – о предмете договора, цене недвижимости, порядке, размерах и сроках внесения платежей, а также данные, позволяющие идентифицировать объект недвижимости, подлежащий передаче, в нем были соблюдены.

При этом положение Дополнительного соглашения к договору о том, что если представленный Заказчиком раздел КР Архитектурного проекта повлечёт за собой увеличение объёмов строительных материалов и работ, и как следствие удорожание конструкций, то Инвестор вправе пересчитать итоговую стоимость строительства жилого дома и выставить Заказчику счет на оплату, не свидетельствует о том, что стороны не согласовали условие о цене недвижимости, которая была согласована в Договоре инвестирования, а лишь свидетельствует о том, что стороны договорились об обстоятельствах, при которых возможен пересчёт уже согласованной итоговой стоимости объекта недвижимости, являющегося предметом договора.

В то же время данные обстоятельства, в случае их оспаривания одной из сторон, подлежат доказыванию.

На основании изложенного, проанализировав представленные сторонами документы в их совокупности, суд находит доводы ответчика о незаключенности договора в виду отсутствия согласования цены договора несостоятельными и не подлежащими удовлетворению.

По этим же основаниям суд приходит к убеждению о необоснованности встречных исковых требований и считает необходимым в их удовлетворении отказать.

Как следует из материалов дела, необходимость увеличения суммы по договору на 859 544 рубля не подтверждена ответчиком, поскольку ним не представлено никаких доказательств – локальной сметы либо иного расчёта, содержащего обоснование выставленной к доплате суммы, и данные сведения отсутствуют в направленном истцу счете. В то же время, истцом представлены локальные сметы, составленные по состоянию на январь 2021 года, в соответствии с которыми общая стоимость постройки спорного жилого дома составляет 3 089 656 рублей.

Доказательств, опровергающих данный расчет, ответчиком суду предоставлено не было, ходатайств о проведении соответствующей строительно-технической экспертизы, от сторон и от ответчика в частности не поступало.

Таким образом, суд приходит к убеждению, что стоимость объектов недвижимости, являющихся предметом договора инвестирования, не превысила оговоренной суммы в 5 000 000 рублей (3 089 656 рублей стоимость жилого дома и 1 400 000 рублей стоимость земельного участка). Доказательств противоположного суду представлено не было.

В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Пунктом 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 года №54 “О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем” разъяснено, что продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определённой вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГКРФ). Данный спор подлежит разрешению с учётом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Поскольку спорное имущество – жилой дом и земельный участок имеются в натуре и им владеет ответчик – фактически продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРН, с учетом с учетом вышеизложенных разъяснений, суд приходит к убеждению о необходимости удовлетворения первоначальных исковых требований о признании права собственности на данное имущество, квалифицировав данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определённой вещи - жилого дома и земельного участка и о государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимости.

В то же время, с учетом положений п. 3 ст. 328 ГК РФ, с истца в пользу ответчика подлежит взысканию оговоренная договором денежная сумма в размере 4 500 000 рублей, которая осталась невыплаченной истцом.

При этом доводы ответчика о неисполнимости судебного решения о взыскании с истца денежной суммы, т.к. такое решение не будет являться для банка основанием для выплаты ипотечного кредита, также не принимаются судом, поскольку взыскание данных денежных средств осуществляется непосредственно с истца в счет выполнения ним встречных обязательств по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Иные доводы стороны ответчика также не влияют на выводы суда о необходимости удовлетворения заявленных первоначальных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 6, 12, 56, 57, 194-199, 211, 233-237, 320, 321 ГПК РФ, -

Р Е Ш И Л :

Иск ФИО1 к ИП ФИО2, третье лицо: Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, взыскании денежных средств - удовлетворить.

Обязать ИП ФИО2 исполнить обязательство по передаче ФИО1 жилого дома общей площадью 119,9 кв. м., кадастровый №, расположенного по адресу: РФ, <адрес>, и земельного участка площадью 414 кв. м, кадастровый №, предназначенного для ведения садоводства, расположенного по адресу: РФ, г. <адрес>, согласно Договора инвестирования (фактически – Договора купли-продажи будущей недвижимости) № от ДД.ММ.ГГГГ.

Провести государственную регистрацию перехода права собственности к ФИО1 на объекты недвижимости – жилой дом общей площадью 119,9 кв. м., кадастровый №, расположенный по адресу: РФ, <адрес>, и земельный участок площадью 414 кв. м, кадастровый №, предназначенный для ведения садоводства, расположенный по адресу: РФ, <адрес>, по Договору инвестирования (фактически – Договору купли-продажи будущей недвижимости) № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ИП ФИО2 (продавцом) и ФИО1 (покупателем).

Взыскать с ФИО1 в пользу ИП ФИО2 4 500 000 (четыре миллиона пятьсот тысяч) рублей согласно Договора инвестирования (фактически – Договора купли-продажи будущей недвижимости) № от ДД.ММ.ГГГГ.

В удовлетворении встречных исковых требований ИП ФИО2 к ФИО1 о признании незаключенным договора инвестирования, взыскании денежных средств – отказать.

Решение может быть обжаловано в Севастопольский городской суд через Балаклавский районный суд города Севастополя путем подачи апелляционной жалобы (апелляционного представления прокурором) в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение суда в окончательной форме составлено 13 августа 2021 года.

Судья В.В.Казацкий