Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Боташева Анатолия Халисовича к АО «Курорты Северного Кавказа» об обязании заключить дополнительное соглашение,

УСТАНОВИЛ:

Боташев А.Х. обратился в суд с иском к АО «Курорты Северного Кавказа», уточнив который просит возложить обязанность на ответчика заключить с ним дополнительное соглашение к договору аренды лесного участка общей площадью <данные изъяты> га, с кадастровым номером №, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ним и Управлением лесами КЧР сроком до ДД.ММ.ГГГГ, изменив наименование арендодателя с «Управления лесами КЧР» на «Акционерное общество «Курорты Северного Кавказа»», категорию арендуемого земельного участка с «Земли лесного фонда» на «Земли особо охраняемых территории и объектов», словосочетание «лесной участок» на «земельный участок», в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения суда, указав в дополнительном соглашении следующие условия:

Раздел 1. «Предмет договора» изложить в следующей редакции:

1.1. «Арендатор» принимает в аренду земельный участок, находящийся в собственности Российской Федерации, в категории «Земли особо охраняемых территорий и объектов», площадью <данные изъяты> кв.м. (+/- <данные изъяты> кв.м.) с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>».

Раздел 2. «Арендная плата» изложить в следующей редакции:

«Арендная плата по настоящему Договору аренды устанавливается в соответствии с частью 3, пункта а), абзаца 4 «Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли находящиеся в собственности Российской Федерации», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№.

Арендная плата составляет 0,01 процента кадастровой стоимости земельного участка, составляющей и установлена в размере 477,94 руб. в квартал, НДС не облагается.

Размер арендной платы устанавливается в рублях Российской Федерации и вносится «Арендатором» ежеквартально предоплатой за следующий квартал не позднее 20 числа последнего месяца предыдущего квартала.

Размер арендной платы может изменяться в случаях изменения кадастровой цены.

2.4. Арендная плата начисляется с момента государственной регистрации дополнительного соглашения.

Раздел 3. «Права и обязанности сторон» изложить в следующей редакции:

«Арендодатель» имеет право:

Требовать досрочного расторжения настоящего Договора аренды в случае:

а) использования земельного участка не по целевому назначению;

б) невнесения арендной платы более чем за 2 (два) квартала подряд;

в) в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Доступа на территорию Участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий настоящего Договора аренды по предварительному согласованию с «Арендатором».

На возмещение убытков, причиненных ухудшением качества земельного участка и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности «Арендатора», а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

«Арендодатель» обязан:

3.2.1. Выполнять в полном объеме все условия настоящего Договора аренды.

3.2.2. Письменно в десятидневный срок уведомлять «Арендатора» об основаниях изменения и изменения размера арендной платы, номера счета для перечисления арендной платы, указанного в п. 2.3. настоящего Договора аренды и иных изменениях.

«Арендатор» имеет право:

Использовать земельный участок на условиях, установленных настоящим Договором аренды на общих основаниях и в соответствии с Гражданским и Земельным законодательством.

Выкупа земельного участка после возведения и регистрации права собственности на объект (объекты) недвижимости «Арендатором».

Сдавать Участок в субаренду, передавать свои права и обязанности по настоящему Договору аренды другим лицам, отдавать право аренды в залог, вносить право аренды в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

«Арендатор» обязан:

Выполнять в полном объеме все условия настоящего Договора аренды.

Использовать Участок в соответствии с разрешенным использованием.

Уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных дополнительным соглашением.

Обеспечить «Арендодателю» (его законным представителям), представителям органов государственного контроля (надзора) доступ на Участок по их требованию, при условии уведомления «Арендатора».

В течение одного месяца зарегистрировать Дополнительное соглашение к Договору аренды в установленном порядке, в соответствии с действующим законодательством.

Письменно сообщить «Арендодателю» не позднее, чем за 3 (три) месяца о намерении досрочного расторжения настоящего Договора аренды.

Соблюдать при использовании Участка, требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, не допускать его загрязнение, захламление, не допускать ухудшения экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях, а также обеспечивать благоустройство территории, соблюдать иные требования, предусмотренные действующим законодательством.

Письменно в десятидневный срок уведомить «Арендодателя» об изменении своих реквизитов.

Уведомлять «Арендодателя» о действиях, предусмотренных подпунктом 3.3.3. пункта 3.3. Дополнительного соглашения.

3.5. «Арендодатель» и «Арендатор» имеют иные права и несут иные обязанности, установленные законодательством Российской Федерации.

Раздел 4. «Ответственность сторон» изложить в следующей редакции:

За нарушение условий настоящего Договора аренды Стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.

За нарушение порядка и срока внесения арендной платы «Арендатор» выплачивает «Арендодателю» пеню в размере 0,01% от размера квартальной - арендной платы за каждый день просрочки платежа.

Ответственность Сторон за нарушение обязательств по дополнительному соглашению, вызванных действием непреодолимой силы, регулируется законодательством Российской Федерации.

Раздел 5. «Порядок изменения и расторжения Договора» изложить в следующей редакции:

Все изменения к Договору аренды оформляются в письменной форме, подписываются сторонами и подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством.

По требованию одной из сторон настоящий Договор аренды может быть изменен или расторгнут по решению суда, в порядке, установленном гражданским законодательством.

Раздел 6. «Основания прекращения действия Договора» изложить в следующей редакции:

Договор аренды прекращает действие в случаях, предусмотренных гражданским законодательством.

Расторжение Договора аренды осуществляется по решению суда или по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Раздел 7. «Срок действия Договора» изложить в следующей редакции:

7.1. Срок действия Договора аренды с «11» марта 2012 года по «11» марта 2061 года сохраняется.

Раздел 8. «Прочие условия» изложить в следующей редакции:

Спорные вопросы, возникающие в ходе исполнения Договора аренды или вопросы, не оговоренные в настоящем Договоре аренды, разрешаются путем переговоров. В случае если согласие путем переговоров не достигнуто, указанные вопросы разрешаются в судебном порядке.

Дополнительное соглашения к договору аренды полежит обязательной государственной регистрации в соответствии с федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Стороны не несут ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему Договору аренды, если это явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы.

Обстоятельства непреодолимой силы включают, в частности, такие случаи, как землетрясение, наводнение, пожар и аналогичные стихийные бедствия, а также иные чрезвычайные ситуации.

В случае наступления обстоятельств непреодолимой силы исполнение обязательств по настоящему Договору аренды откладываются на срок действия этих обстоятельств, после чего стороны должны провести переговоры с целью оценки ситуации и в случае необходимости внести изменения в настоящий Договор аренды, в том числе по вопросам арендных выплат и сроков платежей.

«Арендатор» надлежащим образом исполнивший настоящее условия настоящего Договора аренды по истечении срока имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды.

Существенными условиями настоящего Договора аренды являются: - своевременное внесение арендной платы;

- соответствие фактического использования земельного участка, установленным настоящим Договором аренды, условиям.

Дополнительное соглашение подлежит составлению в трех подлинных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу (один экземпляр остается у «Арендатора», один экземпляр передается «Арендодателю», один экземпляр для органа, осуществляющего государственную регистрацию Дополнительного соглашения).

При этом ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и Управлением лесами КЧР был заключен договор аренды лесного участка общей площадью <данные изъяты> га, расположенный по адресу: <адрес>, сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Постановлением Правительства Российской Федерации от 14 октября 2010 г. № 833 принято решение создать без проведения конкурса по отбору заявок туристско-рекреационные особые экономические зоны, в том числе на территории Зеленчукского района Карачаево-Черкесской Республики на земельных участках, определяемых соглашением о создании туристско-рекреационной особой экономической зоны. Минэкономразвития России поручено заключить от имени Правительства Российской Федерации с высшими исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации и исполнительно-распорядительными органами муниципальных образований, указанных в пункте 1 постановления, соглашения о создании туристско-рекреационных особых экономических зон. На основании дополнительного соглашения № С-134-ОС/Д14 от 16 апреля 2013 года, заключенного между Правительством РФ, Правительством КЧР, администрациями Зеленчукского и Урупского муниципальных районов определены границы туристско-рекреационной особой экономической зоны на территории Зеленчукского муниципального района согласно приложению (п. 1 соглашения). Как следует из данного приложения, под № 108 находится арендуемой мной земельный участок кадастровым №.

Таким образом, арендуемый мной земельный участок с ДД.ММ.ГГГГ находится в границах туристско-рекреационной особой экономической зоны (далее - ОЭЗ). По условиям пункта 3 соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, границы ОЭЗ определяются путем внесения изменений в соглашение. В пункте 4. соглашения от ДД.ММ.ГГГГ стороны договорились, что Правительство КЧР совместно с администрацией Зеленчукского муниципального района КЧР передают Минэкономразвития России на срок существования ОЭЗ полномочия по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися в собственности КЧР и Зеленчукского муниципального района, расположенными в границах территории ОЭЗ, а также сформированными на них земельными участками. Пунктом 6 соглашения определяется исполнение условий пункта 4., которым установлено обязательное подписание сторонами передаточного акта земельных участков, подлежащих передаче в управление и распоряжение Минэкономразвития РФ. Пунктами 5 и 8 дополнительного соглашения от 16 апреля 2013 года предусмотрено, что в соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона от 22 июля 2005 г. № 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в РФ" и п. 2.5 соглашения от 19 января 2011 года, управление и распоряжение земельными участками и другими объектами недвижимости, находящимися в государственной и (или) муниципальной собственности, и расположенных в пределах территории ОЭЗ осуществляет Минэкономразвития России. Неотъемлемой частью соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ является передаточный акт с приложением перечня земельных участков, расположенных в границах ОЭЗ, подлежащих передаче в управление и распоряжение Минэконоразвития РФ. В этом перечне земельный участок (лесного фонда) с кадастровым № не значится. На основании п. 4 Постановления Правительства Российской Федерации от 14 октября 2010 г. N2 833 уполномоченным органом Минэкономразвития России, является ОАО (АО) «Курорты Северного Кавказа».

Таким образом, арендуемый им земельный участок под кадастровым № "де-факто" находится в границах ОЭЗ, но "де-юре" не находится в регулируемых Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в РФ" отношениях с арендаторами. Исходя из вышеуказанных обстоятельств следует, что на момент создания ОЭЗ он являлся арендатором лесного участка общей площадью <данные изъяты> га, расположенного по адресу: <адрес>, до ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается Договором аренды лесного участка № для строительства и эксплуатации водохранилищ и иных искусственных водных объектов, а также гидротехнических сооружений и специализированных портов от ДД.ММ.ГГГГ. Договор аренды в отношении земельного участка кадастровым № зарегистрирован в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ регистрационным №. В соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2005 г. № 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в РФ", постановлением Правительства Российской Федерации от 14 октября 2010 г. N2 833 и соглашением от 16 апреля 2013 года, заключенным между Правительством РФ, Правительством КЧР, администрациями Зеленчукского и Урупского муниципальных районов предусмотрена возможность и установлен факт нахождения в границах ОЭЗ земельных участков, предоставленных ранее гражданам и юридическим лицам на различных вещных правах. Арендуемый им лесной участок № был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ На момент постановки лесного участка № на государственный кадастровый учет каких-либо споров о границах со смежными участками (землями) не имелось.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением лесами КЧР был установлен факт несоответствия схемы расположения и границ арендуемого лесного участка № в договоре аренды и в кадастровом плане по форме и расположению, что подтверждается Решением Управления лесами КЧР от ДД.ММ.ГГГГ об изменении описания (местоположения) лесного участка с кадастровым номером №. Также ДД.ММ.ГГГГ по инициативе и предложению Управления лесами КЧР было принято решение о внесении существенных изменений в договор аренды, что подтверждается Дополнительным соглашением к договору аренды лесного участка № для строительства и эксплуатации водохранилищ и иных искусственных водных объектов, а также гидротехнических сооружений и специализированных портов от ДД.ММ.ГГГГ. При этом ДД.ММ.ГГГГ Управлением лесами КЧР было дано заверение и обязательство о регистрации Дополнительного соглашения к договору аренды именно Управлением лесами КЧР, в связи с допущенными ими существенными несоответствиями технического, орфографического и иного характера, искажающими, в том числе и юридическую фабулу договора аренды. Данные заверения и обязательства о регистрации принятого Дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды, Управление лесами КЧР не исполнило, что подтверждается отсутствием государственной регистрации существующего Дополнительного соглашения и дальнейшим бездействием Управления лесами КЧР в части исполнения своих обязательств по договору аренды.

В дальнейшем, то есть в том же 2013 году, между ним и Управлением лесами КЧР, Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КЧР и администрацией Зеленчукского муниципального района КЧР возник спор о границах предоставленного ему в аренду лесного участка лесного фонда, по результатам которого судом было утверждено мировое соглашение от ДД.ММ.ГГГГ., на основании которого фактически были устранены кадастровые ошибки в части указания границ арендуемого им лесного участка и смежепользователей в Государственном Кадастре Недвижимости (ГКН). Он неоднократно обращался к ответчику с просьбой заключить дополнительное соглашение к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку в правоотношениях изменился уполномоченный орган и категория арендуемой земли. Кроме того, необходимо было привести в соответствие со сложившейся ситуацией размер арендной платы и решить вопрос о внесении её в соответствующий орган. Однако, ДД.ММ.ГГГГ ответчик, направив проект дополнительного соглашения, уклонился от его подписания, указав, что у него имеется задолженность по арендной плате, которой никогда не существовало. ДД.ММ.ГГГГ он направил письмо в ОАО «Курорты Северного Кавказа» с просьбой уточнить вопрос о якобы имевшейся задолженности и фактически был готов к подписанию дополнительного соглашения. Между тем, ни в 2014, ни в 2015 годах дополнительное соглашение не было заключено. ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Курорты Северного Кавказа» вновь отказало ему в заключении дополнительного соглашения, сославшись на спор о местоположении границ земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ он вновь обратился с просьбой заключить соглашение, которое до настоящего времени не реализовано. Более того, в ДД.ММ.ГГГГ году Управление лесами КЧР обратилось к нему с иском о расторжении договора аренды земельного участка, в связи с тем, что данный участок не относится к землям лесного фонда. Решением Зеленчукского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении иска было отказано, в том числе и по тому основанию, что изменение стороны в договоре не является основанием для расторжения сделки. Таким образом, на момент подачи настоящего иска в суд, имеется неопределенность в арендных отношениях. Так, фактически с ДД.ММ.ГГГГ изменился арендодатель и категория арендуемого земельного участка. Соответственно должна претерпеть определенные изменения арендная плата, при том, что он не является резидентом ОЭЗ и арендуемый им участок вошел в её границы без его уведомления, в том числе без соблюдения иных, предусмотренных законом и обычаями правил делового общения.

Ссылается на п. 2 ст. 7 ЗК РФ, п. 3 ст. 85 ЗК РФ, ст. 30, 32, 37 Градостроительного кодекса РФ, п. 1 ст. 615, 421, 450, 451 ГК РФ. Считает, что при изменении вида разрешенного использования земельного участка изменяется характеристика земельного участка, выступающего объектом договора аренды и его целевое назначение, что влечет и изменения условий договора аренды, арендатор вправе обратиться с заявлением об учете изменений вида разрешенного использования земельного участка только в случае, когда такой вид разрешенного использования земельного участка уже изменен с согласия собственника. Как следует из данных публичной кадастровой карты представитель собственника - ОАО «Курорты Северного Кавказа» сменил категорию арендуемого земельного участка, уклоняясь при этом от подписания с ним дополнительного соглашения. Кроме того, согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, поэтому стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы считает, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Таким образом, нахождение арендуемого им земельного участка в границах ОЭЗ, фактически переданного под управление и распоряжение ответчику: АО "КСК", влечет за собой изменение размера арендной платы, что позволяет также требовать внесения изменений в условия договора аренды в судебном порядке в соответствии с нормой и регулирующей возникшие правоотношения.

В судебном заседании истец Боташев А.Х. и его представитель Чагаров Т.С-А. поддержали исковые требования по изложенным в заявлении основаниям. Дополнительно пояснили, что у АО «КСК» есть полномочия по предоставлению земельных участков на территории особой экономической зоны. Спорный земельный участок на сегодняшний день из лесного реестра исключен, в связи с тем, что изменена категория. Данный участок передан в распоряжение ответчика, но договор должен быть приведен в соответствие с требованиями ст. 617 ГК РФ. Кроме того те условия которые предусмотрены лесным законодательством, они не могут сохраниться для данной категории земельного участка и те требования которые выдвинуты для резидентов, однозначно не относятся к истцу, арендатору земельного участка. Есть условия, порядок, предусмотренный действующим законодательством, даже форма договора аренды утверждена приказом Минэкономразвития для резидентов особой экономической зоны. Но в настоящем случае получается, что участок был сформирован, стоял на учете, был предметом гражданских правоотношений и данный земельный участок без ведома, согласия арендатора государство включает и передает в особо экономическую зону. При этом происходит смена собственника. Те условия, которые были обязательны для Управления лесами они не могут сохраниться в том виде, в каком указаны в соглашении, поэтому они уточнили требования на таких условиях, которые изложены в дополнительном соглашении к договору аренды. По поводу арендной платы они ссылаются на ст. 65 ЗК РФ, о том, что любая форма пользования землей платная. Данные правоотношения по поводу определения условий арендной платы, это Постановление Правительства №582 на основании которого они просят определить размер арендной платы. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 4779460 тысяч рублей 0,01 % от кадастровой стоимости, получается 477 рублей.

Представители ответчика АО «Курорты Северного Кавказа» Хомчукова Е.В. и Шатилова Д.А. возражали против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что на сегодняшний день АО «КСК» реализует права арендодателя по существующему Договору №. Требования истца обязать ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка фактически является требованием о внесении изменений в Договор №, удовлетворение которого допустимо только при соблюдении положений статьи 450 ГК РФ. Ссылались положения п. 2 ст. 1, ст. 421 ГК РФ, п. 2 ст. 450 ГК РФ. указывают, что требования Боташева А.Х. не основаны на этих нормах, не приведены обстоятельства, свидетельствующие о существенности допущенного нарушения, не указаны иные требования гражданского и земельного законодательства, в соответствии с которыми внесение изменений в договор аренды земельного участка является обязательным. Исходя из изложенного, отсутствуют предусмотренные законом основания для вынесения судом решения о возложении обязанности на АО «КСК» изменить условия договора аренды земельного участка. Схема расположения и границы лесного участка (с условным номером №), а также его характеристика (Приложения №№ 1, 2 к Договору № 66/2012) в соответствии с п. 8.6 Договора № являются его неотъемлемой частью. Данная схема определяла границы лесного участка, который был передан в аренду Боташеву А.Х. Управлением лесами КЧР. Именно в отношении данного лесного участка с определенными местоположением и границами ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован договор аренды лесного участка № для строительства и эксплуатации водохранилищ, иных искусственных водных объектов, а также гидротехнических сооружений и специализированных портов от ДД.ММ.ГГГГ На государственный кадастровый учет спорный земельный участок был поставлен ДД.ММ.ГГГГ до его включения в границы особой экономической зоны в <адрес> КЧР, в результате ему присвоен кадастровый №. Управляющей компании АО «КСК» земельный участок с кадастровым № передан приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О передаче открытому акционерному обществу «Курорты Северного Кавказа» отдельных полномочий по управлению особой экономической зоной туристско-рекреационного типа, созданной на территориях Зеленчукского и Урупского муниципальных районов Карачаево-Черкесской Республики» (далее - Приказ № 208).

Ссылаясь на ч. 3 ст. 6 ЗК РФ указывают, что на момент передачи АО «КСК» земельного участка с кадастровым № данный объект недвижимости имел следующие характеристики: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, Площадь: <данные изъяты> кв.м. Таким образом, правомочия АО «КСК» как арендодателя по Договору № распространяются на земельный участок с границами и местоположением, которые были зафиксированы в Государственном кадастре недвижимости при передаче земельного участка с кадастровым № в управление и распоряжение АО «КСК» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ Границы земельного участка с кадастровым № были изменены Боташевым А.Х. в ДД.ММ.ГГГГ без согласования с фактическим арендодателем АО «КСК». Определением Зеленчукского районного суда КЧР от ДД.ММ.ГГГГ утверждено мировое соглашение, заключенное между истцами Боташевым А.Х., Богатыревым А.И. и ответчиками руководителем ТУ Росимущества в КЧР Карасовым Э.К., представителем администрации Зеленчукского муниципального района Добровольской Н А.. В соответствии с условиями мирового соглашения истцы обязались провести кадастровые работы в целях уточнения и определения фактического местоположения на местности границ- земельных участков, в том числе участка с кадастровым №. При этом, согласно п. 2 мирового соглашения любое изменение конфигурации земельных участков в обязательном порядке подлежало согласованию с ответчиками и третьим лицом - АО «КСК», однако данное условие Боташевым А.Х. выполнено не было, поскольку границы земельного участка с кадастровым № изменены без согласия АО «КСК», то есть вопреки волеизъявлению арендодателя по договору №.

Принимая во внимание, что описание местоположения границ земельного участка является сведениями об уникальных характеристиках объекта недвижимости, вносимых в Единый государственный реестр недвижимости, на сегодняшний день земельный участок с кадастровым № не является земельным участком, переданным АО «КСК» с зарегистрированным обременением в виде договора аренды с Боташевым А.Х.

АО «КСК» вправе вносить изменения в действующий Договор № путем заключения дополнительного соглашения только при условии, что предмет договора сохраняет те же характеристики, что и земельный участок, переданный управляющей компании в соответствии с Приказом №. Это правило распространяется на все условия договора аренды земельного участка, в том числе перечисленные в проекте дополнительного соглашения, предложенного Боташевым А.Х.. Земельный участок, образованный вследствие изменения Боташевым А.Х. границ, находится на территории особой экономической зоны в Зеленчукском районе КЧР, следовательно, на него распространяются правомочия АО «КСК», как управляющей компании.

В соответствии с пунктом 7.3. Дополнительного соглашения № С-147-ОС/Д14 от 26 апреля 2013 г. к Соглашению об управлении ОЭЗ, (в редакции дополнительного соглашения № ДС-001-ОВ/7 от 7 ноября 2018 г. к Соглашению об управлении ОЭЗ) реализация АО «КСК» полномочий осуществляется в отношении земельных участков и иных объектов недвижимости, указанных в приложении к Приказу № 208, а также в отношении земельных участков, образованных из них.

Управляющая компания вправе предоставлять в аренду такие земельные участки с соблюдением следующих требований (п.7.2. Дополнительного соглашения): 1) договор аренды заключается с резидентом ОЭЗ (п. 7.2.1. Дополнительного соглашения); 2) договор аренды заключается с лицами, являющимися собственниками объектов недвижимости, расположенных на данных земельных участках (п. 7.2.2. Дополнительного соглашения); 3) договор аренды заключается с лицом, между которым и Министерством Российской Федерации по делам Северного Кавказа заключено соглашение о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры ОЭЗ (п. 7.2.3. Дополнительного соглашения); 4) договор аренды с лицами, не указанными в пунктах 7.2.1, 7.2.2, 7.2.3, Дополнительного соглашения, заключается по результатам конкурса (аукциона), проводимого управляющей компанией в порядке, установленном действующим законодательством РФ, с письменного согласия Минкавказа России.

С учетом перечисленных требований у АО «КСК» отсутствуют законные основания для заключения с Боташевым А.Х. договора аренды на земельный участок с измененными границами. Заключают и указывают, что на сегодняшний день не существует земельного участка, переданного управляющей компании АО «КСК» в качестве предмета Договора № 66/2012. Распоряжаться другим земельным участком в рамках этого же договора - арендодатель не имеет правомочий и у суда отсутствуют предусмотренные законом основания для возложения на арендодателя по Договору № 66/2012 обязанности заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка.

Представитель Правительства КЧР в суд не явился, направил письменный отзыв на исковое заявление, подписанный председателем Правительства КЧР А.А. Озовым, в котором он просил рассмотреть дело в отсутствие представителя и указал, что право на передачу в аренды спорного земельного участка перешло к АО «КСК» и оно полномочно заключать договоры аренды на данные земельные участки, оставил разрешение спора на усмотрение суда.

Представитель третьего лица Министерства экономического развития РФ также в письменном отзыве на исковое заявление, просил рассмотреть дело в его отсутствие и указал, что полномочия по распоряжению спорным участком в силу закона перешли к АО «Курорты Северного Кавказа» и общество правомочно заключить дополнительные соглашения к договорам аренды лесных участков, вошедших в особую экономическую зону, в связи с чем, они оставляют разрешение спора на усмотрение суда.

Представители третьих лиц Управления лесами КЧР, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КЧР, извещенные о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не известили.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствии не явившихся лиц.

Выслушав истца, его представителя, представителей ответчиков, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующими выводу.

В силу статьи 11 ГК РФ и статьи 3 ГПК РФ судебной защите подлежит только нарушенное право.

В соответствии с ч.2 ст. 32 ФЗ от 22 июля 2005 г. № 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в РФ», земельные участки в границах особой экономической зоны могут предоставляться во временное владение и пользование исключительно на основании договора аренды.

В силу ст. 422 ГК РФ если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Ст. 74.1 п. 1 Лесного кодекса РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ и настоящим Кодексом.

В соответствии с ч. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ, земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Согласно ч.1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности хозяйственного владения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно ч.2 ст. 450 ГК РФ, договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из стороной по решению суда только в следующих случаях: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиями оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с ч. 2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

С учетом содержания положений ст. 451 ГК РФ суду в качестве юридически значимых обстоятельств следует определить факт наличия существенного изменения обстоятельств, время его наступления, могли ли стороны разумно это предвидеть при заключении соглашения. Только при установлении перечисленных обстоятельств может быть разрешен вопрос о применении положения ст. 451 ГК РФ.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Управлением лесами КЧР и Боташевым Анатолием Халисовичем заключен договор аренды участка лесного фонда № для строительства и эксплуатации водохранилищ и иных искусственных водных объектов, а также гидротехнических сооружений и специализированных портов, площадью <данные изъяты> га, расположенного по адресу: <адрес>. Условный номер лесного участка:№, схема расположения лесного участка, а также его характеристика, приводятся в приложениях № и № (л.д. 14-21) Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по КЧР ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 21). Срок действия договора 49 лет. Согласно акта приема-передачи участка лесного фонда от ДД.ММ.ГГГГ Боташев А.Х. принял у Управления лесами КЧР указанный выше участок лесного фонда (л.д. 20). ДД.ММ.ГГГГ начальником Управления лесами КЧР Лайпановым Д.Х.-М. было принято решение об изменении описания (местоположения) лесного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 28). В тот же день Боташев А.Х. и арендодатель Управление лесами КЧР подписали дополнительное соглашение к договору аренды лесного участка № для от ДД.ММ.ГГГГ, в котором по обоюдному согласию стороны договорились внести изменения в договор (л.д. 29). Однако, данное дополнительное соглашение не прошло государственную регистрацию права.

Данный лесной участок вошел в границы туристско-рекреационной особой экономической зоны, созданной на территории Зеленчукского и Урупского муниципальных районов КЧР в соответствии с Соглашением от 19 января 2011 года № С-8-ОС/Д25 о создании на территории Зеленчукского и Урупского муниципальных районов КЧР туристско-рекреационной особой экономической зоны и Приказа Минэкономразвития от 17 апреля 2013 года № 208 «О передаче открытому акционерному обществу «Курорты Северного Кавказа» отдельных полномочий по управлению особой экономической зоной туристко-рекреационного типа, созданной на территориях Зеленчукского и Урупского районов КЧР.

АО «Курорты Северного Кавказа» на основании заключенного с Министерством экономического развития РФ Соглашения от 27 декабря 2012 года № С-735-ОС/Д25 об управлении особой экономической сонной туристско-рекреационного типа, созданного на территориях Зеленчукского и Урупского муниципальных районов КЧР, является Управляющей компанией, осуществляющей деятельность по обеспечению создания на территории ОЭЗ объектов инфраструктуры и иных объектов, необходимых для функционирования ОЭЗ, и осуществляет управление указанными объектами. Также на основании дополнительного соглашения от 26 апреля 2013 года № 147-ОС/Д14 к Соглашению об управлении, ОАО «КСК» управляет земельными участками, в том числе предоставляет земельные участки, расположенные на территории ОЭЗ, в аренду.

В порядке, установленном статьями 10, 11 ФЗ от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» был осуществлен перевод земельных участков, входящих в границы ОЭЗ, в категорию «Земли особо охраняемых территорий и объектов», в том числе и лесного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>. В связи с этим, арендованный ответчиком Боташевым А.Х. лесной участок утратил статус лесного участка и исключен из реестра земель лесного фонда, а также изменились условия договора данного земельного участка, заключенного до включения его в границы ОЭЗ, в том числе и арендная плата за земельный участок.

Земельный участок с кадастровым № изначально был поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствует кадастровая паспорт земельного участка, приобщенный к делу в судебном заседании, в котором почтовый адрес участка указан: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ Зеленчукским районным судом по гражданскому делу по иску Боташева А.Х., Богатырева А.И. к Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в КЧР, администрации Зеленчукского муниципального района о признании результатов межевания недействительным было утверждено мировое соглашение, по которому Истцы в срок до ДД.ММ.ГГГГ обращаются по своему выбору к лицу, имеющему лицензию в соответствии с действующим законодательством, проводить кадастровые работы (далее – землеустроительная организация) и заключить соответствующий договор на выполнение кадастровых работ (за свой счет) с целью:

- уточнения и определения фактического местоположения на местности границ земельных участков с кадастровыми №, №, №, принадлежащих Истцам на праве собственности и земельного участка лесного фонда с кадастровым номером 09:06:0021401:541, принадлежащего на праве аренды Боташеву А.Х. (далее по тексту – земельные участки Истцов) с учетом действующего законодательства;

- согласования, в установленном порядке, с собственниками земельных участков, а именно: с Администрацией Зеленчукского муниципального района Карачаево-Черкесской Республики и Российской Федерацией местоположения границ земельных участков Истцов;

- закрепления на местности межевыми знаками поворотных точек границ земельных участков Истцов;

- исправления кадастровой ошибки в местоположении границ земельных участков Истцов;

2. Кадастровые работы, указанные в пункте 1 Мирового соглашения и выполняемые землеустроительной организацией по заданию Истцов, предполагают изменение конфигурации земельного участка с кадастровым №, принадлежащего на праве собственности Российской Федерации, земельного участка с кадастровым №, принадлежащего на праве собственности Зеленчукскому муниципальному району КЧР, а также земельных участков с кадастровыми №, № и №, 09:06:0021401:541, принадлежащих Истцам, без изменения площадей вышеуказанных земельных участков, а именно: №, №, №, №, № и №. Любое изменение конфигурации земельных участков в обязательном порядке подлежат согласованию с Ответчиками и третьим лицом – Открытым акционерным обществом «Курорты Северного Кавказа». Выполняемые кадастровые работы не должны нарушать права третьих лиц.

Во исполнение указанного определения суда границы участка были уточнены и определено фактическое местоположение на местности границ земельных участков, в том числе с кадастровым №, правообладателями сорных участков подписан акт согласования их границ (л.д. 31-32), на основании которого внесены изменения в государственный кадастр недвижимости (л.д. 32, 174-180). Этот акт от имени собственника в лице Российской Федерации подписал представитель Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КЧР, скрепив гербовой печатью (л.д. 31). Результаты межевых работ и последующее внесение изменений в ГКН ответчиком АО «Курорты Северного Кавказа» обжалованы не были.

Боташев А.Х., начиная с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ как арендатор земельного участка с кадастровым № неоднократно письменно обращался ответчику с предложением заключить дополнительное соглашение к договору аренды (л.д.181-182, л.д.185).

Согласно имеющихся в деле ответов АО «Курорты Северного Кавказа» на письма Боташева А.Х. о заключении дополнительного соглашения поступали отказы со ссылкой на то, что Боташевым А.Х. нарушен пункт 2 Мирового соглашения, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому любые изменения конфигурации земельных участков в обязательном порядке подлежат согласованию, в том числе и с третьим лицом – ОАО «КСК». Однако данное условие выполнено не было, поскольку границы земельного участка с кадастровым № изменены без согласия АО «КСК», то есть волеизъявлению арендодателя.

В силу ч.2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Зеленчукского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ было отказано Управлению лесами КЧР в удовлетворении искового заявления к Боташеву Анатолию Халисовичу о расторжении договора аренды лесного участка общей площадью <данные изъяты> га с кадастровым №. Судом было установлено, что право на передачу в аренду спорного участка перешло к АО «КСК», лесной участок в установленном законом порядке переведен в категорию земель особо охраняемых территорий и объектов, условия договора аренды земельного участка, заключенного до включения его в границы ОЭЗ, изменились (л.д. 35).

Согласно исследованных кадастровых паспортов и выписок из ЕГРН спорный земельный участок всегда являлся собственностью Российской Федерации и остается таковым, при этом учреждение, ранее представлявшее государство в правоотношениях, связанных с пользованием этим земельным участком, - Управление лесами КЧР заменено АО «КСК». Исходя из позиции ответчика АО «КСК», которое в корне отрицает возможность заключения дополнительного соглашения с истцом в целях приведения договора в соответствие с изменившимися обстоятельствами, именно со ссылкой на то, что земельный участок с кадастровым № не является земельным участком, переданным АО «КСК» с зарегистрированным обременением в виде договора аренды с Боташевым А.Х., то есть в принципе отрицает нахождение с истцом в договорных отношения, суд приходит к выводу о том, что в этой ситуации имеет место реальное нарушение прав Боташева А.Х., которые подлежат судебной защите. При этом суд учитывает, что АО «КСК» осуществляет деятельность по обеспечению создания на территории ОЭЗ инфраструктуры и обладает полномочиями по вопросам предоставления земельных участков в пределах этой зоны в аренду, является единственным лицом, полномочным на приведение договора в соответствие с изменившимися обстоятельствами и не признание земельного участка с кадастровым №, участком, входящим в пределы ОЭЗ и переданным под управление АО «КСК» влечет в данной ситуации для Боташева А.Х. влечет такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, поскольку ставит его вне рамок правового регулирования договоров арены земельных участков в пределах ОЭЗ при том, что участок входит в эту зону и исключен из Реестра земель лесного фонда. Соответственно, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения иска Боташева А.Х., в части изменения наименования арендодателя, категории арендуемого земельного участка и названия предмета договора аренды, поскольку эти требования фактически направлены на приведение договора в соответствии с изменившимися обстоятельствами и обязания ответчика признать истца полноценной стороной в сохраняющем свою силу договоре аренды спорного земельного участка. При этом суд относится критически к доводам представителей ответчика о том, что земельный участок с кадастровым № не является земельным участком, переданным АО «КСК» с зарегистрированным обременением в виде договора аренды с Боташевым А.Х. Суд исходит из того, что площадь при уточнении границ спорного земельного участка не изменился, стороны действовали на основании судебного решения, вступившего в законную силу, изменения границы участка внесены на основании акт их согласования в соответствии с предусмотренным законом порядком. При этом ответчик АО «КСК» на протяжении многих лет не оспорило ни судебный акт, ни действия, связанные с изменением границ земельного участка и постановкой их на государственный кадастровый учет, что свидетельствует о необоснованности их возражений по настоящему иску.

В удовлетворении остальной части исковых требований Боташева Анатолия Халисовича к АО «Курорта Северного Кавказа» суд полагает необходимым отказать, поскольку в этой части иск необоснован и не доказана необходимость внесения этих изменений в договор на основании судебного решения. Прося, в частности, внести изменения в договор, по арендной плате изменив ее сторону уменьшения в десятки раз, истец не указывает в чем заключается нарушение его прав и значительность степени лишения того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора ДД.ММ.ГГГГ с Управлением лесами КЧР.

В соответствии с ч. 2 ст. 206 ГПК РФ, учитывая то, что решение суда не связанно с передачей имущества или денежных сумм и отношения сложившиеся между сторонами спора, суд полагает необходимым установить срок для исполнения ответчиком решения суда равным одному месяцу с момента вступления решения в законную силу.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ суд полагает необходимым взыскать в пользу истца с ответчика судебные издержки в виде уплаченной госпошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 -199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Удовлетворить исковое заявление Боташева Анатолия Халисовича к АО «Курорты Северного Кавказа» частично.

Возложить на Акционерное общество «Курорты Северного Кавказа» обязанность заключить с Боташевым Анатолием Халисовичем дополнительное соглашение к договору аренды лесного участка, общей площадью <данные изъяты> га, с кадастровым номером №, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между Боташевым Анатолием Халисовичем и Управлением лесами КЧР сроком до ДД.ММ.ГГГГ, изменив наименование арендодателя с «Управления лесами КЧР» на «Акционерное общество «Курорты Северного Кавказа», категорию арендуемого земельного участка с «Земли лесного фонда» на «Земли особо охраняемых территории и объектов», словосочетание «лесной участок» на «земельный участок» в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения суда.

В удовлетворении остальной части исковых требований Боташева Анатолия Халисовича к АО «Курорты Северного Кавказа» отказать.

Взыскать с АО «Курорты Северного Кавказа» в пользу Боташева Анатолия Халисовича судебные издержки в виде уплаченной госпошлины в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Карачаево-Черкесской Республики в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Зеленчукский районный суд.

Мотивированное решение изготовлено 1 апреля 2019 года.

Судья Н.Ю. Дотдаев