Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Государственной жилищной инспекции Архангельской области в интересах ФИО1 к мэрии г. Архангельска о возложении обязанности произвести работы капитального характера в жилом помещении,

УСТАНОВИЛ:

Государственная жилищная инспекция Архангельской области (далее - ГЖИ) обратилась в суд с иском в интересах ФИО1 к мэрии г. Архангельска о возложении обязанности произвести работы капитального характера в жилом помещении. В обоснование требований указала, что в ходе рассмотрения обращения ФИО1 по вопросу ремонта печей в квартире ГЖИ установлено, что в соответствии с заключением межведомственной комиссии выявлена необходимость проведения капитального ремонта (свайного основания дома, восстановления печного стояка с устройством кухонных очагов в <адрес>№). ФИО1 занимает жилое помещение - <адрес> в г. Архангельске на основании договора социального найма. До настоящего времени решение о проведении капитального ремонта не принято, соответствующие ремонтные работы не проведены. По мнению ГЖИ, надлежащим ответчиком по делу является мэрия г. Архангельска, как собственник муниципального жилищного фонда, обязанная в соответствии с законом нести бремя содержания принадлежащего муниципальному образованию имущества. На этом основании истец просил обязать мэрию г. Архангельска провести работы по капитальному ремонту жилого помещения, расположенного по адресу: г. Архангельск, <адрес>, а именно: работы по восстановлению печного стояка с устройством кухонного очага, в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Представитель истца ГЖИ ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования поддержала по изложенным в иске основаниям. При этом обращала внимание на то, что по условиям договора социального найма именно на наймодателе лежит обязанность производить капитальный ремонт переданного в наем жилого помещения, а также обеспечивать предоставление коммунальных услуг, включая отопление. Ремонт печного стояка в квартире истца необходим для возможности получать данную коммунальную услугу.

Представитель ответчика мэрии г. Архангельска ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании с иском не согласилась по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Также пояснила, что обязанность мэрии г. Архангельска по обеспечению проведения ремонта общего имущества в многоквартирном доме исполнена путем передачи в управление многоквартирного дома управляющей организации ООО «УК «Мегаполис». Кроме того, решение о необходимости проведения капитального ремонта в <адрес> в г. Архангельске собственниками помещений многоквартирного дома не принято, в связи чем, требование о возложении такой обязанности является незаконным.

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 2 Жилищного кодекса РФ (далее по тексту - ЖК РФ) органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе, осуществляют в соответствии со своей компетенцией государственный жилищный надзор.

На основании п. 4 ч. 6 ст. 20 ЖК РФ орган государственного жилищного надзора, орган муниципального жилищного контроля вправе обратиться в суд с заявлениями: в защиту прав и законных интересов собственников, нанимателей и других пользователей жилых помещений по их обращению или в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц в случае выявления нарушения обязательных требований.

Согласно Положению о Государственной жилищной инспекции Архангельской области, утвержденной постановлением Администрации Архангельской области от 07.06.2007 №-па, Государственная жилищная инспекция Архангельской области является уполномоченным исполнительным органом государственной власти Архангельской области в сфере регионального государственного жилищного надзора.

Инспекция осуществляет региональный государственный жилищный надзор, в том числе путем организации и проведения проверок, за соблюдением органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных в соответствии с жилищным законодательством (п. 8 указанного Положения).

Таким образом, исходя из положений указанных нормативно-правовых актов, Государственная жилищная инспекция Архангельской области наделена самостоятельным правом обращения в суд с данным заявлением в интересах ФИО1

В силу п. 3 ч. 2 ст. 65 ЖК РФ, наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.

В соответствии с ч. 3 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.

Положения статьи 158 ЖК РФ предусматривают, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Согласно ст. 676 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

В соответствии с п. 2 ст. 681 ГК РФ, капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Категория «бремя содержания» подразумевает не только несение материальных затрат, связанных с эксплуатацией имущества, но и поддержание имущества в таком состоянии, чтобы оно не могло повлечь нарушение прав и законных интересов иных лиц, в том числе и право на безопасность.

Исходя из толкования данных правовых норм в совокупности, суд приходит к выводу, что обязанность по проведению капитального ремонта в жилом помещении действующее законодательство возлагает на собственника жилого фонда, либо уполномоченное им лицо, которое является наймодателем.

Из материалов дела усматривается, что в ходе рассмотрения обращения ФИО1 по вопросу ремонта печей в квартире ГЖИ установлено, что она занимает жилое помещение - <адрес> в г. Архангельске на основании договора социального найма № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с мэрией г. Архангельска.

Квартира № находится на первом этаже деревянного, двухэтажного дома, 1966 года постройки. Здание оборудовано печным отоплением, газоснабжением от баллонов, электроосвещением. <адрес> в г. Архангельске находится в управлении ООО «УК «Мегаполис».

По данным Архангельского отделения ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ физический износ дома составляет 40%. Сведения о проведении капитального ремонта дома в техническом паспорте отсутствуют.

Указанное подтверждается актом межведомственной комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ, составленным по результатам обследования помещений <адрес> в г. Архангельске.

Заключением межведомственной комиссии о признании жилого помещения пригодным (непригодным) для постоянного проживания № от ДД.ММ.ГГГГ установлена необходимость проведения капитального ремонта (свайного основания дома, восстановления печного стояка с устройством кухонных очагов в <адрес>№).

Распоряжением заместителя мэра города по городскому хозяйству от ДД.ММ.ГГГГ№р признана необходимость проведения капитального ремонта (свайного основания дома, восстановления печного стояка с устройством кухонных очагов в <адрес>№ многоквартирного жилого <адрес> в г. Архангельске).

Кроме того, согласно акта осмотра технического состояния общего имущества многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, комиссия в составе представителей МУ «ИРЦ», межведомственной комиссии, заместителя главы администрации <адрес>, мастера участка ООО «УК «Мегаполис» произвела осмотр технического состояния общего имущества многоквартирного дома по адресу: г. Архангельск, <адрес>, <данные изъяты>

В результате осмотра установлено, что управляющей организацией ООО «УК «Мегаполис» печной стояк в <адрес>, <данные изъяты> полностью разобран с первого этажа, дымовая труба выше кровли также разобрана. Проем в междуэтажном перекрытии <адрес>, <данные изъяты> не зашит. Требуется проведение капитального ремонта по восстановлению печного стояка в <адрес>, <данные изъяты> Данный вид работ относится к работам, проводимым при капитальном ремонте общедомового имущества.

Поскольку в нарушение ст. 56 ГПК РФ со стороны ответчика доказательств, подтверждающих проведение каких-либо работ капитального характера по восстановлению печного стояка с устройством кухонного очага в <адрес><данные изъяты> по <адрес> в г. Архангельске представлено не было, суд полагает необходимым возложить обязанность их проведения на мэрию г. Архангельска.

Приходя к такому выводу, суд учитывает, что печь, включая кухонный очаг, в квартире, занимаемой ФИО1, не входит в состав общего имущества дома, т.к., по сути, представляет собой отопительный прибор, предназначенный для обслуживания одного помещения.

Согласно пп. «в» п. 5 типового договора социального найма № от ДД.ММ.ГГГГ, наймодатель обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.

В силу пп. «ж» и «з» п. 5 указанного договора, наймодатель также обязан обеспечивать предоставление нанимателю предусмотренных в настоящем договоре коммунальных услуг надлежащего качества; контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг.

Таким образом, отсутствие в квартире истца печного стояка, печи, включая кухонный очаг, свидетельствует о том, что ответчик не исполняет свою обязанность по предоставлению коммунальной услуги - отопление.

Подобное бездействие ответчика в части непредоставления коммунальных услуг надлежащего качества и непроведения капитального ремонта жилого помещения не может быть признано правомерным, т.к. нарушает вышеизложенные нормы права и условия договора социального найма.

При этом доводы ответчика о том, что работы капитального характера по восстановлению печного стояка, входящего в состав общедомового имущества, могут быть проведены только по решению общего собрания собственников жилых помещений в доме, не могут послужить основанием для освобождения его от обязанности производства капитального ремонта жилого помещения истца в части восстановления печи и кухонного очага, равно как обеспечения предоставления коммунальной услуги отопление надлежащего качества.

Данный вид работ может быть произведен по единоличному решению наймодателя жилых помещений.

Согласно ст. 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе, принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта.

В судебном заседании установлено, что жилой <адрес><данные изъяты><адрес> в г. Архангельске был передан в управление ООО «УК «Мегаполис».

Решение о проведении капитального ремонта должно приниматься на общем собрании собственников помещений в указанном многоквартирном доме.

По сообщению департамента муниципального имущество мэрии г. Архангельска от ДД.ММ.ГГГГ, в реестре имущества, принадлежащего МО «Город Архангельск» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в жилом <адрес><данные изъяты> по <адрес> в г. Архангельске числятся жилые помещения: № (50,30 кв.м.), № (40,40 кв.м.), № (42,20 кв.м.), № (30,20 кв.м.), № (40,80 кв.м.), № (50,40 кв.м.), № служебная (41,00 кв.м.), № (50,20 кв.м.), общей жилой площадью 345,5 кв.м. <адрес> дома составляет 512,4 кв.м., доля муниципальной собственности в процентном соотношении - 67,43%.

Между тем, мэрия г. Архангельска, обладая долей в размере 67,43% в праве собственности на общее имущество вышеуказанного многоквартирного дома, то есть фактически являющаяся собственником большей доли общего имущества указанного многоквартирного дома, достоверно зная с декабря 2014 года о необходимости капитального ремонта, в том числе печных стояков, со своей стороны в целях защиты прав нанимателей жилых помещений с инициативой проведения общего собрания не выступила, тем самым уклонилась от решения вопроса о производстве капитального ремонта дома.

Отсутствие решения общего собрания собственников при таких обстоятельствах не может рассматриваться в качестве обстоятельства, освобождающего ответчика от принятых на себя в рамках договора социального найма обязательств.

Доказательств обратному суду представлено не было.

Кроме того, суд учитывает, что доказательств невозможности восстановления части печного стояка, печи и кухонного очага и обеспечения их функционирования как отопительного прибора в квартире истца, ответчик суду не представил.

На этом основании суд приходит к выводу о том, что обязанность по проведению работ капитального характера по восстановлению печного стояка с устройством кухонного очага в <адрес><данные изъяты><данные изъяты> по <адрес> в г. Архангельске возлагается на мэрию г. Архангельска, как на собственника муниципального жилищного фонда, обязанного в соответствии с законом нести бремя содержания принадлежащего муниципальному образованию имущества.

Ссылка ответчика на то, что обслуживающая организация без ведома мэрии г. Архангельска разобрала печные стояки и кухонные очаги в квартире истца, не имеет правового значения. Достоверно зная об этом с декабря 2014 года, мэрия г. Архангельска, будучи собственником <адрес>, действия управляющей организации не оспаривала, каких-либо требований к ней не предъявляла.

Кроме того, довод ответчика о неправомерности возложения обязанности по капитальному ремонту в <адрес> силу того, что при восстановлении печного стояка будут затронуты интересы нанимателя <адрес>, суд отвергает как несостоятельный.

Будучи наймодателем, как <адрес>, так и <адрес>, мэрия г. Архангельска вправе самостоятельно решать вопрос о проведении капитального ремонта как части общедомового имущества, так и имущества в этих квартирах в целях исполнения своих обязанностей по договору социального найма, независимо от возможного желания нанимателя требовать признания дома непригодным для проживания и подлежащим сносу.

Принимая во внимание, что для выполнения ремонтных работ капитального характера необходимо соблюсти определенную процедуру и установленные действующим законодательством сроки, суд полагает возможным возложить на ответчика мэрию г. Архангельска обязанность провести работы капитального характера по восстановлению печного стояка с устройством кухонного очага в <адрес><данные изъяты> по <адрес> в г. Архангельске в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Данный срок, по мнению суда, является разумным и обеспечивает баланс законных прав и интересов истца и ответчика.

Руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

исковые требования Государственной жилищной инспекции Архангельской области в интересах ФИО1 к мэрии г. Архангельска о возложении обязанности произвести работы капитального характера в жилом помещении - удовлетворить.

Обязать мэрию г. Архангельска провести работы капитального характера по восстановлению печного стояка с устройством кухонного очага в <адрес><данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Архангельска.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Председательствующий Е.В. Кучьянова