Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о прекращении права общей долевой собственности на жилое помещение, признании права собственности на жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Переславский районный суд с исковым заявлением к "Н"., ФИО2, просит прекратить право общей долевой собственности "Н"., ФИО2 на квартиру, кадастровый <номер скрыт>, площадью 58,9 кв.м., расположенную по адресу <адрес скрыт><адрес скрыт>.,признать право собственности на квартиру, кадастровый <номер скрыт>, площадью 58,9 кв.метров, расположенную по адресу <адрес скрыт>, за ФИО1

Требования мотивировала тем, что в конце 2005 года ФИО1 с семьей приехали из Казахстана на постоянное место жительства. В <адрес скрыт> нашли квартиру, которая продавалась. По договоренности с собственниками квартиры по адресу <адрес скрыт>, семья ФИО1 вселилась в квартиру, собственники сообщили, что необходимо выписать через суд из квартиры родственника и этим они занимаются, затем будет заключен договор купли-продажи. В квартире никто не проживал, имелась задолженность по оплате коммунальных услуг. <дата скрыта> ФИО1 выплатила задолженность по коммунальным услугам за квартиру в сумме 20 000 рублей, о чем имеется расписка от "Н.А" (супруга ответчицы), что эти деньги зачтены в оплату стоимости квартиры.

<дата скрыта> ФИО1 выплатила "Н" 15 000 рублей, <дата скрыта> — 15000 рублей, <дата скрыта> выплатила в счет стоимости квартиры "Н.А" 10 000 рублей, <дата скрыта><#>7 20 000 рублей, остальные 40 000 выплатила <#>4 в присутствии своей сестры, расписка утеряна.

Договор купли-продажи так и не был заключен, так как собственником 1/2 доли квартиры являлся несовершеннолетний ФИО2 и необходимо было Постановление органов опеки и попечительства о разрешении продажи данной квартиры. Об этих требованиях к продаже квартиры, собственником которой является несовершеннолетний, истец узнала у нотариуса. Поэтому был заключен предварительный договор. "Н" и ее муж "Н.А" уверяли в том, что получив от истца все деньги, они купят сыну новое жилье, получат разрешение на продажу спорного жилья и тогда будет заключен основной договор купли-продажи.

<дата скрыта> между "Н", ФИО2 (продавцами) и ФИО1 (покупателем) был заключен предварительный договор, по которому продавцы обязуются продать по ? доле каждый в праве общей долевой собственности, а покупатель обязуется купить принадлежащую продавцам квартиру, состоящую из двух комнат, общей площадью 58,9 метров, в т.ч жилой 36,9 кв.метров по адресу <адрес скрыт><адрес скрыт>.

Стороны договорились о том, что договор купли-продажи будет заключен в срок до <дата скрыта>, при этом квартира будет продана покупателю продавцами за 120000 рублей, из которых 60000 продавцы получили до подписания предварительного договора. Передача вышеуказанной недвижимости состоялась до подписания, предварительного договора.

Продавцы обязуются собрать и предоставить для оформления договора купли-продажи квартиры необходимые для этого документы, в том числе Постановление органов опеки и попечительства и согласие законного представителя — отца гр."Н.А". на продажу.

Данный договор был удостоверен нотариусом Переславсюого нотариального округа ФИО3, зарегистрирован в реестре № <номер скрыт>

В день заключения договора Тодоренко получила от продавцов документы на квартиру (технический паспорт жилого помещения, свидетельства о государственной регистрации права), фактически квартира была передана до заключения предварительного договора, <дата скрыта> истица и члены ее семьи были зарегистрированы по месту жительства указанной квартире, "Н" приезжала и зарегистрировала их, уверяла, что квартиру для сына ищет. В срок, указанный в договоре (до <дата скрыта>) основной договор купли-продажи заключен не был.

Некоторое время "Н" выходила на связь, сообщала, что ищет квартиру, затем телефонная связь с ней и ее мужем стала недоступна. <дата скрыта> истица направила "Н" письмо с требованием заключил договор купли-продажи квартиры до <дата скрыта>. Но ответ не получила. Уведомление вернулось с подписью о получении "Н" но она так и не приехала, не звонила. Пыталась найти ответчиков через их дальних родственников, которые проживали <адрес скрыт>, они сообщили, что "Н" и "Н.А" умерли.

Все эти годы с момента вселения в квартиру по адресу <адрес скрыт><адрес скрыт>, истец проживала в ней, пользовалась как своей собственностью, оплачивала коммунальные платежи, производила за свой счет ремонт и содержала жилое помещение. Выполнила все обязательства по предварительному договору, кроме того, выплатила полную стоимость квартиры.

Предварительный договор, по своей форме и содержанию полностью соответствует требованиям ст. 429 ПС РФ, и исполнен истцом (и ответчиком в части передачи имущества). Предварительный договор купли-продажи квартиры от 10.02.2006г. содержит все существенные условия, характерные для договора купли-продажи недвижимости: из него можно определить покупателя, продавцов, объект недвижимого имущества и его характеристику, цену договора и дату заключения основного договора. Все требования закона, связанные с заключением сделки, соблюдены; предварительный договор никем из заинтересованных лиц не оспорен, требований о его расторжении не заявлено. Между сторонами фактически заключен основной договор купли-продажи квартиры, поскольку стороны согласовали существенные условия договора и исполнили их.

Истец полагает, что истцом условия договора выполнены надлежащим образом, стоимость жилого помещения выплачена и жилое помещение передано истцу, за истцом может быть признано право собственности на квартиру.

В судебном заседании ФИО1, представитель по ордеру ФИО4 заявленные требования поддержали, пояснили обстоятельства, изложенные в иске. Дополнительно пояснили, что истец в квартире сразу сделала ремонт, что подтверждают накладными, товарными чеками. В квартире истец зарегистрирована, на нее открыт лицевой счет, оплачивает коммунальные платежи.

Определением Переславского районного суда от 04.07.2018 года прекращено производство по делу в части требования к "Н". в связи ее смертью (л.д.28-29)

Ответчик ФИО2 в судебном заседании не участвовал, проходит срочную службу в армии, о дате и месте судебного заседания извещен надлежаще, представил отзыв в письменном виде. Из отзыва, следует, что иск не признает. Указывает, что истица незаконно распоряжается жильем, сдает его в наем. Отец ответчика погиб в <дата скрыта> году,<дата скрыта> году, истица знала об этом и не обратилась к опекуну ответчика за понуждением заключить договор.

Судом в качестве третьего лица привлечена администрация городского округа г. Переславля-Залесского. В судебном заседании представитель не участвовал, отзыв не представил, ходатайств не заявлял.

Заслушав истца, представителя, свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В судебном заседании установлено и подтверждено материалами дела, что <дата скрыта>"Н", действующая за себя и своего несовершеннолетнего сына ФИО2,<дата скрыта> года рождения, и ФИО1 заключили предварительный договор о продаже квартиры, по адресу: <адрес скрыт>. Договор подписан сторонами, удостоверен нотариусом Переславского нотариального округа <номер скрыт>(л.д.9) Согласно п. 1 предварительного договора продавцы обязуется продать по ? доли каждый вправе общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес скрыт>; а покупатель обязуется купить указанную квартиру.

Согласно п.3 предварительного договора, квартира будет продана за 120000 рублей, 60 000 из которых получены продавцами до подписания предварительного договора, а 60 000 продавцы получат при подписании основного договора, стороны договорились, что договор купли –продажи будет заключен до <дата скрыта> года

Судом установлено, что указанная квартира принадлежит на праве общей долевой собственности по ? доле каждому "Н" и ФИО2, что подтверждается свидетельством о регистрации права собственности от <дата скрыта> (л.д.11,12)

Согласно записям в домовой книге с <дата скрыта> в квартире зарегистрирована ФИО1 (л.д.13-14 )

<дата скрыта> истица направила "Н" письмо с требованием заключить договор купли-продажи квартиры до <дата скрыта> (л.д.8)

Судом установлено, что "Н" умерла <дата скрыта>, место смерти г. <адрес скрыт>, что подтверждается свидетельством о смерти, наследство не оформлялось.

Согласно ст. 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства - порождают гражданские права и обязанности. То есть принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия этих отношений, а также заключать договоры, и предусмотренные, и не предусмотренные законом. Заключив предварительный договор купли-продажи жилого помещения, сторона данного договора тем самым выразила свою волю на отчуждение имущества и приняла на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ.

Согласно ст 429 ГК РФ 1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

(п. 5 в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно ст 445 ГК РФ 4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Таким образом, исходя из смысла ст 429 ГК РФ предварительный договор обусловливает возникновение обязанности заключить основной договор, а не прав и обязанностей в отношении имущества, работ или услуг. Предварительный договор передачи имущества заключается с целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь. Заключая предварительный договор купли-продажи, собственник принимает на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено надлежащим образом. Предварительный договор не может устанавливать для сторон иных обязанностей, кроме обязанности по заключению основного договора. Предметом предварительного договора является заключение будущего договора, а не обязательство по передаче индивидуально-определенной вещи в собственность. Предварительный договор не трансформируется в основной договор, здесь иной способ защиты, а именно - при уклонении продавца заключения основного договора, покупатель вправе в установленный срок требовать в судебном порядке понудить заключить договор купли-продажи.

С учетом положений ст,ст 218,235, 429 ГК РФ нет оснований для признания права собственности за истцом, прекращении права собственности ответчика.

Пояснения свидетеля "М" что фактически сделка совершена, произведен расчет, имуществ передано, истица сделала ремонт, в данном случае не будет иметь правового значения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд через Переславский районный суд в течение одного месяца с дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 26.10. 2018 г

Судья Грачева Н.Л.