Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Твери дело по иску ФИО2 к Комитету по управлению имуществом Тверской области о признании недействительным отказа в приватизации земельного участка и о понуждении передачи в собственность земельного участка,

Установил:

ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом Тверской области о признании незаконным отказа в приватизации земельного участка, расположенного по адресу: , кадастровый № и обязании ответчика принять решение о предоставлении земельного участка в собственность.

В обоснование своих требований истец указал, что в соответствии с договором купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 приобретен в собственность объект незавершенного строительства: жилой дом, кадастровый № (степень готовности 10%), расположенный по адресу: . Право собственности на указанный объект зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается свидетельством о гос.регистрации права сер. № от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ истцом в Комитет по управлению имуществом по Тверской области было направлено заявление о предоставлении в собственность земельного участка из земель населенных пунктов, кадастровый № находящийся по адресу: , расположенного под указанным объектом недвижимости.

Письмом (решением) от ДД.ММ.ГГГГ исх. № Комитет по управлению имуществом по Тверской области вынес отказ в предоставлении в собственность земельного участка по заявлению от ДД.ММ.ГГГГ Подобный отказ истец считает незаконным, нарушающим их право на приватизацию истребуемого земельного участка, в связи со следующими обстоятельствами.

В соответствии с п.1 ст.36 ЗК РФ граждане, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности приобретают права на эти земельные участки. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами в порядке и на условиях, установленных Земельным кодексом РФ и другими федеральными законами.

В соответствии с п.3 ст.28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 г. №178-ФЗ, собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны взять в аренду или приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Пунктом 1 ст. 130 ГК РФ установлено, что к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба из назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Из смысла вышеприведенных норм следует, что правовой режим недвижимого имущества (здания, строения, сооружение, объект незавершенного строительства), прочно связано с земельными участками в пределах границ одной территориальной зоны, является единым. Следовательно, на основании абз.2 п.1 ст. 36 ЗК РФ, п.3 ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного или муниципального имущества», и в соответствии с п.1 ст. 130 ГК РФ, собственник незавершенного строительством объекта наравне с собственниками зданий, строений, сооружений обладает правом на приобретение земельного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ.

В соответствии со ст.15 ЗК РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с федеральными законами не могут находится в частной собственности. Пунктом 4 ст. 28 ЗК РФ установлено, что не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; в случае резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с п.3 ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного или муниципального имущества», отказ собственнику объекта недвижимости, не являющегося самовольной постройки, в выкупе участка не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По мнению истца, вышеуказанные основания для отказа в предоставлении земельного участка в собственность не выявлены. Также истец считает, что доводы Комитета по управлению имуществом по Тверской области, изложенные в письме от ДД.ММ.ГГГГ №, о том, что незавершенный строительством объект относится к объектам недвижимости (здание, строение, сооружение) собственники которых имеют исключительное право на приватизацию земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности не соответствует действующему законодательству, поскольку применение порядка выкупа земельных участков, определенного ст. 36 ЗК РФ, возможно в случаях установленных законом.

К таким случаям, в частности относится приватизация земельных участков на основании положений п.3 ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного или муниципального имущества».

Истец считает, что в соответствии с указанным основанием, а также ст. 130 ГК РФ собственники зданий, строений, сооружений и собственники объектов незавершенного строительства являются равноправными субъектами в части определения перечня лиц, имеющих исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых размещены указанные объекты недвижимости, в порядке ст. 36 ЗК РФ.

Незаконным отказом в предоставлении земельного участка нарушены гражданские права и свободы истца. В связи с отказом было нарушено установленное законом исключительное право истца на приватизацию земельного участка. Нарушение данного права выражается в невозможности, до момента устранения указанного нарушения, приобрести земельный участок в собственность в порядке, установленном ст. 36 ЗК РФ, в не на торгах, в соответствии с общими положениями земельного законодательства. Кроме того, в связи с незаконным отказом в предоставлении земельного участка, до момента устранения соответствующего нарушения закона, истец лишился права на приобретение земельного участка по специальной цене, установленной Законом Тверской области «О регулировании отдельных земельных отношений в Тверской области». В связи с незаконным отказом на настоящий момент у истца возникают определенные сложности с реализацией прав собственника расположенного на земельном участке объекта недвижимости. В частности, объект, расположенный на земельном участке, до настоящего времени не завершен строительством, разрешение на строительство продавцом при продаже данного объекта не было получено. В связи с отказом в предоставлении земельного участка истец до момента устранения указанных нарушений лишен возможности оформить права на данный земельный участок с целью получения разрешения на строительство. В связи с тем, что Комитет по управлению имуществом вынесен незаконный отказ в предоставлении земельного участка, права истца с наличием исключительного права на приобретение земельного участка в собственность по специально установленной законом цене, а также права собственника объекта недвижимости, связанные со строительством данного объекта оказались нарушены.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 полностью поддержал заявленные требования, обосновав доводами, изложенными в исковом заявлении.

Представитель ответчика – Комитета по управлению имуществом Тверской области в судебное заседание не явился, будучи надлежащим образом, извещенным о времени и месте судебного заседания, об уважительных причинах неявки суду не сообщил. До начала судебного заседания в адрес суда из Комитета по управлению имуществом Тверской области поступил письменный отзыв, в котором указано, что Комитет рассмотрев заявление ФИО2 сообщает следующее. Из материалов дела следует, что заявителю на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества – объект незавершенного строительства общей площадью степень готовности 10%, расположенный по адресу: . Право собственности зарегистрировано в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Указанный объект недвижимого имущества расположен на земельном участке общей площадью 1118 кв.м. Согласно сведениям государственного кадастра объектов недвижимости участок сформирован для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ заявитель обратился в Комитет с заявлением о приватизации земельного участка. Не согласившись с отказом в предоставлении в собственность земельного участка, заявитель обратился в суд с вышеуказанными требованиями. Заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как уже указывалось, исходя из представленных заявителем документов, на земельном участке находится объект незавершенного строительства, принадлежащий заявителю на права собственности.

Согласно п.1 ст. 36 ЗК РФ юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не предусмотрено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений.

Таким образом, исключительное право на приобретение права собственности на земельный участок связано с наличием на участке не всех видов недвижимости, принадлежащих заявителю, а только зданий, строений, сооружений.

В тоже время федеральное законодательство различает как самостоятельные виды объектов капитального строительства и объектов недвижимого имущества: здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Так согласно п.10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объект капитального строительства – здание, строение, сооружение, объекты строительства которых не завершено.

П.п. 1 п.1 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» также определены существующие виды объектов недвижимости – земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства.

Таким образом, заявитель, являясь собственником объекта незавершенного строительства, не обладает правом на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренным ст. 36 ЗК РФ, поскольку принадлежащий заявителю объект не является зданием, строением, сооружением.

Такая позиция Комитета подтверждается сложившейся арбитражной практикой, в частности, Определениями Высшего арбитражного Суда РФ от 17.04.2008 г. №4917/08 по делу №А32-10284/2007-36/284, от 11.07.2008 г. по делу №А41-К1-1505/07, постановлением Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 г. по делу №8985/07.

В названных судебных актах, указано, что предоставление в собственность земельных участков, занятых объектами, строительство которых не завершено, может осуществляться только в случаях, предусмотренных законом. Такими случаями, в частности являются: предоставление земельного участка при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования (Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ); приватизация государственного имущества (незавершенный строительством объект) с одновременным отчуждением земельного участка (п.1 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества).

При указанных обстоятельствах должны быть отклонены ссылки заявителя на нормы ст. 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В данном случае, положения Федерального закона от 21.12.2001 г. №178-ФЗ не подлежат применению в связи со следующим.

Действие Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ не распространяется на отношения, связанные с приобретением прав на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

В силу ст. 3 указанного Федерального закона, указанный Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества. В то же время, под приватизацией государственного и муниципального имущества, согласно ст. 1 данного Федерального закона, понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности РФ, субъектов РФ, муниципальных образований.

Спорный земельный участок не относится к собственности РФ, собственности субъекта РФ, собственности муниципального образования. Указанный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, что подтверждается отсутствием государственной регистрации права собственности РФ, субъекта РФ, муниципального образования.

Доказательства того, что объект незавершенного строительства был приобретен заявителем из государственной собственности, также не представлены.

В силу изложенного, к правоотношениям по предоставлению указанного земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, нормы Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ применяться не могут.

В подтверждение названных доводов можно также привести Распоряжение Минимущества РФ от 04.07.2003 №2983-р, касающееся порядка и принятия решений о вовлечении в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства, находящихся в федеральной собственности. Названный Порядок распространяется на объекты незавершенного строительства, находящиеся в федеральной собственности, а его положения, касаются объектом незавершенного строительства, находящихся на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Кроме того, в соответствии с названным порядком в случае продажи объекта незавершенного строительства, отвечающего признакам казны, отчуждение земельного участка производится одновременно с отчуждением объекта незавершенного строительства по правилам, установленным Федеральным законом «О приватизации государственного или муниципального имущества», нормы которого не распространяются на приобретение земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. Принимая во внимание, что иных убедительных доводов, основанных на имеющихся доказательствах, заявителем не представлено, в удовлетворении заявленных требований по мнению Комитета необходимо отказать с недостаточностью их обоснованности.

Выслушав представителя истца, рассмотрев материалы дела, суд с учетом
требований действующего законодательства, считает исковые требования
обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Постановлением Главы администрации г.Твери № «О предоставлении в бессрочное пользование земельных участков акционерному обществу закрытого типа – фирме «Тверь-пиво» ЛТД под жилые дома по и в Заволжском районе, по итогам инвентаризации» от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Тверь-пиво» был предоставлен в бессрочное пользование земельный участок под индивидуальный жилой дом по площадью 1432 кв.м. (л.д.70).

Как установлено судом, спорный земельный участок изначально на основании решения Главы администрации г.Твери от 12.04.1993 года № был предоставлен ЗАО «Тверь-пиво» ЛТД в бессрочное (постоянное) пользование земельный участок площадью 0,14 га (1432 кв.м.) для жилого дома по адресу: , что подтверждается свидетельством № на право собственности на землю, бессрочное (постоянное) пользование землей (л.д.57).

Как установлено судом ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления ЗАО «Тверь-пиво» ЛТД и свидетельства на право собственности на бессрочное (постоянное) пользование землей № от ДД.ММ.ГГГГ был выполнен градостроительный план земельного участка по адресу: , кадастровый №.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Тверь Водоканал» ЗАО фирма «Тверь-пиво» ЛТД были выданы технические условия для объекта капитального строительства жилого дома .

ДД.ММ.ГГГГ инспекцией архстройконтроля г.Твери ЗАО «Тверь-пиво» ЛТД было выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства: индивидуального жилого дома по адресу: е №. Срок действия разрешения до 19.01.2019 года (л.д.52).

Распоряжением Администрации г.Твери № 879 «Об утверждении градостроительного плана земельного участка по адресу: » от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с Градостроительным кодексом РФ от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ ст.44, Постановления правительства РФ от 29.12.2005 г. № 840 «О форме градостроительного плана земельного участка» и руководствуясь действующим законодательством РФ: был утвержден градостроительный план участка по адресу: , кадастровый №, земельный участок площадью 1432 кв.м. закрытого акционерного общества «Тверь-пиво» ЛТД (л.д.40).

Из письма генерального директора ЗАО «Тверь-пиво» ФИО3 ФИО4 установлено, что строительство индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: велось за счет собственных средств общества, без привлечения средств третьих лиц.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Тверь-пиво» ЛТД, с одной стороны и ФИО2, с другой стороны был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости.

Согласно акта приема-передачи от 14.07.2010 г. ЗАО «Тверь-пиво» ЛТД передало в собственность, а ФИО2 принял незавершенный строительством объект, площадь застройки 75,2 кв.м., степень готовности 10%, расположенный по адресу: , кадастровый №

Вышеуказанный договор купли-продажи объекта недвижимости и акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ были зарегистрированы ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, номер регистрации №.

Таким образом, истец ФИО2 является собственником незавершенного строительством объекта, степень готовности 10%, расположенного по адресу: , кадастровый №.

ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО2, став новым собственником незавершенного строительством объекта, расположенного по адресу: , обратился в Комитет по управлению имуществом Тверской области с заявлением о предоставлении ему в собственность земельного участка площадью 1118 кв.м.по адресу: , кадастровый №.

На данное заявление Комитет по управлению имуществом Тверской области ответил отрицательно (письмо № от ДД.ММ.ГГГГ). В качестве мотивировки отказа в предоставлении испрашиваемой земли в собственность Комитет указал, что согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Однако, из представленных истцами документов усматривается, что на испрашиваемом земельном участке расположен объект незавершенного строительства, который в силу п.5 ст. 1, подп.1 п.1 ст. 7 ФЗ от 24.07.2007 года «О государственном кадастре недвижимости» не является зданием, строением, сооружением. Соответственно Комитет полагает, что Земельный Кодекс РФ не дает оснований для предоставления в собственность земельного участка под объектом незавершенного строительства.

Данный отказ суд полагает не основанным на законе.

В соответствии со ст. 15 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствий с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности. Статьей 28 ЗК РФ установлено, что не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, прямо предусмотренных данной нормой кодекса.

Таким образом, исхода из положений приведенных норм закона, доводы исполнительного органа государственной власти о невозможности продажи спорного земельного участка, могут быть приняты во внимание, если такие ограничения связаны с его ограничением в обороте или изъятием из оборота (п. 4 и п. 5 ст. 27 ЗК РФ), запретом приватизации, установленным федеральным законом (п. 3 ст. 3 Федерального закона от 21 декабря 2001 года «О приватизации государственного и муниципального имущества»), а также п. 12 ст. 85 ЗК РФ, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использовании его для других целей (государственных или публичных нужд). Однако таких оснований ответчиком не было приведено ни при отказе в удовлетворении заявлений ФИО2, ни в ходе рассмотрения настоящего дела.

Порядок предоставления земельных участков в собственность для целей индивидуального жилищного строительства предусмотрен Земельным кодексом РФ, продажа земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах. Исключением из данного правила является право граждан, собственников зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на приватизацию этих земельных участков (п. 1 ст. 36 ЗК РФ).

Согласно статьи 3 Федерального закона «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации» собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

В части квалификации возведенного объекта как объекта незавершенного строительства необходимо учитывать положения статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая относят к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) все то, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Объект незавершенного строительства отвечает таким требованиям. Действительно, в п.1 ст.36 ЗК РФ не названы объекты незавершенного строительства, однако применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности относится приватизация земельных участков в силу положений пункта 3 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года «О приватизации государственного и муниципального имущества». Из содержания названной статьи
следует, что собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п.1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены указанным Кодексом и федеральными законами.

Исходя из смысла вышеуказанной нормы, закон предусматривает исключительное право на приватизацию или аренду лиц, являющихся собственниками зданий, строений или сооружений, расположенных на земельном участке, до заключения с ними договора приватизации или аренды.

Истец является собственником объекта недвижимого имущества. Соответственно, на них также распространяется ст. 36 ЗК РФ.

Согласно п.10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объекты незавершенного строительства отнесены к объектам недвижимости. Кроме того, государственной регистрации подлежат только права на недвижимость, а соответствующее свидетельства у истцов имеются, что указано ранее.

Таким образом, поскольку ст. 36 ЗК РФ представляет соответствующие права собственнику объекта недвижимости (без конкретизации понятий «строение» и «сооружение»), то соответственно, истец как собственник объекта недвижимости имеет право на приобретение земли под своей недвижимостью в собственность.

Соответственно, ссылка Комитета по управлению имуществом Тверской области на ст. 36 ЗК РФ как на основание для отказа истцам в предоставлении земли в собственность неправомерна.

В соответствии с Законом Тверской области № 66-ОЗ от 22 июня 2006 года «О распоряжении отдельными земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена» и Постановлением Администрации Тверской области от 29 июня 21006 года № 155-па «О реализации отдельных полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена», Комитет по управлению имуществом Тверской области с 1 октября 2006 года уполномочен на осуществление полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Тверской области – городском округе город Тверь.

В соответствии с разделом 1У Постановления Администрации Тверской области от 23 августа 2006 года № 213-па «Об утверждении порядка организации работы по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Тверской области – городском округе город Тверь» (с изменениями от 29 марта, 7 августа 2007 года) решение о предоставлении либо отказе в предоставлении земельного участка в собственность заявителя принимает Комитет по управлению имуществом Тверской области в месячный срок со дня регистрации заявления. Решением о предоставлении земельного участка в собственность одновременно утверждается выкупная цена земельного участка. Решение о предоставлении земельного участка в собственности является основанием для заключения договора купли-продажи.

В соответствии со ст. 258 ГПК РФ ответчик обязан устранить всякое нарушение права истца. В данном случае, на ответчика возлагается обязанность по передаче спорного земельного участка в собственность за плату и по заключению с истцом договора купли-продажи спорного земельного участка в соответствии с компетенцией ответчика.

В связи с вышеизложенным, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным отказ Комитета по управлению имуществом Тверской области в выкупе земельного участка ФИО2.

Обязать Комитет по управлению имуществом Тверской области в установленный законом двухнедельный срок принять решение о передаче в собственность (за плату) ФИО2 земельного участка, расположенного по адресу: кадастровый № и направить проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, находящего по адресу: ФИО2 в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу.

В остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд через Заволжский районный суд г. Твери в течение 10 дней со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья Н.Ю.Туруткина

Решение не вступило в законную силу.