Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО АКБ «Трансстройбанк» к Мурадяну Р.Х., Дохоляну П.А. о признании недействительным договора купли-продажи,

установил:

АО АКБ «Трансстройбанк» обратилось в суд с иском к Мурадяну Р.Х. о признании недействительным договора купли-продажи, указывая на то, что между АО АКБ «Трансстройбанк» и Мурадяном Р.Х. был заключен договор об ипотеке № от 15.02.2016. Согласно пп. 2.1.2 п. 2.1 договора об ипотеке Мурадян Р.Х. передал в залог банку земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. Ограничение на распоряжение земельным участком в виде ипотеки было зарегистрировано Управлением Росреестра по Липецкой области. 09.04.2019 истцу из письма Управления Росреестра по Липецкой области от 03.04.2019 № стало известно о том, что Мурадян Р.Х. и Дохолян П.А. заключили в отношении указанного земельного участка договор купли-продажи от 18.04.2017. Между тем банк не давал своего согласия на заключение указанного договора от 18.04.2017. Просит признать недействительным договор купли-продажи от 18.04.2017, заключенный между Мурадяном Р.Х. и Дохоляном П.А. без согласия залогодержателя. Взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве соответчика был привлечен Дохолян П.А.

В судебное заседание представитель истца АО АКБ «Трансстройбанк» не явился, извещен надлежащим образом, в письменном заявлении представитель по доверенности Марков А.П. исковые требования поддержал в полном объеме, просил дело рассмотреть в свое отсутствие. Ранее также пояснил, что признание спорного договора купли-продажи необходимо ввиду того, что реализация банком прав залогодержателя в отношении земельного участка невозможна без продажи с публичных торгов объектов недвижимости, поименованных в Договоре купли-продажи. Это объясняется запретом на раздельную реализацию земельного участка и расположенных на нем зданий, если они принадлежат на праве собственности одному лицу. Приостановка органами Росреестра совершения регистрационных действий в отношении объектов недвижимости, указанных в договоре купли-продажи, не означает невозможности произвести регистрационные действия в дальнейшем, после устранения оснований, явившихся причиной приостановки. Оспаривание договора купли-продажи в дальнейшем для Банка может быть затруднительно в связи с пропуском срока исковой давности.

Ответчик Мурадян Р.Х. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в письменных возражениях просил в удовлетворении требований банка отказать, поскольку сделка купли-продажи от 18.04.2017 между ним и Дохоляном П.А. не состоялась, указанный договор был расторгнут по соглашению сторон и права собственности на объекты недвижимости Дохоляну П.А. не переходили.

Ответчик Дохолян П.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещен надлежащим образом, в установленном законом порядке по известному месту жительства, которое является местом его регистрации.

Исследовав материалы гражданского дела и оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Судом установлено, что 15.02.2016 между АО АКБ «Трансстройбанк» и Мурадяном Р.Х. был заключен договор об ипотеке № от 15.02.2016.

Согласно пп. 2.1.2 п. 2.1 Договора об ипотеке Мурадян Р.Х. передал в залог банку земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> Залоговая стоимость данного объекта составляет 3 525 000 руб. Ограничение на распоряжение земельным участком в виде ипотеки было зарегистрировано Управлением Росреестра по Липецкой области, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Согласно письму Управления Росреестра по Липецкой области от 03.04.2019 №, адресованному в АО АКБ «Трансстройбанк», 22.04.2017 в Управление Росреестра по Липецкой области поступили заявления Мурадяна Р.Х. и Дохоляна П.А. на государственную регистрацию перехода права собственности на основании договора купли-продажи от 18.04.2017 на земельный участок с кадастровым номером №, а также объекты с кадастровыми номерами №, №, №, №, №.

В связи с чем, истцу стало известно о заключении ответчиками в отношении указанного земельного участка с кадастровым номером с № договора купли-продажи недвижимости 18.04.2017. При этом ответчики за получением согласия истца на совершение сделки купли-продажи имущества, являющегося предметом ипотеки, не обращались, банк такого согласия на заключение спорного договора не давал. Указанные обстоятельства сторонами не оспаривались и считаются судом установленными. Доказательств обратного суду не представлено.

Согласно выписке из ЕГРП на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> собственником указного объекта недвижимости является Мурадян Р.Х.

Согласно представленному суду уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области о приостановлении государственной регистрации от 04.05.2017, Мурадян Р.Х. и Дохолян П.А. обратились на государственную регистрацию перехода права собственности на основании договора купли-продажи от 18.04.2017 на земельный участок с кадастровым номером №. Данным уведомлением приостановлена государственная регистрация права.

В силу пункта 2 статьи 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или Законом об ипотеке не установлены иные правила.

Согласно пункту 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В силу статьи 69.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или кредитным договором либо договором займа, здание или сооружение с земельным участком, на котором они расположены, нежилое помещение, приобретенные либо построенные полностью или частично с использованием целевых кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение указанных объектов недвижимости, находятся в залоге у кредитора по такому обязательству с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП.

Обременение недвижимого имущества ипотекой в пользу банка зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу пункта 2 статьи 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Запрет на отчуждение залогового имущества без согласия залогодержателя установлен в п. 3.3 договора залога №, заключенному между АО АКБ «Трансстройбанк» и Мурадяном Р.Х.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).

Из статьи 39 Закона об ипотеке следует, что при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением пунктов 1, 2 статьи 37 Закона об ипотеке залогодержатель самостоятельно определяет способ защиты нарушенного права и вправе потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных в статье 167 ГК РФ.

Указанное положение Закона об ипотеке прямо предусматривает право залогодержателя обратиться в суд с иском о признании недействительной сделки об отчуждении заложенного имущества в случае нарушения залогодателем правил, предусмотренных пунктом 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерац2ии, пунктами 1, 2 статьи 37 Закона об ипотеке.

Из материалов дела следует, что спорное имущество на дату заключения оспариваемого договора находилось в залоге у истца. Согласие залогодержателя на отчуждение предмета залога получено не было.

В силу пункта 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Как установлено судом и следует из материалов дела, в пределах земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, находятся объекты недвижимости, принадлежащие ФИО2, то есть одному лицу: склад (кадастровый №), административное здание (кадастровый №), здание проходной (кадастровый №), комплексная трансформаторная подстанция (кадастровый №), воздушная линия (кадастровый №), кабельная линия 6кВ (кадастровый №).

Пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

В силу разъяснений п.11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Учитывая изложенное, поскольку в рассматриваемом случае оспариваемый договор купли-продажи недвижимого имущества, являющегося предметом залога, заключен ответчиками без письменного согласия залогодержателя, требования истца о признании его недействительным подлежат удовлетворению.

Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ.

Судом установлено, что при подаче в суд искового заявления истцом была уплачена государственная пошлина в размере 6 000 руб., в связи с чем с ответчиков в равных долях подлежит взысканию в пользу АО АКБ «Трансстройбанк» в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Признать договор купли-продажи от 18.04.2017, заключенный между Мурадяном Р.Х. и Дохоляном П.А., недействительным.

Взыскать с Мурадяна Р.Х., Дохоляна П.А. в пользу АО АКБ «Трансстройбанк» в равных долях государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Липецкий областной суд в течение месяца, со дня принятия решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Липецкий районный суд Липецкой области.

Судья В.В. Риффель

Мотивированное решение изготовлено: 30.09.2019.