Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-89/18 по иску ФИО1 к администрации м.о.Киреевский район Тульской области о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды,

установил:

согласно постановлению администрации м.о. Киреевский район № от 02.10.2006 года ФИО1 был предоставлен в аренду сроком на 11 месяцев земельный участок №, площадью 1200 кв.м, из земель поселений м.о.г.Киреевск Тульской области для строительства индивидуального жилого дома: <адрес>.

В настоящее время участок состоит на учете в ГРН под №, как относящийся к землям населенных пунктов, разрешенное использование: незавершенный строительством объект.

19.10.2006 года между ФИО1 и администрацией м.о.Киреевский район Тульской области был заключен договор №, по условиям которого администрация м.о.Киреевский район передала в аренду ФИО1 на срок 11 месяцев земельный участок №, площадью 1200 кв.м, из земель поселений м.о.г.Киреевск Тульской области для строительства индивидуального жилого дома: <адрес>.

Общая сумма ежегодной арендной платы за участок договором установлена 109.37 руб. в год, 9.11 руб. в месяц (п.2.1 договора).

П.2.3 договора устанавливалось, что размер ежегодной арендной платы по договору может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в зависимости от изменения ставок земельного налога или изменения соответствующих коэффициентов (по постановлению главы м.о. Киреевский район), но не более одного раза в год, что оформляется отдельным соглашением к договору.

Впоследствии договор пролонгировался, к данному договору заключались дополнительные соглашения.

В частности, согласно дополнительному соглашению к договору аренды от 06.04.2009 года, с 13.02.2009 года сумма арендной платы за участок установлена в размере 328.11 руб. в год, 27.33 руб. в месяц. Согласно п.3 соглашения, оно распространяется на правоотношения, возникшие с 01.01.2009 года.

Дополнительным соглашением от 14.02.2010 года стороны установили арендную плату с 05.02.2010 года в размере 1920 руб. в год, 160 руб. в месяц. Договор дополнен п.4.1, согласно которому арендодателю предоставляется право изменять в одностороннем порядке не чаще одного раза в год размер арендной платы (без составления допсоглашения) в случаях:

-изменения порядка определения арендной платы,

-изменения базовой ставки арендной платы,

- изменения значений коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, проведения независимой оценки рыночной стоимости величины арендной платы.

Данным допсоглашением установлено, что размер арендной платы считается измененным со дня вступления в законную силу нормативного акта либо принятия нового отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы, подготовленного по результатам проведения независимой оценки.

Дополнительным соглашением от 06.08.2011 года п.2.1 договора изменен, размер арендной установлен согласно отчету от 02.12.2010 года ФГУП «РТИ- Федеральное БТИ» по состоянию на 02.12.2010 года в сумме 14000 руб. в год, 1166.67 руб. в месяц.

23.12.2016 года между сторонами заключено очередное дополнительное соглашение, по условиям которого с даты подписания соглашения размер арендной платы установлено определять в соответствии с Законом ТО от 29.06.2011 года №1586-ЗТО «О порядке определения арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Тульской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена»; решением Собрания представителей м.о. Киреевский район от 29.09.2016 года № «Об установлении значений коэффициентов видов разрешенного использования земельных участков, расположенных на территории м.о. Киреевский район, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, являющихся муниципальной собственностью, применяемых для определения арендной платы за землю», и составляет:

69256.15 руб. в год,

5771.35 руб. в месяц.

Стороны обусловились, что соглашение вступает в силу с даты его регистрации и распространяется на правоотношения с даты его подписания.

До 2017 года договор аренды пролонгировался сторонами и до настоящего времени не расторгнут.

23.11.2017 года ответчиком подготовлен, но не подписан истцом, договор купли – продажи вышеуказанного земельного участка.

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации м.о. Киреевский район Тульской области, в котором просила

признать недействительным заключенное с ответчиком дополнительное соглашение от 23.12.2016 года к договору № от 19.10.2006 года аренды земельного участка с № в части определения арендной платы,

применить последствия недействительности сделки в части, обязав ответчика произвести перерасчет арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 826116 руб.,

взыскать с ответчика 5300 руб. в возмещение судебных расходов.

Указала, что в нарушение требований закона №1586-ЗТО «О порядке определения арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Тульской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена» при расчете размера арендной платы ответчик должен был взять сведения о кадастровой стоимости земельного участка, установленные Постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 года №546 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области» в сумме 826116 руб. по состоянию на 01.01.2016 года.

В судебном заседании истец свои требования поддержала, пояснив, что арендную плату за 2017 год не платила, не согласна с ее размером.

Ответчик администрация м.о. Киреевского района Тульской области в лице представителя ФИО2 иск не признала, пояснив, что в оспариваемом дополнительном соглашении использовались сведения о кадастровой стоимости участка согласно кадастровому паспорту по состоянию на 22.11.2016 года. Считает, что новая кадастровая стоимость в размере 826116 руб. должна применяться при расчете арендной платы с 01.01.2017 года. Изменение размера арендной платы 23.12.2016 года было связано с изменением значения коэффициента решением Собрания представителей от 29.09.2016 года №. До декабря 2016 года расчет арендной платы исходя из кадастровой стоимости участка 3297912 руб. для ФИО1 не производился. Сослалась также на постановление правительства ТО №188 от 10.05.2017 года, которым внесены изменения в постановление №546 от 30.11.2016 года, в котором указано, что оно распространяется на правоотношения, возникшие с 01.01.3017 года.

Третье лицо, привлеченное к участию в деле в порядке ст. 43 ГПК РФ, ФГБУ «ФКП Росреестра по ТО» представителя в суд не направило, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещено, заявлений не представлено.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ч.1, 4, 5 ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ, вступившей в законную силу с 01.03.2015, предусмотрено, что, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Нормативные правовые акты, принятые указанными органами, могут устанавливать порядок изменения арендной платы за соответствующий земельный участок в связи с изменением его кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки и утверждения результатов ее определения.

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

На основании пункта 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

По смыслу закона, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Как видно из установленных обстоятельств, договор аренды земельного участка был заключен до 2015 года, впоследствии пролонгировался, однако его условия, в том числе, введенные дополнительными соглашениями, предоставляют арендодателю менять размер арендной платы, в том числе, при изменении нормативных актов, устанавливающих порядок определения арендной платы, размеры ставок арендной платы, используемых коэффициентов.

Согласно п.3 Закона Тульской области от 29 июня 2011 года N 1586-ЗТО «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Тульской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», годовой размер арендной платы, если иное не предусмотрено статьей 2 настоящего Закона, определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка по формуле:

Аг = КС x Ки, где

Аг - годовой размер арендной платы, в рублях;

КС - кадастровая стоимость земельного участка, в рублях;

Ки - коэффициент вида разрешенного использования земельного участка (далее - коэффициент использования Ки), в процентах.

Коэффициент использования Ки устанавливается таким образом, чтобы размер арендной платы не был ниже размера земельного налога.

В силу п.4 данного закона, к коэффициенты использования Ки устанавливаются правительством области в отношении земельных участков, находящихся в собственности области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в муниципальном образовании город Тула, органами местного самоуправления городских округов и муниципальных районов области в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в границах территорий соответствующих городских округов и муниципальных районов области.

В дополнительном соглашении от 23.12.2016 года, как видно из его содержания, стороны особым образом указали, что с даты подписания соглашения указанный закон подлежит применению при определении размера арендной платы. Это условие сторонами не оспорено. В силу п.2 ст. 651 ГК РФ, дополнительное соглашение в данном случае регистрации не требует.

Установленные обстоятельства, приведенные правовые нормы, дают суду основания полагать, что к договору аренды, заключенному сторонами в редакции имеющихся дополнительных соглашений подлежат применению правила о регулируемой арендной плате.

Вместе с тем, как установлено судом, при расчете арендной платы в дополнительном соглашении были использованы сведения о кадастровой стоимости земельного участка №, содержащимися в кадастровом паспорте от 22.11.2016 года: 3297912 руб. Данная стоимость утверждена постановлением Правительства Тульской области от 09.12.2013 года №740 (постановление вступило в силу с 1 января 2014 года). Сведения о данной кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 11.01.2014 года.

При определении даты, с которой подлежит изменению арендная плата в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, следует руководствоваться положениями соответствующих нормативных правовых актов. В случае если нормативный правовой акт, регулирующий порядок определения арендной платы, не содержит порядка изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки по правилам Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», арендная плата за земельный участок, находящийся в государственной (муниципальной) собственности или право государственной собственности на который не разграничено, изменяется с даты внесения сведений об утвержденной кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 16.02.2017).

Соответственно, при наличии в соответствующем нормативном правовом акте порядка изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки расчет арендной платы осуществляется на основании данного порядка.

Постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 года №546, вступившего в законную силу с 30.11.2016 года, кадастровая стоимость земельного участка № установлена в размере 826116 руб., сведения о такой кадастровой стоимости участка внесены в ЕГРН 18.12.2016 года. Из содержания данного постановления следует, что кадастровая стоимость в нем приведена по состоянию на 01.01.2016 года.

Закон Тульской области от 29 июня 2011 года N 1586-ЗТО (п.8) устанавливает, что, если иное не установлено законодательством, договором аренды земельного участка должно быть предусмотрено изменение годового размера арендной платы при изменении хотя бы одного из следующих показателей:

1) кадастровой стоимости земельного участка;

2) коэффициента использования Ки.

Изменение годового размера арендной платы возможно не чаще одного раза в год.

Как видно из установленных обстоятельств, размер арендной платы для истца с 2011 года по 23.12.2016 года не изменялся, и составлял 1166.67 руб. в месяц, расчет исходя из кадастровой стоимости участка 3297912 руб. никогда не применялся, следовательно, в дополнительном соглашении от 23.12.2016 года кадастровая стоимость участка при расчете арендной платы применялась впервые.

Таким образом, на момент заключения дополнительного соглашения от 23.12.2016 года, взяв на себя обязательство применять к расчету арендной платы указанный выше Закон Тульской области, арендодатель не имел никаких оснований производить расчет арендной платы, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, не действующей на момент заключения соглашения.

Суд принимает во внимание доводы ответчика о том, что дополнительным соглашением размер арендной платы истцу изменялся в связи с изменением коэффициентов видов разрешенного использования земельных участков.

Решением Собрания Представителей м.о. Киреевский район от 29.09.2016 года №, действительно, были утверждены новые значения коэффициентов разрешенного использования земельных участков на территории м.о., однако с учетом приведенных выше правовых норм и установленных обстоятельств находит данные доводу несостоятельными. Как указывалось выше, с 2011 года договор аренды, заключенный с истцом, не менялся, ранее размер арендной платы исходя из кадастровой стоимости участка 3297912 руб. не устанавливался, так что считать соглашение от 23.12.2016 года первым в году изменением договора, исключающим применение существующей кадастровой стоимости, по мнению суда, нельзя.

Постановление правительства ТО №188 от 10.05.2017 года, которым внесены изменения в постановление №546 от 30.11.2016 года, распространяющее свое действие на правоотношения, возникшие с 01.01.3017 года, участка, арендуемого ФИО1, не касается.

Таким образом, условие дополнительного соглашения от 23.12.2016 года к договору № от 19.10.2006 года аренды земельного участка с № в части определения арендной платы не соответствует закону.

Согласно п.1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ст. 180 ГК РФ, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Изложенное дает основания для признания оспариваемого истцом условия договора недействительным.

Что касается применения последствий недействительности сделки, то согласно ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как установил суд из объяснений сторон, истец арендную плату согласно допсоглашению от 23.12.2016 года не уплатила, соответствующих исковых требований к ней не заявлено, следовательно, с учетом применяемого к расчету арендной платы нормативного регулирования, требование об обязании ответчика произвести перерасчет арендной платы заявлено преждевременно.

Разрешая требования истца о возмещении судебных расходов, суд исходит из следующего.

На основании ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу иска подлежит взысканию госпошлина, уплаченная за подачу иска в суд в сумме 300 руб. согласно чеку-ордеру от28.11.2017 года №.

Согласно приходному ордеру от 28.11.2017 года, выданному Киреевской районной коллегией адвокатов, ФИО1 за составление искового заявления заплатила 5000 руб. Данные расходы суд находит представительскими и, исходя из положений ст.ст. 94, 98, 100 ГПК РФ, учитывая объем произведенной представителем работы, сложность дела, частичное удовлетворение иска, определяет ко взысканию с ответчика в пользу истца 1000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать недействительным заключенное ФИО1 и администрацией м.о. Киреевский район Тульской области дополнительное соглашение от 23.12.2016 года к договору № от 19.10.2006 года аренды земельного участка с № в части определения размера арендной платы.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Взыскать с администрации м.о. Киреевский район Тульской области в пользу ФИО1 в возмещение судебных расходов 1300 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тульский областной суд через Киреевский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий: