Гражданский кодекс часть 1

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Кочкиной А.А., при секретаре Голиковой Е.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Теплосервис», ФИО3 о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте,

у с т а н о в и л:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ООО «Теплосервис» о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ____, ссылаясь на то, что ____ 2010 года между ФИО1 и ООО «Теплосервис» заключен договор № об инвестированной деятельности, предметом которого являлись строительство и передача в собственность истцам указанной квартиры. Истица в соответствии с условиями договора оплатила стоимость квартиры в размере ___ руб., однако ____ 2012 года ею было получено письмо застройщика с указанием на те обстоятельства, что квартира была передана ДХО Администрации города Якутска по муниципальному контракту, а ей будет предоставлена равноценная квартира из числа сдающихся в ____ 2012 года. До настоящего момента квартира истцам не предоставлена.

Заочным решением Якутского городского суда от ____ 2013 года в удовлетворении исковых требований истцов отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам ВС РС(Я) от ____ 2013 года решение суда от 16 октября 2013 года отменено, принято новое решение, которым за истцами признано право собственности на квартиру №, расположенную по адресу: ____.

Постановлением Президиума Верховного суда РС(Я) от ____ 2015 года решение Якутского городского суда от ____ 2013 года, определение судебной коллегии по гражданским делам ВС РС(Я) от ____ 2013 года отменены с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Основанием для отмены судебных актов явились те обстоятельства, что спорному объекту недвижимости присвоен адрес ____ и он имеет собственника ФИО3, право которой зарегистрировано в ЕГРП и которая не была привлечена к участию в деле.

В ходе нового рассмотрения дела истцы уточнили предмет иска, просят признать право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры № по адресу: ____.

Определением суда от ____ 2015 года к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО3, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, на стороне ответчика, привлечено ПАО Сбербанк как залогодержатель спорного имущества.

В судебном заседании ФИО1, ФИО2 уточненные исковые требования поддержали в полном объеме, пояснили, что Городскому округу «Город Якутск» спорная квартира передана по недействительной сделке, что установлено вступившим в законную силу решением суда от 19 августа 2015 года. Квартира не могла быть передана для вселения жильцов, в данном случае сироте Д., поскольку является незавершенным строительством объектом, так как строительство осуществлялось без государственной экспертизы проектной документации. Вместе с тем, считают, что у них как у инвесторов возникло право собственности на результат инвестиционной деятельности в виде созданного объекта недвижимости – квартиры, просят признать за ними право собственности как на созданную для себя новую вещь. Считают, что квартира была отчуждена в собственность ФИО3 в результате совершения ряда недействительных сделок, поэтому право собственности ответчика зарегистрировано незаконно. Просят иск удовлетворить.

Ответчик ООО «Теплосервис» извещен судом по юридическому адресу, указанному в ЕГРЮЛ, ____, по которому деятельность фактически не осуществляет, что следует из сведений ЕГРЮЛ согласно которым ____ 2015 года принято решение о предстоящем исключении недействующего юридического лица из ЕГРЮЛ. Вместе с тем сведения о прекращении деятельности юридического лица в ЕГРЮЛ не внесены. Признавая уведомление ответчика по юридическому адресу надлежащим, суд рассмотрел дело в отсутствие представителя ООО «Теплосервис» в соответствии с ч.4 ст. 167 ГПК РФ с согласия сторон.

Ответчик ФИО3, представитель ответчика ФИО4 исковые требования не признали, пояснили, что договор инвестиционной деятельности, на который ссылаются истцы, не был заключен, поскольку не был зарегистрирован в ЕГРП, таким образом, у истицы право собственности не возникло. ФИО3 является добросовестным приобретателем имущества, сделка соответствует всем требованиям закона, право собственности продавца Д. также было зарегистрировано, как и право собственности Городского округа «Город Якутск», факт создания объекта подтверждается актом ввода в эксплуатацию жилого дома, который никто не отменял, истица не имеет права истребовать имущество у добросовестного приобретателя, так как у нее не возникло право собственности на объект долевого строительства, она вправе претендовать лишь на возмещение убытков застройщиком, что подтверждается вступившим в законную силу решением Якутского городского суда от 11 ноября 2015 года, которым в иске ФИО1, ФИО2 к ФИО3, Х., Д. и другим о признании недействительными договора купли-продажи квартиры, регистрации права и выселении из жилого помещения отказано. Просит в иске отказать.

Представитель Окружной администрации г. Якутска ФИО5 просит в иске отказать, поскольку договор долевого участия в строительстве квартиры с истцами не заключен, в связи с чем у них нет права требования передачи в собственность квартиры, тогда как муниципальный контракт с Окружной администрацией города Якутска был зарегистрирован в установленном законом порядке в ЕГРП и исполнен в соответствии с условиями контракта, объект передан Городскому округу, затем передан в собственность Д. в порядке приватизации, последняя продала ФИО3, право которой зарегистрировано. Регистрация права является единственным подтверждением существующего права на объект недвижимости.

Представитель ПАО Сбербанк ФИО6 просит в иске отказать, поскольку право ФИО3 на спорный объект недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке, недействительной сделка не признана, чистота сделки проверялась неоднократно как при регистрации права собственности и перехода прав, так и при заключении кредитного ипотечного договора и залога.

Представитель Управления государственного строительного и жилищного надзора по РС (Я) по доверенности ФИО7, привлеченный при первом рассмотрении дела в качестве специалиста, дал заключение, согласно которому жилой дом со спорным объектом недвижимости не имеет положительного заключения строительной экспертизы проектной документации, которое является обязательным по Градостроительному кодексу РФ. Разрешение на строительство и положительное заключение государственной экспертизы у ответчика было только на нулевой цикл, объект затем был возведен без разрешения на дальнейшее строительство. Введен ли объект в эксплуатацию, отменялся ли акт ввода в эксплуатацию, пояснить не может, так как не располагает такой информацией.

Выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ____ 2010 года между ООО «Теплосервис» и ФИО1 был подписан договор об инвестировании деятельности, согласно которому инвестор ФИО1 приняла на себя обязательства внести денежные средства в размере ___ руб., а ответчик обеспечить в ____ 2010 года сдачу объекта - блокированного жилого дома «___», расположенного по адресу: ____, после сдачи объекта в эксплуатацию передать инвестору в собственность свободное от прав третьих лиц жилое помещение - ___ квартиру площадью ___ кв. м., что соответствует квартире № в блоке «___» объекта. Обязательства по договору истцом выполнены, однако квартира была передана по муниципальному контракту в собственность Городского округа «Город Якутск».

Впоследствии ответчик обязался передать в ____ 2012 года истцу взамен квартиры № квартиру № в доме №, однако до настоящего времени ни одна из квартир истице не передана. Решением Якутского городского суда от 30 августа 2013 года в иске ФИО1, ФИО2 к ООО «Теплосервис» о признании права собственности на долю в незавершенном строительстве – квартиру, расположенную по адресу: ____, отказано.

Настоящий спор возник относительно квартиры № блока «___» по адресу ____ (строительный адрес), которой согласно адресной справе присвоен адрес ____.

Судом установлено, что строительство блокированного жилого дома осуществлялось ООО «Теплосервис» на земельном участке с кадастровым номером №, земельный участок с целевым назначением – строительство блокированных многоквартирных домов находился в собственности ООО «Теплосервис», что подтверждается выпиской из ЕГРП от ____ 2015 года. Право собственности застройщика на земельный участок зарегистрировано ____ 2010 года, то есть после подписания с истцами договора, что следует из выписки из ЕГРП на земельный участок.

Ссылаясь на подписанный с ООО «Теплосервис» договор об инвестиционной деятельности истица указывает на те обстоятельства, что у нее как у инвестора возникло право собственности на созданную за счет ее инвестиций для себя новую вещь – объект недвижимости.

По смыслу ст. 1 Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" правовая природа инвестиционного договора имеет отличие от природы договора, целью которого является создание нового объекта недвижимости для себя (договора подряда, договора участия в долевом строительстве). Инвестиционная деятельность определяется как вклад в целях получения прибыли (дохода). На объекты инвестиций, в том числе незавершенные строительством, до их фактической передачи заказчику у соинвесторов и иных субъектов инвестиционной деятельности возникает право долевой собственности.

Целью же заключения договора с ООО «Теплосервис» со стороны истцов, согласно их пояснениям, являлось строительство квартиры для личных нужд.

В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, судам разъяснено, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов”, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов”, в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

В соответствии с п. 2 ст.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно п.3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п.п.1, 3 ст. 3 Закона (в редакции, действовашей на момент возникновения правоотношений с истцами) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Поскольку договор долевого участия в строительстве между сторонами не был зарегистрирован в ЕГРП в соответствии с требованиями закона, денежные средства привлекались ООО «Теплосервис» до возникновения права собственности на земельный участок, на котором возводился блокированный жилой дом, договор участия в долевом строительстве с истцами считается незаключенным, а денежные средства истцов привлечены ответчиком в нарушение требований закона.

Ссылки истца на те обстоятельства, что договор не был зарегистрирован лишь вследствие уклонения от такой регистрации застройщика не состоятельны, истцами не доказано, что застройщиком проигнорированы требования истцов о регистрации договора, что истцы предпринимали меры по регистрации договора долевого участия в строительстве, тогда как судебная практика Якутского городского суда по многочисленным искам граждан к застройщику в отношении тех же блокированных домов свидетельствует о том, что с дольщиками соответствующие договоры участия в долевом строительстве застройщиком заключались с дольщиками, зарегистрированы в ЕГРП.

Зарегистрирован был и муниципальный контракт застройщика с Окружной администрацией г. Якутска от ____ 2010 года на приобретение жилых помещений (квартир) в благоустроенном многоквартирном доме для предоставления детям-сиротам и детям, оставшихся без попечения родителей, и лиц из их числа, согласно которому спорный объект инвестиционной деятельности передан в собственность Городского округа «Город Якутск» по акту приема-передачи от ____2011 года, указанные обстоятельства сторонами не оспариваются.

При таких обстоятельствах у истцов возникает право требования возврата денежных средств с возмещением неустойки и убытков сверх неустойки на основании п.3 ст. 3 Закона № 214-ФЗ.

Кроме того, последствия неисполнения обязательств передать индивидуально-определенную вещь предусмотрены ст. 398 ГК РФ, в соответствии с которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

В данном случае спорное имущество уже было передано другому лицу – Городскому округу «Город Якутск», ____ 2011 года Окружная администрация города Якутска зарегистрировала право собственности на ___ квартиру по адресу: ____

Договором № передачи жилого помещения в собственность граждан от ____ 2012 года Окружная администрация города Якутска передала Д. в собственность жилое помещение, расположенное по адресу: ____.

Право собственности Д. было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РС (Я), ____ 2012 года указанное жилое помещение Д. продала ФИО3 Право собственности ФИО3 зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РС (Я), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии № от ____ 2012 года. ФИО3 фактически владеет квартирой, проживает в ней, решением Якутского городского суда от 11 ноября 2015 года в иске ФИО1, ФИО2 к ФИО3, Х., Д. и другим о признании недействительными договора купли-продажи квартиры, регистрации права и выселении из жилого помещения отказано.

Таким образом, у истицы нет правовых оснований требовать передачи ей в собственность имущества, которое уже передано в собственность ФИО3

В силу п 2. ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статья 219 ГК РФ устанавливает, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования права на недвижимое имущество, право это может быть оспорено только в судебном порядке.

В обоснование иска со ссылкой на вступившее в законную силу решение Якутского городского суда от 19 августа 2015 года истцами приведены доводы о том, что спорное имущество передано собственнику ФИО3 по недействительным сделкам, имущество не является завершенным строительством объектом и право собственности на него как на квартиру не могло было быть зарегистрировано за ответчиком ФИО3.

Однако доводы стороны истца о недействительности муниципального контракта не имеют правового значения для разрешения настоящего спора, обстоятельством, имеющим юридическое значение и препятствующим удовлетворению иска о признании права собственности за истцами является факт владения имуществом добросовестным приобретателем, у которого в силу правовой позиции, выраженной в постановлении Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П, имущество может быть истребовано в определенных законом случаях и только собственником имущества, которым истцы никогда не являлись и не могут рассматриваться в качестве таковых ввиду незаключенности договора участия в долевом строительстве объекта и привлечения их денежных средств ООО «Теплосервис» с нарушением требований закона.

Что касается возведения застройщиком блокированных жилых домов с нарушением требований градостроительного законодательства, то доводы истца об отсутствии спорного объекта как индивидуально определенной вещи также не состоятельны и опровергаются вступившими в законную силу решениями Якутского городского суда по искам дольщиков Л. и других (договоры долевого участия которых были зарегистрированы) к ООО «Теплосервис» (гражданские дела № и др.). При рассмотрении гражданских дел по искам дольщиков, а также апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РС(Я) от 20 мая 2013 года №, которым отказано в иске прокурора об отмене разрешения на ввод эксплуатацию жилых домов, возведенных ООО «Теплосервис», установлено, что ____ 2011 года Окружная администрация г. Якутска выдала ООО «Теплосервис» разрешение на ввод в эксплуатацию объекта «Блокированные жилые дома эконом класса по ____.». По результатам проведенной Управлением государственного строительного надзора PC(Я) проверки соблюдения законодательства о градостроительной деятельности Окружной администрации г.Якутска, составлен акт от ____ 2012 года, в котором указаны выявленные нарушения. Установлено, что выдача разрешения на ввод в эксплуатацию объекта «Блокированные жилые дома эконом класса по ____.» произведена в отсутствие заключения органа государственного строительного надзора, оспариваемое разрешение выдано ООО «Теплосервис», построившему объект. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию относится к полномочиям органа местного самоуправления, что следует из положений п.п.5 п.1 ст. 8 Градостроительного кодекса РФ. Жилые дома введены в эксплуатацию, в них проживает определенный круг лиц, являющихся участниками долевого строительства либо нанимателями по договорам социального найма. Из протокола совещания Окружной администрации г. Якутска от ____ 2013 года видно, что принимаются меры по устранению строительных дефектов, в частности, трещин на стенах, низкой температуры в двух квартирах, обнаруженных после ввода в эксплуатацию и заселения указанных двух жилых домов. Представителем Управления государственного строительного и жилищного надзора РС(Я) суду не представлено доказательств о том, что имеются сведения об опасности введенного объекта строительства в эксплуатацию, ненадлежащем качестве строительных работ, что указывало бы на необходимость прекращения эксплуатации объекта либо об устранении строительных недостатков.

Таким образом, разрешение на ввод в эксплуатацию жилых домов, а, следовательно, и спорной квартиры никем не отменено, сам факт отсутствия по формальным основаниям экспертизы государственного строительного надзора проектной документации на жилые дома (застройщиком не произведена оплата экспертизы) не свидетельствует об отсутствии объекта недвижимости, невозможности его эксплуатации и невозможности регистрации прав на него.

При таких обстоятельствах, правовые основания для удовлетворения иска о признании права собственности ФИО1, ФИО2 отсутствуют и исковые требования истцов удовлетворению не подлежат.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении иска ФИО1, ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Теплосервис», ФИО3 о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде квартиры адресу: ____ отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Саха (Якутия) в течение одного месяца со дня изготовления в мотивированном виде.

Судья А.А. Кочкина