Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца ООО СП «Заря» и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ИП «ФИО1.» по доверенностям ФИО2,

представителей ответчика ФИО4 по доверенностям: ФИО5, ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-8/2021 по иску ООО СП «Заря» к ФИО4 , ФИО7 , ФИО8 о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и переводе прав покупателя,

у с т а н о в и л :

ООО СП «Заря» с учетом изменений исковых требований в соответствии со ст. 39 ГПК РФ обратился в суд с иском к ФИО4, ФИО7, ФИО8 о признании преимущественного права покупки доли праве в общей долевой собственности на земельный участок и переводе прав покупателя.

В обоснование исковых требований истец указал, что ООО СП «Заря» является сельскохозяйственным производителем и использует в своей производственной деятельности земельные участки в <адрес>. На основании решения общего собрания участников долевой собственности между ООО СП «Заря» и собственниками земельных участков при множественности лиц со стороны арендодателей ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды земельных участков № с кадастровыми номерами: №, №, №, который зарегистрирован в ЕГРН Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области ДД.ММ.ГГГГ за номером регистрации №. Срок действия договора 10 лет.

В силу п.№ договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, в виду отсутствия заявлений со стороны арендодателей о расторжении договора в предусмотренный договором срок, его действие продлено на срок 10 лет, то есть до ДД.ММ.ГГГГ на тех же условиях.

Пунктом № указанного Договора аренды земельных участков со множественностью лиц на стороне арендодателей установлено, что арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп земельных участков при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.

При заключении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами: №, №, №, арендодатели (в том числе ответчики по настоящему делу) и арендатор ООО СП «Заря» в пункте № раздела № договора закрепили преимущественное право истца (арендатора) на выкуп земельных долей при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами, арендодатели (в том числе и ответчики) взяли на себя обязательство обеспечить возможность реализации истцом (арендатором) преимущественного права выкупа земельных долей.

ДД.ММ.ГГГГ было проведено собрание собственников земельных долей, на которых рассмотрены вопросы и приняты решения по досрочному расторжению вышеуказанных договоров аренды. ООО СП «Заря», не согласившись с принятым решением общего собрания, обратился в Ефремовский районный суд Тульской области с исковым заявлением о признании решения собрания в части досрочного расторжения договора аренды недействительными. В процессе рассмотрения исковых заявлений судом были истребованы у истца данные о фактическом составе собственников земельных долей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Истцом была запрошена выписка из ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка № (договор № от ДД.ММ.ГГГГ). Из информации, содержащейся в выписке, истцу стало известно об изменении состава участников общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Внутри земельного массива, входящего в договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, субарендатором земельных участков ФИО4(ответчиком) на основании договоров купли-продажи после ДД.ММ.ГГГГ (дата регистрации договора аренды) приобретено право собственности на № долей в общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения. Право собственности ФИО4 на приобретенные доли в праве общей долевой собственности зарегистрировано в установленном законом порядке. Истец полагает, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Полагает, что условия договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номерами: №, №, № в части закрепления права истца, являющегося его арендатором, на преимущественное право выкупа земельных долей в случае их продажи, не противоречат законодательству, направлено на сохранение целевого использования указанного земельного участка и его использование для производства сельскохозяйственной продукции. Вместе с тем, собственниками долей в праве долевой собственности в нарушение условий договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ осуществлена продажа своих земельных долей ФИО4

Отношения по аренде земельных долей урегулированы Федеральным законом РФ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», которым установлен круг лиц, имеющих преимущественное право покупки доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Кроме участников долевой собственности такое право имеют сельскохозяйственные организации, использующие этот земельный участок (ст. 1 ч. 3 названного закона).

В силу ст. 14 вышеуказанного Закона владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Статьей 246 ГК РФ предусмотрено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ,

Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (абз. 1 п. 1).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3).

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества истец не имеет права на удовлетворение иска о признании соответствующей сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований п. 3 ст. 250 ГК РФ.

Аналогичная позиция изложена и в п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6 от 06.02.2007 «Об изменении и дополнении некоторых постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам».

Преимущественное право на заключение договора купли-продажи доли земельного участка с кадастровыми номерами: №, №, № в силу закона имелось как у ответчика ФИО4, являющегося участником долевой собственности, так и у арендатора ООО СП «Заря», однако, в силу договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, ООО СП «Заря» имеет преимущественное право перед ФИО4 заключить с собственниками земельных долей договоры купли-продажи.

В нарушение взятого на себя по договорам аренды земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ обязательства, собственники земельных долей не предложили арендатору земельного участка ООО СП «Заря» реализовать свое преимущественное право выкупа у них земельных долей. Однако истец от преимущественного права выкупа не отказывался и в настоящее время имеет намерение реализовать это преимущественное право выкупа земельных долей у Ответчика.

Истец считает, что право собственности ФИО4 на земельные доли приобретено в обход преимущественного права на его приобретение, закрепленного за арендатором ООО СП «Заря». ООО СП «Заря» не было уведомлено об отчуждении земельной доли с нарушением преимущественного права на ее приобретение.

В соответствии с п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии си. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу пункта 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Истцу стало известно о приобретении ФИО4 долей в праве долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами: №, №, № и, соответственно, о нарушении своих прав из выписок Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые были получены ДД.ММ.ГГГГ в ходе рассмотрения гражданского дела о признании решения общего собрания собственников земельных долей от ДД.ММ.ГГГГ в части досрочного расторжения договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным. ООО СП «Заря» не имело возможности узнать о нарушении своего права ранее, так как не получало уведомлений от собственников земельных долей об отчуждении принадлежащих им долей и предложении их приобретения в преимущественном порядке.

В связи с изложенным, истец считает, что течение 3-х месячного срока исковой давности следует исчислять ДД.ММ.ГГГГ с момента получения Обществом выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

ООО СП «Заря» полагает, что в сложившейся ситуации имеет право на перевод прав и обязанностей покупателя ФИО4 в свою пользу по сделкам на отчуждение долей в праве общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами: №, №, № (входящие в договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ) - по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ), цена по договору 412 800 руб., заключенному между ФИО4 и ФИО7, общая долевая собственность: № (запись регистрации в ЕГРП№ от ДД.ММ.ГГГГ); ФИО8, общая долевая собственность: № (запись регистрации в ЕГРП№ от ДД.ММ.ГГГГ).

Таким образом, истец просит суд: перевести права и обязанности покупателя ФИО4 на ООО СП «Заря» по сделкам на отчуждение долей в праве общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами: №, №, №, входящие в договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ – по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ.), цена по договору 412 800 руб., заключенному между ФИО4 и ФИО7, общая долевая собственность: № (запись регистрации в ЕГРП№ от ДД.ММ.ГГГГ); ФИО8, общая долевая собственность: № (запись регистрации в ЕГРП№ от ДД.ММ.ГГГГ).

Представитель ООО СП «Заря» - конкурсный управляющий ФИО9 в судебное заседание не явился, доверил представлять интересы ООО СП «Заря» ФИО2 на основании доверенности.

В судебном заседании представитель истца ООО СП «Заря» ФИО10 поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске с учетом уточнений. Он также указал, что ООО СП «Заря» являлось надлежащим арендатором земельных участков, в массиве которых произошло отчуждение земельных долей. Договором аренды № от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрены условия по преимущественному праву арендатора на продление договора аренды, а также на преимущественное право перед другими лицами на приобретение земельных участков. До ДД.ММ.ГГГГ ни ИП ФИО4, ни гражданин ФИО4 в выписках из ЕГРН по земельным участкам, входящим в массив, не значился. ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО СП «Заря» введена процедура банкротства - наблюдение. В ДД.ММ.ГГГГ, то есть в период финансового кризиса ООО СП «Заря», руководством должника в нарушение интересов Общества были отчуждены права на доли ООО СП «Заря» в указанных земельных участках по договору купли-продажи доли ИП ФИО4, а также переданы земельные участки в субаренду ИП ФИО4, который производил обработку земельных участков в ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ Истец считает, что данные сделки противоречат закону, заключены с намерением причинить вред другим лицам, что указывает на недобросовестное поведение ИП ФИО4, и не позволяет иметь преимущественное право при приобретении земельных долей. Данный факт подтверждает определение Арбитражного суда Тульской области по делу № о принятии обеспечительных мер, запрещающих ФИО4 распоряжаться приобретенным по данным сделкам имуществом. При этом ИП ФИО4, как субарендатор, не выплачивал ООО СП «Заря» арендную плату по договору субаренды за весь период использования земельных участков, что дает основания полагать о недобросовестном поведении субарендатора земельных участков, который не может обладать преимущественными правами в силу закона. ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО СП «Заря» введена процедура банкротства – конкурсное производство, судебный акт по данному вопросу вынесен ДД.ММ.ГГГГ по делу №. Конкурсным управляющим при проведении инвентаризации активов Должника обнаружены ряд сделок по выводу активов ООО СП «Заря», в перечень которого входят и вышеперечисленные сделки (купля-продажа долей и договоры субаренды), которые оспариваются в Арбитражном суде Тульской области в деле о банкротстве должника №, по основаниям, предусмотренным ст. 61.1, 61.2, 61.3, 61.9 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Оспаривание сделок по указанным статьям в процедуре «Наблюдение» было невозможно в силу действующего законодательства.

Ответчики: ФИО7, ФИО8 в судебное заседание, о дате и времени которого извещены судом надлежащим образом, не явились, своих возражений или ходатайства об отложении дела не представили.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание, о дате и времени которого извещен судом надлежащим образом, не явился, доверил представлять свои интересы ФИО6 и ФИО5 на основании доверенностей.

Представители ответчика ФИО4 по доверенностям: ФИО6 и ФИО5 в судебном заседании исковые требования ООО СП «Заря» не признали, просили суд отказать истцу в удовлетворении исковых требований.

В представленном суду письменном отзыве на иск представитель ответчика ФИО4 по доверенности ФИО6 указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО СП «Заря» (Арендатор) и ИП ФИО4 (Субарендатор) был заключен договор субаренды земельных участков, являющихся предметом аренды по договору № от ДД.ММ.ГГГГ между ООО СП «Заря» и арендодателями – физическими лицами. Договор субаренды был заключен сроком на 3 года в пределах срока аренды земельных участков, зарегистрирован Управлением Росреестра по Тульской области ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, заключая ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи долей с ФИО7 и ФИО8, ФИО4 обладал статусом субарендатора земельных участков, доли в которых являлись предметом купли - продажи.

Исходя из системного толкования п. 1 ст. 250 ГК РФ, ст.1, 12 Федерального Закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» преимущественным правом приобретения земельных долей обладают юридические и физические лица (сельскохозяйственные организации и граждане – члены крестьянского (фермерского) хозяйства), являющиеся сельскохозяйственными товаропроизводителями.

В соответствии с абз. 1 п. 2 ст. 346.2 НК РФ в целях настоящей главы сельскохозяйственными товаропроизводителями признаются организации и индивидуальные предприниматели, производящие сельскохозяйственную продукцию, осуществляющие ее первичную и последующую (промышленную) переработку (в том числе на арендованных основных средствах) и реализующие эту продукцию, при условии, что в общем доходе от реализации товаров (работ, услуг) таких организаций и индивидуальных предпринимателей доля дохода от реализации произведенной ими сельскохозяйственной продукции, включая продукцию ее первичной переработки, произведенную ими из сельскохозяйственного сырья собственного производства, а также от оказания сельскохозяйственным товаропроизводителям услуг, указанных в подпункте 2 настоящего пункта, составляет не менее 70 процентов.

Аналогичное разъяснение дано в п. 1 ст. 3 ФЗ «О развитии сельского хозяйства», от 29.12.2006 N 264-ФЗ (ред. от 15.10.2020). ИП ФИО4 соответствует критериям сельскохозяйственного товаропроизводителя, поскольку согласно сведениям из ЕГРНИП основным видом деятельности является выращивание зерновых (кроме риса), зернобобовых культур и семян масличных культур. Доля дохода от реализации произведенной ИП ФИО4 сельскохозяйственной продукции составляет более 90 %. Таким образом, считает, что ИП ФИО4 был вправе приобретать доли у ФИО7 и ФИО8, поскольку соответствовал критериям, указанным в ст. 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения (использовал земельный участок на основании договора субаренды, являлся сельхозтоваропроизводителем).

Считает довод истца о том, что преимущественное право на заключение договора купли-продажи спорных долей указанных выше земельных участков возникло у ООО СП «Заря» на основании п. №, № договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ также не обоснованным, противоречащим условиям договора аренды. Так в соответствии с п. № договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ «Арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке Договора на новый срок или выкуп земельных участков при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами». Пункт № договора аренды № изложен в следующей редакции: «Арендодатели обязаны обеспечить возможность реализации Арендатором преимущественного права на продление Договора или права выкупа земельных участков при прочих равных условиях перед другими лицами».

Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального толкования п. № договора аренды следует, что Арендатор имеет преимущественное перед другими лицами право на выкуп земельных участков, являющихся предметом аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, а Арендодатели в силу п. п. № приняли на себя обязательство обеспечить возможность реализации Арендатором преимущественного права на продление Договора или права выкупа земельных участков, являющихся предметом аренды, при прочих равных условиях перед другими лицами. Из содержания имеющихся в материалах дела договоров купли-продажи между ответчиками следует, что предметом указанных сделок являлись доли в праве обшей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, но не земельные участки, являющиеся предметом договора аренды. Положения Земельного кодекса РФ и Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения дифференцируют понятия «земельная доля» и «земельный участок».

На основании изложенного, считает, что условия договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ не предоставляют ООО СП «Заря» преимущественного права на выкуп земельных долей в праве общей долевой собственности при прочих равных условиях перед другими лицами, а Арендодатели, заключая договор аренды, не принимали на себя обязательств по предоставлению ООО СП «Заря» преимуществ перед иными лицами на приобретение долей. Полагает, что довод истца о наличии такого преимущества перед ФИО3 основан на неверном толковании условий договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и положений действующего законодательства, регулирующих рассматриваемые взаимоотношения. Представитель ответчика также полагает, что исковые требования ООО СП «Заря» не подлежат удовлетворению, поскольку истцом по делу не представлено доказательств внесения денежных средств на банковский счет управления Судебного департамента в Тульской области в счет обеспечения иска.

Кроме того, представитель ответчика полагает, что истцом пропущен трехмесячный срок давности для предъявления настоящего иска, предусмотренный п. 3 ст. 250 ГПК РФ. Считает, что довод истца о том, что ООО СП «Заря» узнало об изменении состава сособственников земельных участков, являющихся предметом аренды по договору № от ДД.ММ.ГГГГ только ДД.ММ.ГГГГ, не соответствует действительности. ДД.ММ.ГГГГ истцы – физические лица обратились в Ефремовский районный суд Тульской области с исковым заявлением к ООО СП «Заря» о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. Делу присвоен №. В качестве приложений к исковому заявлению истцами в материалы дела были представлены выписки из ЕГРН в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: №, №, №. Исковое заявление с приложениями было направлено в адрес ООО СП «Заря» ДД.ММ.ГГГГ, согласно сведениям сайта «Почта России», получено ответчиком ООО СП «Заря» ДД.ММ.ГГГГ. С настоящим иском истец обратился только ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах, просит отказать ООО СП «Заря» в удовлетворении иска.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - временный управляющий ООО СП «Заря» ФИО11, в судебное заседание, о дате и времени которого извещен судом надлежащим образом, не явился, своих возражений, ходатайства об отложении дела, либо о рассмотрении дела в его отсутствие не представил.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – конкурсный кредитор ООО «Агро-альянс и Ко», в судебное заседание, о дате и времени которого извещен судом надлежащим образом, не явился, своих возражений, ходатайства об отложении дела, либо о рассмотрении дела в его отсутствие не представил.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, – конкурсный кредитор ИП «ФИО1.», в судебное заседание, о дате и времени которого извещена судом надлежащим образом, не явилась, доверила представлять свои интересы ФИО2 на основании доверенности, который в судебном заседании поддержал исковые требования ООО СП «Заря».

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Росреестра по Тульской области в судебное заседание, о дате и времени которого извещен судом надлежащим образом, не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32 в судебное заседание, о дате и времени которого извещены судом надлежащим образом, не явились, своих возражений, ходатайств об отложении дела, либо о рассмотрении дела в их отсутствие не представили.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 12 ГК РФ каждое лицо имеет право на защиту своих гражданских прав способами, предусмотренными законом.

В силу ст. 14 Федерального Закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Как установлено в судебном заседании, решением общего собрания участников долевой собственности между ООО СП «Заря» и собственниками земельных участков при множественности лиц со стороны арендодателей, интересы которых представляла ФИО33, ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды земельных участков № с кадастровыми номерами: №, №, №, который зарегистрирован в ЕГРН Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области ДД.ММ.ГГГГ за номером регистрации №. Срок действия договора 10 лет (№).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 в лице ФИО 1 , действующего на основании доверенности, именуемый в дальнейшем «покупатель» и ФИО33 , действующей на основании доверенностей от имени участников долевой собственности: ФИО8 и ФИО7 , заключили договор купли-продажи № долей в праве на земельные участки с кадастровыми номерами №, №, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного производства. Общая долевая собственность, отчуждаемая у ФИО8 и ФИО7 составляет № доли в праве, цена по договору составила 412 800 руб., запись регистрации в ЕГРП№ от ДД.ММ.ГГГГ (ФИО8); запись регистрации в ЕГРП№ от ДД.ММ.ГГГГ (ФИО7) (№).

Исходя из системного толкования п. 1 ст. 250 ГК РФ, ст.1, 12 Федерального Закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» преимущественным правом приобретения земельных долей обладают юридические и физические лица (сельскохозяйственные организации и граждане – члены крестьянского (фермерского) хозяйства, являющиеся сельскохозяйственными товаропроизводителями.

В соответствии с абз. 1 п. 2 ст. 346.2 НК РФ, в целях настоящей главы сельскохозяйственными товаропроизводителями признаются организации и индивидуальные предприниматели, производящие сельскохозяйственную продукцию, осуществляющие ее первичную и последующую (промышленную) переработку (в том числе на арендованных основных средствах) и реализующие эту продукцию, при условии, что в общем доходе от реализации товаров (работ, услуг) таких организаций и индивидуальных предпринимателей доля дохода от реализации произведенной ими сельскохозяйственной продукции, включая продукцию ее первичной переработки, произведенную ими из сельскохозяйственного сырья собственного производства, а также от оказания сельскохозяйственным товаропроизводителям услуг, указанных в подпункте 2 настоящего пункта, составляет не менее 70 процентов.

Аналогичное разъяснение дано в п. 1 ст. 3 ФЗ «О развитии сельского хозяйства», от 29.12.2006 N 264-ФЗ (ред. от 15.10.2020).

Как следует из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от ДД.ММ.ГГГГ№ основным видом деятельности Общества с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие «Заря» является выращивание зерновых культур (код наименования деятельности № (№).

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО СП «Заря» в лице директора ФИО 2 и индивидуальным предпринимателем ФИО4 в лице представителя по доверенности ФИО6 был заключен договор субаренды земельных участков с кадастровыми номерами: №, №. Срок действия договора составляет три года в пределах срока аренды земельных участков, зарегистрирован Управлением Росреестра по Тульской области ДД.ММ.ГГГГ.

Из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от ДД.ММ.ГГГГ№ следует, что основным видом деятельности индивидуального предпринимателя ФИО4 является выращивание зерновых (кроме риса), зернобобовых культур и семян масличных культур (код наименования деятельности №(№).

Сомневаться в достоверности представленных выше доказательств у суда не имеется оснований.

Таким образом, и ООО СП «Заря» (истец) - арендатор земельных участков с кадастровыми номерами: №, №, и ИП ФИО4 (ответчик) – субарендатор вышеуказанных земельных участков, являясь сельхозтоваропроизводителями в силу требований п. 1 ст. 250 ГК РФ, ст.1, 12 Федерального Закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» имеют равные права на выкуп земельных участков при их продаже перед другими лицами.

Согласно п. № раздела № договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами: №, №, арендатор ООО СП «Заря» имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп земельных участков при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами (№).

Согласно п. № вышеуказанного договора, арендодатели обязаны обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора или права выкупа земельных участков при прочих равных условиях перед другими лицами (№).

В силу требований ст. 431 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

В соответствии со ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Таким образом, диспозитивной нормой договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ закреплено преимущественное право ООО СП «Заря» на выкуп земельных участков при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.

Договором субаренды от ДД.ММ.ГГГГ земельных участков с кадастровыми номерами: №, № такое право субарендатора не предусмотрено.

Следовательно, ООО СП «Заря» имеет преимущественное право на выкуп земельных участков при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами, в том числе и перед субарендатором ИП ФИО4

Показания начальника межмуниципального отдела по Ефремовскому и Каменскому районам Управления Росреестра по Тульской области ФИО 3 , допрошенного в судебном заседании в качестве свидетеля, в той части, что ИП ФИО4 как субарендатору не требовалось согласие арендатора ООО СП «Заря» на покупку земельных долей у физических лиц – сособственников земельных долей, входящих в земельный массив, на который распространяется договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, не могут быть приняты судом во внимание и признаны достоверным доказательством по делу, поскольку являются лишь личным мнением ФИО 3 , не основанном на законе либо договоре.

Согласно требованиям ч. 3 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

Понятие земельной доли определено ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", согласно которой земельная доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу настоящего Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Таким образом, понятия «земельный участок» и «земельная доля» не однозначны. Исходя из системного толкования двух этих понятий, земельная доля представляет собой часть земельного участка сельскохозяйственного назначения.

При таких обстоятельствах, вопреки доводам представителей ответчика ФИО4 – ФИО5 и ФИО6, имея в силу положений п. №, № договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, преимущественное право на выкуп земельных участков при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами ООО СП «Заря», не утрачивает такого права и на выкуп частей этого земельного участка, то есть его долей.

Следовательно, довод стороны ответчика об отсутствии у ООО СП «Заря» в соответствии с положениями договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения кадастровыми номерами: №, №№ от ДД.ММ.ГГГГ преимущественного права на заключение договоров купли-продажи спорных долей перед ИП ФИО4, по мнению суда, является ошибочным.

Довод представителя ответчика ФИО4 по доверенности ФИО6 в той части, что собственники земельных долей не выражали своего согласия на предоставление ООО СП «Заря» преимущественного права выкупа земельных участков при прочих равных условиях перед другими лицами, поскольку заключению договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ предшествовало не собрание собственников земельных долей, а собрание акционеров ООО СП «Заря», суд считает не заслуживающим внимание, поскольку со стороны арендодателей при заключении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ действовала ФИО33, являющаяся их представителем по доверенности. Кроме того, в настоящее время договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ продолжает действовать, а ФИО4 не вправе его оспаривать, так как не является стороной данного договора.

Таким образом, в нарушение требований ч. 2 ст. 250 ГПК РФ, продавцы долей – ответчики ФИО8 и ФИО7 обязаны были известить в письменной форме остальных участников долевой собственности, в том числе и ООО СП «Заря» о намерении продать свою долю ФИО3 с указанием цены и других условий, на которых продают ее.

В нарушение взятого на себя по договорам аренды земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ обязательства, собственники земельных долей не предложили арендатору земельного участка ООО СП «Заря» реализовать свое преимущественное право выкупа у них земельных долей. Однако ООО СП «Заря» от преимущественного права выкупа не отказывался.

Согласно требованиям ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

В случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Как установлено в судебном заседании и не оспаривалось сторонами, ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО СП «Заря» введена процедура банкротства - наблюдение.

ДД.ММ.ГГГГ, то есть в период финансового кризиса ООО СП «Заря», между ООО СП «Заря» и ИП ФИО4 был заключен договор субаренды земельных участков с кадастровыми номерами: №, № от ДД.ММ.ГГГГ сроком на три года.

Допрошенный в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № в качестве свидетеля бывший директор ООО СП «Заря» ФИО 2 показал, что ИП ФИО4 с момента заключения договора субаренды арендная плата ООО СП «Заря» не выплачивалась ни разу. Копия данного протокола судебного заседания приобщена к материалам дела.

Представитель ответчика ФИО4 по доверенности ФИО5 данных обстоятельств не отрицал, указав, что арендная плата не выплачивалась по той причине, что ООО СП «Заря» этого не требовало.

Таким образом, с учетом требований ст. 10 ГК РФ, суд приходит к выводу о недобросовестном поведении ФИО4 при заключении договоров купли-продажи земельных долей у ФИО8 и ФИО7, поскольку он, являясь субарендатором этих земельных долей, не выплачивающим арендную плату арендатору, совершил сделки купли-продажи, не известив об этом арендатора, имеющего преимущественное право покупки.

Доводы представителя ФИО4 по доверенности ФИО5 о том, что ФИО4 не известил ООО СП «Заря» о предстоящих сделках еще и потому, что ООО СП «Заря» прекратило свою финансовую деятельность в ДД.ММ.ГГГГ. и на покупку этих земельных долей у него не было денежных средств, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку не основаны на законе.

При таких обстоятельствах, ООО СП «Заря», чье преимущественное право покупки было нарушено, имеет право в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В соответствии си. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу пункта 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

При этом, суд считает убедительными доводы стороны истца о том, что течение 3-х месячного срока исковой давности следует исчислять ДД.ММ.ГГГГ, то есть с момента получения Обществом выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним в ходе рассмотрения гражданского дела о признании решения общего собрания собственников земельных долей от ДД.ММ.ГГГГ в части досрочного расторжения договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.

Данная выписка приобщена истцом к материалам дела (№).

При этом в судебном заседании не оспаривалось стороной ответчика, что ООО СП «Заря» не получало уведомлений от собственников земельных долей об отчуждении принадлежащих им долей и предложении их приобретения в преимущественном порядке.

Заявляя о пропуске ООО СП «Заря» процессуального срока для обращения в суд с настоящим иском, представители ответчика ФИО4 ФИО5 и ФИО6 заявили, что ДД.ММ.ГГГГ истцы – физические лица обратились в Ефремовский районный суд Тульской области с исковым заявлением к ООО СП «Заря» о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. Делу присвоен №. В качестве приложений к исковому заявлению истцами в материалы дела были представлены выписки из ЕГРН в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: №, №, №. Исковое заявление с приложениями было направлено в адрес ООО СП «Заря» ДД.ММ.ГГГГ, согласно сведениям сайта «Почта России», получено ответчиком ООО СП «Заря» ДД.ММ.ГГГГ. С настоящим иском истец обратился только ДД.ММ.ГГГГ.

Действительно, из отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором следует, что ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО СП «Заря» ФИО33 направлено письмо, которое вручено адресату почтальоном ДД.ММ.ГГГГ (№).

Вместе с тем, из данного документа не следует, какие именно документы направлены этим письмом в адрес ООО СП «Заря», поскольку ни искового заявления, ни описи вложения стороной ответчика ФИО4 суду не представлено, ходатайств о их истребовании в судебном заседании не заявлено.

При таких обстоятельствах, доводы стороны ответчика ФИО4 о пропуске истцом срока исковой данности обращения в суд с данным иском суд находит необоснованными.

Кроме того, несмотря на то, что определением Арбитражного суда Тульской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № в отношении ООО СП «Заря» введена процедура банкротства – конкурсное производство (№), истец ООО СП «Заря» принял все необходимые меры для обеспечения исковых требований, внеся на депозитный счет Управления Судебного департамента в Тульской области через третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора – ИП ФИО1 денежных средств в размере 412 800,00 рублей, равной сумме договора № от ДД.ММ.ГГГГ, а также денежных средств в размере 4400,00 рублей, равной сумме затрат ФИО4 на государственную регистрацию вышеуказанных договоров (размер государственной пошлины на регистрацию договоров и стоимость доверенностей на представителей).

Данные обстоятельства подтверждаются определениями Ефремовского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ (№), от ДД.ММ.ГГГГ (№), а также платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ (№), № от ДД.ММ.ГГГГ (№).

Таким образом, денежные средства на общую сумму 417 200,00 рублей (412800,00 + 4 400,00), внесенные на депозитный счет Управления Судебного департамента в Тульской области, по вступлении в законную силу настоящего решения суда подлежат перечислению на расчетный счет ФИО4

При таких обстоятельствах, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, проанализировав сведения, содержащиеся в представленных суду письменных материалах дела, руководствуясь ч. 2 ст. 67 ГПК РФ, согласно которому суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ООО СП «Заря».

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования ООО СП «Заря» к ФИО4 , ФИО7 , ФИО8 о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и переводе прав покупателя удовлетворить.

Признать преимущественное право ООО СП «Заря» покупки долей в праве общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами: №, №.

Перевести права и обязанности покупателя ФИО4 на ООО СП «Заря» по сделкам на отчуждение долей в праве общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами: №, №:

- по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ.), цена по договору 412 800 (Четыреста двенадцать тысяч восемьсот) рублей, заключенному, между ФИО4 и ФИО7 , общая долевая собственность: № (запись регистрации в ЕГРП№ от ДД.ММ.ГГГГ); ФИО8 , общая долевая собственность: № (запись регистрации в ЕГРП№ от ДД.ММ.ГГГГ).

По вступлении настоящего решения в законную силу Управлению Судебного департамента в Тульской области перечислить ФИО4 денежную сумму, внесенную ИП «ФИО1.» на депозитный счет Управления Судебного департамента в Тульской области платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на основании определения Ефремовского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ в размере 412800 (Четыреста двенадцать тысяч восемьсот) рублей 00 копеек, а также денежную сумму в размере 4 400 (Четыре тысячи четыреста) рублей 00 копеек, внесенную ИП «ФИО1.» на депозитный счет Управления Судебного департамента в Тульской области платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на основании определения Ефремовского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящее решение является основанием для регистрации права собственности ООО СП «Заря» на вышеуказанные доли в праве на земельные участки по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы в Ефремовский районный суд Тульской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 24.01.2021.

Председательствующий Мамонова М.Н.