Гражданский кодекс часть 1

рассматривая в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору коммерческого найма жилого помещения, процентов за просрочку платежей и оплату коммунальных платежей,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением, в котором просит взыскать со ФИО2 задолженность по договору коммерческого найма жилого помещения, расположенного по адресу: , в размере 300 000 рублей, задолженность по оплате жилищных и коммунальных услуг в размере 100 000 рублей, пени на неоплаченную своевременно сумму за каждый день просрочки в сумме 30000 рублей, а также расходы на оплату госпошлины в суд в размере 7085 рублей 50 копеек, мотивируя следующим.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ истцу принадлежит двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: .

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5, действующей от имени истца на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ и ответчиком ФИО2 был заключен договор коммерческого найма жилого помещения, расположенного по адресу: , с правом выкупа, сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно Акту приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик принял во владение и пользование данную квартир у с находящимся в ней оборудованием, в технически исправном состоянии, пригодном для использования. На момент передачи, в квартире проведен капитальный ремонт, задолженности по оплате коммунальных услуг, электроэнергии и ремонту жилого дома отсутствовала.

Ответчик обязался оплачивать за пользование квартирой 15000 рублей, ежемесячно, до 10 числа каждого месяца, банковским переводом и жилищно-коммунальные услуги, электроэнергию и отчисления на содержание и ремонт жилого дома в размере 5000 рублей, ежемесячно.

С момента заключения договора - со ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время ответчик не исполняет обязанности по договору, в связи с чем образовалась задолженность по оплате за пользование жилым помещением за период с октября 2009 года по июнь 2011 года в размере 300000 рублей и задолженность по жилищно-коммунальным услугам в размере 100000 рублей, что явилось основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Истец считает, что ответчик должен оплатить ей пеню за период со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 30 000 рублей в размере 0,1% от невыплаченной своевременно суммы за каждый день просрочки, что предусмотрено договором.

Истец ФИО1 . в судебное заседание не явилась, представив телеграмму от ДД.ММ.ГГГГ о рассмотрении дела в ее отсутствие ( л.д. 168).

В ходе допроса истца ФИО1 в порядке исполнения судебного поручения ФИО1 показала, что она является собственником квартиры, расположенной по адресу: , хотя фактически данную квартиру приобретала ее мать -ФИО5 на собственные денежные средства. С 1997 года истец проживает в и после своего отъезда из Норильска она доверила ФИО5 распоряжаться спорной квартирой.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5, действующей на основании доверенности от истца и ФИО2 был заключен договор коммерческого найма жилого помещения, расположенного по адресу: . и составлен акт передачи квартиры. Ответчик по истечении срока указанного договора намерен был выкупить эту квартиру и истца, в связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ был составлен предварительный договор купли-продажи.

В связи с тем, что по истечении срока договора коммерческого найма от ДД.ММ.ГГГГ у ФИО2 не было денежных средств для выкупа квартиры, между ФИО5 и ответчиком был заключен второй договор коммерческого найма от ДД.ММ.ГГГГ, но на более длительный срок. Ответчику было направлено по почте два экземпляра второго договора от ДД.ММ.ГГГГ для ознакомления и подписания. При этом было принято решение аннулировать первый договор, поэтому окончательным является второй договор коммерческого найма от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО2 по первому договору коммерческого найма от ДД.ММ.ГГГГ обязался оплачивать истцу за пользование квартирой 10 000 рублей в месяц, а по второму – 15000 рублей, ежемесячно, и жилищно-коммунальные услуги, электроэнергию и отчисления на содержание и ремонт жилого дома в размере 5000 рублей, ежемесячно. Однако данные обязательства ответчик не исполнял.

Денежные средства за пользование квартирой ответчик должен был направлять истцу ФИО1 блиц-переводом через Сбербанк, а коммунальные платежи оплачивать в ЖЭУ, самостоятельно.

Договор купли-продажи данной квартиры не был заключен в связи с отсутствием у ответчика денежных средств. Задаток по предварительному договору купли-продажи в размере 50 000 рублей ФИО5 не получала (л.д. 150).

В ходе судебного заседания представитель истца – ФИО3 ., и ранее - ФИО4 требования иска поддержали в полном объеме по изложенным в иске основаниям, при этом ФИО3 уточнил исковые требования, и просит суд взыскать с ответчика в пользу истца основной долг за пользование жилым помещением, расположенным по адресу: за период со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 300 000 рублей, пеню за просрочку выплат за найм жилого помещения за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 137 500 рублей, задолженность за коммунальные платежи в размере 100 000 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждено письменным заявлением (л.д. 121-123).

Так же представитель истца ФИО3 показал, что в апреле 2010 года, представитель истца ФИО5 и ответчик ФИО2 пришли к соглашению и заключили новый договор коммерческого найма на спорное жилое помещение с правом выкупа, с оплатой за пользование жилым помещением 15000 рублей и 5000 рублей за жилищно-коммунальные услуги. Стороны не стали менять первоначально установленную дату договора - ДД.ММ.ГГГГ, договорившись между собой об изменении п. 3.2 Договора, так как до апреля 2010 года ФИО2 оплату за жилье и коммунальные услуги не производил, изначально, после вселения в квартиру истца он обязательства по договору не исполняет, в связи с чем образовалась задолженность по оплате за пользование жилым помещением и по оплате жилищно-коммунальных услуг. Поэтому ежемесячно за жилье он истцу должен был со ДД.ММ.ГГГГ оплачивать по 15000 рублей и 5000 рублей за коммунальные услуги - в ЖЭУ.

Кроме того, стороны заключили предварительный договор купли-продажи, в связи, с чем ответчик выплатил истцу задаток в размере 50000 рублей.

Впоследствии договор купли-продажи так и не был заключен по вине ответчика из-за отсутствия у него денежных средств в размере 900000 рублей на покупку этой квартиры, поэтому истец считает, что задаток в 50000 рублей возврату не подлежит.

Освободил Станков квартиру ДД.ММ.ГГГГ после того, как ФИО5 прилетела в из другого города специально с целью решить все вопросы с ответчиком, поскольку он уклонялся от общения с ней по телефону, длительное время не производил платежи за проживание в этой квартире, не предпринимал мер к ее выкупу, как было согласовано между сторонами изначально и вводил в заблуждение ФИО5 по поводу оплаты жилья и его выкупа, придумывая различные причины, в том числе и о том, что в банке он взял на цели приобретения этого жилья кредит. После того, как ФИО5 удалось с ним встретиться ФИО2 написал расписку о том, что обязуется в срок до ДД.ММ.ГГГГ оплатить задолженность по жилищно-коммунальным услугам, которую представитель истца расценивает как акт сдачи квартиры ФИО5.

Доводы ответчика о том, что он не увидел при заключении второго договора на то же жилье, что изменен размер оплаты за пользование квартирой с 10000 на 15000 рублей в месяц, ФИО3 считает несостоятельными, поскольку оплата за жилье была изменена по согласованию сторон, с чем ФИО2 согласился и подписал данный договор.

Ответчик ФИО2 . в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела был уведомлен надлежащим образом, при этом в своем заявлении от дал согласие на рассмотрение дела в его отсутствие, с участием представителя – адвоката Вольфгайна О.П. (л.д. 97).

Вместе с тем, ранее в судебном заседании ФИО2 иск не признал и суду показал, что действительно между ним и ФИО5 02.10. 2009 г. был заключен договор коммерческого найма жилого помещения, расположенного по адресу: , с правом выкупа до ДД.ММ.ГГГГ. По данному договору ФИО2 обязался оплачивать за пользование квартирой 10000 рублей ежемесячно, которые должен был переводить на счет ФИО5 и самостоятельно оплачивать жилищно-коммунальные услуги в размере 5000 рублей, ежемесячно. Перед заключением договора ответчик выплатил задаток в размере 50 000 рублей.

Второй договор от ДД.ММ.ГГГГ, с оплатой за пользование той же квартирой -15000 рублей, ежемесячно, и жилищно-коммунальных услуг в размере 5000 рублей ответчик подписал не читая для продления срока найма спорного жилого помещения, поэтому не обратил внимание на то, что изменилась оплата за жилье с 10000 на 15000 рублей в месяц, Ответчик считает, что его ввели в заблуждение.

Договор купли-продажи квартиры, расположенный по адресу: установленный договором срок не был заключен, так как истца не было в , а для заключения ипотечного кредита для получения денежных средств, которыми он планировал расчитаться с ФИО15, требовалось ее присутствие.

В конце мая 2011 года или в начале июня 2011 года Станков встретился с ФИО14, которая потребовала, что бы он оплатил ей всю задолженность по договору коммерческого найма спорного жилого помещения и освободил жилье.

С 10 или ДД.ММ.ГГГГ в квартире не проживает. Акт передачи квартиры ФИО5 составлен не был, так как ФИО5 потребовала освободить квартиру в течение двух часов.

В судебном заседании ФИО2 подтвердил, что за пользование и проживание в спорной квартире он ни разу оплату за жилье истцу не производил и в ЖЭУ платежи не вносил, так как испытывал финансовые трудности, а кредит в банке так и не удалось оформить.

С требованием о взыскании с него суммы задолженности не согласен, поскольку считает данную сумму завышенной.

Представитель ответчика – адвокат Вольфгайн О.П . позицию своего доверителя поддержал в полном объеме, исковые требования полагает не обоснованными и не подлежащими удовлетворению, мотивируя следующим.

По первому договору коммерческого найма от ДД.ММ.ГГГГ ответчик обязался оплачивать за пользование квартирой 10000 рублей и жилищно-коммунальные услуги в размере 5000 рублей, по второму договору коммерческого найма от ДД.ММ.ГГГГ ответчик обязался оплачивать за пользование квартирой 15000 рублей и жилищно-коммунальные услуги в размере 5000 рублей. В связи с тем, что нет доказательств о том, с какого времени ответчик был уведомлен об изменении условий п. 3.2 данного договора, нет оснований для взыскания каких- либо платежей с ответчика в пользу истца, поскольку договор считается заключенным, если между сторонами достигнуты договоренности по всем существенным условиям. Поэтому второй договор коммерческого найма от ДД.ММ.ГГГГ является незаключенным и не может порождать каких-либо последствий.

Вольфгайн О.П. считает, что истец ФИО1 не знала о том, что ФИО5 заключила договор коммерческого найма данного жилого помещения с ответчиком и сдала его в наем, поскольку данные полномочия на тот период доверенностью на имя ФИО5 были не закреплены. Поэтому законных оснований для предъявления материальных требований у истца к ответчику нет.

Кроме того, при заключении рассматриваемого первого договора от ДД.ММ.ГГГГ г. ответчик выплатил ФИО5 задаток в размере 50000 рублей, а ДД.ММ.ГГГГ 50000 рублей в счет оплаты за аренду квартиры за июнь, июль и август 2011 года.

Представитель истца полагает, что в случае удовлетворения требований истца данные суммы должны быть учтены судом в качестве взаимозачета.

Кроме того, поскольку предварительный договор купли-продажи спорного жилья не был заключен между истцом и ответчиком в установленный договором срок, так как ФИО1 и ее представителя не было в , значит, по мнению Вольфгайна О.П., договор купли-продажи не заключен по вине истца, поэтому задаток подлежит возврату ФИО2.

Договор коммерческого найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ заключен на срок до ДД.ММ.ГГГГ, поэтому у истца отсутствует право требовать с ответчика исполнение обязательств по данному договору с ДД.ММ.ГГГГ.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований – ФИО5 в судебное заседание не явилась, представив телеграмму от ДД.ММ.ГГГГ о рассмотрении дела в ее отсутствие ( л.д.169).

В ходе допроса ФИО5 в порядке исполнения судебного поручения она дала пояснения, аналогичные пояснениям истца - ФИО1 и требования иска поддержала по тем же основаниям (л.д. 151-155).

Выслушав представителя истца ФИО3, представителя ответчика – Вольфгайна О.П., исследовав материалы дела, оценив их с позиции достоверности, достаточности и объективности, суд находит исковые требования ФИО1 законными и обоснованными в части, в связи с чем - подлежащими частичному удовлетворению, по следующим основаниям.

Статья ст. 288 ГК РФ, собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

Согласно ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно ст. 674 ГК РФ, договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Согласно ст. 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Согласно ст. 682 ГК РФ, размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения.

Согласно ст. 684 ГК РФ, по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Судом установлено, что согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО6 является собственником двухкомнатной квартиры, общей площадью 57,08 кв.м., в том числе жилой 30,19 кв.м., по адресу: (л.д. 16, 74-75).

ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ заключила брак с ФИО11, после чего ей присвоена фамилия «Какуткина», что подтверждено свидетельством о заключении брака и справкой о заключении брака № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 20).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5, именуемой «Сторона-1», действующей от имени ФИО1 на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ и ответчиком ФИО2, именуемым «Сторона-2», был заключен предварительный договор купли - продажи квартиры, расположенной по адресу: (л.д. 54-56).

Согласно п. 1.1 договора, стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи основного договора жилого помещения – двухкомнатной квартиры, общей площадью 57,08 кв.м., в том числе жилой 30,19 кв.м. по адресу: , по которому Сторона-1 – будет выступать Продавцом, а Сторона-2 - Покупателем помещения.

Согласно п. 2.1 договора, цена помещения была определена сторонами в 950 000 рублей.

Согласно п. 2.2 договора, стороны согласовали следующий порядок расчетов по купле-продаже помещения:

П. 2.2.1 договора – Сторона-2 выплачивает Стороне-1 задаток в сумме 50000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с оформленным соглашением о задатке между Стороной-1 и Стороной-2.

П. 2.2.2 договора – оставшаяся часть стоимости приобретаемого помещения оплачивается Стороной-5 в размере 900000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 2.3 договора, оплата задатка будет производиться путем передачи Стороной-2 Стороне-1 наличной денежной суммы, определенной п. 2.2.1 договора, оплата оставшейся части стоимости приобретаемого помещения, определенная п. 2.2.2 договора, будет производится путем перечисления денежных средств банковским переводом.

Согласно п. 4.2 договора, стороны обязуются заключить основной договор не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 6.1 договора, договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств, но не далее ДД.ММ.ГГГГ.

Во исполнение п. 2.3 договора, между ФИО5, действующей от имени ФИО1 и ответчиком ФИО2 было заключено соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО2 выдает ФИО5 задаток в сумме 50000 рублей, в счет причитающихся со ФИО2 по предварительному договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, двухкомнатной квартиры, находящейся по адресу: , платежей в сумме 950000 рублей, в доказательство заключения предварительного договора и в обеспечении его исполнения. В случае неисполнения предварительного договора, по вине Покупателя, задаток в сумме 50000 рублей остается у Продавца.

Соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ было подписано сторонами и составлено в трех экземплярах (л.д. 53).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5, именуемая «наймодатель», действующей от имени ФИО1, на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ и ответчиком ФИО2, именуемым «наниматель», был заключен договор коммерческого найма жилого помещения в многоквартирном доме с правом выкупа до ДД.ММ.ГГГГ, что определено п. 5.1 договора.

Согласно п. 1.1 договора наймодатель предоставляет нанимателю за плату во владение и пользование для проживания принадлежащую ему на праве собственности двухкомнатную квартиру, общей площадью 57,08 кв.м., в том числе жилой 30,19 кв.м. по адресу: .

Согласно п. 1.4 договора по истечении срока договора (либо в иной согласованный с наймодателем срок) наниматель имеет право выкупить у наймодателя нанимаемую квартиру по цене 950000 рублей.

Согласно п. 2.1 договора, наниматель обязан, в том числе: вносить плату за пользование квартирой в сроки и в порядке, установленные настоящим договором и в период действия договора, своевременно производить все необходимые коммунальные платежи (за электроэнергию, пользование водой, телефоном и другие) в установленном порядке.

Согласно п. 2.6 наймодатель обязан:

- передать нанимателю квартиру и установленное в квартире оборудование и другое имущество в исправном состоянии в течение 3 дней после заключения настоящего договора. Передача жилого помещения осуществляется по акту приема-передачи (передаточному акту),

- заключить с нанимателем новый договор найма квартиры на тот же срок и на тех же условиях по истечении срока действия настоящего договора в случае отказа нанимателя от покупки квартиры в соответствии с п. 1.4 договора.

В соответствии с п. 3.1, 3.2, 3.3 договора наниматель обязуется регулярно вносить наймодателю плату за пользование квартирой в размере 15000 рублей в месяц размер ежемесячных платежей установлен с учетом оплаты коммунальных услуг, электроэнергии и отчислений на содержание и ремонт жилого дома из расчета 5000 рублей в месяц.

Согласно п. 3.4 договора, оплата платежей, указанных в п. 3.2 договора, производится нанимателем ежемесячно, до 10 числа месяца, подлежащего оплате, путем выплаты суммы 10000 рублей банковским переводом. Остальная часть оплаты из расчета 5000 рублей оплачивается нанимателем в пользу поставщиков коммунальных услуг, электроэнергии и отчислений на содержание и ремонт жилого дома.

Согласно п. 4.4 договора, в случае несвоевременного внесения платы за пользование нанятой квартирой наниматель уплачивает пеню в размере 0,1% от невыплаченной своевременно суммы за каждый день просрочки.

Согласно п. 5.2 договора, по истечении срока действия договора, договаривающие стороны обязались определить по выбору одной из трех возможностей, предусмотренных в данном пункте:

- заключить договор купли-продажи арендованного имущества, на условиях, указанных в п. 1.4 договора, или иной договор отчуждения квартиры в пользу нанимателя,

- прекратить свои договорные отношения и наниматель возвратит наймодателю квартиру и другое находящееся в ней имущество,

- стороны заключат новый договор коммерческого найма квартиры на тех же условиях на новый срок (л.д. 103-106).

Жилое помещение, расположенное по адресу: было передано ответчику ФИО2 на основании Акта приема-передачи квартиры по договору от ДД.ММ.ГГГГ коммерческого найма жилого помещения в многоквартирном доме с правом выкупа, что подтверждено документально (л.д. 107).

Таким образом, данным договором между сторонами определен порядок пользования ответчиком квартирой истца, условия оплаты за пользование данной квартирой и ответственность за неисполнение требований договора на период со ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ г., включительно

Поскольку ответчик за указанный период в пользу истца платежи, установленные разделом 3 данного договора не вносил, то требования истца в данной части суд находит законными и обоснованными и полагает, что с ответчика в пользу истца подлежат взысканию платежи за пользование жилым помещение в соответствии с п. 3.2 данного договора: исходя из ежемесячной оплаты за жилье в размере 10000 рублей

Судом установлено, что в связи с неисполнением своих обязательств, указанных в п. 1.4 договора, касающихся выкупа ответчиком ФИО2 данной квартиры по цене 950000 рублей, между ФИО5, именуемая «наймодатель», действующей от имени ФИО1, на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ и ответчиком ФИО2, именуемым «наниматель», был заключен второй договор коммерческого найма жилого помещения в многоквартирном доме с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, на срок согласно п. 5.1 договора до ДД.ММ.ГГГГ.

Данный обстоятельства суд считает установленными, т.к. в ходе судебного разбирательства представители истца ФИО4, ФИО3, показали и сам ответчик подтвердил, что из-за отсутствия у ФИО2 денежных средств он не смог в установленные первым договором сроки до ДД.ММ.ГГГГ г. - выкупить у истца данное жилье и по этим же причинам не производил оплату за пользование жильем, установленной в сумме 15000 рублей в месяц: 10000 рублей ( оплата наймодателю за пользование жильем) + 5000 рублей за коммунальные услуги и отчисления на содержание и ремонт жилого дома в ЖЭУ))( л.д. 105 раздел 3 Договора)

Поскольку датой заключения второго договора коммерческого найма того же жилья значиться ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 84-89), при этом судом установлено, что данное число не является фактической датой его заключения, которую стороны суду не указали, в материалах дела данные сведения отсутствуют и не добыты судом в ходе судебного разбирательства, при этом условия п. 5.2 первого договора от этой же даты, согласно которому по истечении срока действия договора стороны обязаны были :заключить договор купли-продажи арендованного имущества, на условиях, указанных в п. 1.4 договора, или иной договор отчуждения квартиры в пользу нанимателя; прекратить свои договорные отношения и Станков обязан был возвратить наймодателю квартиру и другое находящееся в ней имущества; заключить новый договор коммерческого найма квартиры на тех же условиях на новый срок (л.д. 103-106)- исполнены сторонами не были, суд считает датой заключения второго оспариваемого ответчиком договора и сроком начала его действия ДД.ММ.ГГГГ.

При этом суд учитывает показания ответчика о том, что представитель истца ФИО16 от имени ФИО1 требовала от него по окончанию первого договора от ДД.ММ.ГГГГ г. внесения оплаты за прожитое время в квартире, освобождения жилья либо продления данного договора.

Анализируя доказательства по делу : материалы дела и показания сторон, суд приходит к выводу о том, что поскольку ответчик не выехал из занимаемой им квартиры по окончанию действия договора после ДД.ММ.ГГГГ г., а истец и его представитель не приняли меры по принудительному выселению ответчика со спорной квартиры, то в данном случае усматривается соглашение сторон на продление договорных условий, что подтверждено действиями обеих сторон) они письменно определили новую дату окончания договора коммерческого найма на спорное жилое помещение- до ДД.ММ.ГГГГ г., определили условия данного договора, расчет по договору, ответственность сторон по договору, что зафиксировано документально ( л.д. 84-88).

Так, согласно п. 3.1, 3.2 договора наниматель обязуется регулярно вносить наймодателю плату за пользование квартирой в размере 15000 рублей в месяц.

Согласно п. 3.3 договора, размер ежемесячных платежей установлен с учетом оплаты коммунальных услуг, электроэнергии и отчислений на содержание и ремонт жилого дома из расчета 5000 рублей в месяц.

Согласно п. 3.4 договора, оплата платежей, указанных в п. 3.2 договора, производится нанимателем ежемесячно, до 10 числа месяца, подлежащего оплате, путем выплаты суммы 15000 рублей банковским переводом. Остальная часть оплаты из расчета 5000 рублей оплачивается нанимателем в пользу поставщиков коммунальных услуг, электроэнергии и отчислений на содержание и ремонт жилого дома (л.д. 84-88).

Также между ФИО5, действующей от имени ФИО1 и ответчиком ФИО2 был подписан Акт приема-передачи квартиры по договору от ДД.ММ.ГГГГ коммерческого найма жилого помещения в многоквартирном доме с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 89).

Таким образом, ответчик с условиями оплаты и расчетов по новому договору согласился, что подтверждено его собственноручной подписью на каждом листе данного договора. Поэтому суд не принимает доводы ФИО2 и его представителя – адвоката Вольфгайна О.П. о том, что ответчик не был уведомлен об изменении условий п. 3.2 данного договора в части оплаты за пользование квартирой и что он. не обратил внимание на изменение условий договора по ежемесячным расчетам с истцом за жилье, поскольку они опровергаются показаниями истца ФИО1, третьего лица – ФИО5, материалами дела и установленными судом обстоятельствами.

Суд считает, поскольку ФИО2 в период ДД.ММ.ГГГГ г. условия п. 3.2 данного договора не выполнил, то требования истца в данной части иска законные и обоснованные, и полагает, что со ФИО2 подлежит взысканию в пользу истца оплата за указанный период с учетом условий п. 3.2 данного договора, из расчета 15000 рублей в месяц.

Расчет задолженности ответчика перед истцом суд производит следующим образом.

Согласно п. 3.1, 3.2, 3.4 договора коммерческого найма жилого помещения в многоквартирном доме с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО5, действующей от имени ФИО1, ответчиком ФИО2, со сроком действия со ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ, ответчик ФИО2 обязался регулярно вносить плату за пользование квартирой в размере 10000 рублей, ежемесячно, до 10 числа месяца, подлежащего оплате.

Задолженность ответчика ФИО2 за период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ составляет: 10000,00руб.х6 (месяцев)=60000,00 рублей

Согласно п. 3.1, 3.2, 3.4 договора коммерческого найма жилого помещения в многоквартирном доме с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО5, действующей от имени ФИО1, на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ и ответчиком ФИО2, со сроком действия со ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ, ответчик ФИО2 обязался регулярно вносить плату за пользование квартирой в размере 15000 рублей ежемесячно, до 10 числа месяца, подлежащего оплате.

Судом установлено, что после ДД.ММ.ГГГГ г. условия договора коммерческого найма между сторонами не были изменены. Фактически новый договор коммерческого найма между сторонами не заключался, однако ФИО2 продолжал жить и пользоваться спорным жильем, на условиях предыдущего договора, что подтвердил в ходе судебного заседания. Данный факт подтвержден так же пояснениями истца и его представителей и материалами дела, из которых усматривается, что ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ г. произвел ФИО5 оплату за пользование жильем за два с половиной месяца : ДД.ММ.ГГГГ г. в размере 50000 рублей, о чем свидетельствует расписка ФИО5 о получении данных денежных средств( л.д.52).

Эти обстоятельства нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства и сторонами не оспорены. Поэтому суд принимает их за основу и производит расчет задолженности ответчика перед истцом по оплате по рассматриваемым договорам коммерческого найма за период со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ г. из расчета условий договора, предусмотренных п. 3.2- по 10000 рублей в месяц за пользование жильем, со ДД.ММ.ГГГГ г. по ДД.ММ.ГГГГ, из расчета условий п.3.2. договора - по 15000 рублей в месяц за пользование жильем, за вычетом внесенной ответчиком суммы в счет оплаты за жилье в размере 50000 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ г. по ДД.ММ.ГГГГ.( л.д. 52)

Сведения о том, что Станков освободил квартиру истца ДД.ММ.ГГГГ г.( л.д. 129) суд не принимает, поскольку в судебном заседании Станком показал, что по требованию ФИО17 он фактически выехал с данной квартиры, освободив ее ДД.ММ.ГГГГ г. ( л.д. 90-91-93).

Задолженность ответчика ФИО2 будет составлять за период с ДД.ММ.ГГГГ (так как срок действия первого договора от ДД.ММ.ГГГГ истекает ДД.ММ.ГГГГ) по ДД.ММ.ГГГГ, с учетом того, что согласно расписки (л.д. 52), ответчик ДД.ММ.ГГГГ выплатил ФИО5 50000 рублей за аренду квартиры за 2,5 месяца: за июнь, июль, август 2011 года.

15000руб.х 13 мес.(с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ)+ 13548,36 руб. (оплата за 28 дней (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) из расчета 483,87 руб. за 1 день (15000руб.:31)=208548 рублей 36 копеек.

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию в пользу истца задолженность по оплате за пользование жилым помещением в размере 268548 рублей 36 копеек (60000руб.+208548,36руб.=268548,36руб.).

Суд считает не состоятельными доводы представителя ответчика Вольфгайна О.П. о том, что ФИО20 не имела полномочий и прав заключать договор коммерческого найма спорного жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ так как на момент заключения данного договора, полагает Вольфгайн О.П., у нее не было доверенности на совершение от имени истца таких действий, поскольку из пояснений истца, представителей истца следует, что спорную квартиру для ФИО1 покупала ее мать - ФИО19 за свои деньги и данной квартирой занималась именно ФИО18 Истец в 1997 г. выехала на постоянное место жительства в другой регион. Она доверила данное жилье ФИО21 и та с согласия ФИО1 сдала ФИО2 данную квартиру по договору коммерческого найма с последующим выкупом, от ДД.ММ.ГГГГ г.

Учитывая волеизъявление собственника жилья на заключение указанного договора от ее имени со Станковым ФИО22, суд приходит к убеждению, что действия ФИО5 по заключению от имени ФИО1 указанного договора законны.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно ст. 332 ГК РФ, кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

Согласно п. 1 Постановления Пленума ВС РФ № 13, Пленума ВАС РФ № 14 от 08.10.1998 года «О практике применения положений Гражданского кодекса РФ о процентах за пользование чужими денежными средствами» (в ред. от 04.12.2000 г.), статья 395 ГК РФ предусматривает последствия неисполнения или просрочки исполнения денежного обязательства, в силу которого на должника возлагается обязанность уплатить деньги, положения данной статьи не применяются к отношениям сторон, если они не связаны с использованием денег в качестве средства платежа, средства погашения денежного долга.

Согласно п. 2 названного Постановления проценты начисляются до момента фактического исполнения денежного обязательства.

По смыслу п. 1 ст. 330 ГК РФ, неустойка (пеня) подлежит уплате за весь период неисполнения должником обязательства по день его фактического исполнения, поэтому суд, учитывая, что до настоящего времени обязательства ответчика по оплате за пользование квартирой по адресу: , не исполнены, руководствуется требованиями названного Постановления Пленума ВС РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ считает, что с ответчика подлежит взысканию пеня по день принятия решения суда.

Согласно п.3.3 рассматриваемых договоров коммерческого найма жилья ФИО2 обязался вносить плату за пользование квартирой ежемесячно, до 10 числа месяца, подлежащего оплате.

Согласно ч.1 ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом, поэтому расчет пени суд производит за период с ДД.ММ.ГГГГ, поскольку до ДД.ММ.ГГГГ ответчик должен был внести плату за пользование квартирой за октябрь 2009 года, и по ДД.ММ.ГГГГ- день принятия решения судом, т.е. за 825 дней по следующей формуле: А (сумма задолженности подлежащая уплате) х 0,1% (процент установленный договорами коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа ) х В (количество просроченных дней).

Руководствуясь п. 3.3. названного выше договора, ч. 1 ст. 155 ЖК РФ, задолженность пени за период со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ , суд рассчитывает согласно п. 3.1, 3.2, 3.4 договора из расчета 10000 рублей в месяц, начиная расчет с ДД.ММ.ГГГГ , а задолженность пени за период со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ рассчитывает из расчета 15000 рублей в месяц, начиная расчет с ДД.ММ.ГГГГ .

Размер пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, за 825 дней составляет: 10000 руб. х 0,1%х825= 8250 рублей;

Размер пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, за 795 дней составляет: 10000 руб. х 0,1%х795= 7950 рублей;

Размер пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, за 764 дня составляет: 10000 руб. х 0,1%х764= 7640 рублей;

Размер пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, за 733 дня составляет: 10000 руб. х 0,1%х733= 7330 рублей;

Размер пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, за 705 дней составляет: 10000 руб. х 0,1%х705= 7050 рублей;

Размер пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, за 674 дня составляет: 10000 руб. х 0,1%х674= 670 рублей;

Размер пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, за 644 дня составляет: 15000 руб. х 0,1%х644= 9660 рублей;

Размер пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, за 613 дней составляет: 15000 руб. х 0,1%х613= 9195 рублей;

Размер пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, за 583 дня составляет: 15000 руб. х 0,1%х583= 8745 рублей;

Размер пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, за 552 дня составляет: 15000 руб. х 0,1%х552= 8280 рублей;

Размер пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, за 521 день составляет: 15000 руб. х 0,1%х521= 7815 рублей;

Размер пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, за 491 день составляет: 15000 руб. х 0,1%х491= 7365 рублей;

Размер пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, за 460 дней составляет: 15000 руб. х 0,1%х460= 6900 рублей;

Размер пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, за 430 дней составляет: 15000 руб. х 0,1%х430= 6450 рублей;

Размер пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, за 399 дней составляет: 15000 руб. х 0,1%х399= 5985 рублей;

Размер пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, за 368 дней составляет: 15000 руб. х 0,1%х368= 5520 рублей;

Размер пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, за 340 дней составляет: 15000 руб. х 0,1%х340= 5100 рублей;

Размер пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, за 309 дней составляет: 15000 руб. х 0,1%х309= 4635 рублей;

Размер пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, за 279 дней составляет: 15000 руб. х 0,1%х279= 4185 рублей,

Размер пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, за 248 дней составляет: 15000 руб. х 0,1%х248= 3720 рублей;

Размер пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, за 218 дней составляет: 15000 руб. х 0,1%х218= 3270 рублей;

Размер пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, за 187 дней составляет: 15000 руб. х 0,1%х187= 2805 рублей;

Размер пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, за 156 дней составляет: 15000 руб. х 0,1%х156= 2340 рублей;

Размер пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, за 126 дней составляет: 15000 руб. х 0,1%х126= 1890 рублей;

Размер пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, за 95 дней составляет: 15000 руб. х 0,1%х95= 1425 рублей;

Размер пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, за 65 дней составляет: 15000 руб. х 0,1%х65= 975 рублей;

Размер пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, за 34 дня составляет: 15000 руб. х 0,1%х31= 510 рублей;

Размер пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, за 3 дня составляет: 15000 руб. х 0,1%х3= 45 рублей.

Общая сумма пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 151775 рублей: (8250руб.+7950руб.+7640руб.+7330руб.+7050руб.+6740руб.+9660руб.+

9195руб.+8745руб.+8280руб.+7815руб.+7365руб.+6900руб.+6450руб.+5985руб.+5520руб.+5100руб.+4635руб.+4185руб.+3720руб.+3270руб.+2805руб.+2340руб.+1890руб.+1425руб.+975руб.+510руб.+45руб.=151775руб.).

Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Суд считает, что сумма пени за несвоевременную оплату за пользование жилым помещением и проживание ответчиком ФИО2 явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, поэтому суд, руководствуясь принципом разумности и справедливости и требованиями Постановления Пленума ВС РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О практике применения положений Гражданского кодекса РФ о процентах за пользование чужими денежными средствами» (в ред. от ДД.ММ.ГГГГ), применяет к сумме пени ст. 333 ГК РФ и уменьшает размер, подлежащий взысканию с ответчика в пользу истца до 40000 рублей.

Рассматривая требования истца ФИО1, о взыскании с ответчика ФИО2 задолженность за коммунальные платежи в размере 100000 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ суд исходит из следующего.

Согласно ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Статья 153 ЖК РФ устанавливает, что граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает, в том числе, у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Согласно ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.

Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Согласно справок из бухгалтерии ООО «УК Энерготех», ФИО7 имеет задолженность за жилищно-коммунальные услуги по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ – 76553 рубля 01 копейку, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ – 104225 рублей 01 копейку (л.д. 124-125), однако в справках не указан за какой период образовалась задолженность истца по жилищно-коммунальным услугам.

Согласно кассового чека от ДД.ММ.ГГГГ, в счет погашения задолженности за жилищно-коммунальные услуги за период с июня по октябрь 2009 года оплачено 20180 рублей 13 копеек (л.д. 126, 127).

Согласно п. 7 ст. 155 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Руководствуясь вышеуказанными нормами жилищного законодательства Российской Федерации, суд с целью недопущения неосновательного обогащения считает, что имеющиеся в материалах дела сведения о наличии не погашенной задолженности по жилищно- коммунальным платежам истца на ДД.ММ.ГГГГ г. в размере 104 225 руб. 01 коп.( л.д.125-127) не являются доказательством задолженности ответчика перед истцом по коммунальным платежам за период со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ г., поскольку представитель истца в своем уточнении к иску от ДД.ММ.ГГГГ г. просит взыскать с ответчика в пользу истца только задолженность за коммунальные платежи в размере 100000 рублей, при этом в нарушение требования ч.1 ст. 56 ГПК РФ, не представляя расчет такой задолженности, хотя суд, в соответствии с требованиями ч.2 ст. 56 ГПК РФ ставил на обсуждение данный вопрос и предоставлял истцу и ее представителям разумное время для представление в суд доказательств в обоснование своих требований.

Кроме того, право требовать взыскание задолженности по жилищно-коммунальным услугам принадлежит управляющей организации, которая осуществляет управление жилым домом по адресу: .

Так же суд полагает, что оснований для взыскания с ответчика задолженности за коммунальные платежи в размере 100000 рублей за период со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ г. не основаны на законе, поскольку истец, как собственник жилого помещения не исполнила лично свои обязанности, связанные с оплатой в ЖЭУ денежных средств в счет оплаты коммунальных услуг, что подтверждено отсутствием в материалах дела доказательств опровергающих данный вывод суда, что давало бы ей право в регрессном порядке предъявить к ответчику данные требования.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае если иск удовлетворен частично, указанные судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Размер удовлетворенных исковых требований ФИО1 составляет 308 548 рублей 36 копеек : (268548,36руб.+40000, 00 руб.=308 548,36руб.).

Согласно ст. 333.19 НК РФ государственная пошлина уплачивается при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке в размере: от 200001 рубля до 1000000 рублей – 5200 рублей плюс 1 процент суммы, превышающей 200000 рублей.

Размер государственной пошлины, подлежащий взысканию с ответчика ФИО2 в пользу истца ФИО1 составляет: 5200,00руб.+ 1085, 48 руб.(1% от суммы 108548,36руб.)= 6285 рублей 48 копеек.

Руководствуясь ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Иск ФИО1 – удовлетворить частично.

Взыскать со ФИО2 в пользу ФИО1 в счет возмещения оплаты за пользование жилым помещением в жилом помещении по адресу: период со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, включительно, 268 548 рублей 36 копеек , пени за задержку оплаты за жилое помещение в размере 40000 рублей 00 копеек , а также государственную пошлину в размере 6265 рублей 48 копеек, а всего 314 813 рублей 84 копейки.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой су через Норильский городской суд (в районе Талнах) в месячный срок со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья О.Г. Калюжная